Već dugi niz godina doživljavamo niz zakonodavnih reformi i bitne promjene u načinu na koji se proces dobivanja hipoteka u Španjolskoj povijesno razvija. Španjolske banke podvrgnute su velikom stresu kada je u pitanju pravno potvrđivanje položaja i uvjeta u kojima su radile, kao i zahtjeva koje su zahtijevali od građana, te su kao rezultat toga ispostavljene niz zakona, reformi, propisa, presuda, kazni, itd., koji su bili revolucija u španjolskom hipotekarnom procesu.
Jedan od najnovijih zahtjeva novog zakona o hipoteci stupit će na snagu 16. lipnja 2019. Naime, idućeg tjedna doći će do bitne promjene u obliku i postupku dobivanja hipoteka u Španjolskoj.
Kakva je to promjena? Vrlo je jednostavno, do stupanja na snagu ovog zakona banke su, obično, dogovarale posebne uvjete hipotekarnih kredita izravno s klijentima. Odnosno, klijent je otišao u banku tražiti hipoteku, banka je proučila slučaj i, u slučaju da je banka odobrila hipoteku, takvo odobrenje je formulirano kroz dokument koji je ista banka predočila klijentu, ali da je obično nije potpisan do dana imenovanja javnog bilježnika za potpisivanje vlasničkog lista o kupnji. Dakle, prihvaćanje hipotekarnih uvjeta od strane klijenta obavljeno je u istom aktu i javnom bilježničkom sastanku radi potpisivanja vlasničkog lista o kupoprodaji (ovo obično nazivamo “dovršenjem”). U tom trenutku klijentu je, kao korak prije potpisivanja hipoteke, predočeno da potpiše privatnu dokumentaciju hipoteke, sa svim hipotekarnim uvjetima, te predstavljeno kao bitan korak prije potpisivanja hipoteke i isprava o hipoteci. prodaja.
Međutim, takav način “odobrenja hipoteke” rezultirao je slučajevima u kojima banka, nakon što je s klijentom dogovorila posebne uvjete za odobrenje hipoteke, takvi uvjeti nisu bili formalno prihvaćeni do njenog potpisa kod bilježnika istog dana dana prodaja. Nakon toga, u slučaju da je banka napravila izmjene u zadnjem trenutku, klijent bi mogao biti u poziciji da nije obaviješten sve do trenutka kada je na završnom sastanku za dovršetak pred bilježnikom.
U drugim slučajevima, ponekad se događalo da banka jednostavno nije detaljno informirala svoje klijente o uvjetima kredita, bila je obaviještena u posljednjem trenutku i podnosila pod pritiskom da, ako se ti uvjeti ne prihvate, kupoprodaja neće uzeti mjesto.
To se smatra pretjeranim pritiskom građanima, koji su zbog ove posljednje informacije ostavljeni bez obrane od banke, pa su uglavnom prisiljeni prihvatiti nametnute uvjete ako ne žele izgubiti prodaju.
Stoga se ova dezinformacija u odnosu na građane smatra bezbranom, a smatra se zlouporabom ovlasti od strane banke prema svojim klijentima.
Da bi se to riješilo, ono što zakon postavlja je ono klijent potpisuje KOD BILJEŽNIKA banku prihvaćanje uvjeta kredita uz dovoljno vremena prije završetka procesa kupnje.
Rok koji se utvrđuje je 10 dana.
Kako radi ?: By javnobilježnički akt. Odnosno, kao korak prije potpisivanja hipotekarnog ugovora (i, posljedično, prodaje), banka i klijent moraju doći kod javnog bilježnika (klijent može ići osobno, ili ga zastupa njegov odvjetnik), u roku od 10 dana unaprijed, da se formalizira akt o prihvaćanju uvjeta zajma.
Na taj se način izbjegava pritisak koji se može izvršiti na klijenta jer u slučaju neprihvaćanja uvjeta koje je utvrdila banka klijent nije podvrgnut pritisku prihvaćanja ovih uvjeta na istom sastanku radi potpisivanja kupoprodajne akte.
Dakle, do sada je proces bio sljedeći:
– Klijent traži hipoteku, a banka je prihvaća
– Utvrđuje se datum i potpis ugovora o kupoprodaji i hipoteci
– Istog dana kada je potpisan kod javnog bilježnika, naručitelj potpisuje hipotekarni list i akt o prodaji. Prihvaćanje uvjeta banke vrši se privatnom ispravom (koja je priložena uz sadržaj iste hipoteke).
Dakle, klijent potpisuje dva djela: Kupoprodajni akti i ispisi o hipoteci.
Novi zakon o hipoteci koji utvrđuje sljedeće:
– Klijent traži hipoteku. Banka to odobrava
– Banka se kod bilježnika dogovara s klijentom radi potpisivanja a isprave o prihvaćanju uvjeta hipoteke uz minimalno 10 dana prije datuma određenog za potpisivanje konačne hipoteke i prodaju. Klijent pomaže u ovom terminu osobnom nazočnošću ili punomoći svog odvjetnika.
– Klijent pomaže (osobno ili putem punomoći) datum na koji klijent potpisuje kupoprodajne radnje kao i hipotekarne isprave.
Dakle, klijent potpisuje TRI javnobilježničke isprave:
1.- Akcije o prihvatu hipoteke
2.- Isprave o prodaji + Isprave o hipoteci.
Na ovaj način građanima se pružaju bolja jamstva u njihovom pravu da budu detaljnije informirani i slobodno potvrde svoju odluku o dobivanju hipotekarnog kredita.
Dakle, ukratko, banke su dužne najmanje 10 dana unaprijed svojim klijentima pomoći u javnobilježničkom uredu da osobno ili punomoćno potpišu akte o prihvatu hipoteke.
Kako to utječe na strane kupce nerezidente? Kako vidimo, proces kupnje hipoteke do sada je nerezidentima u Španjolskoj koji su kupili nekretninu u Španjolskoj omogućio da, samo u jednom danu, mogu priuštiti i jedno i drugo: kupnju nekretnine i hipoteku. Odnosno, u JEDNOM bi mogli dovršiti čin do kupiti nekretninui dobivanje hipoteke.
Međutim, kroz ovu reformu potrebno je napraviti još jednu prethodnu akciju. Dakle, postaje neophodno da klijent nerezident, ili koji ne živi u Španjolskoj, mora otputovati u Španjolsku prije završetka procesa kupnje kako bi formalizirao prihvaćanje uvjeta Banke. To pretpostavlja da oni koji ne žive u Španjolskoj moraju otputovati na putovanje prije završetka kako bi potpisali ove hipotekarne uvjete pred bilježnikom.
Uz to, važno je da za sve one koji kupuju kuće u Španjolskoj i koji podnose zahtjev za hipoteku u španjolskoj banci, morate imati na umu da ćete se možda morati preseliti u Španjolsku, ne samo da formalizirate proces kupnje u završetka procesa, ali također, 10-ak dana prije završetka procesa.
Očito, ako strani kupac, ili nerezident, prethodno odluči ili ne želi doći u Španjolsku, morat će svom odvjetniku ili zakonskom zastupniku osigurati potrebne ovlasti zastupanja (punomoć) za to.
RJEŠENJE: Dakle, rješenje da klijent izbjegne ovo dodatno pomicanje bilo bi da on daje POA svom odvjetniku.
Budući da su punomoći u Španjolskoj protokolirane na drugačiji način nego u drugim državama, a također, ovlasti koje se daju u inozemstvu trebaju dugotrajne legalizacije, preporučujemo svima koji kupuju nekretninu u Španjolskoj sa španjolskom hipotekom ili imaju namjeru da to učine, da razmotre ovaj novi uvjet osobnog posjeta Španjolskoj prije završetka sa svojim odvjetnicima, da daju najbolje rješenje, uključujući i mogućnost davanja punomoći svojim odvjetnicima ili pravnim zastupnicima.
Na taj će način, oni koji ne mogu doći tako daleko u Španjolsku, njihovi odvjetnici moći će potpisati bilo koju vrstu dokumenta koju njihova banka zahtijeva za formalizaciju procesa kupnje i hipoteke.
