Ovo je mali vodič o vrsti nekretnina u VEGA BAJI. Područje koje pokriva nekretnine u kojima se nalaze Ciudad Quesada, Algorfa, Benijofar, Catral, Almoradí, Benferri, Rojales, Benejuzar, La Marina, Ciudad Quesada, Guardamar, Orihuela, Redován, Callosa, Crevillente, s obzirom na glavne pravne aspekte za prijenos, koje su izradili naši odvjetnici.
Ako ste zainteresirani za kupnju ili prodaju nekretnine u Vega Baji, TLACORP će vam pomoći da donesete konačnu odluku o kupnji ili prodaji.
Područje Costa Blanca South je pokriveno od našim uredima u Torrevieji-Ciudad Quesada, savršeno povezan autocestom. Posjetite naše urede u Torrevieji neće dugo trajati iz Rojalesa, Ciudad Quesade ili Algorfe, a, ako je dogovoreno, jedan od naših odvjetnika može posjetiti istu nekretninu i tamo se sastati s vama, izbjegavajući da se preselite u naš ured.
Ovo područje pokriva širok raspon nekretnina, koji se protežu od rustikalne, do stanova, bungalova, urbanizacije, itd. Detaljno ćemo objasniti glavne pravne aspekte svake od ovih nekretnina:
Ovo područje pokriva širok raspon nekretnina, koji se protežu od rustikalne, do apartmana, bungalova, urbanizacije, golf terena, itd. Detaljno ćemo objasniti glavne pravne aspekte svake od ovih nekretnina:
Ovo područje pokriva širok raspon nekretnina, koji se protežu od rustikalne, do stanova, bungalova, urbanizacije, itd. Detaljno ćemo objasniti glavne pravne aspekte svake od ovih nekretnina:
– Stare urbanizacije i tradicionalne kuće za odmor: Ovo je područje koje pokriva Ciudad Quesada (stari dio), Rojales, Montesinos, La Marinu, Algorfu, itd.
Tipovi građevina i nekretnina su to drugo stanovanje, odnosno kuće za odmor i stambene nekretnine.
A) Tradicionalni tip stanovanja područja su u početku u vlasništvu Španjolaca, koji uglavnom dolaze iz Elchea, Alicantea, Madrida i sjeverne Španjolske, i stranaca koji dolaze iz sjeverne Europe. Sveukupno u područjima kao što su Ciudad Quesada, La Marina, Algorfa, Benijofa, Benejuzar i Rojales. Ove vrste nekretnina nekada su bili bungalovi i apartmani, u blizini plaže, i građeni obično prije “španjolskog buma” (prije 2000.).
U prijenosu, s odlukom o kupnji, i iz uobičajenih pravnih pretraga koje se trebaju obaviti u ovoj vrsti nekretnina, u nastavku postoje važne točke koje treba provjeriti:
– Pravno-administrativni studij povijesti gradnje. Znati kako je imanje izgrađeno i kako se razvijalo. Bitno je otkriti je li posjed proširen, ili je terasa bila natkrivena, ili je trijem sada kuhinja, ili je ispod sada soba. To će pomoći da se zna jesu li prethodni vlasnici sve te radove napravili s odgovarajućim licencama ili, na primjer, postoji li novčana ili kazna koja završava na tim nekretninama zbog neispunjenja odgovarajuće dozvole.
Također, saznanje postoji li ikakva izmjena početne strukture, pomoći će da se utvrdi jesu li akti ispravno ažurirani s trenutnim stanjem zgrade.
Osim toga, ako na nekretnini postoji kazna za gradnju, Gradska vijećnica može odbiti obnovu stambene isprave, a novi vlasnici mogu u budućnosti imati problema s obnovom komunalnih ugovora.
– Ugovori za vodu i struju: Budući da se radi o starim nekretninama, dobavljači mogu tražiti od kupaca da ažuriraju instalaciju kako bi promijenili ugovore nakon završetka. To može uzrokovati troškove kao što su naknade električara ili vodoinstalatera za inspekciju nekretnine i druge kao što je ponovno ožičenje, što bi, ako je poznato prije završetka, moglo biti dio komercijalnog sporazuma o cijeni s prodavačem.
– Plusvalia: Ako je nekretnina stara, a već duže vrijeme u vlasništvu istih vlasnika, tada će taj porez biti visok. Ovu općinsku pristojbu moraju platiti prodavači, ali poznavanje toga od početka pomoći će da se poduzmu potrebna jamstva koja će platiti prodavač.
– Zajednica vlasnika: Bit će vrlo važno znati, ne samo da li je prodavač ažuran u plaćanjima zajednice, već i o velikim ili važnim djelomičnim uplatama u reformi ili održavanju prostora zajednice (terase, fasade, parkinge, itd. ), koji se ne pojavljuju uvijek u potvrdama iz zajednice vlasnika.
B) Nova područja iz Algorfe, Ciudad Quesada New, La Marquesa, i druga nova urbanizirana područja: Ovo područje razmatra nove urbanizacije nastale španjolskim procvatom, ponekad u velikim urbanizacijama, poput one iz La Marquese u Rojalesu.
Važni pravni aspekti koje treba uzeti u obzir prilikom kupnje ove vrste nekretnina su sljedeći:
– Nekretnina mora biti savršeno upisana u zemljišne knjige, kao “dovršena kuća”. To znači da je nekretnina uknjižena, a graditelj je dostavio Licencu za završne radove, desetogodišnje osiguranje (osiguranje koje tijekom 10 godina pokriva strukturne nedostatke zgrade) i potvrdu o stanovanju.
– Područja zajednice: Područja zajednice kao što su tereni za golf, komercijalni prostori, bazeni, vrtovi itd. moraju biti dovršena ili u procesu.
Također, vrlo je važno “pročitati” pravila zajednice da vidite, na primjer, može li vaš susjed voditi posao koji vas može ometati, ili jesu li dopušteni psi itd.
– komunalne naknade: Ovakva svojstva mogu imati visoke troškove održavanja. Vrlo ih je važno poznavati u početnim koracima prijenosa.
– Ograničenja i prava korištenja: Ova područja imaju veliku infrastrukturu struje, vode, kanalizacije, odvoza smeća, što može utjecati na vašu imovinu.
Ostale bitne točke uzeti u obzir pri kupnji na području:
- Urbanizacijski troškovi i radovi: Postoje neka područja, općenito u kojima nekretninu možda čekaju troškovi urbanizacije i/ili urbanizacijski radovi koje treba završiti, i to na račun vlasnika!. Stoga, molim vas, vodite računa o tome.
- Potvrda o stanovanju: Čak i ako su nekretnine izgrađene s odgovarajućom građevinskom dozvolom, s vremena na vrijeme postoje neke komplikacije za dobivanje NOVE potvrde o stanovanju.
Kao što je gore objašnjeno, u URBANIM područjima od Costa Blanca South, vrlo je važno provjeriti da urbanizacija u kojoj se nalazi nekretnina ima završenu svu urbanističku infrastrukturu, kao što su: ceste, pločnik, asfalt, priključak na glavni kanalizacijski sustav, vodu, struju. Urbanizacijska infrastruktura ovih područja razvijena je davno i ponekad ne zadovoljava suvremene standarde. Dakle, vrlo je česta pojava gdje vlasnici moraju “dati” dio svoje parcele za veće prometnice ili “platiti” neke urbanističke infrastrukture poput priključka na kanalizaciju, pješačke zone i sl. Ljubazno vas pozivamo saznajte više o ovoj točki u našem specijaliziranom odjeljku: Polukonsolidirane urbanizacije.
Nekretnine u rustikalnim područjima i selu: Posebnu pažnju treba posvetiti područjima od Catral, Dolores, Redován, Callosa del Segura, Crevillente, itd.
Područje Vega Baje je područje za koje postoji opasnost od poplava. Zapravo, posljednjih godina došlo je do nekih poplava zbog utjecaja jake kiše u rijeci Segura i Vinolopó. Dakle, vrlo je važno da se građevina uzdigne od zemljišta najmanje 1,5 m visine. Postavljanje ograde koja može izbjeći eventualni ulazak vode također bi moglo smanjiti utjecaj poplave u tom području.
Dakle, Catral, Dolores, Redovan i Crevillente područje je područje na kojem je bilo stotine nekretnina izgrađenih bez dozvole. U rustikalnim zemljišnim područjima vrlo je uobičajeno pronalaženje posjeda bez dozvole, budući da su vlasnici područja gradili svoje kuće na selu kao „drugi dom” ili „kuću za odmor” za vikende. Dakle, nisu obraćali pozornost na ispunjavanje španjolskih zakona. Neke od ovih kuća mogu se legalizirati ako su građene u određenom roku i po utvrđenom postupku. Mogu čak dobiti i potvrdu o stanovanju, ako su ispunjeni neki bitni uvjeti.
No, postoje i drugi objekti koji su izgrađeni u godinama 2002.-2006., uglavnom na području Catral, ali i na području Crevillente, Redovan, Orihuela i Callosa del Segura, koji imaju problema s legalizacijom, jer su kažnjeni, čak i naredbama za rušenje, od strane Regionalne vlade.
Ova svojstva su stvorena pomoću onoga što mi zovemo: HORIZONTALNA PODJELA. Ovo je način da se stvore “urbanizacije” u području u kojem urbanizacija nije moguća. U ovakvim "malim urbanizacijama", vlasnici imaju 100% građevine, ali se površine namijenjene vrtu, bazenu itd. "dijele" s ostalim susjedima, jer se smatraju "zajedničkom površinom". Za više informacija o ovom problemu posjetite naš specijalizirani odjeljak Horizontalna podjela u rustikalnim područjima.
Bilo je nekoliko pokušaja od strane lokalnih gradskih vijećnica za legalizaciju ovakvih nekretnina u ovoj situaciji (između 1.500 – 2.000 nekretnina na tom području), ali trenutno ne postoji nikakav formalni plan spreman za njihovu legalizaciju (Informacija iz ožujka 2020. ).
U ovom trenutku, iako postoje administrativni nalozi o rušenju ovih nekretnina, Vijećnica poštuje postojeće građevine, ali se gradnja ne može produžiti. Dakle, ne mogu se graditi nove gradnje na posjedu. Dopušteno je unutar reformi na ovakvim nekretninama, ali ne i dogradnje, gradnje drugih objekata poput garaža, bazena i sl.
Ali, budući da su te nekretnine izvan normativnog okvira, Gradska vijećnica neće odobriti dozvolu za reformu bitnih strukturnih dijelova zgrade poput temelja, krova itd. Gradska vijećnica će priznati "reformiranje" postojeće kuće i "popravak" postojeću strukturu, ali ne i "skidati" sa starih dijelova radi ugradnje novih. Na primjer, u slučaju prirodne katastrofe ili poplave koja može utjecati na strukturu kuće, gradska vijećnica ne može dati pravo na "obnovu" nekretnine. Dakle, kao zaključak, Gradska vijećnica dopušta unutarnje reforme za održavanje gradnje, ali ne i strukturne reforme od bina, temelja, promjene krova i sl. Zbog te činjenice preporučamo da svoje osiguravajuće društvo uputite da elementarne nepogode i drugi utjecaji na postojeće građevine moraju biti pokrivene obveznim osiguranjem za ugovor s kućom po završetku.
Također, zapamtite da je područje u "srednje visokom" riziku od poplave, stoga je važno imati osiguranje za pokrivanje ovog rizika.
Posljedice kuća koje se smatraju "van normativnih":
- Ako građevine nisu kažnjene 15 godina, nije moguće kasnije biti kažnjene ili srušene po španjolskom sustavu. Do tada je pravno konsolidirano.
- Postojeće se građevine poštuju u svojoj veličini, ali nije moguće izgraditi novi građevinski element, pa čak ni proširiti postojeće.
- Također, zbog te činjenice, Vijećnica poštuje postojeće građevine, ali se ne može dograđivati. Dakle, ne mogu se graditi novogradnje u posjedu.
- Gradska vijećnica dopušta unutarnje reforme na ovakvim nekretninama. No, zbog činjenice da je nekretnina izvan normativa, Gradska vijećnica neće odobriti dozvolu za reformu "bitnih strukturnih dijelova" zgrade poput temelja, krova i sl. Gradska vijećnica će dopustiti "reformiranje" postojeće kuće, te “popravljati” postojeću konstrukciju, ali ne i “skidati” sa starih dijelova radi ugradnje novih. Na primjer, u slučaju da postoji “požar” ili poplava koja može utjecati na strukturu kuće, gradska vijećnica ne može dati pravo na “obnovu” imovine. Dakle, kao zaključak, Vijećnica dopušta unutarnje reforme za održavanje gradnje, ali ne i strukturne reforme od bina, temelja, promjene krova itd.
- Nekretnina se smatra “van normativnog” kada nije kažnjena tijekom 15 godina nakon izgradnje. Za to je potrebna potvrda Gradske vijećnice koja potvrđuje ovu točku. Zove se “Potvrda o nepoštivanju” i već smo podnijeli zahtjev za tu potvrdu, ali Gradskoj vijećnici može u prosjeku biti potrebno 4-8 tjedana da izradi taj dokument.
- Nekretnina nema “Potvrda o stanovanju”. Za vašu informaciju, radi se o dokumentu koji izdaje Gradska vijećnica kojim se potvrđuje da nekretnina ispunjava uvjete stanovanja. Ovaj dokument je također potreban za spajanje vode i struje na imanju te za izmjenu ugovora o vodi i struji na vaše ime. To je objašnjeno u nastavku.
JE LI MOGUĆE LEGALIZIRATI OVE NEKRETNINE?
S tim u vezi, postoji REGIONALNI ZAKON O GRAĐENJU odobren 2019., koji „otvara” mogućnost gradskim vijećnicama na tom području da legaliziraju te nekretnine. Ovaj zakon izdaje regionalna vlada Valencije i daje priliku lokalnim gradskim vijećnicama u tom području da razviju "Planove urbanizacije" u tom području kako bi "pretvorili" ove nepriznate urbanizacije u savršene i dovršene urbanizacije.
Slijedom novijih normativa, ovakva "skupina kuća" mora se poboljšati u urbaniziranoj infrastrukturi kako bi vlasnicima omogućili bolje i udobnije korištenje svojih nekretnina. Dakle, velike su mogućnosti da u bliskoj budućnosti Gradska vijećnica može tražiti od vlasnika da izvedu/plate neke radove na poboljšanju infrastrukturnog kolnika, javne rasvjete, infrastrukture za pitku vodu, priključka na javnu kanalizaciju i sl.
Samo da istaknem da je najskuplji trošak urbanizacije priključak na glavni kanalizacijski sustav iz Grada. Kako su ove nekretnine dosta udaljene od Grada, na ostalim područjima gdje je ovakva urbanizacija odobrena, za sada je prihvaćeno da se, umjesto spajanja na glavnu kanalizaciju, vlasnicima omogući ugraditi septičku jamu za otpadnu vodu.
Obično septičke jame u tom području nisu službeno postavljene one s EC (Europske zajednice) certifikatom. Dakle, mislimo da bi u budućnosti Vijećnica mogla tražiti ugradnju moderne septičke jame prilagođene novim propisima.
Imajte na umu da španjolski sustav zahtijeva od dobavljača da daju potvrdu o stanovanju samo za prodaju novih nekretnina. Dakle, u slučaju graditelja koji prodaje novu nekretninu određenoj, javni bilježnik će zahtijevati od graditelja da dostavi potvrdu o stanovanju kako bi dovršio kupnju. No, ta obveza od prodavatelja nije potrebna u slučaju preprodaje, kao u ovom slučaju.
Kako su ta svojstva sada "van normativnog", onda, ne postoji nikakva potvrda o stanovanju izdana na ovim nekretninama. Za dobivanje ovog dokumenta bit će potrebno dovršiti radove na urbanizaciji cijele urbanizacije, te legalizirati postojeće kuće.
No, ako se kuće na tom području unaprijede urbanizacijskim radovima koje zahtijeva buduća normativna regulativa, one će imati sljedeće prednosti:
- Kuća će se smatrati “potpuno legalnom” kućom, tako da se više neće smatrati “van normativnog”, pa će biti dopuštena obnova postojećih građevina, strukturne reforme itd.
- Nekretnina će imati stambeni list
Trebat će vidjeti kakve će radove Gradska vijećnica projektirati tražiti od vlasnika i tko će to platiti. U ovom trenutku, ovo još nije potvrđeno.
Za više informacija o prijevozu posjetite našu Imovinskopravni odjeljak.
TLACORP Vam stoji na raspolaganju, u našem uredu u CIUDAD QUESADA-TORREVIEJA, uz posebne naknade, za nekretnine smještene na ovom području.
Samo nas kontaktirajte za ponudu
