PROMJENE U STAMBENOM ZAKONU KOJE UTJEČU NA PROCES KUPNJE STAMBENE NEKRETNINE U ŠPANJOLSKOJ – NOVI SCENARIJ KUPNJE NEKRETNINA U ŠPANJOLSKOJ

 Zakon 12/2023 od 24. svibnja, para el derecho de la Vivienda . Kliknite ovdje da vidite zakon 

Ovim se zakonom, među ostalim, uvodi temeljni napredak u zaštiti prava kupaca i najmoprimaca stambenih objekata od graditelja i vlasnika nekretnina.

Zakon proglašava osiguravanje transparentnosti u procesu pružanja svih vrsta informacija koje utječu na nekretninu kao obvezne uvjete u procesima kupnje i prodaje nekretnina.

Dakle, na ovaj način zakon u svom članku 30. utvrđuje da su temeljna načela stjecatelja, kupaca ili zakupaca nekretnina primanje informacija o karakteristikama nekretnina, njihovim uslugama i sadržajima te pravnim i ekonomskim uvjetima njihovo stjecanje, najam, ustupanje ili korištenje, te da je to:

• potpun
• Cilj
• Istinit
• Jasno, razumljivo i pristupačno

Tko se mora pridržavati ove obveze informiranja kupca i/ili najmoprimca?

Ova „dužnost informiranja” uspostavljena je kao obveza za sve posrednike koji, djelujući u sektoru stambene izgradnje i obnove te pružanju usluga u prometu nekretnina, ovlašteni su prenositi, iznajmljivati ​​i prenositi nekretnine u vlastito ime ili za račun drugih, kao što su:

• Promotori i graditelji
• Vlasnici, prodavatelji i drugi nositelji stvarnih prava
• Agenti za nekretnine
• Administratori imovine

Svi ovi agenti i profesionalci moraju se pridržavati i jamčiti da se, u obavljanju svoje djelatnosti, pridržavaju svoje obveze pružanja potpunih, objektivnih, istinitih, jasnih, razumljivih i dostupnih informacija kupcima i/ili zakupcima u skladu s odredbama ovog zakon. domaćinstvo.

Uz dužnost informiranja, posrednici se moraju pridržavati zakona o zaštiti potrošača i korisnika u slučaju odnosa između potrošača ili korisnika i poslovnih ljudi, pri čemu oglašavanje koje provode podliježe općim zakonima koji to reguliraju.

Zabranjeno je bilo kakvo reklamiranje s nedovoljnim, manjkavim ili pogrešnim informacijama.

Koju vrstu informacija vlasnici, investitori, agenti za nekretnine i upravitelji nekretninama trebaju dati kupcima i/ili stanarima?

 Mora biti “potpune” informacije. Drugim riječima, svaki oblik komunikacije upućen tražiteljima stambenog zbrinjavanja, korisnicima ili široj javnosti u svrhu izravnog ili neizravnog promicanja prijenosa, davanja u najam i bilo kojeg drugog oblika ustupanja imovine.

Informacije koje, “kao minimum” mora se osigurati kupcu odnosno budućem najmoprimcu je, prema čl. 31, sljedeće:

- Identifikacija prodavatelja ili najmodavca i, prema potrebi, uključene fizičke ili pravne osobe, u okviru profesionalne ili poslovne djelatnosti, za posredovanje u operaciji. To jest, mora se identificirati vlasnik i, gdje je to prikladno, Agent za nekretnine uključeni u operaciju.

- Cijena i ekonomski uvjeti transakcije: Ukupna cijena i koncepti uključeni u nju (namještaj, uređaji itd.), kao i uvjeti financiranja ili plaćanja koji bi se, ako je primjenjivo, mogli utvrditi.

– Bitne karakteristike stana i zgrade, uključujući:

1. -  Potvrda o stanovanju, ili potvrdu o stanovanju, ili dozvolu za rad.

2. - Akreditacija korisne i izgrađene površine stana, razlikujući u slučaju horizontalne podjele privatne površine od zajedničkih, a bez mogućnosti da se za te potrebe izračunaju površine stanova s ​​visinom nižom od one propisane regulatornim propisima.

Drugim riječima, vlasnik ili posrednik ne smije oglašavati ili nuditi kao "korisnu površinu" ili "izgrađenu površinu" one dijelove kuće koji ne zadovoljavaju minimalnu visinu propisanu propisima za stambeni prostor kuće.

3. -  Starost zgrade i, gdje je to prikladno, glavnih reformi ili akcija koje su na njemu provedene. Odnosno, mora se dostaviti povijest reformi provedenih na posjedu.

4. -  Usluge i sadržaji dostupni objektu, pojedinačne i zajedničke, kao što su voda, struja, kanalizacija, kanalizacija, septička jama, Itd

5. - Certifikat energetske učinkovitosti kuće.

6. - Uvjeti pristupačnosti stanovanja i zgrade. Odnosno, ako kuća ima sadržaje i pristup za osobe ograničene ili smanjene pokretljivosti.

7. - Stanovanje ili dostupnost stana. Odnosno, ako je kuća zauzeta ili slobodna.

- Pravne informacije o nekretnini: identifikaciju nekretnine u zemljišnim knjigama, s navođenjem naknada, tereta i uvjeta bilo koje prirode, te udjela udjela u zajedničkim prostorijama utvrđenim u vlasničkom listu.

– U slučaju kuća zaštićena ili u zaštićenim područjima, izričita naznaka takve okolnosti i podvrgavanja pravnom režimu zaštite koji je na to primjenjiv.

– Kod zgrada koje službeno imaju arhitektonska zaštita jer su dio deklariranog okoliša ili zbog njihove posebne arhitektonske ili povijesne vrijednosti, informacije će se pružiti na stupanj zaštite te uvjete i ograničenja za reformske ili sanacijske zahvate.

- Sve ostale informacije koje bi mogle biti relevantne za osobu zainteresiranu za kupnju ili iznajmljivanje imovine, uključujući aspekte a teritorijalne, urbanističke, fizičko-tehničke, zaštite dobara ili s tim u vezi administrativne prirode.

Važno!

Propust u pružanju ovih informacija smatrat će se kršenjem obveze davanja informacija od strane vlasnika i/ili agenta.

Osim toga, općenito se informacije koje izostavljaju bitne podatke ili ih sadrže u izrazima koji mogu dovesti u zabludu primatelja ili proizvesti ekonomske ili pravne posljedice koje nisu dopuštene, shvaćaju se kao nepotpune, nedostatne ili manjkave, zbog ometanja mirnog uživanja u kući u uobičajenim uvjetima korištenja.

Informacije o azbestu u posjedu ili zgradi

Pod istim uvjetima kako je utvrđeno u prethodnom odjeljku, zainteresirana osoba za kupnju ili zakup nekretnine može zatražiti informacije o otkrivanju azbesta ili druge tvari koje su opasne ili štetne za zdravlje.

Informacije o "zoni stresa"

Lokalne vlasti će navesti koja se područja smatraju "zonama tensionadas" (područjima pod stresom), gdje postoji velika potražnja za nekretninama, a niska ponuda.

Kada se nekretnina koja će se iznajmiti kao uobičajeno mjesto nalazi u području s pod stresom stambeno tržište, vlasnik i, prema potrebi, osoba koja intervenira u posredovanju operacije mora ukazati na ovu okolnost i obavijestiti , prije formalizacije najma, iu svakom slučaju u ugovornom dokumentu, iznosa posljednje najamnine iz ugovora o stalnom prebivalištu koji je bio na snazi ​​u posljednjih pet godina u istoj nekretnini, kao i vrijednost koja mu može odgovarati na temelju važećeg referentnog indeksa cijena najma stanova.

Kada treba dostaviti ove podatke?

Zakonom je utvrđeno da se dužnost davanja tih podataka mora ispuniti PRIJE formalizacije transakcije i isporuke bilo kojeg iznosa novca na račun.

Ova zakonska obveza uspostavlja značajnu promjenu u tradicionalnom procesu kupnje, prodaje i iznajmljivanja nekretnina u Španjolskoj. Do danas je bila uobičajena praksa na španjolskom tržištu nekretnina da se informacije koje se daju kupcu ili stanarima daju NAKON dostave signala ili plaćanja na račun transakcije kupnje ili najma.

Međutim, zakon uključuje obvezu vlasnika da te informacije daju kupcima ili najmoprimcima u trenutku kada odluče staviti svoje nekretnine na prodaju ili najam.

Na taj način, Zakon pokušava ispraviti one slučajeve u kojima su kupci ili budući najmoprimci isporučivali novčane iznose „na slijepo“, a da im nisu dani bitni podaci o nekretninama. To je dovelo do kompliciranih situacija u kojima su kupci, odnosno najmoprimci, otkrili pravne nedostatke na nekretnini, nakon što su već isporučili i u ruke agenata i/ili prodavača određene svote novca.

Stoga je potrebna bitna promjena postupka u djelatnosti kupnje, prodaje i najma nekretnina. Bit će potrebno da vlasnici ili prodavatelji, u trenutku kada se odluče za prodaju ili iznajmljivanje nekretnine, poduzmu potrebne korake kako bi sami ili uz pomoć agenata za nekretnine i/ili odvjetnika pribavili tu dokumentaciju. zastupati ih u procesu.

Potvrda o stanovanju ili radna dozvola (CH)

Zakon utvrđuje obvezu vlasnika pribaviti Uvjerenje o stanovanju ili uporabnu dozvolu PRIJE nego što kupac ili najmoprimac izvrši bilo koju vrstu isporuke na račun cijene.

Iz tog razloga potvrđuje se trend koji se posljednjih godina prakticira u postupku prodaje da vlasnik mora kupcu i/ili najmoprimcu dostaviti Uvjerenje o useljivosti ili uporabnu dozvolu.

Postavlja se pitanje onda onih kuća koje nemaju Uvjerenje o useljivosti.

U tim slučajevima mogu se pojaviti sljedeće pretpostavke:

• Da je kuća u stanju za dobivanje CG. U tim slučajevima, vlasnik mora poduzeti odgovarajuće radnje za dobivanje ovog dokumenta, angažirajući usluge tehničara i odvjetnika koji su za to potrebni.
• Da kuća nije u stanju za dobivanje CG. Mnogo je kuća na tržištu koje imaju poteškoća u dobivanju CH ili uporabne dozvole, u većini slučajeva jer te kuće nisu u skladu s urbanističkim propisima. U tim slučajevima bit će potrebno da se vlasnik obrati arhitektima i/ili odvjetnicima kako bi ih uputio i savjetovao da prouče načine dobivanja ovog dokumenta.

U ovim slučajevima neposjedovanja Potvrde o stanovanju, ono što Zakon kaže da je "kuća" mora se uzeti u obzir.

Zakon definira „Stambena kuća” kao:

"Građevina ili dio građevine privatnog karaktera namijenjena stanovanju i stanovanju ljudi, koja udovoljava zakonski minimalnim uvjetima useljivosti, ima mogućnost pristupa zajedničkim prostorima i uslugama zgrade u kojoj se nalazi, sve to u skladu s važećim zakonodavstvom i urbanističkim i prostornim planiranjem".

Drugim riječima, utvrđuje da je za građevinu potrebno

• Da je to “zgrada” privatnog prostora. Drugim riječima, dijelovi kuće ili stana koji ne pripadaju isključivo kući, kao što su zajednički prostori ili koji pripadaju zajednici vlasnika, ne mogu se smatrati izgrađenom ili korisnom površinom.
• Da je odredište izgradnje ono "prebivalište" i "stanovanje". U mnogim prilikama ne nalazimo zgrade ili njihove dijelove koji su izgrađeni kao “skladišta”, “poljoprivredna skladišta”, garaže, neuseljivi podrumi, Dakle, ono što zakon kaže je da se ti dijelovi ili konstrukcije ne mogu uračunati u izgrađenu površinu stana.
• Da ispunjavaju zakonski minimalne uvjete useljivosti. Dakle, potrebna je potvrda prodavatelja ili vlasnika da nekretnina ispunjava zakonske uvjete i uvjete useljivosti. Najbolji način da to dokažete je pružanje obnovljene i valjane potvrde o stanovanju ili dozvole za rad.
• U skladu s važećim zakonskim propisima i urbanističkim i prostornim planiranjem. U nekoliko riječi, da je kuća u skladu s lokalnim i teritorijalnim urbanističkim i građevinskim propisima.

Obveza prodavatelja ili vlasnika da dostavi Potvrdu o stanovanju ili Dozvolu za korištenje obnovljenu i na snazi.

Ovaj zahtjev razjašnjava zbrku koja godinama postoji na tržištu nekretnina, a odnosila se na obvezu vlasnika da dokaže da prodaje nekretninu pogodnu za stanovanje. Godinama su agenti i profesionalci u sektoru svjedočili sukobu s vlasnici nekretnina za prodaju koji su doslovno odbijali dostaviti informativne dokumente svoje nekretnine kako bi kupcima jamčili legalnost iste. Među njima, rekli bismo gotovo najvažniji, Uvjerenje o stanovanju ili Dozvola za rad.

Opozicija koju su održavali vlasnici temeljila se na argumenti takvi kao:

• “Kupac je taj koji mora dobiti potvrdu o useljivosti, a ne ja”
• “Otišao sam u Gradsku vijećnicu i rekli su mi da ne trebam produžiti potvrdu o useljivosti jer je kupac taj koji je mora obnoviti”
• Javni bilježnik mi je rekao da za prodaju nekretnine nije potrebna obnova potvrde o useljivosti

… i dugačak popis argumenata koji su korišteni kako bi se izbjegao trošak i napor pribavljanja ove vrste dokumentacije, toliko bitne da se kupcu potvrdi legalnost nekretnine.

Ova situacija je dovela do sukobi između vlasnika, kupaca, i svi oni profesionalci koji sudjeluju u transakcijama kupnje, prodaje i iznajmljivanja u Španjolskoj.

Sada, ovim novim Zakonom, to je zakonskom obvezom potvrđeno da jest prodavač or vlasnik koji moraju dati ovaj dokument od prvog trenutka kada odluče iznajmiti ili prodati svoju nekretninu.

Hoće li to spriječiti kupca da dobije CH nakon stjecanja?

NE

Prodavatelj mora dostaviti obnovljeni CH kako bi potvrdio da nekretnina ispunjava zakone, ali, ovisno o lokalnim normama od kupca se može tražiti da ga obnovi i promijeni na svoje ime nakon stjecanja dovršiti promjenu vode, struje i dr. (kao turistička dozvola za najam).

Informacije o zaštićenom stanovanju i urbanističke informacije.

Kao što je slučaj s uporabnom dozvolom ili uporabnom potvrdom, uobičajena je praksa na španjolskom tržištu nekretnina da vlasnik svoju nekretninu stavi na prodaju ili najam s ukupnom nedostatak dokumentacije pa čak i poznavanja pravnog stanja i planiranja posjeda, prepuštajući traženje i otkrivanje navedene dokumentacije u rukama kupca odnosno najmoprimca.

Ovakav stav je do stupanja na snagu ovog zakona imao i razlog za nesigurnost i pravnu nesigurnost poslova kupnje i prodaje nekretnina u Španjolskoj.

Ovim novim zakonom prodavatelj je dužan najprije, izvršiti analizu i pravni elaborat kuće prije nego što se stavi na tržište. Navedena pravna studija podrazumijeva pružanje svih vrsta informacija koje se na nju odnose, a koje se temelje na sljedećem:

• Je li kuća zaštićena ili ima režim zaštite?
• Utječe li na njega bilo koja vrsta javnog stanja ili ograničenja (utjecaj na obale, šumarstvo, javno dobro, izvlaštenje itd.?
• Na kojoj se vrsti zemljišta nalazi nekretnina, urbano, rustikalno, građevinsko?
• Je li kuća preuređena?
• Koje su točne granice i veličina kuće?
• Ima li bilo kakvu vrstu urbanističkih ograničenja ili uvjeta (urbana povreda, polukonsolidirana urbanizacija, stanovanje izvan planiranja?)

Činjenica da vlasnik pribavi ili je prisiljen pribaviti te podatke pružit će veću sigurnost u prometu nekretnina u Španjolskoj, te će omogućiti da se izbjegnu sporovi koji se vode na španjolskom tržištu oko toga tko bi trebao dostaviti te podatke i, prije svega, je li ih „bilo“ ili je bilo obvezno dati te tko to mora učiniti prema zakon.

Posebna referenca na informacije koje trebaju pružiti upravitelji imovine

Utvrđuje šestu dodatnu odredbu:

3. Upravitelji imovine, u razvoju svoje profesionalne djelatnosti, moraju djelovati učinkovito, marljivo, profesionalno odgovorno i neovisno, podložno važećem zakonodavstvu i etičkim kodeksima uspostavljenim u sektoru, s posebnim osvrtom na zaštitu prava potrošača utvrđenih od strane autonomnih zajednica i ovim zakonom.

Ovaj propis zakona dolazi do prepoznavanja dužnost upravitelja imovine da štiti prava potrošača prema ovom zakonu. Ono što se želi reći je da, shvaćajući kao “potrošače” kupce i buduće zakupce nekretnina kojima upravljaju, moraju zaštititi svoja prava.

Informacije o nekretnini sadržane u zajednici prema zakonima i sporazumima o zajednici bitne su za kupca kako bi te informacije dobio na vrijeme.

Ova točka je vrlo važna u španjolskoj praksi nekretnina, budući da smo desetljećima nailazili na situacije u kojima su upravitelji imovine ometao protok informacija do kupaca nekretnina, navodeći da nisu ovlašteni dijeliti te informacije. Ovo ponašanje generiralo je a visoka razina nesigurnosti u prometu nekretnina, budući da je kupac bio prisiljen ući u investiciju u kuću za koju nije znao može li imati skrivenih problema u rukama vlasnika i njihovih upravitelja.

S čime, još jednom, ovaj zakon dolazi da pojasni obveza nametnuta upraviteljima imovine za opskrbu ovo je važna informacija za kupca i budućeg najmoprimca.

IBI doplata – Porez na nekretnine za nenaseljene nekretnine

U slučaju nekretnina za stambenu uporabu koje su trajno nenaseljeno , općine mogu zahtijevati dodatnu naknadu za IBI do 50 posto neto iznosa poreza.

U ove svrhe, smatrat će se nenaseljena imovina. trajno nezauzeto , neprekidno i bez opravdanog razloga, u trajanju dužem od dvije godine , sukladno uvjetima, dokazima i postupku utvrđenom poreznim pravilnikom, a pripadaju vlasnicima četiri ili više nekretnina stambene namjene.

Nadoplata može biti do 100 posto neto iznosa poreza kada je razdoblje praznog radnog mjesta dulje od tri godine , i može se modulirati na temelju razdoblja nepopunjenosti.

Osim toga, općine mogu povećati odgovarajući postotak doplate u skladu s gore navedenim do 50 dodatnih postotnih bodova u slučaju nekretnina koje pripadaju vlasnicima dvije ili više nekretnina za stambenu upotrebu koje su prazne na istom općinskom području.

 Utječe li doplata za IBI na drugu rezidenciju u vlasništvu stranaca nerezidenata?

 Odgovor je ne. Zakon utvrđuje da će, u slučaju nekretnina drugog prebivališta, rok ispražnjenosti biti ČETIRI GODINE.

U svakom slučaju, sljedeći uzroci smatrat će se opravdanim (to jest, neće dovesti do toga da se nekretnina smatra nenaseljenom i izbjeći će dodatnu naknadu):

• Privremeni prijenos vlasnika zbog posla ili obuke
• Promjena adrese zbog ovisnosti ili zdravstvenih razloga ili socijalne opasnosti
• Nekretnine namijenjene za drugo mjesto stanovanja uses sa maksimalno četiri godine kontinuiranog praznog mjesta
• Nekretnine koje podliježu radnim ili sanacijskim radnjama ili drugim okolnostima koje onemogućuju njihovo efektivno korištenje
• njezinim korištenjem i raspolaganjem ili da se radi o nekretnini koju vlasnici, pod tržišnim uvjetima, daju na prodaju, u ovoj situaciji najduže na godinu dana, odnosno u najam, na najdulje na šest mjeseci u ovoj situaciji.
• U slučaju nekretnina u vlasništvu javne uprave također će se smatrati opravdanim razlogom ako je nekretnina predmet postupka prodaje ili stavljanja u funkciju putem zakupa.

Prirez, koji će se zahtijevati od poreznih obveznika ovog poreza, će se obračunati 31. prosinca i bit će godišnje podmiruju općine, nakon što se na taj datum utvrdi neiskorištenost nekretnine, zajedno s upravnim aktom kojim se ista proglašava.

Općinska deklaracija kao trajno nenaseljene imovine zahtijevat će prethodno saslušanje poreznog obveznika te akreditacija od strane Gradskog vijeća naznaka slobodnog radnog mjesta, koja će se regulirati navedenim pravilnikom, unutar koje se mogu pojaviti one koje se odnose na podatke iz komunalnog registra, kao i potrošnja usluga opskrbe.

Ono što ovaj propis namjerava je da plasirati prazne kuće na tržište, čime će se izbjeći špekulacije, čime će se pospješiti ponuda proizvoda na tržištu nekretnina.

 Novi scenarij za agencije za nekretnine

Obvezom prethodnog informiranja vlasnika i posrednika u prometu nekretnina štiti se kupac kao potrošač. Međutim, to stvarno predstavlja rizik za agente za nekretnine budući da će biti dužni dati podatke o vlasniku imovine prije nego što bude u mogućnosti zaključiti transakciju s kupcem ili najmoprimcem.

Ova vrsta prethodnih informacija može dovesti do situacija u kojima kupac uspostavlja kontakt s prodavateljem direktno, povećavajući rizik da se promet nekretnina sklopi izravno između njih, zlonamjerno izbjegavanje plaćanja agencijskih usluga.

To je već uobičajena činjenica i nažalost na tržištu nekretnina, na kojem stranke često, u cilju uštede u svojim transakcijama, zanemaruju dobar posao agencija za nekretnine, a to je kontaktiranje kupaca i prodavatelja u tržište.

Osnovna zadaća koju obavljaju agencije za nekretnine, a koja je tako važna za tržište nekretnina, može biti ugrožena ovom obvezom davanja prethodnih informacija o nekretnini i vlasniku, kupcima koji mogu biti u iskušenju kontaktirati vlasnike izravno kako bi izbjegli plaćanje provizija ili naknada od agencije za nekretnine.

Pri čemu će agencijama za nekretnine biti važno i preporučljivo pregledaju svoje mandatne ugovore kako za vlasnike tako i za kupce ili buduće zakupce, kako bi pravno zaštititi plaćanje svojih profesionalnih honorara, uključujući, ako je potrebno, visoku kazne u slučaju kršenja. za strane koje svoje ugovore sklapaju direktno i bez prolaženja preko dobre službe agencija za nekretnine.

Osim toga, također će zahtijevati od agencija za nekretnine da dobiju potrebna ovlaštenja od vlasnika za dijeljenje privatnih podataka u skladu s osobnim zakon o zaštiti podataka.

Zato će biti potreban napredak u profesionalizacija agenta za nekretnine sektor, koji sigurno moraju imati veću specijalizaciju u sektoru, proširujući svoje vještine izvan strogo komercijalnog zadatka kontaktiranja kupca i prodavatelja.

Bez sumnje, ovaj novi propis će povećati profesionalnost agenata za nekretnine.

TLACORP 2023