Kupnja nove građevinske nekretnine u Španjolskoj – izvan plana

Naš tim iz Španjolski odvjetnici stručnjaci za španjolske nekretnine vodit će vas u procesu kupnje vaše španjolske nekretnine u Valenciji, Alicanteu, Costa Blanci, Almeríji, Murciji, Costa del Sol, Malagi ili Kataloniji.

Proces kupovine  novi Španjolski nekretnine je vrlo sličan nego kupiti preprodajaes, ali postoje važne razlike koje treba uzeti u obzir. Naš tim španjolskih odvjetnika pripremio je praktičan vodič s glavnim aspektima koji se odnose na stjecanje španjolskih nekretnina, u vezi s procesom prijenosa.

Pravni aspekti i postupak

– Što je kupnja izvan plana u Španjolskoj? 

To znači kupnja nekretnine u izgradnji kada radovi još nisu dovršeni. U većini slučajeva, prvi dogovor o kupnji španjolskih nekretnina sklapa se kada izgradnja je predviđena, a radovi još nisu započeti.
Projekti izvan plana zahtijevaju a dugoročni proces kupnje/izgradnje što može stvoriti nesigurnost kod investitora, posebno kada mora položiti i platiti novčane iznose na račun konačne cijene nekretnine kada je u tom trenutku samo “projekt”. Ova neizvjesnost je još veća kada kupac/investitor ne poznaje bitne aspekte projekta kao što su:  reputacija ili kreditni rezultat graditelja, ekonomska situacija projekta zgrade, itd. I, najvažnije, koja se jamstva nude za osiguranje potrebnih plaćanja u slučaju da projekt nije dovršen.
Kako bismo smanjili rizik ulaganja, pripremili smo popis aspekata koje treba uzeti u obzir pri kupnji novih nekretnina u projektima izvan plana:

– Pravna i upravna građevinska dokumentacija

Prilikom kupnje nove nekretnine postoji nekoliko dokumenata koje je potrebno proučiti i uredno provjeriti kako bi se kontroliralo pravno stanje parcele i zgrade te pravilan razvoj građevine.
Ovo je zadatak koji se mora obaviti priznati i građevinski specijalisti pravnici, a to se mora učiniti u svakom koraku procesa izgradnje: od najranijih koraka procesa do završetka. Dakle, u svakom koraku postoje dokumenti i informacije koje je potrebno dostaviti i dobiti od kupaca, ili njihovih odvjetnika, kako bi se potvrdilo da su svi zakonski i administrativni zahtjevi ispravno ispunjeni.

- Troškovi, porezi i drugi troškovi

Iako je, općenito, postupak stjecanja novih nekretnina gotovo isti od kupnje i preprodaje, postoje određeni troškovi, porezi i izdaci koji imaju drugačiji koncept i tretman.

Pravni savjeti pri kupnji nekretnine u izgradnji u Španjolskoj

1.- Provjerite Promotor/Developer

Jedna od najvažnijih odluka pri kupnji novih nekretnina odn od plana je plaćanje početnog depozita i sljedećih plaćanja na račun cijene nekretnine koji još nije izgrađen.
Dakle, iznimno je važno dobiti što više informacija od građevinske tvrtke, njen kreditni i financijski rezultat, koliko dugo tvrtka posluje, vlasnike i partnere itd.

2.- Kontrolne točke

Dakle, prilikom kupnje novih nekretnina vrlo je važno uzeti u obzir sljedeće točke provjere procesa:

1. Za provjeru “čije” je građevinsko zemljište:  Potrebno je proučiti pravnu dokumentaciju nekretnine kako bi se provjerilo tko je vlasnik zemljišta/čestice na kojoj se projektira ili izvodi zgrada.
2. Da biste provjerili da nema kredita/podmirenih dugova: Također je vrlo važno znati ima li zemljište/parcela bilo kakve dugove, ograničenja, naknade itd., što bi moglo utjecati na pravnu situaciju projekta.
3. Kako bi se osiguralo da je Graditelj/Programer platio svoje Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Ako je neplaćen, ovaj porez se pripisuje nekretnini tako da će novi vlasnik postati obveznik u budućnosti.
4. Za dobivanje katastarskog stanja parcele, granica, granica i načina na koji se parcela razmatra u građevinskim planovima i razvojnim aspektima planiranja područja: Bitno je provjeriti je li projekt u skladu s građevinskom normativom, a također i poznavati razvojno-pravnu situaciju okolnih područja, kako bi se dobile dodatne informacije o tome što se na tom području razvija i kako to može utjecati na svoju imovinu u budućnosti.
5. Savjetovati se s Građevinskim odjelom Gradske vijećnice  kako bi se osiguralo da izgradnja odgovara normama i da se pribavi i odobri sva odgovarajuća građevinska dokumentacija. Također je vrlo važno provjeriti da u blizini nema drugih planiranih razvoja koji bi mogli utjecati na projekt.
6. Kako bi provjerio je li graditelj dobio a Licencia de Obra (građevinska/građevinska dozvola)
7. Dobiti sve potrebne informacije/dokumente od graditelja prema zakonima. Španjolski zakoni prisiljavaju graditelje/programere da daju potpune i detaljne informacije o projektu, imovini, načinu na koji će se građevinski projekt razvijati, kvalitetnim materijalima itd.
8. Za dobivanje dokumenata prevedenih na vaš jezik. Osnovni pravni dokumenti i ugovori, kvalitetni materijali itd. moraju biti objašnjeni i prevedeni na vaš jezik. Ponekad otkrijemo da graditelji ne prilagođavaju ove dokumente vašem jeziku, te vam se nudi da se potpišete na španjolskom. Zamolite svog odvjetnika da ih prevede na vaš jezik radi boljeg razumijevanja sadržanih uvjeta.
9. Da potvrdimo da će iznosi plaćeni na račun cijene biti zajamčeni u skladu sa zakonima. Plaćanja na račun cijene moraju biti pokrivena s dovoljno jamstava, kako bi ih "zaštitili", te kako bi vam ih "refundirali" u slučaju da građevinski projekt ne uspije ili u slučaju bilo koje druge okolnosti koja bi mogla rezultirati bitnim kršenjem ugovor sa strane graditelja.
10. Za potvrdu da će graditelj dobiti licencu za rad/uvjerenje o stanovanju po završetku. Španjolski zakoni prisiljavaju građevinare da kupcu dostave ovaj dokument prije završetka procesa kupnje.
11. Za potvrdu tko će obavljati s priključkom različitih komunalnih i usluga nekretnine kao: voda, struja, plin, zajednica vlasnika itd. Ponekad graditelji ne nastave s tim priključcima, ostavljajući kupce u neugodnom položaju da se bave tim priključcima.
12. Ostalo: Otvorite bankovni račun/NIE broj: Zamolite svog odvjetnika da vam pomogne u postupku otvaranja bankovnog računa u Španjolskoj i dobivanja NIE broja.

3.- Izračunajte troškove kupnje

• Javnobilježničke naknade: Za formalizaciju vlasničkog lista.
• Zemljišnoknjižne pristojbe: Za upis isprava u zemljišnoknjižnom uredu, te postupanje po promjeni vlasništva s nekretnine.
• PDV (IVA na španjolskom): Trenutno je ovo 10% preko ukupne cijene kuće. 10% se odnosi i na ostale sporedne elemente nekretnine kao što su garaže, parkinge, spremišta i sl., koji se nalaze u zgradi. No, u slučaju da se garaža/parking nalazi u drugoj zgradi različitoj od one u kojoj se stan nalazi, tada će porezna stopa iznositi 21%. (Molimo, uzmite u obzir da, u slučaju da se prodaje samo za parcelu, PDV može iznositi 21 % ako je prodavač tvrtka). 
• Taksa: Obično je 1-2%% iznad ukupne cijene zgrade, u Murciji, regiji Valenciji i Andaluziji. Ovaj porez može se znatno smanjiti ako kupci kupuju s namjerom korištenja nekretnine KAO GLAVNO STANOVANJE.
• Ostalo: Španjolski odvjetnik, troškovi hipoteke, ugovori o vodi, struji i plinu, Plusvalía, itd.

4.- Ostali

• Dobivanje NIE: Nerezidenti u Španjolskoj moraju primijeniti porezni identifikacijski broj stranca NIE kada kupuju nekretnine u Španjolskoj. Kada ste u procesu kupnje nekretnine, prijavu za ovaj broj morate podnijeti prije završetka procesa kupnje.
• Otvaranje bankovnog računa: U nekom trenutku procesa, bit će preporučljivo otvoriti bankovni račun u Španjolskoj. To će pomoći u dovršetku plaćanja graditelju i plaćanju izravnim zaduženjem različitih usluga nekretnine kao što su komunalne naknade, struja, voda, plin itd.

U slučaju da ste odlučili kupiti zemljište za izgradnju vlastitog građevinskog projekta u Španjolskoj, posjetite naš specijalizirani odjeljak:

IZGRADNJA I LEGALIZACIJA NEKRETNINA