Proces gradnje pri izgradnji kuće u Španjolskoj za vlastite potrebe
Nakon što dobijete građevinsku dozvolu, morate ugovoriti usluge građevinara ili graditelj, za izvođenje projekta i izgradnju kuće.
Ovaj graditelj mora slijediti upute iz arhitekt kako bi se konstrukcija izvela strogo projektirano.
Arhitekt
U ovom trenutku, vrlo je važno obratiti pozornost na rad arhitekta. Kada se ugovore usluge španjolskog arhitekta za izradu projekta izgradnje, on će završiti svoj posao nakon što projekt dobije. Ali, također možete ugovoriti njegove usluge "kontrolirati" radove koje je izvršio graditelj, te jamčiti da su svi koraci izgradnje izvedeni kako je projektom određeno. Na španjolskom, ovo je "Control de Obra" ili "Supervisión Técnica de la Obra". Naravno, naknade od arhitekta će biti veće ako arhitekt preuzme ovaj posao, ali će jamstva za izgradnju biti veća, jer će radove graditelja povremeno pregledavati arhitekt.
Vrlo je važno da arhitekt mora biti upisan u Službeni fakultet arhitekata regije.
Zatim trebate imenovati arhitekta i s njim dogovoriti ugovor u kojem se točno navodi za što je odgovoran, rokovi i troškovi zgrada. Naknada arhitekta uključuje pripremu “memoria de calidades” (Popis specifikacija kvalitete materijala). Mora biti detaljan, uključujući na primjer formulu za beton, vrstu materijala i veličinu cijevi, planove itd.
Arhitekt će uputiti an okidač, kvalificirani arhitektonski inženjer, koji će nadzirati zgradu, vršiti inspekcije na licu mjesta i osigurati da je zgrada izgrađena prema traženim standardima. On će izdati diplome arhitekte potrebne za dobivanje španjolskog Certificado de Fin de Obra (Potvrda o završetku – ili Licenca za završne radove), i Licencia de Primera Ocupación (pod nazivom Prva licenca za zanimanje ili Potvrda o stanovanju).
Morat ćete pripremiti točnu specifikaciju za zgradu, a zatim pronađite pouzdanog graditelja. Vaš arhitekt može prihvatiti odgovornost za to i za nadzor. Morate dogovoriti datum završetka, s klauzulom kazne u svoju korist za kasni završetak. To se mora ugraditi u pravno obvezujući ugovor koji treba potpisati s graditeljem.
“Seguro Decenal” ili “Desetogodišnje osiguranje
Također, u ovoj točki vrlo je važno da razmotrite što se zove SEGURO DECENAL ili DESET GODINA OSIGURANJA.
Kada kupujete izvan plana od španjolskog graditelja ili graditelja, ili gradite novu nekretninu (što je sada slučaj), graditelj ili programer, zajedno s arhitektom, mora vam jamčiti da su bitni i najvažniji dijelovi izgradnja će biti sigurna najmanje deset godina.
Kako bi potvrdili tu odgovornost, španjolski propisi prisiljavaju graditelje novih zgrada da osiguraju najvažnije dijelove građevine, kao što su temelji, unutarnja konstrukcija, bini itd. Ostali nedostaci koji utječu na useljivost nekretnine pokrivaju se 3 godine. . Ostali manji nedostaci su pokriveni 1 godinu. U posljednja dva slučaja osiguranje nije potrebno, ali očito će biti bolje ako građevinar to može ponuditi kao dodatno jamstvo.
Također, to je i dodatno jamstvo za gradnju, jer će ista osiguravajuća kuća natjerati graditelja da prođe utvrđene provjere kvalitete, da provjeri kvalitetu materijala i izvedenih radova u nekretnini, kako bi dao ispravnu policu.
Španjolsko desetogodišnje osiguranje (ili “Seguro Decenal”) obvezno je i obvezno kada je promotor tvrtka koja se bavi gradnjom kuća za prodaju.
Ali, dobrovoljno je kada je programer poseban, obično vlasnik parcele. To se u Španjolskoj zove "Autopromotor“, prevedeno kao “Samopromotor" ili "Samoprogramer”. To je slučaj u kojem pojedinac kupuje zemljište u Španjolskoj s namjerom da mu izgradi kuću, ali nema aktivnost kupnje radi prodaje. U tim slučajevima španjolski zakoni daju mogućnost da se te pojedinosti ne prijave za ovo osiguranje, jer španjolska vlada razumije da će, ako neka osoba gradi nešto u kojoj će živjeti, poduzeti potrebnu brigu da gradi na siguran i siguran način . Dakle, pojedinac može birati hoće li uštedjeti na troškovima izbjegavajući plaćanje ovog osiguranja; ili, na primjer, ugovoriti ovo osiguranje radi bolje zaštite od građevinskih problema i nedostataka.
No, ako se kao samopromotor odlučite ne prijaviti za ovo osiguranje, u budućnosti, ako ste odlučili prodati kuću drugim kupcima, španjolski zakoni prisiljavaju vas da obavijestite eventualne kupce da gradnja nije pokrivena ovim jamstvom , te to moraju izričito prihvatiti kao bitan uvjet iz prodaje. Sa stajališta eventualnog kupca uvijek će biti bolja opcija kupiti nekretninu s ovim osiguranjem. Dakle, moraju biti uredno obaviješteni i moraju potvrditi da imovina na ovaj način nije osigurana.
Graditelj
Kao promicatelj izgradnje, morate ugovoriti usluge građevinara koji će izvesti gradnju prema projektu i slijedeći upute arhitekta. Jedan od najvažnijih elemenata izgradnje nekretnine je ugovor o gradnji sa graditeljem. Graditelj će uvijek nastojati zaštititi svoje interese, a ako niste iskusni s ovakvim ugovorima, vaša nekretnina može na kraju biti jeftinija od očekivane, ili će trajati duplo duže od obećanog ili čak gore.
Kako biste se zaštitili, uvijek se pobrinite da vaš odvjetnik sastavi ugovor ili izravno pregovara o ugovoru koji je predložio graditelj.
Najvažniji elementi ugovora su osigurati da ugovor uzima u obzir:
- Puno ime i CIF broj (Porezni broj tvrtke) građevinske tvrtke, a uključeni su i vlasnik.
- Da je konstrukcija napravljena sa što je moguće više detalja u skladu s planovima i opisom zgrade koje je dao arhitekt, te također uključujući detaljan popis materijala i kvalitete (“memoria de calidades").
- Da su dodaci (kao što su garaža ili bazen itd.) uključeni u cijenu
- Da je datum početka i raskida uključen u ugovor, uzimajući u obzir i kazne za kasno dovršenje.
- Uvjeti plaćanja (nove nekretnine plaćaju više od 20-30% prije datuma početka izgradnje i fiksiraju sva ostala plaćanja u različitim fazama izgradnje. Također se može preporučiti zadržavanje 5-10% cijene za popravak bilo kakvih nedostataka nakon završetka izgradnje).
- Da se pri posljednjoj uplati moraju dati potvrde od arhitekta, električara i gradske vijećnice.
- Porezi uključeni u transakciju, s objašnjenjem i detaljima koliko je za IVA (PDV) i biljegovinu (“Dokumentirani pravni akti“), notarske, zemljišnoknjižne pristojbe itd.
Ostale aspekte preporučujemo da se dogovorite s graditeljem:
- Kako bi se osiguralo da će graditelj organizirati završne korake procesa u vezi s dokumentacijom. To znači da će graditelj sam dobiti Potvrda o završnim radovima (Certificado Final de Obras), ili Deklaracija o novogradnji, ili Horizontalna podjela (Declaración de Obra Nueva o de Division Horizontal), i, što je najvažnije, Licenca za zanimanje - Potvrda o stanovanju (Uporabna dozvola). Ove stavke su izuzetno važne u rustikalna zemlja, u kojima nije uobičajeno pronaći dovoljno električnih ili vodnih točaka priključka na mrežno napajanje.
- Kako bismo to jamčili, nakon što uplatite konačnu uplatu cijene izgradnje, dobit ćete je priključeno brojilo za vodu i struju, te s ugovorima potpisanim na vaša privatna imena.
Zašto je važno od graditelja ishoditi Uvjerenje o stanovanju, priključku na vodu, struju i sl.?
Jer vrlo je uobičajeno da graditelj napusti slučaj nakon što je dovršio gradnju, ili nakon što dobije licencu za završne radove – CFO (Certificado Final de Obra) i Deklaraciju o novoj gradnji-DON (Declaración de Obra Nueva).
Ovim potvrdama graditelj izjavljuje da je novogradnja završena (kod financijskog direktora), te da je gradnja završena i da je već upisana u zemljišne knjige (DON).
No, u ovoj fazi konačna administrativna deklaracija zgrade nije potpuna. Ostaje da dobijete Potvrdu o stanovanju – CH (Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación). Ovaj dokument je vrlo važan jer vam je potreban da biste prenijeli ugovore za opskrbu vodom i strujom s opskrbe "Radovi" na "kućnu upotrebu".
Objasnit ćemo ovaj koncept na bolji način:
Uz striktno tumačenje Ugovora s graditeljem, on završava svoju službu u trenutku kada je nekretnina fizički završena, te se u zemljišnim knjigama (Registro de la Propiedad) pojavljuje kao “kuća”. To se dobiva s dva gore navedena dokumenta:
- Licenca za završne radove (Certificado Final de Obra), koji je dokument kojim arhitekt koji je projektirao građevinu potvrđuje da je zgrada već završena, uz usklađenost projekta i građevinske dozvole;
- Deklaracija o novoj zgradi-DON (Declaración de Obra Nueva), a to je proces upisa nove zgrade u zemljišne knjige (Registro de la Propiedad) preko postojeće parcele.
U ovom trenutku vi kao promotor imate kuću kompletnu i uredno upisanu u zemljišne knjige. Također, u posjedu su struja i voda. Dakle, možete misliti da je nekretnina spremna za stanovanje unutra….. ALI… NE. Za Vašu informaciju, nekretnina još nije spremna, da biste u njoj živjeli, nekretnina još nije „kuća“, već je „građevina“ jer da biste bili „kuća“ trebate sljedeće stavke:
- POTVRDA O DOZVOLI ZA STANOVANJE/ZANATSTVO („CÉDULA DE HABITABILIDAD ili LICENCIA DE OCUPACIÓN: Ovo je potvrda iz Gradske vijećnice da je nekretnina spremna za useljenje, a primjenjuje se nakon što se nekretnina završi s Dozvolom za završne radove (Certificado Final de Obra), te upisana u zemljišne knjige Deklaracijom o novogradnji-DON (Declaración de Obra Nueva).Ovaj dokument vam je potreban za dobivanje dozvole Gradske vijećnice za stanovanje u kući. Prije nego što ga dobijete, ono što imate je konstrukcija, ali ne i “kuća”.Ovaj će dokument biti neophodan za dobivanje individualne opskrbe glavnih komunalnih usluga na vaše ime, a uz potrošnju za "kuću".
- CERTIFIKAT O ELEKTRIČNOM PRIKLJUČENJU (Boletín de Electricidad) : Prije nego što graditelj dobije potvrdu o stanovanju, u objektu može postojati opskrba vodom i strujom, jer je normalno da graditelj dobije ovu opskrbu za izvođenje radova na kući (za cestarinu, strojeve itd.). Ali opskrba dobivena od graditelja je opskrba za "radove", ali ne za potrošnju "kuće". Ponekad su kupci ili promotori ostavljeni u svojim nekretninama sa strujom i vodom “opskrba za rad” dugi niz godina, jer graditelj nije ishodio odgovarajuću CH (Certificate of Habitant). Imaju vodu i struju, ali u vrlo lošim uvjetima i skuplji su od uobičajenog snabdijevanja za kuću. Dakle, kako biste bili sigurni da ćete kao kupac ili promotor dobiti odgovarajući CH od strane graditelja, preporučljivo je ostaviti dio plaćanja cijene dogovorene s graditeljem da se plati kada CH dobiva se. Na taj način, to će natjerati graditelja da radi kako treba i da da sve od sebe da ovaj dokument dobije što prije.
Dakle, kao što je gore objašnjeno, wToplo preporučam da kao promotor ili kupac dobijete jamstva da će vam graditelj predati nekretninu useljivu s CG, ispravnom opskrbom vodom i strujom (kao “kuća”), te uz sigurnost da ubuduće s tim nećete imati problema.
Graditelj poznaje područje, poznaje arhitekta, također i Vijećnicu, a te dokumente će dobiti tri puta brže i jeftinije od vas. I, ako on želi da ga vi ugovorite, mora samo nabaviti ove predmete. Ako on to odbije, bit će razuman argument potražiti drugoga.
Promoter hipoteka za financiranje građevinskih radova španjolske kuće
Vrlo je uobičajeno da vi, kao promotor, trebate podnijeti zahtjev za hipoteku za plaćanje izgradnje nekretnine. U ovom slučaju postoji posebna hipoteka koju banka nudi kako bi dobila dovoljno financijskih sredstava za izgradnju nekretnine.
Ovo se zove: Hipoteka promotora ili hipoteka samopromotora (Préstamo o Hipoteca Promotor o Auto-Promotor).
Situacija je sljedeća: imate parcelu, i početnu ideju o kući koju je projektirao s arhitektom, a sada ste pronašli graditelja koji će napraviti gradnju. Ali trebate novac, i trebate tražiti kredit za izgradnju kuće. Zatim idete u svoju banku i tražite financijske mogućnosti. Nakon proučavanja vaše osobne i ekonomske situacije kako biste potvrdili da ćete biti dobar klijent za vraćanje hipotekarnih plaćanja, onda ako banka prihvati i ponudi vam da vam posudi novac za projekt. No, banka vam na početku neće dati puni iznos troškova izgradnje, već će vam sredstva davati postupno. Koji koraci?, oni koji proizlaze iz iste evolucije konstrukcije.
Na primjer: Slika da vam treba 100.000 € za završetak radova. Banka će vam dati 20% za kupnju zemljišta, te za izradu temelja, 20% kada je građevina gotova; 30 % kada je krov završen itd., a ostatak kada arhitekt izradi “ovjeru licence za završne radove” ili Licencia de Final de Obra.
Vaša banka će od vašeg arhitekta zatražiti ažuriranje zgrada kako bi izdao potvrdu koja potvrđuje da su radovi zadovoljavajuće dovršeni.
Tada ćete tu potvrdu donijeti u banku, a ona će vam posuditi odgovarajući postotak za taj korak u odnosu na globalno. Vaša banka bi od vas mogla zatražiti da imate parcelu na svoje ime prije nego vam da suglasnost za hipoteku i da kuću proglasite "u izgradnji" u zemljišnim knjigama. To je zato što vam ponekad graditelj ponudi jednu od parcela koje su na njegovo ime da tu sagradite, a parcela ostaje na ime graditelja do završetka.
Dakle, kako biste dali bolju garanciju banci, oni mogu zatražiti promjenu zemljišta u vaše ime, te obavijestiti zemljišne knjige da se na tom zemljištu gradi kuća. Ako je to slučaj, onda morate otići kod javnog bilježnika i dobiti zemljišne akte na svoje ime. S zemljišnim aktima na svoje ime, morate ići u zemljišne knjige zajedno sa Građevinskim projektom i Građevinskom dozvolom. Na taj će način zemljišnoknjižna kuća imati kuću “u izgradnji” nad tim zemljištem.
Završni korak – pravni i porezni dokumenti za dovršetak izgradnje
Licenca za završne radove – Licencia o Certificado Final de Obra
Kao što je već objašnjeno, nakon završetka radova potrebno je da netko potvrdi da je posao završen. Ovo je djelo arhitekta. Ima obvezu otići u zgradu i provjeriti jesu li radovi u potpunosti završeni i pridržavajući se uputa i specifikacija sadržanih u njegovom projektu i dobivenoj građevinskoj dozvoli. To se radi putem Certificado Final de Obra.
No, u međuvremenu, gradnja nije prijavljena u zemljišnim knjigama. Dakle, postoji postupak upisa građevine u zemljišne knjige, koji se zove: Declaración de Obra Nueva. Ovim postupkom će se građevina prijaviti u zemljišne knjige.
Deklaracija o novim radovima – Declaración de Obra Nueva (DON)Ovo je proces koji se obavlja pred španjolskim bilježnikom, koji će pripremiti isprave kuće nad već postojećim zemljištem ili parcelom.
Kako bi se pripremio DON za nove kuće, bit će potrebno pribaviti Potvrdu o stanovanju (CH) iz španjolskih propisa odobrenih 2007. (Ley del Suelo de 2007.) Zakona o zemljištu. Prije 2007. nove kuće mogle su se upisivati u zemljišne knjige bez CH.
Kao rezultat DON-a, javni bilježnik izrađuje isprave iz kuće, te se one uredno upisuju u zemljišno-knjižni ured.
Dakle, za dovršetak upisa nekretnine potrebni su sljedeći dokumenti:
- Građevinski projekt vašeg arhitekta.
- Građevinska dozvola
- Licenca za završne radove – (finansijski direktor) Licencia o Certificado Final de Obra
- Deklaracija o novoj zgradi-DON (Declaración de Obra Nueva).
- deset godina osiguranja (Seguro Decenal) – Ovo je dobrovoljno
Troškovi i poreziU ovom trenutku, vrlo je važno razlikovati dva konceptakoji se najčešće koriste na tržištu kada netko kupuje pojedinačnu parcelu za gradnju:
1.- Kupiti konačnu zgradu od promotora ili developera. Zatim, stjecanje pozicije normalnog "kupca" izvan plana. To znači da graditelj preuzima poziciju promotora, a nekretninu nudi vama nakon završetka radova.
Na taj način plaćate graditelju cijenu po fazama sve dok proces rada napreduje. I dobivate u posjed zgradu kada se radovi završe.
Slijedeći ovaj koncept:
- Graditelj je “Promoter”: To znači da je građevinska dozvola na “njegovo” ime, a ne na “vaše”.
- Nemate vlasništvo nad parcelom. Čuva se u rukama graditelja do kraja procesa izgradnje.
- U slučaju da zgrada ne uspije, ne možete nadoknaditi iznose plaćene u postupku dobivanja parcele ili postojećih građevina koje su trenutno izgrađene. Ono što imate je "dug" prema graditelju.
- Graditelj je prisiljen ugovoriti „Jamstvo za građenje“ kako bi osigurao da su iznosi plaćeni na temelju cijene osigurani na zajamčenom bankovnom računu. Dakle, u slučaju da projekt ne uspije, možete ih jednostavno povratiti izravno od banke.
- Graditelj je prisiljen ugovoriti “Desetogodišnje osiguranje” za pokrivanje strukturalnih nedostataka zgrade tijekom 10 godina.
Dakle, kada je nekretnina gotova, plaćate konačnu cijenu nekretnine, kao i ako ste nekretninu kupovali izvan plana sa sljedećim troškovima:
- 10% PDV na ukupnu cijenu prodaje.
- Javnobilježničke i zemljišnoknjižne pristojbe za prodaju.
- 1-2 % Državne pristojbe na cijenu prodaje.
2.- Zauzeti poziciju samopromotora
U ovom slučaju Vi, a ne graditelj, zauzimate poziciju Promotora građevinskog projekta.
Slijedeći ovaj koncept:
- VI ste “Promotor”: To znači da je građevinska dozvola na “vaše” ime.
- Vi imate vlasništvo nad parcelom. Drži se u vašim rukama dok ga ne odlučite prodati.
- U slučaju da zgrada propadne, ili imate pravni spor s graditeljem, uvijek ćete zadržati parcelu i postojeće građevine koje su trenutno izgrađene.
- Graditelj NIJE prisiljen ugovoriti "Jamstvo za građenje" kako bi osigurao da su iznosi plaćeni na temelju cijene osigurani na zajamčenom bankovnom računu.
- Graditelj NIJE prisiljen ugovoriti “Desetogodišnje osiguranje” za pokrivanje strukturalnih nedostataka zgrade tijekom 10 godina. Može se dobrovoljno ugovoriti ako to želite.
To znači da preuzimate poziciju Promotora, tako da morate platiti sljedeće troškove:
- Cijena parcele (Ne zaboravite da prvo morate kupiti parcelu)
- Naknade za projekt arh
- Naknade za licencu za završne radove arhitekta
- Naknade za graditelje i materijal
- Javnobilježničke pristojbe za stjecanje zemljišta
- Notarske pristojbe za Declaración de Obra Nueva-DON
- Zemljišnoknjižne naknade za proglašenje građevine “u izgradnji”
- Zemljišnoknjižne naknade za upis DON-a
Porezi za:
- Građevinska dozvola: 3-5 % iznad proračuna izgradnje. Ovaj proračun je fiksiran u istom projektu koji je izradio vaš arhitekt
- Potvrda o stanovanju: oko 200-1.000 € (ovisno o području).
- Porezi na zemljište:
- Ako zemljište pripada određenoj, a ne poduzeću, tada se plaća porez na prijenos od 6-10% na cijenu zemljišta. Ovo se plaća kada se zemljišni akti prenesu na vaše ime.
- Ako zemljište pripada poduzeću, onda 21% PDV-a.
- 1-2% Državne pristojbe, preko ukupne cijene izgradnje. Ovo je proračun kuće kada je deklariran za DON. A potrebno je kada donesete akte DON-a u zemljišne knjige upisati kuću na zemljište.
- PDV (IVA) za naknade za graditelja, arhitekta i za materijal.
- Arhitekt: 21% PDV-a
- Graditelj: 10% PDV-a
- Materijali:
- Ako ste materijale kupili izravno sami: 21% PDV-a.
- Ako graditelj isporučuje materijale: 10% PDV-a
Kao što možete primijetiti, razlike između "kupca izvan plana" i "samopromotora" vrlo su velikeDakle, odluka o usvajanju jednog ili drugog zahtijeva detaljnu studiju koju treba razmotriti izravno sa svojim pravnim savjetnikom.
Upis u katastar ("Catastro") za općinski porez ili "IBI"
U poziciji samopromotora, Katastro nad zemljom nazivaju “rustičnim”. Drugim riječima, zemljište plaća općinski porez kao “zemljište”.
“Catastro” je institucija koja razmatra nekretnine za karte, crteže, planove i za potrebe općinskog poreza.
Dok je "Upis imovine ” (zemljišnoknjižni ured), i „pisanje” (bilježnički akti o nekretnini) mogu potvrditi vlasništvo nad nekretninom, a uvjeti ovog posjedovanje, kao tko je vlasnik nekretnine, u kojem postotku, ako postoji ograničenja ili naknade (kao što su hipoteka, javne dražbe, sudski sporovi itd.), "katastar” omogućit će vam bolje razumijevanje granice posjeda (obično u vizualnom obliku) te veličina i opis posjeda.
Ali, kada dovršite gradnju kuće na tom zemljištu, tada morate obavijestiti Catastro (Vijeće Porezna uprava), da se nad tim zemljištem sada nalazi “kuća”, s određenim specifikacijama. Ako to ne učinite, možete imati problema u budućnosti.
Postoje područja u Španjolskoj (poput Andaluzije i Murcije) u kojima bilježnici, kada proglase novu kuću na već postojećem zemljištu, šalju isprave u Catastro kako bi ih obavijestili o izmjeni. Dakle, nakon što imate isprave DON-a u zemljišnim knjigama, posao je gotov na ovaj način. No, u drugim područjima, kao što je regija Valencia, nakon što zemljišnim knjigama predočite posjede s DON-om, morate donijeti kopiju financijskog direktora i građevinsku dozvolu u Catastro, kako biste ih obavijestili da, preko zemlje, sada je kuća. Ako to ne učinite, kontaktirat će vas u bliskoj budućnosti kako bi im dali te dokumente.
Nakon što je izgradnja propisno upisana u Catastro, posao je završen i uskoro (ponekad traje oko 1 ili 2 godine), počet ćete primati račune od općinskog poreza - IBI BILLS.
