[Vc_row] [vc_column] [vc_column_text]U slučaju da ste odlučili kupiti ili prodati nekretninu u Španjolskoj, obratite pozornost na sljedeće podatke:

1.- PROVJERITE OPIS NEKRETNINE U DOKUMENTAMA

KAKO JE NEKRETNINA UKNJIŽENA I OPISANA U VLASNIČKIM LISTIMA: Provjerite u vlasničkim listovima je li nekretnina ispravno opisana i uknjižena. Vlasnički dokumenti moraju sadržavati detalje a savršen opis veličine, granica i ostalih građevinskih elemenata koji postoje na posjedu.

Uobičajeno je pronaći da su nekretnine koje su dugi niz godina u vlasništvu različitih vlasnika, mijenjane/dograđene u svojim veličinama i/ili ovisnostima (nove prostorije, zatvaranje trijema ili terase, garaže, bazena, itd.).

Ako se sadašnja površina postojećih građevina ne poklapa s opisom u aktima, onda trebamo znati razlog ovog neslaganja! . U mnogim slučajevima postoje procesi koji se mogu poduzeti kako bi se ispravila ta neslaganja i načini za njihovo rješavanje. No, u drugim slučajevima, te razlike pokazuju pravni problem koji utječe na nekretninu koji trebate znati da biste bili potvrđeni od najranijih koraka procesa kupoprodaje.

---

   Primjer: Kuća od 120 m2 sa bazenom od 50 m2 i garažom pretvorena u “kuću za goste”. U papirima se kuća pojavljuje samo kao 120 m2, ali ne i bazen, a garaža je “garaža” nije “gostinska kuća”.

   Posljedica: Listine moraju biti ažurirane i kupac mora biti obaviješten da se "pansion" pravno smatra "garažom".

  NAPOMENA: Ne razmatramo "unutarnji opis" kuće (broj soba, toalet, itd.), ono što razmatramo je "veličina izgrađenosti" (na španjolskom, "superficie construída"). Nije potrebno ispisom prikazati točan opis ili raspodjelu svake unutarnje ograde unutar kuće. Ako ste mijenjali unutrašnjost nekretnine mijenjajući unutarnje zidove, tada neće biti potrebno ažurirati list, dovoljno je samo „proglasiti“ novu unutarnju raspodjelu po završetku prodaje.

tj.: Dokumenti pokazuju da postoje "4" spavaće sobe i da ste ih pretvorili u "2". U ovom slučaju nije potrebno ažurirati akte. Kao vlasnik, slobodni ste mijenjati/reformirati interne ovisnosti unutar imovine (uvijek morate dobiti odgovarajuću licencu za reformu).

---

IMOVINA U CATASTROU (također poznata kao “SUMA” ili “IBI”, ili “CIONAL TAX”): Na isti način kao i u aktima, posjed mora biti upisan u “Catastro” s točnom i trenutnom veličinom i površinom.

Svake godine Catastro računi – “Komunalni porez” (IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles) prikazuju veličinu nekretnine koristeći Catastro evidenciju. Veličina građevina koje se razmatraju u ovom prijedlogu zakona vrlo je važna jer se koristi za izračun godišnjeg "IBI" ili "Council Tax". Dakle, bitno je provjeriti pokazuju li Catastro zapisi ispravnu i ažuriranu veličinu postojeće građevine na posjedu, uključujući sve izmjene ili proširenja koja su učinjena.

Dakle, imajte na umu da “Catastro office” obračunava općinski porez u odnosu na veličinu građevine, uzimajući u obzir svaku građevinsku komponentu kao što su kuća, bazen, garaža itd.

Dakle, u slučaju da je nekretnina modificirana s proširenjima, itd., to se mora smatrati i verificirati kao bitan dio procesa transakcije nekretnine.

---

   An primjer: Prilikom stjecanja nekretnine izgrađene su postojeće građevine ukupne površine 120 m2, za kuću. To je prikazano i u aktima iu Katastrofskom prijedlogu (IBI) . Iz tog razloga Catastro računi (IBI) iznosili su 300 EUR.

Nekoliko godina kasnije vlasnik je izgradio bazen od 50 m2 i garažu od 40 m2. U slučaju da vlasnik ove novogradnje nije prijavio Catastru, Catastro računi -IBI su premalo plaćeni. Razlog tome je, kao što je objašnjeno u ovom odjeljku, da se računi za Catastro izračunavaju uzimajući u obzir veličinu građevine (u smislu „veća izgrađena veličina” = „veći porez”). Pa bi, vjerojatno, da je vlasnik prijavio te elemente, račun IBI-ja bio veći od 300 EUR. Dakle, u slučaju da kupac ne obrati pažnju na ovu točku i ne sortira tijekom procesa kupnje, mogao bi biti odgovoran Catastru za ove neprijavljene građevine u slučaju Catastro inspekcija.

---

2.- DRUGI DOKUMENTI KOJI POTVRĐUJU LEGALNOST IMOVINE:

Obično je za potvrdu pravnog stanja nekretnine potrebno pribaviti sljedeće dokumente:

• Vlasnički listovi nekretnine: da se potvrdi kako je nekretnina kupljena, pravne granice i pravni troškovi/dugovi koji bi mogli utjecati na nekretninu
• Catastro (Porezni račun IBI-a)
• Računi za komunalije: voda, struja, plin
• Certifikat energetske učinkovitosti: Za potvrdu razine potrošnje energije iz zgrade
• Certifikat zajednice vlasnika: Kao dokaz da su trenutni vlasnici u tijeku s naknadama zajednice
• Itd,

Proučavanje gore navedenih dokumenata standardizirano je u Španjolskoj od strane agenata i odvjetnika.

No, kao specijalizirana u građevinarstvu i nekretninama, naša tvrtka daje poseban naglasak na proučavanju i razmatranju drugih dokumenata, koje ne uzimaju uvijek u obzir drugi stručnjaci koji nisu toliko specijalizirani za građevinarstvo kao što je TLA.

• Potvrda o stanovanju/licenca za zanimanje/licenca za zanimanje (CH/LO): Ovaj dokument se pribavlja u Gradskoj vijećnici po završetku građevinskih radova, kako bi se potvrdilo da nekretnina ispunjava zakonske uvjete stanovanja. Ovaj dokument je također potreban za spajanje vode i struje na nekretninu te za promjenu ugovora o vodi i struji na vaše ime.

Pribavljanje ove potvrde je “obvezno” prilikom prodaje/kupnje nekretnina u Španjolskoj?:

Ovisi o vrsti nekretnine: U “Novim” nekretninama, graditelj ima obvezu dostaviti ovaj dokument kupcu po završetku procesa prodaje.

No, imajte na umu da u "Preprodaji" ne postoji zakon koji prisiljava prodavatelja da dostavi ovaj dokument po završetku prodaje. Španjolski zakoni kažu da je "kupac" taj koji mora pribaviti ovaj dokument nakon završetka, kako bi mogao nastaviti s promjenama naziva za vodu i električnu energiju.

U ovom trenutku moramo reći da bi uprava mogla odbiti dati CH kupcu nakon završetka u slučaju da su na nekretnini izvršeni neovlašteni radovi, itd. od prethodnog vlasnika. Dakle, ako nekretnina nije u savršenim pravnim uvjetima, može postojati rizik da nakon završetka ne dobijete odobrenje ovog dokumenta. A to bi kupca moglo dovesti u vrlo kompliciranu situaciju, jer bi tada mogao imati problema da dobije komunalne ugovore na svoje ime.

Ovdje je vrlo važna točka da postojanje ili valjanost CH nije prikazana u djelima!. Dakle, vaš odvjetnik mora pažljivo ispitati ovu stvar koristeći svoju stručnost i iskustvo kako bi potvrdio tako važan dokument kao što je ovaj.  

Prema zaključku, ova potvrda je OSNOVNA do prodaje nekretnine, a njezinu potvrdu potrebno je provjeriti od samog početka procesa kupoprodaje.

• Potvrda o nekršenju (CNUI): Ovo je potvrda koju je izdala gradska vijećnica kojom se potvrđuje da nema kazni za izgradnju, niti drugih prekršaja niti naloga za rušenje koji utječu na nekretninu. Ova potvrda potvrđuje je li nekretnina podvrgnuta bilo kakvim građevinskim kaznama kao što su nalozi za rušenje itd. Ako je nekretnina izgrađena ili proširena bez odgovarajuće građevinske dozvole, španjolska uprava može imati pravo djelovati protiv te zgrade. Ali ta prava uprave imaju vremensko ograničenje. Ova prava istječu 15 godina nakon završetka radova na nekretnini ili od eventualnih proširenja koja su tamo izvršena. Pribavljanje ovog dokumenta je posebno preporučljivo kada kupujete “vile”, ili “dvojne” nekretnine, ili kada kupujete nekretnine u rustikalnoj zemlji.

 

• Cedula Urbanistica: Ovo je dokument dobiven od Gradske vijećnice koji potvrđuje različite aspekte nekretnine, kao što su:
  • “Urbanističko” promišljanje parcele i prostora. Na primjer, ako se zemljište smatra "rustikalnim", ili "urbanizibilnim", ili "zaštićenim", ili pod utjecajem javnog dobra, itd.
  • Ako je urbanizacija područja završena, ili ako treba dovršiti neka druga područja ili urbanizacijska infrastruktura
  • Točna “prava građenja” parcele (maksimalna dozvoljena gradnja/izgradnja na parceli) itd.

 

[/ Vc_column_text] [/ vc_column] [/ vc_row]