DECLARACION RESPONSABLE – CEDULA DE HABITABILIDAD – LICENCIA DE OCUPACION 2021.

NOVA NORMATIVNA VALENCIJSKA REGIJA 

– UBRZATI PROCES PRODAJE NOVIH GRAĐEVINA

Dozvola za korištenje (na španjolskom “Licencia de Ocupación” ) – također nazvan „Potvrda o stanovanju” ili „Potvrda o sukladnosti” – je pravo na korištenje kuće/stana, i potvrđuje da je gradnja obavljena u skladu s važećim propisima i da, prema tome, gradnja može koristiti kao "stambeno mjesto stanovanja".

To je vrlo važan dokument jer se bez njega, zakonski, zgrada ne može koristiti kao “kuća”.

Zbog svoje posebne važnosti, tvrtke koje se bave opskrbom vodom i električnom energijom često zahtijevaju ovaj dokument da bi odobrile obavljanje usluga ili da bi promijenile vlasništvo u ugovorima na ime novih vlasnika.

Postoje dvije vrste upotrebne dozvole ovisno o tome koriste li se za novogradnju ili za rabljenu/preprodaju.

– PRVA GRAĐEVNA DOZVOLA – NOVOGRADNJE

To je onaj koji se izdaje čim se građevinski radovi završe, u novoizgrađenim kućama ili u onim koje su podvrgnute opsežnoj reformi i koja je uključivala preinake njihove strukture.

Odnosno, promotori će po završetku građevinskih radova izdati potvrdu kojom dokazuje da su radovi završeni. Za to Gradskom vijeću predoče odgovarajuću dokumentaciju i dobiju dozvolu za korištenje navedene građevine sa svim uvjetima stanovanja koja se smatra "kućom".

Nakon što se dobije uporabna dozvola, korištenje zgrade kao “kuće” bit će dopušteno.

Ova se dozvola izdaje na novoizgrađene kuće, kao i na one kuće koje su podvrgnute opsežnoj reformi i koje su dovele do značajnih izmjena njihove strukture kao što su reforma krovova, konstrukcije, temelja, fasade, dogradnje postojećih građevina ili zgrada. nove na imanju itd.

– DRUGO ZANIMANJE LICENCE

Te se dozvole izdaju kada istekne rok važenja prve uporabne dozvole i kada postoji prijenos kuće, odnosno kada se namjerava promijeniti opskrba vodom i električnom energijom u drugi naziv koji nije nositelj prvog zanimanja.

To su i dozvole koje se izdaju u onim starim kućama koje nikada nisu imale prvu uporabnu dozvolu.

Povijesno gledano, proces dobivanja uporabnih dozvola bio je izvor zabune, sukoba, pa čak i beskrajnih sudskih postupaka između graditelja, pojedinaca, kupaca i prodavača kuća u Španjolskoj.

Ovaj se članak usredotočuje isključivo na nove normative u regiji Valencian o DOZVOLAMA ZA PRVO ZANIMANJE (LO) u novim zgradama.

Već dugi niz godina graditelji i programeri zahtijevaju racionalizaciju procesa dobivanja LO, budući da su se u više navrata nalazili u situacijama u kojima, čak i gradnja gotova i spremna za useljenje, nije mogla biti prodana ili zauzeta od strane novih kupaca sve do dobivena je ova radna dozvola.

PRETHODNI POSTUPAK

Povijesno gledano, postupak dobivanja licencije za zanimanje prošao je dug i kompliciran proces. Dakle, nakon što je LO od Gradskog vijeća zatražio promotor, otvorio se postupak kojim je uprava, nakon proučavanja dokumentacije, te nakon rješavanja eventualnih dokumentarnih ili proceduralnih nedostataka, završila na izravni pregled od strane jednog od tehničara gradskog vijeća provjeriti da je gradnja završena u skladu s građevinskim projektom, te da je navedena gradnja sukladna i usklađena s tada izdanom građevinskom dozvolom.

Drugim riječima, proces je ovisio o brzini ili sporosti lokalne uprave u upravljanju datotekom o dodjeli licence, kao i o dostupnosti njezinih tehničara za obavljanje posjeta/inspekcija radi provjere je li graditelj izgradio i završio radove u savršenom skladu s dobivena građevinska dozvola, bez preskakanja u njoj utvrđenih uvjeta.

Radilo se, dakle, o mehanizmu kontrole koji je uspostavila uprava kako bi se uočile eventualne građevinske nedostatke od strane graditelja, nadzirući i osiguravajući da u svakom trenutku dovrše izgradnju kuća u skladu s dozvolom i odobrenom gradnjom. projekti.

Međutim, postupci za dobivanje navedene uporabne dozvole mogli bi potrajati mjesecima, pa čak i godinama, što je dovelo u kompliciran položaj one kuće koje, budući da su bile spremne za useljenje, nisu mogli prodati graditelji, niti ih koristiti kupci, sve dok se ne odgovori od uprave.

PROMJENA PROPISA: IZGLED “ODGOVORNE DEKLARACIJE” – na španjolskom “Declaración Responsable” – „DR”

Kako bi se olakšala i ubrzala prodaja i zauzimanje kuća od strane građevinara, prije nekoliko godina u mnogim regijama i autonomnim zajednicama Španjolske (uključujući Valencijsku zajednicu, Madrid, Kataloniju, Balearske otoke, Murciu i Andaluziju), uspostavljen je sustav za koji je ubrzano dobivanje prve dozvole za rad izradom dokumenta pod nazivom „Izjava o odgovornosti“.

Pomoću ovog mehanizma, nakon završetka građevinskih radova, a Gradskom vijeću predočena je izjava o odgovornoj odgovornosti, dopušteno je zauzimanje nekretnine novim vlasnicima, dok je uprava izdala konačnu „Upotrebnu dozvolu“.

Ovim dokumentom sam nositelj radova prezentira svu dokumentaciju Gradskom vijeću, te na svoju odgovornost potpisuje da su izvedeni radovi završeni u skladu s prethodno dobivenom građevinskom dozvolom, preuzimajući na vlastitu odgovornost sve neistine. ili greška u priloženoj dokumentaciji.

Na taj način učinjen je iskorak u postupku dobivanja prve licencije za zanimanje budući da je, uz samo predočenje odgovorne izjave, dopušteno je i odobreno zauzimanje kuća od strane kupaca, čime je izbjegnuto i nepotrebno čekanje.

Međutim, ovaj proces nije eliminirao izdavanje konačne Okupacijske dozvole od strane uprave. Dakle, nakon što je zaprimljena odgovorna izjava, Gradsko vijeće je imalo određeno vrijeme da izvrši odgovarajuće provjere i provjere, te provjeri jesu li iskazi graditelja ili graditelja istiniti. A, u slučaju da je Gradsko vijeće uočilo bilo kakav problem ili nedostatak u navedenoj proceduri, imalo je sposobnost poništiti izdavanje konačne uporabne dozvole, a za eventualnu štetu prouzročenu pogreškama ili pogreškama izravno je odgovoran sam investitor ili graditelj. u procesu.

Ovaj postupak podrazumijevao je premještanje jamstva za građenje s javne uprave na investitora. Na taj način je nositelj projekta, izravnim preuzimanjem odgovornosti za prilagodbu kuće propisima, bio taj koji je osobno dao pravnu sigurnost procesa i omogućio brzo ažuriranje izgrađenih kuća.

No, kako kažemo, prema prethodnoj proceduri ostale su još dvije faze:

– Prvo je bilo podnošenje odgovorne izjave

– Drugi je bio izdavanje konačne uporabne dozvole od strane Gradskog vijeća.

A to je dovelo do toga da su mnoge općine dugi niz godina smatrale odgovornu izjavu kao puki „zahtjev” ili „zahtjev” za radnu dozvolu, ne dajući joj regulatorne učinke iste licence za rad.

Drugim riječima, odgovorna izjava nije se smatrala "vlasništvom koje omogućuje" zauzimanje kuće, dok se nakon odgovarajućih inspekcija ne dobije konačna uporabna dozvola koju je izdala uprava.

Rezultat toga je da su, čak i sa stvaranjem DR, graditelji i kupci morali čekati do odobrenja LO-a od strane uprave i za prodaju i za zauzimanje građevina.

NOVI POSTUPAK ZA SIJEČANJ 2021. – VALENCIJSKA ZAJEDNICA

U razdoblju od siječnja do veljače 2021. generiran je novi regulatorni proces za dobivanje licenci za zanimanje u Valencijskoj zajednici.

Kroz nove propise koji su predmet ovog članka, vlada Zajednice Valencije uspostavila je novi sustav u cijeloj regiji, prema kojem odgovorna izjava ima istu učinkovitost i isti „omogućujući naziv” kao i dozvola za korištenje kada dopuštajući prodaju i zauzimanje kuća.

Na taj se način, nakon što je Izjava o odgovornosti predstavljena, njezini učinci poistovjećuju s onima iz Licence za zanimanje, čime se eliminira proces čekanja za dobivanje naknadne licence za zanimanje.

Drugim riječima, dolazi u obzir samo predstavljanje „Odgovorne deklaracije“ gradskom vijeću “dovoljan naslov” ovlastiti graditelja/izvođača za prodaju kuće, kao i njeno korištenje od strane kupaca. Dakle, nakon završetka radova, promotor, podnošenjem odgovorne izjave gradskoj vijećnici, može zahtijevati i prisiliti kupca na dovršetak postupka kupnje, kao i plaćanje ostatka cijene.

Na isti način kupac, putem odgovorne izjave, može izravno ugovoriti usluge vode, struje i sl., koristeći odgovornu izjavu koju je pribavio izrađivač.

U načelu, područje primjene ove uredbe odnosi se na sva gradska vijeća Valencijske zajednice, osim onih koja se izričito i dalje pridržavaju prethodne uredbe.

Drugim riječima, može se dogoditi da postoje općine koje donose te nove propise, s kojima će odgovorna izjava imati iste učinke kao naselje prvog zauzimanja. Međutim, može se dogoditi da postoje i druge općine koje se žele i dalje pridržavati prijašnjih propisa, te odbijaju dati odgovornu izjavu na snagu, zahtijevajući da građevine dobiju prethodnu upotrebnu dozvolu, kroz posjete inspekcijama neposrednog rada od strane gradskog vijeća.

NAČIN KONTROLE I GARANCIJA IZGRADNJE.

Kao što kažemo u ovom članku, učiniti RD potpuno učinkovitim znači prenijeti konstruktivno jamstvo s administracije na promotore kako bi se proces pojednostavio. Međutim, isto pravilo uspostavlja nove kontrolne i inspekcijske mehanizme koji nadopunjuju prijašnje procese, uvijek zadržavajući ovlast posjeta i fizičkog pregleda rada za kasnije vrijeme.

NAŠI KOMENTARI NA OVAJ ZAKON:

Iz našeg ureda postavljamo si sljedeće pitanje.

Što se događa u slučaju da graditelj dobije odgovornu izjavu kao uporabnu dozvolu, kupac da akt i završi prodaju nekretnine, te da kasnije, naknadnim nadzorom, Gradsko vijeće utvrdi nedostatke, pa čak i donese odluku o ništavosti uporabnu dozvolu, zbog nepremostivih građevinskih nedostataka? –

U tim bi se slučajevima stvorila figura nedostatka zaštite u odnosu na potrošača koji, vjerujući u pravnu sigurnost sustava, kupuje i stječe imovinu, plaća cijenu, useljava u kuću, a kasnije uprava ga poništava određujući odgovornost građevinskom poduzeću, koje, iako se predstavlja kao izravno odgovorno i građansko i kazneno, ostavlja u teškom imovinskom položaju kupca i potrošača.

Odnosno, ovaj kupac, ili ovaj potrošač, morao bi se boriti da ga investitor ili građevinska tvrtka nadoknadi u sudskim i pravnim postupcima koje nitko ne želi.

Odgovor valencijske uprave u tom pogledu je da ovu uredbu nije promovirala samo Valencijska zajednica, već i njezina vlastita usklađivanje europskog zakonodavstva koji godinama, zahtijeva da španjolska administracija bude mnogo ekspeditivnija u tim pitanjima i procesima, kao i veće povjerenje i odgovornost prema građevinskim agentima u Španjolskoj.

Stoga se kroz ovu novu uredbu radi na primjeni i razvoju mehanizama i postupaka koji se već primjenjuju u drugim državama članicama Europske zajednice, kako bi se dobili agilniji i jednostavniji mehanizmi građenja i poslovanja nekretninama u Španjolskoj.