Cédula de habitabilidad – Potvrda o stanovanju – Radna dozvola
Potvrda o stanovanju – CH (Cédula de Habitabilidad ili Licencia de Primera o Segunda Ocupación).
Ovo je dokument kojim se nastavlja potvrda iz Gradske vijećnice da je nekretnina spremna za useljenje, a primjenjuje se nakon što je nekretnina završena s Dozvolom za završne radove (Certificado Final de Obra) i upisana u zemljišne knjige Deklaracijom o novim zgradama (Declaración de Obra Nueva).DON
Ovaj dokument vam je potreban za dobivanje dozvole Gradske vijećnice za stanovanje u kući. Prije nego što ga dobijete, ono što imate je konstrukcija, ali ne i “kuća”.
Ovaj dokument bit će neophodan za dobivanje individualne isporuke GLAVNIH komunalnih usluga na vaše ime i uz korištenje "potrošnje".
Ovaj dokument je tada iznimno važan za dobivanje ugovora o struji i vodi na ime pojedinaca u PRVOM PRIKLJUČKU. Prije nego što graditelj dobije stambeni list, u građevini može postojati opskrba vodom i strujom, kao što je normalno da graditelj dobije tu zalihu za izvođenje radova (za cestarinu, strojeve i sl.). Ali nabavka dobivena od graditelja je zaliha za "radove", ali ne i za "kućnu potrošnju".
Ponekad kupcima ili promotorima godinama ostavljaju u svojim posjedima struju i vodu za potrebe radova, jer graditelj nije dobio odgovarajuću CH (Uvjerenje o stanovanju). Imaju vodu i struju ali su u jako lošem stanju i skuplji od uobičajene opskrbe za kuću.
Kako bi Vama kao kupcu ili promotoru zajamčili da će graditelj dobiti odgovarajući CH, vrlo bi bilo savjet da ostavite dio plaćanja cijene kada se dobije CH. To će prisiliti graditelja da radi ispravno i da da sve od sebe da ovaj dokument dobije što prije.
Kao što je objašnjeno, CH je posebno važan za spajanje nekretnine na vodovodnu i električnu mrežu PRVI PUT. Ponekad, ovisno o području, nije potrebno PROMIJENITI ugovore o opskrbi u ime novog vlasnika, ali je široko traženo za PRVI priključak nekretnine na mrežno napajanje.
Je li ovaj dokument potreban za završetak prodaje? Drugim riječima, ako želim kupiti kuću, je li potrebno predočiti ovaj dokument?
Prije srpnja 2008. za dovršetak prodaje nije bilo potrebno ishoditi Potvrdu o stanovanju. Od prodavača nije zatraženo da pokažu CH novim vlasnicima. Dakle, javni bilježnici, zemljišnoknjižni službenici, banke, odvjetnici itd. nisu tražili od CH da završi prodaju. Dakle, ovaj dokument nije bio obvezan prije srpnja 2008. godine.
Zašto ovaj dokument nije bio obavezan za završetak prodaje? – Jer, cilj ovog dokumenta je, kako je gore objašnjeno, prvi put “priključiti” nekretninu na vodu i struju, a nakon spajanja postojeće ugovore “promijeniti” u ime novih vlasnika.
Zapravo, za PREPRODAJU, tijekom desetljeća, španjolski kupci i prodavači spajali su svoje posjede na vodu i struju i mijenjali ugovore o opskrbi, bez ovog dokumenta. Posebno u rustikalnim područjima, elektro i vodovodne tvrtke nisu tražile ovaj dokument za promjenu ugovora o opskrbi.
Dakle, NOVE nekretnine, te PREPRODAJE su kupovane i prodane, a prodaje su obavljene kod javnog bilježnika, te upisane u zemljišnoknjižni ured, bez CH. Dakle, graditelji su svoje novoizgrađene kuće prodavali kupcima bez ovog dokumenta. Također, prodavači (u preprodajama) su prodavali svoje nekretnine kupcima bez njih.
U nekim područjima čak ni dobavljači nisu zahtijevali ovaj dokument za sklapanje ugovora. U većini slučajeva kupci su vodu i struju mogli ugovoriti telefonskim pozivom ili mijenjanjem naziva ugovora u svoje nazive, a CH nikada nije tražena. I danas je to moguće u određenim područjima.
Problem je stigao s NOVIM nekretninama, poput novih stanova, urbanizacija i sl., te za eksplozijom španjolske krize. Kao što je objašnjeno, prije srpnja 2008. graditeljima nije bilo potrebno pružiti svojim kupcima CH za završetak prodaje. Dakle, stvarno je bilo uobičajeno prodavati nekretnine “na izgradnji”. Na primjer, u urbanizaciji s 500 kuća, graditelj bi mogao prodavati blokove od, primjerice, 100 kuća, nakon što su završene, bez čekanja da dovrši SVU urbanizacijski infrastrukturu.
CH je posljednji dokument dobiven nakon završetka građevinskih radova zgrade. Dakle, kako prije 2008. godine nije bilo potrebno predstavljati CH o završetku, graditelji su gradili i prodavali svoje nekretnine prije nego što su "potpuno gotovi". Ovim scenarijem kupci su kupovali svoje nove nekretnine spremne za korištenje, ali, ponekad bez “dovršetka” drugih faza ili blokova iz urbanizacije, ili neke urbanizacijske infrastrukture. Kupci su na kraju bili priključeni na opskrbu s “opskrbom zgrade”, s nadom da će im graditelj, nakon što završi ostatak urbanizacije, ili ostatak urbanizacijskih radova, tada osigurati “mrežnu” opskrbu.
To je bio scenarij prije krize.
No, s krizom se na tržištu ponovilo da su građevinari iznenada ušli u bankrot, a njihove tvrtke bile u velikim financijskim problemima jer su se banke zatvarale. Također, tržište je stalo, a velike urbanizacije su odjednom ostale neprodane. Dakle, građevinari su bili blokirani dramatičnim položajem u kojem nisu mogli završiti urbanizacije ili već započetu gradnju, jer nisu mogli pronaći dovoljno kredita za to od banaka. Osim toga, od prodaje nisu mogli dobiti privatna financiranja jer je tržište zaustavljeno, a svoje nekretnine nisu mogli prodati.
Kao rezultat ovog scenarija, kupci koji su prethodno završili prodaju i kupili objekte od graditelja iz nezavršenih urbanizacija, našli su se na komunalnim ugovorima o “opskrbi zgrade” i vidjeli su kako je graditelj jednostavno nestao, ostavljajući urbanizacijski kompleks nedovršenim. Kako globalni radovi na urbanizaciji nisu bili dovršeni, CH ga je bilo nemoguće nabaviti, a kupcima i obiteljima dugo je ostajala "građevinarska ponuda".
Ovaj problem se nije dogodio u PREPRODAJI gdje su, uz vrlo rijetke iznimke, prodavači i kupci STARIH nekretnina, koje su stvarno bile priključene na vodu i struju, nakon prodaje, bez ikakve vrste, mogle dobiti preuzimanje ugovora na ime novih vlasnika. problema. Dakle, bilo je stvarno uobičajeno na tržištu NE primjenjivati se na CH za preprodaje (urbane i rustikalne), ako su nekretnine već bile priključene na vodu i struju, i kada CH nije bio potreban za promjenu komunalne usluge u ime novog vlasnika .
No, u srpnju 2008. novi zakon je stupio na snagu za cijelo španjolsko područje. Jedna od namjera ovog zakona bila je izbjeći situaciju kupaca novih nekretnina u urbanizacijama, kompleksima, zgradama itd. Ovaj zakon je rekao da graditelji ne mogu završiti prodaju NOVIH nekretnina bez CH. I naredio bilježnicima, zemljišnoknjižnim uredima itd. da zatraže od CH da dovrši prodaju novih nekretnina. Ali ovaj je zakon prisiljavao bilježnike i zemljišnoknjižne službenike da traže od CH da dovrše kupnju SAMO ZA NOVE NEKRETNINE.
Na primjer, ovaj zakon nije rekao ništa o PREPRODAJI. Dakle, kao posljedica toga, da bi se dovršila prodaja preprodaje, nije bilo potrebno dostaviti ovaj dokument.
Ovaj zakon je pomogao da se izbjegnu budući problemi s kupcima koji kupuju NOVU nekretninu, ali, kako nisu spomenuli ništa u vezi s PREPRODAJOM, stvarajući veliku pomutnju na tržištu.
Kao što je gore objašnjeno, kupci i prodavači su prodavali i preprodavali svoju imovinu bez CH. Kupci u preprodaji su bez ikakvih problema mijenjali račune za vodu i struju, kao i kod javnog bilježnika nikada tražili CH u svojim transakcijama.
Zabuna je nastala kada su, nakon usvajanja ovog zakona, u razdoblju od 2009. do 2010. godine, kupci počeli tražiti od prodavača da dostave ovaj dokument. Od prodavača je zatraženo da dostave CH, ali kada su se obratili javnobilježničkom uredu kako bi potvrdili je li ovaj dokument obavezan dostaviti, potvrđeno im je da to nije traženo po zakonu. Dakle, javni bilježnici, zemljišnoknjižni uredi itd. su tražili samo CH za NOVU prodaju, a ne i za PREPRODAJU.
U tom razdoblju nastala je velika zbrka između kupaca koji su ovaj dokument tražili u PREPRODAJI i prodavača koji ga nisu htjeli dati jer nisu bili prisiljeni.
Ta je zabuna bila još gora u PREPRODAJI RUSTIČNIH Zemljišta izgrađenih na manje od 10.000 m2. Gradske vijećnice u rustikalnim sredinama dugo vremena nisu znale kako reagirati kada prodavači, odnosno kupci, traže da CH završi prodaju.
Nekoliko gradskih vijećnica (TH) odlučilo je dati CH bez ograničenja. Smatrali su CH kao “administrativni” dokument za dobivanje ili promjenu ugovora o električnoj i vodovodnoj mreži. Kako ove gradske vijećnice ovaj dokument nisu smatrale „pravnim“ dokumentom, bilo je slučajeva u kojima je nekretnina mogla imati savršenu CH, a novčanu kaznu izgraditi bespravno.
U drugim slučajevima, TH je odlučio dati CH svim nekretninama (izgrađenim na više ili manje od minimalne parcele), uvijek da nikakve kazne za izgradnju nisu utjecale na tu nekretninu. Ovo je bio najlogičniji stav.
na primjer, neki drugi su odlučili ne dati CH rustikalnom zemljištu, ako ne poštuju minimalnu veličinu zemljišta (uglavnom 10.000 m2). Položaj ovih Vijećnica stvorio je nepravednu i nelogičnu situaciju u kojoj su prilično stare nekretnine, čak i izgrađene prije 20-40 godina, odbijane dobiti CH jer su građene na parcelama manjim od minimalne.
Također, zabuna je bila još gora jer su kupci u većini slučajeva tražili od prodavača CH da kupe njihove nekretnine, čak i znajući da na području u kojem se ta nekretnina nalazi, CH nije bio tražen od strane CH dobavljačima za promjenu ugovora o komunalnim uslugama na njihova imena.
U međuvremenu, državu Španjolsku financijski podupiru institucije EU-a. Jedan od zahtjeva EU prema Španjolskoj za dobivanje financijske pomoći bio je poboljšanje zaštite okoliša i smanjenje utjecaja na okoliš. Razlog ovog zahtjeva je što Španjolska desetljećima nije slijedila direktive EU na taj način. Prevedeno na građevinsko tržište, to znači da su građevine i zgrade izgrađene u Španjolskoj bez uzimanja u obzir ili poštivanja zakona EU na taj način (uglavnom, smanjenje potrošnje energije i smanjenje preostale vode)
Tijekom 2012.-2013. i 2014., čini se da je ovoj zbrci sada došao kraj. Sada se čini da je većina gradskih vijećnica i regionalnih vlada (uključujući komplicirana područja poput Catral, Elche, Denia, Javea, itd.) stvorila bazu onoga što bi trebalo biti potrebno za dobivanje CH, što je manje-više slijedeći za RUSTIČNO ZEMLJIŠTE svojstva:
- Neovisno o veličini parcele, nekretnina mora biti BEZ kazni za gradnju.
- Da se imovina i njezine građevine deklariraju i da se uredno plaća mjesnina
- Često se traži da dostavi arhitektonsko izvješće o izgradnji.
- Nekretnina mora ispunjavati ekološke normative područja (potrošnja energije i zaostala voda).
Time su okončane eventualne zabune nastale oko davanja ili odbijanja CH na rustikalnom zemljištu na manje od 10.000 m2 bez CH. Dakle, općenito je POZITIVNO stajalište većine Vijećnica u pogledu pravne situacije tisuća STARIH nekretnina SAGRAĐENIH na rustikalnom zemljištu (i zakonski okrupnjenih), na parceli manjoj od minimalnog standarda. Dakle, nakon svih ovih zabuna i sporova, Vijećnice naširoko daju CH ako se osiguraju gore navedeni uvjeti.
Moramo reći da postoji samo nekoliko gradskih vijećnica (poput Crevillentea) s vrlo nerazumnom pozicijom da odbiju dati CH na otvoren način.
Ja sam prodavač (ne graditelj), TREBA LI OVAJ DOKUMENT OBAVIJESTI KUPCU?
Odgovor je jednostavan: S PRAVNOG GLEDIŠTA: NE. U Španjolskoj ne postoji zakon koji prisiljava prodavača (u preprodaji) da dostavi CH radi dovršetka.
No, primjerice, s KOMERCIJALNOG GLEDIŠTA PREPORUČLJIVO bi bilo da ga dostavite, jer će kupcu potvrditi da, bez obzira na tumačenje zakona na tom području, ili kakvi god zahtjevi komunalnih poduzeća, zajamčene su promjene ugovora o komunalnim uslugama. Drugim riječima, vaše će vlasništvo biti lako plasirati na tržište ako se osigura CH.
Isto ako je CH istekao. CH ima valjanost od 5 godina (ili 10 godina za novije). Dakle, čak i ako ste ga dobili prilikom kupnje, pa čak i u slučaju da vas španjolski zakoni ne prisiljavaju da ga osigurate, s "komercijalne" točke gledišta, za kupca bi bilo bolje da ponudite nekretninu sa CH renoviran.
AŽURIRANA VIJEST O STANOVNIŠTVU U REGIONI VALENCIA:
– Catral Certificate of Habiation – Kako dobiti CH u Catral
– Besplatan pravni savjet oko dobivanja stambene potvrde u Catralu
– Albatera Potvrda o stanovanju – Kako dobiti CH u Albateri
– Besplatan pravni savjet oko dobivanja potvrde o stanovanju u Albateri
