Kako izgraditi svoju kuću u Španjolskoj. Urbano zemljište
Koliko vrsta zemljišta za izgradnju postoji u Španjolskoj?
Ako planirate kupiti vlastito zemljište za izgradnju kuće u Španjolskoj, kao što je seoska kuća (cortijo), ili takva "vila", bitno je saznati nalazi li se zemljište u prostor na kojem je dozvoljena gradnja (u ovom slučaju to se zove "finca urbana", ili "suelo urbano" ) ili gdje to nije dopušteno (“finca rustica” ili “suelo rustico”). Ova klasifikacija će utjecati na prava građenja na parceli.
Zemljište u Španjolskoj klasificira se u nekoliko vrsta:
1.- Gradsko zemljište – “Suelo Urbano"
Riječ je o zemljištu na kojem je ovlaštena graditi s utvrđenim specifikacijama sadržanim u “Planovima razvoja” grada, odnosno područja (Plan General de Ordenación Urbana PGOU), ili u specifičnim zonama urbanizacije pod nazivom “Parcijalni planovi” (Planes Parciales), Itd.
Ovo zemljište koristi da ima sve sadržaje i uvjete za život u visokoj gustoći naseljenosti, kao što su odgovarajuća opskrba vodom i strujom, priključak na kanalizacijski sustav, parkovi i zelene površine, sportske, obrazovne, bolnice itd.
Urbano zemljište ili “Suelo Urbano” je onaj koji nalazimo u gradovima, selima ili urbanizacijama, a nekada je imao ispravan pristup cestama, s kolnicima, pješačkim površinama, ulicama, poslovnim prostorima, domovima zdravlja, školama, bolnicama, sportom itd.
2.- Zemljište koje se ne može urbanizirati – Rustikalno zemljište – “Suelo Ne može se urbanizirati"
“Nema urbanizacije” je vrsta zemljišta gdje nije moguće izgraditi nikakvo industrijsko, stambeno ili poslovno zemljište, jer je namijenjen za određivanje zaštićenih uporaba, uglavnom povezanih s šuma, poljoprivreda i dr. Dakle, u ovoj vrsti zemljišta, druge namjene poput stambenih, industrijskih ili komercijalnih vrlo su ograničene, zabranjene i nisu uvijek dopuštene.
Unutar „neurbanizacijskog“ zemljišta nalazimo klasifikaciju u podvrste zemljišta, ovisno o dopuštenoj namjeni i stupnju zaštite:
- Zaštićeno zemljište (na španjolskom "Suelo No Urbanizable Protegido"): To je zemljište na kojem je iz određenih razloga (obično povezanih s prirodom, šumom i sl.) ograničena izgradnja i druge vrste aktivnosti u cilju „zaštite“ određene vrijednosti.
- Nezaštićeno zemljište (na španjolskom "Suelo No Urbanizable Comun"): Riječ je o zemljištu gdje je glavna namjena poljoprivredna i poljoprivredna djelatnost, a na kojem se mogu dopustiti i druge namjene (kao stambene, poslovne, itd.), uz poštivanje određenih uvjeta.
"Rustikalna zemlja” naziv je koji se obično koristi za Suelo No Urbanizable Commun u Španjolskoj. Drugim riječima: područja na kojima se ne može razvijati urbanizacija, a koja je namijenjena poljoprivrednoj namjeni, dopuštena je i druga uporaba kao što je izgradnja stambenih objekata, industrije i sl., uz uvijek poštivanje određenih normativa i uvjeta.
3.- Urbanizaciono ili građevinsko zemljište – “Suelo Urbanizable"
Ovo je tip zemljišta gdje se, budući da se sada smatra "neurbanizibilnim", može u budućnosti razviti urbanizacijama, komercijalnim područjima, industrijskim parkovima itd.
Proces gradnje i savjeti pri izgradnji španjolske kuće u Urbanom zemljištu
Govoreći sada o “urbano zemljište”, ovo je zemljište na kojem imate puno mogućnosti gradnje, ali uvjetovano lokalnim normativima.
Dakle, ako vam je namjera razviti projekt za izgradnju kuće u "urbanim" područjima, prvo biste trebali provjeriti kod pravnih tijela (uglavnom Gradska vijećnica, Vijeće = "Ayuntamiento") koje su specifikacije, zahtjevi i ograničenja , koje tamo možete izgraditi.[
1. Prvi korak: Utvrditi građevinske mogućnosti na parceli
„Građevinska dozvola“, ili „Građevinska dozvola“ ili „Građevinska dozvola“ (Licencia de Construcciónili Licencia de Edificaciónili Licencia de Obra gradonačelnik).
Kao što smo ranije istaknuli, ako vam je namjera razviti projekt u jednom od “URBANIH” područja, prvo biste se trebali obratiti pravnim tijelima (uglavnom gradskoj vijećnici ili vijeću = “Ayuntamiento”) ili, alternativno, konzultirati se i dobiti savjet pravnika stručnjaka za građenje i urbanizam.
Dakle, prije nego prijeđete na napredne korake procesa, bitno je da dobijete odgovarajuće informacije o lokalnim propisima i ograničenjima područja, te mogućnostima za razvoj i izvođenje vašeg projekta. Kao iu drugim zemljama, autorizacija vašeg projekta bit će službeno odobrena nakon dobivanja “Građevinske dozvole” ili “Građevinske dozvole” od gradske vijećnice.
Dakle, Prvi korak je znati da li lokalni normativi dopuštaju gradnju kuće na toj parceli i koja su posebna razmatranja koja treba poštivati.
Troškovi urbanizacije
U gradovima ili urbaniziranim područjima obvezno je postaviti svu potrebnu infrastrukturu za pretvaranje praznih prostora u "gradove" ili "urbanizacije". Dakle, između ostalih, prolazi sljedeće radnje:
- Vanjske ceste i komunikacijska infrastruktura: veze s autocestom, vlakom, zračnim lukama itd.
- Unutarnje ceste i komunikacije: kolnici, ulice, pješačke površine, parkovi, javni vrtovi itd.
- Kanalizacija, voda, struja, plin, internet itd.
Obično je parcela spremna za gradnju kada je gore navedena infrastruktura završena. Dakle, čisto, nije moguće graditi na parceli na kojoj se čeka urbanistička infrastruktura za dovršetak.
No, u nekim slučajevima područje je razmatrano na način da, iako je većina urbanističke infrastrukture završena, postoje neke točke koje nisu dovršene, a koje su ostavljene trenutku u kojem vlasnik odluči graditi na njemu. Na primjer, prilično je uobičajeno da vlasnik plaća urbanističke troškove prednjeg dijela parcele (vlasnik mora dio svoje parcele “dati” na javnu cestu), ili čak postavljanje (i plaćanje) kolnika, ili dr. poput pješačkih zona itd.
Ovakvi zahtjevi, kada se ne otkriju, mogu stvoriti ekonomsku štetu onima koji nisu znali kada su kupili ovakva zemljišta za gradnju. Dakle, obvezno se javiti službama građevinskih pravnika kako bi dobili potrebne podatke o parceli, te potvrdili točne mogućnosti i uvjete gradnje na njoj.
Studija okolnih područja
Dosta je česta pojava praznih parcela u novoizgrađenim područjima, gdje urbanizacija i prostor još nije završen. Teško je znati kakav će biti prostor kada se završi i koje će se nekretnine, konstrukcije i instalacije izvoditi na tom području.
Stoga je također bitno razgovarati s pravnikom specijalistom za građevinarstvo kako biste dobili detaljne informacije o budućim zbivanjima na tom području, kako biste izbjegli neželjena iznenađenja u budućnosti.
Dakle, savjetujemo da prije KUPNJE parcele, ili za donošenje bilo kakve odluke o transakciji, imajte na umu da imate a PRELIMINARNA STUDIJA PROJEKTA savjetovanje s lokalnim odvjetnicima, arhitektima, graditeljima ili građevinskim tehničkim osobljem iz Građevinskog odjela Gradske vijećnice (Departamento o Concejalía de Urbanismo). Time će ulaganje biti sigurnije jer ćete, na kraju krajeva, imati konkretnu ideju i upoznati se s uvjetima i ograničenjima za gradnju na toj parceli, prije nego što krenete u kupnju zemljišta. Više je nego preporučljivo napraviti studiju od strane odvjetnika stručnjak za građevinarstvo i, ako je moguće, konzultacije s arhitektom koji će izraditi projekt i konstrukciju.
Također, u toj premilinarnoj studiji zamolite svog odvjetnika da potvrdi ne samo konkretna prava građenja na parceli, već i da otkrije koji su drugi radovi planirani na tom području, na primjer nove ceste, autoceste, željeznička pruga, industrijski parkovi, komercijalni prostori, ili čak urbanizacija.
Ovu informaciju možete dobiti od svog odvjetnika na sastancima u Gradskoj vijećnici, proučavanju lokalne norme, a također možete dobiti i od Gradske vijećnice s dokumentom pod nazivom “CÉDULA URBANÍSTICA”.
Nakon što točno znate vrstu zgrade koja je dopuštena za gradnju na tom zemljištu, tada morate ugovoriti usluge arhitekta za razvoj PROJEKT GRADNJE, ili GRAĐEVINSKI PROJEKT.
U projektu izgradnje vaš arhitekt mora prilagoditi vaše ideje i preferencije specifičnim propisima Gradske vijećnice na tom području. Dakle, vaš arhitekt će vas voditi kroz ovaj proces, informirajući vas o različitim mogućnostima transformacije vaše “idealne kuće” u građevinu koja ispunjava propise tog područja.
Najvažnije je da svaki detalj odredi vaš arhitekt. Neka vaš arhitekt prođe kroz planove što više detalja možete podnijeti. Pokušajte vizualizirati kakvi će biti pogledi s različitih prozora i koje veličine kreveta sobe za goste mogu podnijeti itd.
Jednostavnim riječima: pokušajte od svog arhitekta dobiti što više informacija o tome kakva će biti konačna kuća. Pokušajte se opremiti i živjeti u kući dok je još na papiru. Možda nećete biti na licu mjesta kako biste uhvatili stvari koje bi vas mogle nervirati godinama koje dolaze, poput prozora koji je izvan centra u spavaćoj sobi ili krovnih prozora koji nisu točno iznad mjesta na kojem će biti kupaonski umivaonici.
Nakon što je projekt završen, tada vaš arhitekt mora biti prisutan na građevinskom projektu lokalnoj gradskoj vijećnici u Odjelu za građevinarstvo (“Departamento de Urbanismo” ili “Concejalía de Urbanismo”). Uz zahtjev za građevinsku dozvolu, morate platiti komunalnu pristojbu, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, koji je primjenjiv na sve građevine za koje je potrebna građevinska dozvola (bez obzira na to je li ona podnesena/dodijeljena ili ne). Ovaj porez može varirati od 2% do 4% cijene izgradnje, ovisno o gradskoj vijećnici vašeg područja.
Zatim će proučiti koliko je vaš projekt prikladan za specifične uvjete ili ograničenja u području.
Ako vaš projekt ispunjava normative, te ispunjava propise i zahtjeve za nadogradnju u tom području, tada će vas ovlastiti da tamo gradite s odgovarajućim “Građevinska dozvola"Ili"Građevinska dozvola“, tako da ćete tamo imati pravo graditi potpuno istu nekretninu kakvu je predočena Vijećnici s projektom.
Dakle, ako nađete parcelu u jednom od ovih područja, i imate cilj tamo izgraditi određenu građevinu ili projekt, prvo biste trebali provjeriti u pravnim tijelima (uglavnom Gradska vijećnica, Vijeće = “Ayuntamiento”), koja su specifikacije, zahtjeve i ograničenja, koje možete tamo izgraditi.EE
2.- Drugi korak: Proces izgradnje
Molim te, kliknite ispod kako biste dobili detaljne informacije o procesu izgradnje, kada ste odlučili razviti svoj građevinski projekt u Španjolskoj.
Proces gradnje pri izgradnji kuće u Španjolskoj za vlastite potrebe
