Kako izgraditi kuću na rustikalnom zemljištu u Španjolskoj – Zemljište koje se ne može urbanizirati
Opći aspekti
Odvjetnici TLA-e već se više od 15 godina bave transakcijama i slučajevima nekretnina u rustikalnim zemljišnim područjima na cijelom španjolskom teritoriju. Iz Katalonija (Tarragona i Barcelona), Regija Valencia (Castellón, Valencia i Alicante – Costa Blanca), Murcia, Almeria (dolina Almanzora), i Malaga.
Kao rezultat našeg velikog iskustva i priznanja različitih regionalnih normativa, pripremili smo vodič koji treba slijediti za one koji namjeravaju kupiti parcelu/zemljište u rustikalnim ruralnim područjima Španjolske, s projektom izgradnje kuće na to.
Ako kupujete zemljište ili imanje na selu, kao što je seoska kuća (cortijo), bitno je saznati nalazi li se u područje na kojem je dopuštena urbanizacija (u ovom slučaju to se zove "finca urbana", ili "suelo urbano" ) ili gdje nije dopuštena urbanizacija i stambena izgradnja (“finca rustica” ili “suelo rustico”).
Zemljište u Španjolskoj klasificira se u nekoliko vrsta:
1. Ubansko zemljište – “Suelo urbano"
Riječ je o zemljištu na kojem je ovlaštena graditi s utvrđenim specifikacijama sadržanim u “Planovima razvoja” grada, odnosno područja (Plan General de Ordenación Urbana PGOU), ili u specifičnim zonama urbanizacije pod nazivom “Parcijalni planovi” (Planes Parciales), Itd.
Ovo zemljište koristi da ima sve sadržaje i uvjete za život u visokoj gustoći naseljenosti, kao što su odgovarajuća opskrba vodom i strujom, priključak na kanalizacijski sustav, parkovi i zelene površine, sportske, obrazovne, bolnice itd.
Urbano zemljište ili “Suelo Urbano” je onaj koji nalazimo u gradovima, selima ili urbanizacijama, a nekada je imao ispravan pristup cestama, s kolnicima, pješačkim površinama, ulicama, poslovnim prostorima, domovima zdravlja, školama, bolnicama, sportom itd.
2. Neurbanizacijsko zemljište – ” Suelo no Urbanizable"
“Nije moguće urbanizirati” je vrsta zemlje gdje nije moguće izgraditi nikakvo industrijsko, stambeno ili poslovno zemljište, jer je namijenjen za određivanje zaštićenih uporaba, uglavnom povezanih s šuma, poljoprivreda i dr. Dakle, u ovoj vrsti zemljišta, druge namjene poput stambenih, industrijskih ili komercijalnih vrlo su ograničene, zabranjene i nisu uvijek dopuštene.
Unutar „neurbanizacijskog“ zemljišta nalazimo klasifikaciju u podvrste zemljišta, ovisno o dopuštenoj namjeni i stupnju zaštite:
- Zaštićeno zemljište (na španjolskom "Suelo No Urbanizable Protegido"): To je zemljište na kojem je iz određenih razloga (obično povezanih s prirodom, šumom i sl.) ograničena izgradnja i druge vrste aktivnosti u cilju „zaštite“ određene vrijednosti.
- Nezaštićeno zemljište (na španjolskom "Suelo No Urbanizable Comun"): Riječ je o zemljištu gdje je glavna namjena poljoprivredna i poljoprivredna djelatnost, a na kojem se mogu dopustiti i druge namjene (kao stambene, poslovne, itd.), uz poštivanje određenih uvjeta.
"Rustikalna zemlja” naziv je koji se obično koristi za Suelo No Urbanizable Commun u Španjolskoj. Drugim riječima: područja na kojima se ne može razvijati urbanizacija, a koja je namijenjena poljoprivrednoj namjeni, dopuštena je i druga uporaba kao što je izgradnja stambenih objekata, industrije i sl., uz uvijek poštivanje određenih normativa i uvjeta.
3.- Građevinsko zemljište – “Suelo Urbanizable"
Ovo je tip zemljišta na kojem se može razvijati u budućnosti s urbanizacijama, komercijalnim područjima, industrijskim parkovima itd. u budućnosti. Dakle, u slučaju da se odobri javni ili privatni građevinski projekt, tada se područje može urbanizirati.
Koraci koje treba slijediti za izgradnju stambene kuće u rustikalnom zemljištu
Govoreći sada o „rustikalno zemljište“, ovo je zemljište na kojem je glavna dopuštena upotreba za „poljoprivrednu“ ili za korištenje od strane poljoprivrednika za razvoj poljoprivredne djelatnosti.
No, na ovom zemljištu, iznimno, dopuštena je gradnja novih objekata stambene namjene. Te konstrukcije moraju biti u vrlo niskoj gustoći izgrađenosti, pokušavajući izbjeći stvaranje izgrađenih područja visoke gustoće koja bi mogla stvoriti "urbanizacije in facto".
Dakle, vrlo je uobičajeno pronaći da samo kada zemljište ima minimalnu veličinu (5.000 m2, 10.000 m2, ili 20.000 m2 itd.), imate ovlaštenje za izgradnju građevine, koja se naziva i “cortijo”, “villa”, “ masía”, chalé, “chalet”, “hacienda” itd.
U španjolskim ruralnim ili seoskim područjima prilično je uobičajeno pronaći kuće izgrađene na parcelama manjih veličina od one koja je potrebna za pravo građenja (na primjer kuće izgrađene na parcelama manje od 10.000 m2) To je zato što su ovi objekti izgrađeni prije stupanja na snagu novih propisa, ili jednostavno, što su građeni bez poštivanja zakona, pa se sada smatraju građevinama”Fuera de Ordenación” (izvan važeće norme). To je slučaj davno izgrađenih nekretnina koje sada ne ispunjavaju važeće normative. Ovakve nekretnine sada mogu biti savršeno legalne, ali podvrgnute određenim ograničenjima korištenja (najvažnije je da uprava poštuje kuću i ostale postojeće građevine na imanju, ali ih se ne može proširivati, a nije ovlašten graditi nove građevine na toj čestici).
Dakle, ako vam je namjera razviti projekt za izgradnju kuće u područjima „rustikalne zemlje“, prvo biste trebali provjeriti kod pravnih tijela (uglavnom Gradska vijećnica, Vijeće = „Ayuntamiento“) koje su specifikacije, zahtjevi i ograničenja, koja možete tamo izgraditi.
1. Prvi korak: potvrditi može li se projekt razviti
„Građevinska dozvola“, ili „Građevinska dozvola“ ili „Građevinska dozvola“ (Licencia de Construcciónili Licencia de Edificaciónili Licencia de Obra gradonačelnik).
Kao što smo prije istaknuli, ako vam je namjera razviti projekt u jednom od područja "rustikalne zemlje", prvo biste trebali provjeriti s lokalnim vlastima (uglavnom gradskom vijećnicom ili vijećem = “Ayuntamiento”), ili, alternativno, savjetovanje i dobivanje savjeta od odvjetnici stručnjaci za građevinarstvo i rustikalni razvoj.
Dakle, prije nego što prijeđete na napredne korake procesa, bitno je da dobiti odgovarajuće informacije o lokalnim propisima i ograničenjima područja, A mogućnosti za razvoj i izvođenje vašeg projekta. Kao iu drugim zemljama, autorizacija vašeg projekta bit će službeno odobrena nakon dobivanja „Građevinske dozvole” ili „Građevinske dozvole” od gradske vijećnice.
Dakle, Prvi korak je znati da li lokalni normativi dopuštaju gradnju kuće na toj parceli.
Vrlo važno: Opskrba vodom i strujom
Kako je već objašnjeno, opskrba vodom i električnom energijom, te usluga kanalizacije, stavke su koje su zajamčene građanima koji žive u urbanim sredinama „suelo urbano“. Ali u rustikalnom se zemljištu nalazi izvan urbanih sredina, a često i izvan glavnih točaka priključka na vodu i struju.
Zapravo, Gradska vijećnica nema nikakvu obvezu opskrbe glavnom vodom i strujom u rustikalnim zemljišnim područjima. Samo u urbanom. Stoga je vrlo važno dobro proučiti mogućnosti dobivanja vode i struje na odabranu parcelu.
Na primjer: Ako u blizini zemljišta postoji vodovod i struja, a onda se može spojiti, nema problema.
Ali ponekad se dogodi da najbliža točka priključka struje ili vode je daleko. Dakle, to znači da, kako biste bili priključeni, trebate platiti visoke troškove i troškove dovođenja opskrbe do nekretnine.
Samo savjetovanje s lokalnim električarima i vodoinstalaterima, ili lokalnih građevinara, imat ćete potrebne informacije za potvrdu mogućnosti opskrbe i priključaka vode i struje na tu parcelu.
Stoga to morate uzeti u obzir od početka procesa, prije nego što krenete dalje s procesom kupnje.
Uvijek je moguće dobiti vodu iz unutarnjeg rezervoara za depozit koji je instaliran na imanju i iz tipičnog španjolskog “POZOS” = BUNARI. Na isti način, moguće je dobiti električnu energiju iz solarnih panela, odnosno eolsku “energiju vjetra”. Ali lokalne gradske vijećnice nisu uvijek ovlaštene za ovu vrstu opskrbe za davanje odobrenja za gradnju. Stoga se ove informacije moraju uzeti u obzir u vrlo ranim koracima procesa kupnje/izgradnje.
Dakle, savjetujemo da prije KUPNJE parcele, ili za donošenje bilo kakve odluke o transakciji, imajte na umu da imate a PRELIMINARNA STUDIJA PROJEKTA savjetovanje s lokalnim odvjetnicima, arhitektima, graditeljima ili građevinskim tehničkim osobljem iz Građevinskog odjela Gradske vijećnice (Departamento o Concejalía de Urbanismo). Time će ulaganje biti sigurnije jer ćete, na kraju krajeva, imati konkretnu ideju i upoznati se s uvjetima i ograničenjima za gradnju na toj parceli, prije nego što krenete u kupnju zemljišta. Više je nego preporučljivo napraviti studiju od strane odvjetnika stručnjak za građevinarstvo i, ako je moguće, konzultacije s arhitektom koji će izraditi projekt i konstrukciju.
Također, u toj premilinarnoj studiji zamolite svog odvjetnika da potvrdi ne samo konkretna prava građenja na parceli, već i da otkrije koji su drugi radovi planirani na tom području, na primjer nove ceste, autoceste, željeznička pruga, industrijski parkovi, komercijalni prostori, ili čak urbanizacija.
Ovu informaciju možete dobiti od svog odvjetnika na sastancima u Gradskoj vijećnici, proučavanju lokalne norme, a također možete dobiti i od Gradske vijećnice s dokumentom pod nazivom “CÉDULA URBANÍSTICA”.
Nakon što točno znate vrstu zgrade koja je dopuštena za gradnju na tom zemljištu, tada morate ugovoriti usluge arhitekta za razvoj PROJEKT GRADNJE, ili GRAĐEVINSKI PROJEKT.
U projektu izgradnje vaš arhitekt mora prilagoditi vaše ideje i preferencije specifičnim propisima Gradske vijećnice na tom području. Dakle, vaš arhitekt će vas voditi kroz ovaj proces, informirajući vas o različitim mogućnostima transformacije vaše “idealne kuće” u građevinu koja ispunjava propise tog područja.
Najvažnije je da svaki detalj odredi vaš arhitekt. Neka vaš arhitekt prođe kroz planove što više detalja možete podnijeti. Pokušajte vizualizirati kakvi će biti pogledi s različitih prozora i koje veličine kreveta sobe za goste mogu podnijeti itd.
Jednostavnim riječima: pokušajte od svog arhitekta dobiti što više informacija o tome kakva će biti konačna kuća. Pokušajte se opremiti i živjeti u kući dok je još na papiru. Možda nećete biti na licu mjesta kako biste uhvatili stvari koje bi vas mogle nervirati godinama koje dolaze, poput prozora koji je izvan centra u spavaćoj sobi ili krovnih prozora koji nisu točno iznad mjesta na kojem će biti kupaonski umivaonici.
Nakon što je projekt završen, tada vaš arhitekt mora biti prisutan na građevinskom projektu lokalnoj gradskoj vijećnici u Odjelu za građevinarstvo (“Departamento de Urbanismo” ili “Concejalía de Urbanismo”). Uz zahtjev za građevinsku dozvolu, morate platiti komunalnu pristojbu, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, koji je primjenjiv na sve građevine za koje je potrebna građevinska dozvola (bez obzira na to je li ona podnesena/dodijeljena ili ne). Ovaj porez može varirati od 2% do 4% cijene izgradnje, ovisno o gradskoj vijećnici vašeg područja.
Zatim će proučiti koliko je vaš projekt prikladan za specifične uvjete ili ograničenja u području.
Ako vaš projekt ispunjava normative, te ispunjava propise i zahtjeve za nadogradnju u tom području, tada će vas ovlastiti da tamo gradite s odgovarajućim “Građevinska dozvola"Ili"Građevinska dozvola“, tako da ćete tamo imati pravo graditi potpuno istu nekretninu kakvu je predočena Vijećnici s projektom.
2.- Drugi korak: Proces izgradnje
Molim te, kliknite ispod kako biste dobili detaljne informacije o procesu izgradnje, kada ste odlučili razviti svoj građevinski projekt u Španjolskoj.
Proces gradnje pri izgradnji kuće u Španjolskoj za vlastite potrebe
