Profesija odvjetnika u Španjolskoj. Regulacija, registracija i kotacija naknada

1.- Koncept “Odvjetničke komore” i kako biti odvjetnik u Španjolskoj 

– Španjolska – “Colegio de Abogados”

U Španjolskoj se odvjetnici moraju registrirati kod “ Pravni fakultet ” kako bi mogli obavljati svoju profesiju. Odvjetničke komore su profesionalne institucije koje zastupaju odvjetnike i reguliraju odvjetništvo.

U Španjolskoj postoje 83 Colegio de Abogados , po jedan za svakoga pokrajina i jedan za autonomni grad Ceuta i jedan za autonomni grad Melilla. Odvjetničke komore grupirane su u Opće vijeće španjolskih odvjetnika (“Consejo General de la Abogacía”), koji je predstavničko tijelo španjolske pravne struke.

Da bi se mogao upisati u odvjetničku komoru, odvjetnik mora ispunjavati sljedeće uvjete:

• Imati državljanstvo Španjolske ili države članice Europske unije.
• Imati pravni fakultet ili ekvivalent.
• Magistar pristupa pravnoj profesiji (2 godina)
• Prošli su pravosudni prijemni ispit .

Upisom u odvjetničku komoru odvjetnik stječe status „ registrirani odvjetnik .” Registrirani odvjetnik ima pravo baviti se odvjetništvom na cijelom teritoriju Španjolske.

Odvjetničke komore imaju sljedeće funkcije:

• Zastupanje odvjetnika.
• Regulacija odvjetništva.
• Obuka i usavršavanje pravnika.
• Besplatna pravna pomoć.
• Obrana interesa građana.

Pravni fakultet temeljni su dio španjolskog pravosudnog sustava. Odvjetničke komore osigurati da odvjetnici ispunjavaju zahtjeve obuke i profesionalne etike , te da građanima bude dostupna kvalitetna pravna obrana.

– Francuska – “ Barreux ”

U Francuskoj se odvjetničke komore nazivaju “Barreaux”. Tamo su 161 Barreaux u Francuskoj , po jedan za svakoga sudski okrug . Za obavljanje profesije odvjetnika u Francuskoj potrebno je biti registriran u Barreau.

“Barreau” je profesionalna organizacija koja zastupa odvjetnike u svom sudskom okrugu . Odgovorno je za osiguravanje etike i discipline profesije, kao i za pružanje usluga odvjetnicima, poput obuke i pravne pomoći.

Da bi se registrirali u “Barreau”, odvjetnici moraju ispunjavati sljedeće uvjete:

• Imati diplomirani pravnik.
• Prošli su pravosudni prijemni ispit .
• Završili su a dvogodišnje praktično osposobljavanje .

Jednom kada se registriraju u Barreauu, odvjetnici imaju pravo obavljati odvjetničku profesiju u cijeloj Francuskoj.

Korištenje električnih romobila ističe Nacionalno vijeće odvjetničkih komora (HNB) je nacionalna institucija koja predstavlja sve Barreaux Francuske. HNB ima odgovornost utvrđivanja deontoloških pravila struke, kao i nadzor nad radom Barreauxa.

– Njemačka – “ Rechtsanwaltskammern ”

U Njemačkoj se odvjetnici registriraju u odvjetničkim komorama, koje se nazivaju “ Rechtsanwaltskammern ”. Postoji jedna odvjetnička komora za svaku saveznu državu Njemačke, plus jedan za Savezni vrhovni sud Njemačke.

Da biste se bavili pravom u Njemačkoj, odvjetnici moraju biti registrirani pri odvjetničkoj komori . Registracija se odvija nakon što odvjetnik položi dva pravnička državna ispita i upoznao je zahtjevi za praktičnu pravnu obuku .

Odvjetničke komore imaju nekoliko funkcija, uključujući:

• Ovlasti bavljenje odvjetništvom.
• Regulirati odvjetničku profesiju.
• Pratiti poštivanje deontoloških pravila od strane pravnika.
• Ponudite usluge odvjetnicima, kao što su kontinuirano usavršavanje, pravna pomoć i zastupanje na sudu.

Odvjetničke komore su autonomne organizacije kojima upravlja Savezni odvjetnički zakon (BRAO) .

– Ujedinjeno Kraljevstvo (UK) – “Bar Council” ili “ Law “Society”

U Ujedinjenom Kraljevstvu pravna se struka dijeli na dvije glavne grane : odvjetnici a Odvjetnici .

Korištenje električnih romobila ističe odvjetnici su odvjetnici koji djeluju pred sudovima , dok Odvjetnici Oni su odvjetnici koji pružanje savjeta i zastupanje klijenata u pravnim stvarima.

Odvjetnici se prijavljuju u jednoj od četiri Inns of Court: Gray's Inn, Lincoln's Inn, Middle Temple i Inner Temple , Odvjetničko vijeće Engleske i Walesu To je regulatorno tijelo za odvjetnike.

Odvjetnici se registriraju kod Odvjetničko društvo Engleske i Walesa . Zakon Društvo je regulatorno tijelo za odvjetnike i također pruža usluge svojim članovima, uključujući obuku, profesionalni razvoj i pravnu podršku.

Osim Odvjetničkog društva Engleske i Walesa, u Ujedinjenom Kraljevstvu postoje i druge odvjetničke komore koje predstavljaju odvjetnike iz određenih regija ili područja prakse. Na primjer:

• Pravničko društvo Škotske zastupa škotske odvjetnike
• Odvjetničko društvo Sjeverne Irske zastupa odvjetnike Sjeverne Irske.

- Belgija

U Belgiji se odvjetnici moraju registrirati u " Barreau ” odvjetnika za obavljanje svoje profesije. Tamo su dvadeset i pet “ Barreaux ” odvjetnika u Belgiji, podijeljenih u dvije skupine:

• Odvjetničke komore francuskog i njemačkog govornog područja:
  • Jedanaest frankofona:
    • bar u Bruxellesu _
    • Bar iz Antwerpena
    • Charleroi bar _
    • Bar u Liègeu
    • Bar mons
    • Bar Namur
    • Tournai Bar
    • Huy Bar
    • Luksemburški bar _
    • Verviers Bar _
  • A Njemačko govorno :
    • Anwaltskammer Eupen-Malmedy
• Odvjetničke komore Flamanska zajednica:
  • Trinaest Flamanaca :
    • Orde of Vlaamse Balies Antwerpen
    • Orde of Vlaamse Balies Brugge
    • Orde of Vlaamse Balies Gent
    • Orde of Vlaamse Balies Hasselt
    • Red flamanskih brojača Leuven
    • Orde flamanskih brojača Ostende
    • Orde flamanskih brojača Roeselare
    • Orde of Flemish Bars Sint-Niklaas
    • Orde of Flemish Counters Turnhout
    • Orde flamanskih brojača Kortrijk
    • Orde of Vlaamse Balies Aarschot
    • Red Vlaamse Balies Limburg

Odvjetničke komore imaju funkciju osiguravanja etičnosti i profesionalnosti odvjetnika, kao i zastupanja odvjetnika pred pravosudnim i upravnim tijelima.

– Nizozemska – NOVA

U Nizozemskoj se odvjetnici moraju registrirati kod Nederlandse Orde van Advocaten (NOvA) , koja je nizozemska odvjetnička komora. NOvA je profesionalna organizacija koja zastupa nizozemske odvjetnike i osigurava usklađenost sa standardima profesije.

Da bi se registrirali u NOVA , odvjetnici moraju ispunjavati sljedeće uvjete:

• Imati važeća diploma prava s nizozemskog sveučilišta ili stranog sveučilišta priznatog od strane NOvA .
• Prošli su prijemni ispit nizozemskoj pravnoj struci.
• Završili su a dvogodišnji pripravnički staž u nizozemskoj odvjetničkoj tvrtki.

Nakon što odvjetnici ispune uvjete, mogu podnijeti zahtjev za registraciju u NOvA-i. NOvA će pregledati zahtjev i, ako bude odobren, odvjetnik će moći početi prakticirati odvjetništvo u Nizozemskoj.

NOvA također nudi niz usluga svojim članovima, kao što su:

• Kontinuirano usavršavanje
• Legalni savjet
• Zastupanje pred sudovima

NOVA ima sjedište u Haag .

– Sjedinjene Države (SAD) – “Odvjetničke komore”

U Sjedinjenim Državama, odvjetničke komore ili udruge u kojima se odvjetnici moraju registrirati za obavljanje svoje profesije su zvane odvjetničke komore . Svaka država u Uniji ima svoju odvjetničku komoru, koja je tijelo zaduženo za reguliranje odvjetništva u toj državi.

Kako bi se bavio odvjetništvom u Sjedinjenim Državama, odvjetnik mora biti primljen u odvjetničku komoru države u kojoj želi prakticirati. Da biste to učinili, morate ispuniti uvjete koje je postavila odvjetnička komora, koji obično uključuju dobivanje diploma prava s akreditiranog pravnog fakulteta , prolazeći a Pravosudni prijemni ispit , i ispunjavanje a razdoblje prakse pod supervizijom.

Korištenje električnih romobila ističe Američka odvjetnička komora (ABA) je nacionalna odvjetnička organizacija koja nema nadležnost nad državnim odvjetničkim komorama. Međutim, ABA postavlja obrazovne i etičke standarde za pravne fakultete i odvjetnike, a njezine preporuke obično slijede državne odvjetničke komore.

Odvjetničke komore obavljaju niz važnih funkcija, uključujući:

• Urediti odvjetništvo
• Promicati etiku i izvrsnost u pravnoj struci
• Zastupati odvjetnike pred vladom i javnošću
• Ponudite usluge odvjetnicima, kao što su stručna obuka, pravni savjeti i financijska pomoć

Odvjetničke komore također igraju važnu ulogu u obrani građanskih prava i socijalne pravde.

2.- Zašto koristiti odvjetnika pri kupnji nekretnine u Španjolskoj? 

 Zašto biste trebali koristiti odvjetnika u procesu kupnje nekretnine u Španjolskoj?. Javni bilježnik i odvjetnik/odvjetnik u procesu kupnje nekretnina u Španjolskoj.

Španjolski proces kupnje vrlo je sličan drugim zemljama. Strani investitori u španjolskom sustavu naći će mnoge sličnosti sa svojim matičnim zemljama.

Ali, međutim, također možemo naći mnoge razlike.

Najznačajnija razlika je položaj i funkcije od odvjetnik a bilježnik funkcije.

I.- Neki primjeri pomoći odvjetnika u prometu nekretnina u drugim zemljama:

Transakcija vlasništva ("prijenos") u Ujedinjenom Kraljevstvu

U britanskom procesu kupnje i prijenosa ("Conveyance"), javni bilježnik uopće nije uključen u proces prodaje nekretnine. Prodavatelju i kupcu u transakciji pomaže svaki od njih sa svojim odvjetnikom.

Zatim, odvjetnik kupca i odvjetnik prodavatelja su ti koji od prvih koraka do završetka preuzimaju kontrolu nad procesom prodaje, rade i dovršavaju promjenu naziva nekretnine, te plaćanje cijene, poreza, itd. Oba odvjetnika su ti koji su sklopili ugovore, brinu se da svaka strana ispuni svoje obveze, plaćanje poreza, organiziraju i primaju uplate te vrše uknjižbu nekretnine na novog vlasnika itd.

kao zaključak: Javni bilježnik ne sudjeluje u britanskom sustavu transakcija imovine kupoprodaje nekretnina, a tu su i dva odvjetnika/odvjetnika, jedan kod kupca, a drugi od strane prodavatelja, koji sudjeluju u svim fazama procesa.

Transakcije nekretnina u ostalim europskim zemljama – Francuskoj, Belgiji, Njemačkoj, Nizozemskoj itd. 

U tim zemljama, u procesu kupnje/prodaje imovine, prisutnost notar je bitan. Notar radi sve.

Za razliku od britanskog sustava, u kontinentalnom sustavu obje strane, kupac i prodavatelj, koriste notara kao posrednika transakcije od samog početka do kraja, a on čini sljedeće:

1. Usklađivanje stranaka, te formalizacija transakcije ugovorom.
2. Kontrola ispunjenja obveze svake strane.
3. Obavlja pravna, administrativna i porezna istraživanja nekretnine.
4. Urbanističko i građevinsko istraživanje posjeda.
5. On vrši i prima sva plaćanja od prodaje.
6. Ispunite prodajne akte.
7. Dovršiti upis u zemljišne knjige u ime novog vlasnika.
8. Prijavite i platite poreze na kupnju i prodaju
9. Izmijeniti ugovore o opskrbi vodom, strujom, lokalnim porezima i sl.

 Zaključak: Funkcija ODVJETNIKA u procesu kupnje/prodaje u ovim zemljama je nula. Odvjetnik nije uključen u ovaj postupak, osim kada postoji parnica koja proizlazi iz razborite parnice.

 II.- Pomoć odvjetnika u španjolskom procesu kupoprodaje 

Može se reći da je proces kupnje španjolskog jezika a miješati između dva sustava smatraju se: “britanski” i “kontinentalni”.

Španjolski bilježnik protiv španjolskog odvjetnika

U postupku transakcije nekretnina u Španjolskoj, javni bilježnik je stvarno važan, ali ne i dovoljan za kupnju uz potpuna jamstva i sigurnost. Prisutnost španjolskog bilježnika u procesu kupnje je ključna jer, kao u drugim zemljama kao što su Francuska, Belgija, Nizozemska itd., prodaja ne može biti registrirana u zemljišnim knjigama bez prolaska kroz formalizaciju javnobilježničkih akata (ili escrituras) ).

Javni bilježnik također provjerava bitne podatke kao što su:

• Mogućnost stranaka da kupuju ili prodaju. Odnosno, ako kupac ima pravnu sposobnost kupovati, a prodavatelj prodavati.
• Studija o ograničenjima i naknadama na nekretnini.
• Proučavanje vlasničkih dokumenata, kao što su građevinske dozvole i licence itd.
• Provjera načina plaćanja i sl.

No za razliku od “kontinentalnih” javnih bilježnika, španjolski ne rade više od navedenih funkcija. Što se tiče funkcija španjolskih javnih bilježnika:

• Pravno-urbanistički elaborat: Javni bilježnik ne izrađuje građevinsko/urbanistički elaborat nekretnine kao savjetodavno planiranje. Informacije o imovini postoje u raznim izvorima kao što su katastar, ili gradska vijećnica, odjeli za urbanistički i planski razvoj, lokalni i regionalni odjeli, koje španjolski bilježnik ne konzultira niti provjerava tijekom procesa kupnje.
• Javni bilježnik ne provjerava ima li nekretnina bilo kakvih kazni ili kazni za gradnju, ili na primjer nalog za rušenje.
• Javni bilježnik provjerava uknjižbu nekretnine, ali u Španjolskoj većina građevinske kazne i novčane kazne nisu evidentirane u zemljišnim knjigama.
• Ne postoji studija niti verifikacija mogućih budućih razvojnih projekatavjerojatno će utjecati na nekretninu (npr. izvlaštenje, ili buduća autocesta, ili čak urbanizacijski projekt, itd.).

Nažalost, u Španjolskoj postoje slučajevi u kojima je kupac obavio kupnju bez pomoći specijaliziranog odvjetnika, sa savršenim javnobilježničkim procesom, te savršeno evidentiranim u katastru i zemljišnim knjigama. Dakle, formalno savršeno. I onda, nakon procesa kupnje, otkrio je da nedostaje dozvola ili potvrda o posjedu ("potvrda o stanovanju"), ili je čak imao nalog za izvlaštenje za projekt autoceste, na primjer, ili da je nekretnina imala naknade za urbanizaciju, ili dio parcela se mora dati ili izgubiti upravi za proširenje javne ceste itd .

Ovaj nedostatak planske studije od strane javnog bilježnika stvara poseban problems u sljedećim svojstvima:

- Nekretnine u urbanizaciji: Na primjer, graditelj nije dovršio urbanizam i urbanističku infrastrukturu, a onda postoje radovi urbanizacije bez dovršetka, koje moraju završiti, a ponekad i platiti vlasnici.

- Nekretnine, kuće ili vile u rustikalnim područjima ili SELO: Ove nekretnine su uglavnom u ruralnim područjima i izvan urbanih područja. Ove nekretnine, obično vile ili kuće za odmor mogu imati problema kao što su:

• Nedostatak licence ili izgradnjeglavnog stana
• Nedostatak građevinske dozvole ili dozvole za eventualno produženjeglavne zgrade, odnosno njezinih dodataka (bazen, garaža, itd.).
• Problemi identifikacije ili definiranja granica parceleili zemljište itd.
• Urbanističke i građevinske kazne, kazne, ili nalozi za rušenje itd.

- Vile i stanovi u starim stambenim objektima s ozbiljnim infrastrukturnim problemima ili do razvoja projekta ili poboljšanja, itd.

 Navedene informacije neće dobiti javni bilježnik u Španjolskoj.

Nažalost, u Španjolskoj pravne, administrativne i planske informacije koje utječu na nekretninu nisu sažete u jednu točku informacija, kao što bi to trebala biti zemljišna knjiga. U Španjolskoj podaci u zemljišnim knjigama, iako bitni, nisu potpuni.

Podaci sadržani u imovinskom/zemljišnom registru u Španjolskoj NE prikupljaju SVE potrebne podatke koji utječu na nekretninu.

• Ugovori i plaćanja: Javni bilježnik priprema uplate nekretnine, niti bira niti priprema kupoprodajne ugovore. Dakle, kupac ne plaća kupoprodajnu cijenu kod bilježnika. U Španjolskoj se plaćanje cijene ili dijelova cijene plaća odvjetnicima, agenciji za nekretnine ili prodavatelju.

U našoj tvrtki kupci nam ponekad traže bankovni račun javnog bilježnika za uplatu kupoprodajne cijene, a iznenađeni su kada obavijestimo da u Španjolskoj javni bilježnik ne prima uplate, te da se uplate moraju platiti izravno prodavatelju. , ili njegovom odvjetniku, ili agentima za nekretnine.

• Uknjižba i promjena imena vlasništva u zemljišnoknjižnom uredu: Javni bilježnik, nakon što je proces kupnje završen, uz potpisivanje javnobilježničkog kupoprodajnog akta, nema obvezu pristupiti upisu transakcije u zemljišne knjige. Dakle, ima javnih bilježnika koji to upravljanje obavljaju, a ima i onih koji to ne shvaćaju. A, ni kod javnih bilježnika koji obavljaju uslugu prijave, nemojte dolaziti prijaviti kupnju ako kupac to izričito ne zatraži!.

Kao pravnici, vidjeli smo mnoge situacije u kojima su prodavatelji otkrili da čak ni njihova tapija nije upisana u zemljišne knjige.

U trenutku kupnje, sadašnji vlasnici su otišli kod javnog bilježnika, a nakon što je kupnja završena, i budući da su bili uvjereni da će javni bilježnik poduzeti potrebne radnje za dovršetak koraka uknjižbe, nisu uputili javnog bilježnika da izvrši uknjižbu u zemljišna knjiga. Dakle, notar to nikad nije napravio!. Dakle, tijekom godina, utvrđeno je da su nekretnine još uvijek bile na ime prijašnjih vlasnika, jer nisu dali nalog javnom bilježniku, a nije im pomogao ni odvjetnik u vašem procesu.

• Promjena vlasništva računa za vodu, struju, općinski porez itd: Javni bilježnik NE upravlja promjenom vlasništva ugovora o opskrbi vodom, strujom i drugim poput poreza na imovinu ili općinskih.

Također, javni bilježnik ne uređuje domicilaciju plaćanja ovih usluga na žiro račun kupca izravnim terećenjem.

• Uvjerenje o stanovanju:  Kao što je objašnjeno u drugim odjeljcima ove stranice, kupac mora pribaviti uporabnu potvrdu, koja se također naziva "potvrda o stanovanju". Od novih nekretnina (onih koje su kupljene izravno od građevinara) javni bilježnik ne traži prodavateljima valjanu potvrdu o stanovanju.

Agenti za nekretnine protiv španjolskih odvjetnika

Djelatnost poslovanja nekretninama počinje se regulirati u Španjolskoj, uz zahtjev da se registrirate u “Udruženju za nekretnine”. Ovisno o različitim regijama u Španjolskoj, agenti za nekretnine moraju biti registrirani i dokazati svoje poznavanje tržišta nekretnina te pravno i porezno savjetovanje.

Posredovanje agenata za nekretnine u procesu kupnje je bitno. BPomoć uglednog i službeno registriranog agenta jedna je od najvažnijih stvari koje kupci i prodavači moraju učiniti kada kupuju ili prodaju nekretnine u Španjolskoj. 

na primjer, pravni savjeti agenata za nekretnine nisu dovoljni razmotriti pravne i porezne aspekte uključene u transakciju imovine, kao što su:

• Planiranje poreznih i pravnih aspekata kupca/investitora,
• Utvrđivanje pravnih točaka obrane obiju ugovornih strana
• Riješite eventualne sporove između strana tijekom procesa kupnje/prodaje
• Kompletne pravne i urbanističke pretrage na nekretnini (pravne granice, pravne veze, služnosti, ispunjavanje građevinske norme i dr.)

Iz tog razloga potrebna je pomoć kvalificiranog odvjetnika u procesu kupnje i prodaje nekretnine u Španjolskoj.

Pa zašto koristiti odvjetnika u Španjolskoj? Je li obavezno angažirati odvjetnika pri kupnji ili prodaji kuće u Španjolskoj? 

Kao što je gore navedeno, da biste imali potpunu ideju, te da biste dobili informacije o procesu kupnje, ove informacije morate dobiti iz različitih lokalnih, regionalnih izvora, zemljišnih knjiga, odjela za planiranje, a također se konzultirati s arhitektima i drugim stručnjacima, itd… SVE OVO NEĆE URADITI ŠPANJOLSKI BILJEŽNIK.

Za to ćete morati dobiti usluge odvjetnika koji može dobiti sve informacije iz različitih izvora te provjeriti sve potrebne pravne i administrativne točke.

Osim toga, nažalost, ovaj proces je dosta kompliciran pa je NISU SVI PRAVNICI VAŽEĆI ZA POMOĆ U PROMETU IMOVINE. Dakle, trebate odvjetnika koji, osim što govori vaš jezik, i koji poznaje pravo nekretnina, mora također biti stručnjak za građevinsko i urbanističko pravo, te da računa u svoj tim s arhitektima, i drugim stručnjacima i tehničarima, da ima dovoljno sposobnosti i vještina da dobije sve potrebne informacije, te da završi sve aspekte u vezi s kupnjom nekretnine.

Savjeti za angažiranje odvjetnika u Španjolskoj prilikom kupnje/prodaje kuće u Španjolskoj

Stoga, u ovoj fazi, nakon što je odluka o kupnji čvrsta, TLA, naša tvrtka, savjetuje da:

• Ugovorite odvjetnika. Postoje tvrtke ili agenti koji se predstavljaju kao odvjetnici i daju “pravne usluge”, ili se nude kao “pravni savjetnici”, a zapravo nisu odvjetnici. Ponekad čak nisu ni Španjolci!.
• Ugovorite odvjetnika registriranog u Španjolskoj. Nemojte biti u iskušenju koristiti odvjetnike u svojoj zemlji. Samo nacionalni odvjetnici poznaju sustav kupnje i španjolski proces kupnje.
• Odvjetnik mora govoriti vaš jezik. Izbjegavajte odvjetničke tvrtke koje ne govore vaš jezik.
• Provjerite je li odvjetnik stručnjak za urbanističko i građevinsko pravo. On/ona mora biti stručnjak za pravo nekretnina, ali također mora razumjeti urbanizam i graditeljstvo.

2.- Koliko košta odvjetničko zastupanje za kupnju/prodaju kuće u Španjolskoj? 

Trošak odvjetničkog honorara koji će vas zastupati pri kupnji nekretnine u Španjolskoj može varirati ovisno o nizu čimbenika, uključujući:

• Iskustvo i kvalifikacije odvjetnika.
• Složenost transakcije.
• Lokacija nekretnine.

Općenito, odvjetničke naknade u Španjolskoj obično se naplaćuju u postotku od vrijednosti nekretnine, plus PDV. Postotak se obično kreće između 1% i 2%, ali može biti veći u složenim slučajevima ili nekretninama visoke vrijednosti.

Zašto se naknade španjolskog odvjetnika izračunavaju na temelju postotka vrijednosti nekretnine? Zar ne naplaćuju po satu?

Razlog može biti povijesno određen izračunom naknada na temelju službene “ljestvice naknada” španjolskih odvjetničkih komora.

Kao što smo vidjeli u ovom članku, Odvjetničke komore u Španjolskoj raspoređene su po sudskim okruzima ili po pokrajinama.

Povijesno su te institucije odredile “minimalne” naknade that je odvjetnik morao naplatiti svaku uslugu.

U prošlosti su ove ljestvice bile obavezne, Ali danas je njihov nadzor potpuno dobrovoljan, mislim to odvjetnik je slobodan ili ne koristiti kriterije utvrđene ovim standardoms za njegovu ponudu klijentu.

Jedina iznimka od ovog "ugovora o slobodi naknade" utvrđena je u obračun troškova postupka u slučaju sudskog spora. U tim se slučajevima te ljestvice obično koriste kao reference u slučaju sudskog spora. isključive učinke vrednovanja te stavke (honorara) u slučajevima procjena troškova ili odvjetničkih računa pod prisegom.

Pogledajmo kako bi citirao odvjetnik uključen u transakciju nekretnina u različitim dijelovima Španjolske, prateći ljestvicu svake udruge ili okruga.

Izračun odvjetničkih naknada pri kupnji kuće u Španjolskoj po regijama

Troškovi odvjetnika u Malagi

 Odvjetnička komora Malage odobrila je vlastite ljestvice 18. rujna 2006.

Prema ovoj ljestvici, različite radnje koje provodi odvjetnik vrednuju se nizom "bodovi", koji se nakupljaju kako proces napreduje. Na kraju, ukupan broj prikupljenih bodova množi se s iznosom koji se ažurira svake godine, a koji odobrava Odvjetnička komora Malage. Za 2023. godinu vrijednost službeno odobrenog boda iznosi 71,50 EUR (plus PDV 21%).

Pogledajmo kako to funkcionira u transakciji kupnje i prodaje:

• Jednostavne konzultacije kraće od jednog sata: 2 boda = 143 EUR + PDV / sat
• Komplicirane konzultacije ili konzultacije koje traju duže od sat vremena: 4 boda = 286 EUR + PDV
• Telefonske konzultacije: 1-2 boda = 71,50 – 143 EUR / telefonski poziv
• Pisana komunikacija (e-mail): 3-6 bodova = 214,5 – 429 EUR + PDV/e-mail
• Mišljenja, izvješća i izvješća: 10 bodova = 715 EUR + PDV / izvješće
• Sastanci s drugim odvjetnicima: 3-5 bodova = 214,5 – 357,5 EUR + PDV/sastanak
• Upravljanje (bilježnik, registar, gradska vijećnica): 2 boda = 143 EUR + PDV / Upravljanje
• Sastavljanje ugovora:
  • Do 30,000 €: 2% vrijednosti nekretnine
  • Do 60,000 EUR 1%
  • Do 150,000 €: 0,7%
  • + 300,000 EUR: 0,5%

*Ovaj se postotak povećava za 50% za komplicirane ugovorne operacije, kao što je jezik koji nije španjolski ili je jedna od strana u ugovoru strani državljanin.

**Ukoliko uz “sastavljanje” ugovora odvjetnik “pregovara” njegove klauzule do postizanja dogovora, uvećava se za 100%.

Dakle, ukratko, bez fokusa na konzultacije, mišljenja, sastanke i sl. koji mogu proizaći iz kupoprodaje nekretnine, a fokusirajući se samo na uslugu pripreme i pregovaranja ugovora o kupoprodaji nekretnine.

Pretpostavimo slučaj, konkretan slučaj prodaje:

• 3 Komplicirane konzultacije s klijentom: 858 EUR + PDV
• 10 telefonskih poziva: 715 EUR + PDV
• 30 mailova: 2.145 EUR + PDV
• 3 izvješća (jedno o studiji nekretnine, drugo o obračunu poreza i treće o građanskim i osobnim razmatranjima klijenta): 2.145 EUR + PDV
• 5 postupaka kod javnog bilježnika, 3 kod Gradskog vijeća i 3 kod zemljišne knjige, te 2 za svaku promjenu vode, struje i IBI = 13 x 71,50 = 929,5 EUR + PDV

MEDUZBIR: 6.792 EUR + PDV

Ovom iznosu treba dodati naknade proizašle iz sastavljanja i pregovora o kupoprodajnom ugovoru:

Za nekretninu od 500.000 EUR:

• Redakcija: 0,5%
• Složenost ugovora + 50% = 0,75%
• Pregovaranje + 100% = 1,5%

MEĐUZBIR: 1,5% x 500,000 EUR = 7.500 EUR + PDV

Stoga, prema ljestvici naknada Odvjetničke komore Malage, ažuriranoj na 2023., ako zbrojimo radnje prije i nakon kupoprodajnog ugovora, naknadama koje proizlaze iz sastavljanja i pregovora o kupoprodajnom ugovoru, rezultat je :

6,792 + 7,500 = 14,292 EUR ukupne naknade za pravnu pomoć u transakciji kupnje i prodaje nekretnine u Malagi.

Prema ovom izračunu, ukupne naknade koje je odvjetnik prikupio za ovu prodaju mogle bi biti 3% od vrijednosti nekretnine.

Ovaj iznos, koji je službeno izračunat putem službene ljestvice Malage, opravdava ponudu koju obično nude pokrajinski odvjetnici za savjete o transakcijama kupnje i prodaje nekretnina, a koja se kreće između 1 -3 % od vrijednosti nekretnine + PDV.

Troškovi odvjetnika u Valenciji

Odvjetnička komora Valencije odobrila je vlastite ljestvice 9. rujna 2007.

Ove ljestvice kvantificiraju usluge odvjetnika u prometu nekretnina na temelju "vrijednost" ili "iznos" transakcije. To jest, "cijena" dogovorena za prodaju između kupca i prodavatelja. Prema ovoj vrijednosti, postoci se primjenjuju na ljestvici, koji su definirani prema funkcijama ili uslugama povjerenim odvjetniku iz Valencije.

Na taj način, na temelju službene ljestvice i uzimajući u obzir faze i usluge koje bi odvjetnik obavljao u transakciji kupnje kuće ili nekretnine u Valenciji, možemo napraviti simulaciju naknada koje bi proizašle iz primjene navedenih ljestvica.

• Odlasci, konzultacije, telefonski pozivi, komunikacije: 60-200 EUR / dionica
• Sastavljanje složenih ugovora (složenim se smatraju ugovori u kojima je jedna strana stranac, govori drugi jezik ili moraju biti sastavljeni na drugom jeziku): 50% I. ljestvice
• Javnobilježnički poslovi: 30% povećanje naknada proizašlih iz sastavljanja ugovora.
• Pregovori o ugovoru: Gore navedene naknade povećane su za 50%.
• Ako je iznos ugovora veći od 600,000 EUR. Iznos do sada prikupljenih naknada povećat će se za sljedeće postotke:
  • Do 1,200,000 €, 25%.
  • Od 1,200,001 € do 1,800,000 €, 50%.
  • Od 1,800,001 € do 2,400,000 €, 75%.
  • Više od 2,400,000 €, 100%.

Stoga, za primjer prodaje nekretnine za iznos od 500,000 EUR, naknade prema ljestvici naknada odvjetničke komore Valencije bile bi sljedeće:

• 3 Komplicirane konzultacije s klijentom: 300 EUR + PDV
• 10 telefonskih poziva: 600 EUR + PDV
• 30 mailova: 1.800 EUR + PDV
• 3 mišljenja (jedno za studiju nekretnine, drugo za izračun poreza i treće za građanska i osobna razmatranja klijenta): 600 EUR + PDV
• 5 postupaka kod javnog bilježnika, 3 kod Gradskog vijeća i 3 kod zemljišne knjige, te 2 za svaku promjenu vode, struje i IBI = 13 x 100 = 1.300 EUR + PDV

MEDUZBIR: 4.600 EUR + PDV

Ovom iznosu moraju se dodati naknade koje proizlaze iz sastavljanja i pregovora o kupoprodajnom ugovoru:

• 50% ljestvice I = 11.113 EUR + PDV
• Javnobilježnički poslovi + 30% = 3.333,9 EUR + PDV
• Pregovori o ugovoru: 5.556,5 EUR + PDV

MEDUZBIR: 20.003,4 EUR + PDV

Stoga, prema ljestvici naknada odvjetničke komore Alicante, ako zbrojimo radnje prije i nakon kupoprodajnog ugovora, naknadama koje proizlaze iz sastavljanja i pregovora o kupoprodajnom ugovoru, rezultat je:

4,600 + 20,003.4 = 24,603.4 EUR ukupne naknade za pravnu pomoć u transakciji kupnje i prodaje nekretnina u regiji Valencije.

Prema ovom izračunu, ukupne naknade koje je odvjetnik prikupio za ovu prodaju mogle bi biti 5% od vrijednosti nekretnine.

Ovaj iznos, koji je službeno izračunat putem službene ljestvice Valencije, trebao bi biti naplaćen na temelju ovog dokumenta. Međutim, realnost je takva da većina kvalificiranih i registriranih odvjetnika navodi brokerske ponude za savjetovanje o transakcijama kupnje i prodaje nekretnina u rasponu od 1-3% od vrijednosti nekretnine + PDV.

Savjeti koji će pomoći u pronalaženju kvalitetne usluge za odvjetnike u Španjolskoj – Odvjetnici za građenje

Angažiranje kvalificiranih građevinskih odvjetnika koji će se baviti vašom kupoprodajnom transakcijom

Velika je pogreška angažirati odvjetničku uslugu u Španjolskoj po nižoj cijeni od one koju navode kvalificirani odvjetnici. Razlog tome je što bi moglo rezultirati a nekvalitetna uslugaIli velika greška pravnih jamstava procesa.

Smanjenje od nekoliko stotina eura odvjetničkih naknada ne može biti ništa u usporedbi s ulaganjem u stjecanje nekretnine.

Dakle, neophodno je zaposliti a pretpostavljen, iskusani vješt pravnik. Za to španjolski odvjetnik mora biti stručnjak, ne samo u pravo nekretnina, ali i u Gradnja.

Koju vrstu usluga obično nude španjolski odvjetnici u prometu nekretnina?  

Kupnja nekretnine u Španjolskoj zahtijeva vrlo složen proces u kojem je potrebno puno informacija kako bi se dovršila pravilna pravna studija slučaja i nekretnine.

U mnogim ćete prilikama od odvjetnika u Španjolskoj dobiti ponude usluga poput ovih:

formalnosti

• Posredujte, pripremite i redigirajte privatne ugovore, čak i na vašem jeziku.
• Provjera nekretnine nema dugovanja za vodu, struju i sl. te komunalni porez, zajednicu vlasnika i druge naknade u zemljišnim knjigama i uredu Catastro.
• Izračunajte poreze i troškove stjecanja
• Pripremite dokumente u javnobilježničkom uredu
• Organizirajte plaćanja
• Pomozite i pripremite javnobilježnički ured
• Pratiti vas u javnobilježničkom uredu da potpišete akte ili da vam pomognete putem punomoći
• Dovršite postupak registracije nekretnine na svoje ime.
• Promjena računa za vodu, struju i općinski porez na vaše ime
• Izrada i ishođenje javnobilježničke punomoći za zastupanje kroz cijeli proces
• Vize, zlatna viza, boravišna dozvola itd.

Gore navedene usluge su ispravne. Većina odvjetnika za pravo nekretnina nudi ove "formalne" usluge, koje su ključne za nastavak procesa kupnje.

Pravni elaborat nekretnine 

U većini slučajeva odvjetnici u Španjolskoj pružaju sljedeće usluge:

• Pravne pretrage nekretnine:
• – Potvrda o vlasništvu
• – Provjerite postoje li pravni troškovi ili dugovi koji utječu na imovinu
• – Provjerite jesu li plaćena voda, struja i porez

Gore navedene usluge su također ispravne, te se moraju na pravi način obraditi u procesu akvizicije.

Obje usluge: Formalnosti + pravna provjera nekretnine, je ono što možete očekivati ​​od većine odvjetničkih usluga u Španjolskoj pri kupnji nekretnine.

Ali nažalost, to nije dovoljno, kako bi imali a sigurna i zajamčena transakcija, odgovarajuća "Pravna studija" ili "Pravna pretraživanja" moraju biti dovršenija.

Kvalificirani odvjetnici za gradnju: Pravna studija kuće, zgrade, parcele i povijesti gradnje

Zašto usluge koje inače pružaju odvjetnici nisu dovoljne?.

Jer, kao kupac, trebate i zaslužujete znati SVE informacije i aspekte koji utječu na nekretninu, kuću i zgradu. I, kao što možete vidjeti na spomenutom popisu, ni u kojem slučaju a “izrađuje se pravni elaborat građevine, građevine ili parcele”. A ovo je NAJBITNIJA točka transakcije: KUĆA.

Kakvu pravnu studiju ili pravnu pretragu mora obaviti kvalificirani odvjetnik kada kupuje kuću u Španjolskoj?

• Provjera da li je nekretnina uredno upisana na pravi način u SVIM upisnicima i baze podataka koje pravno utječu na imovinu, ne samo na gruntovnica, ali katastar, gradska vijećnica, općinska porezna uprava. Nije samo provjeriti ima li “dugova” u Catastru ili u Vijećnici, najvažnije je provjeriti “kako je nekretnina upisana” u različitim registrima u Španjolskoj. Na primjer:
  • Pronaći razlike u metrima kuće, parcele, međe u zemljišnim knjigama, Katastro i Grad Halal
  • Za potvrdu je li nekretnina ispunjava građevinski normativ. Ponekad vidimo da se gradnja ne podudara sa službenim planovima i granicama. U drugim prilikama nalazimo da vile ili stanovi nisu u skladu sa zakonima o gradnji, a čekaju se novčane kazne ili čak nalozi za rušenje!. Ova vrsta informacija se ne dobiva kada odvjetnik samo provjerava dugove.
• Provjera građevinske situacije nekretnine, zgrade, kako je sagrađena sa svim dozvolama itd., te njezina povijest, dokaz da li su na nekretnini rađene preinake (kao dogradnja), te da li su rađene sa svim potrebnim pravnim dokumentima i sl. Također, potrebno je:
  • Za potvrdu pravo građenja u nekretnini (u slučaju vila), kako bi se predvidjela eventualna ograničenja dozvole za izgradnju ili reforma u budućnosti.
  • Za potvrdu mogućnosti reforme u stanovima. Ponekad lokalni zakoni ili interni propisi suvlasnika izbjegavaju napraviti odlučne reforme na stanu.
  • Za potvrdu mogućnost iznajmljivanja, darivanja, nasljeđivanja, Itd
  • Da biste provjerili Potvrda o stanovanju i mogućnosti da se bez problema renovira na vaše ime.
• Provjera odluka Zajednice vlasnika radi otkrivanja bilo kakvog eventualnog projekta preuređenja stana/zgrade, izvan redovnog održavanja. Ovo je više od provjere postoji li "dug" koji utječe na imovinu. Nužno je:
  • Da bi se napravio dodatni posao, potrebno je osigurati odgovarajuće komunalne akte kako bi se provjerilo plaćaju li ostali susjedi svoje komunalne naknade i jesu li svi zajednički dijelovi zgrade u savršenom posjedu i upravljani.
  • Provjera je li zgrada prošla sve inspekcijske kontrole gradske uprave
  • Provjera je li zgrada
• Provjera je li u području predviđeno bilo kakav javni ili privatni razvoj koji mogu utjecati na imovinu:
  • U slučaju urbanih nekretnina, potvrditi jesu li svi troškovi urbanizacije plaćeni ili postoje li neki infrastrukturni radovi koji čekaju da se izvrše i plate od strane vlasnika.
  • U slučaju vila, provjeriti jesu li granice parcele pod utjecajem bilo kakvog ograničenja, proširenja ceste, kolnika, javnih radova itd.
  • U slučaju vila s rustikalnim zemljištem, provjerite jesu li zemljište i područje zaštićeni ili ima li bilo kakvog oštećenja ili utjecaja na šumu, poplave, eroziju zemljišta, utjecaj na okoliš itd.

Zaključak: Angažirajte kvalificiranog građevinskog odvjetnika. Dovršite pravne pretrage

Građansko i profesionalno osiguranje za pokrivanje cijene nekretnine

Vaš odvjetnik mora biti pokriven odgovarajućim građanskim osiguranjem kako bi vas zaštitio u slučaju greške usluge, loše prakse ili nemara.

Dakle, zamolite svog odvjetnika da vam pokaže svoje osiguranje od građanske odgovornosti koje pokriva, kao minimum, cijenu kuće.