EVIDENCIJA NEZAKONITIH GRAĐEVINA – FUERA DE ORDENACION

Opći aspekti

Španjolski propisi određuju da, kako bi građevina imala pristup zemljišnom registru, javni bilježnici moraju zahtijevati da se dostavi građevinska dozvola i sva građevinska dokumentacija, uključujući potvrdu o završnom radu itd.

To kaže Kraljevski zakonski dekret sedam/2015 od 30. listopada (pročišćeni tekst zemljišnog zakona)

Kakva je situacija sa zgradama koje su izgrađene bez građevinske dozvole?  

U tim slučajevima isti zemljišni zakon u svom članku 28.4. stavku XNUMX. utvrđuje da one građevine, građevine i instalacije za koje više nije primjereno donositi mjere za ponovnu uspostavu urbanističke zakonitosti koje podrazumijevaju njihovo rušenje, zbog isteka zastare razdoblja koja odgovaraju, može imati pristup registru nekretnina.

 Čemu služi zgrada “bez dozvole” za pristup zemljišnim knjigama?  

Temeljni razlog tome je što građevina koja nije dio zemljišne knjige ne može biti dio nikakvog pravnog posla. Odnosno, ne možete kupiti, prodati, naslijediti, staviti pod hipoteku, platiti porez itd.

Čime, uvidom u zemljišne knjige, građevina može biti predmetom pravnog prometa, te dio prava vlasništva vlasnika. I nadalje, to implicitno implicira da se navedena imovina ne može srušiti, srušiti ili na drugi način uništiti pravnim sustavom. Čime vlasnik na taj način učvršćuje pravo vlasništva nad navedenom građevinom, čak i ako je građena bez dozvole.

Ako gradnja izgrađena bez dozvole, ide u zemljišnu knjigu, je li u potpunosti legalizirana? Drugim riječima, može li se smatrati 100% legalnim?

Odgovor je kompliciran.

Kao što smo već rekli, pristup građevini bez dozvole zemljišnim knjigama znači učiniti tu građevinu pravno vidljivom.

Drugim riječima , kada se gradi građevina s građevinskom dozvolom, Gradsko vijeće se obavještava da će se gradnja izvoditi , a španjolski pravni sustav primjećuje spomenutu konstrukciju. Također se obavještava kada je ta gradnja dovršena putem Potvrde o izvršenju radova arhitekta, a njena prijava kod javnog bilježnika kroz odgovarajuću izjavu o novogradnji. Na taj način, građevina izgrađena s građevinskom dozvolom automatski se identificira i priznaje pravni sustav.

Međutim, konstrukcija koja je izgrađena bez a građevinska dozvola nije dio pravnog prometa, jer njena izgradnja nije prijavljena javnoj upravi . Može biti da postoji evidencija o navedenoj gradnji za potrebe poreza, katastra i Ibi, ali to ne znači da su za potrebe zakonitosti građenja organi nadležni za kontrolu i nadzor radova na području, postali svjesni ove pravne konstrukcije.

Osim toga, kada bi to bio slučaj, odnosno kada bi uprava znala da se radi o bespravnoj gradnji, automatski bi morala postupiti na način da se naloži rušenje navedene građevine jer se smatra bespravnom.

Ono što se događa je da španjolska uprava , zbog istog načela sigurnosti u pravnom prometu pravnih i gospodarskih radnji, ne može na neodređeno vrijeme postupati protiv radova i građevina koje su nezakonito izvedene.

Uz to, različiti španjolski regionalni propisi uvijek određuju maksimalno vremensko ograničenje za javne uprave za otkrivanje radova i konstrukcija koje su izgrađene bez dozvole, te ih stoga mogu kazniti administrativnim sankcijama, novčanim kaznama, pa čak i nalozima za rušenje. Nakon tog vremena, a da uprava nije uočila, ili da nije postupila protiv izgradnje, ona postaje legalizirana i uknjižena u imovinu vlasnika.

“Fuera de ordenación” po regijama

Sada ćemo govoriti o dva slučaja, Valencijskoj zajednici i Andaluziji.

Fuera de ordenación u regiji Valencije

U Valencijskoj zajednici propisi se temelje na Zakon 5/2014, od 25. srpnja, o "teritorijskom planiranju, urbanističkom planiranju i krajobrazu" Valencijske zajednice (poznatije kao ” LOTUP “), koji je izmijenjen prošle 2019., kroz zakon od 5. veljače, koji je na snazi ​​od 8. veljače 2019.

Ovim zakonom utvrđuje se sljedeće rok trajanja :

Da bi se odredio rok zastare radnji uprave u ovim slučajevima, potrebno je razlikovati dva slučaja:

• Neizgrađeno zemljište, rustikalno, zaštićeno . Za radove koji se nalaze na neizgrađenom ili zaštićenom zemljištu, nema roka trajanja .

Dakle, bez obzira na to je li istekla mogućnost novčanog sankcioniranja navedenih radova, uprava u svakom trenutku može narediti rušenje građevine izgrađene bez dozvole, jer, kako kažemo, pravo uprave ne propisuje.

• Urbano ili građevinsko zemljište: Što se tiče gradskog građevinskog zemljišta, rok zastare za one građevine za koje na dan stupanja na snagu ZOOUP-a (kolovoz 2024.) nije bio propisan rok zastare prema prijašnjem zakonodavstvu je 15 godina. Prethodni rok zastare bio je 4 godine.

Drugim riječima, moguće je prijaviti djelo bez licence sve dok je ono prethodno dovršeno Kolovoz 20, 2010 . Ovaj datum je vrlo važan, jer znači četiri godine prije stupanja na snagu LOTUP-a, a to je bilo 20.

Sa kojim, Radovi na gradskom ili građevinskom zemljištu za koje je na dan stupanja na snagu ovoga zakona bio propisan rok građenja veći od četiri godine (odnosno sve građevine završene prije kolovoza 2010.), mogu se legalizirati pristupiti registru nekretnina.

Međutim, one građevine na građevinskom zemljištu koje su izgrađene bez dozvole nakon 20. kolovoza 2010. , kao što je npr. 2011., 2012., 2013. itd., rok zastare naloga za rušenje navedenih građevina bit će 15 godina .

Isto se događa i kod izgrađenih konstrukcija zajedničko neizgrađeno zemljište , Koji mogu imati pristup registru nekretnina pod uvjetom da su izgrađeni prije 20. kolovoza 2010. godine.

Međutim, što je vrlo važno, one građevine na neizgrađenom zemljištu koje su dovršene u kolovozu 2010. podliježu režimu nezastarivosti Zakona pet/2014, LOTUP-a.

I s obzirom na zaštićenim neizgrađenim zemljištem mogu se proglasiti samo one građevine bez dozvole koje su završene do 1. veljače 2002. godine.

To je tako jer se ovaj datum podudara s protekom četiri godine koje su bile važeće u prethodnom zakonodavstvu i sa stupanjem na snagu urbanističkog zakona Valencije 16/2003, koji je stupio na snagu 1. veljače 2006., čime je uspostavljena nezastarivost za zaštićeno zemljište.

Koncept Fuera de ordenación u Andaluziji -“DAFO”

Isto se događa u Andaluziji, iako nema razlike između urbanog i neurbaniziranog. U oba slučaja, Zakon o urbanističkom planiranju Andaluzije 7/2022, u tekstu nakon zadnje izmjene od 8. veljače 2012., produžava rok zastare prava uprave da zahtijeva rušenje radova s ​​4 na 6 godina. . izgrađen bez dozvole.

Kao iu Zajednici Valencije, ovo se razdoblje smatra primjenjivim na radove bez licence za koje je na dan odobrenja zakona isteklo razdoblje od 4 godine utvrđeno prethodnim zakonodavstvom. Drugim riječima, mogu se legalizirati sve građevine izgrađene do 8. veljače 2008. godine.

Dakle, za one građevine izgrađene nakon tog datuma, zastara postaje 6 godina.

Tumačenje “Fuera de Ordenación”  u Kataloniji

Isto se može reći i za Kataloniju. Zakonodavni dekret 1/2010 od 3. kolovoza, kojim se odobrava revidirani tekst katalonskog Zakona o urbanističkom planiranju, produžio je rok zastare za radnju vraćanja urbanističke zakonitosti zgrada s 4 na 6 godina.

Odnosno zahtijevati njegovo rušenje ili rušenje.

Međutim, u Kataloniji nije navedeno andaluzijsko i valencijsko tumačenje pojma u kojem se počinje primjenjivati ​​novi produženi rok od 6 godina. Prema katalonskim kriterijima, oni radovi koji su izgrađeni prije usvajanja zakona, odnosno 3. kolovoza 2010., imali bi zastaru od 4 godine. A one kasnije izgrađene, termin bi bio 6.

U REDU. Shvaćeno je!. Dakle, ako imam građevinu bez dozvole u kojoj su protekla razdoblja utvrđena u zakonodavstvu moje autonomne zajednice, a da nisam sankcioniran, je li moj dom 100 %?

Odgovor je malo kompliciran.

Kao što smo naveli u ovom izvješću, protekom roka za sankcioniranje/kaznjavanje građevine dobiva se ovlast za upis te građevine u zemljišne knjige. Ovo znači to:

Vlasnik može "posjedovati" djelo bez licence. Može se staviti pod hipoteku, iznajmiti, prodati, naslijediti, donirati itd. Španjolski sustav više ne može izdati odluku o njegovom rušenju. 

Međutim, iako španjolski sustav priznaje takvu gradnju kao legalnu, ne može joj dati sva prava i prednosti koje ima legalna gradnja. Drugim riječima, španjolski sustav ne može asimilirati bespravne gradnje koje nisu poštovale zakon, koje nisu plaćale poreze na gradnju, arhitekte itd. legalnim radovima koji su prošli kroz te procedure, izgrađeni su u skladu sa zakonom i bili Plaćali su sve pripadajuće poreze i troškove.

Zbog toga su građevine koje su izgrađene bez dozvole, a upisane su u zemljišne knjige, posebno popisane. Nazivaju se "izvan normativa" ("FUERA DE ORDENACIÓN”) konstrukcije.

Ova vrsta gradnje podliježe određenim ograničenjima u pogledu legalne gradnje:

• Nije im dopušteno više od reformskih radova ograničenih na očuvanje, sigurnost i zdravlje. Stoga im nije dopušteno izvoditi sanacijske radove.
• Radovi na proširenju postojeće konstrukcije nisu dopušteni.
• U slučaju prirodnog rušenja građevine (zbog prirodnih uzroka, ruševina ili nepogoda, poplava i sl.), ne mogu se obnoviti. Ne mogu se obnoviti.
• Imaju problema s dobivanjem domovnice. Ovisno o regiji, Gradska vijećnica može od njih zatražiti da izvrše neke urbanističke radove (u rustikalnom stilu) kako bi dobili potvrdu o stanovanju, ili potpuno odbiti, ili čak zatražiti rušenje ilegalnog dijela zgrade kako bi izdali potvrdu o stanovanju.

U ovom trenutku, kada govorimo o potvrdi o stanovanju:

• Andaluzija: Ne dopuštaju Potvrdu o stanovanju za kuće ili građevine Fuera de Ordenación, ali ona daje ono što oni nazivaju "DAFO" ("Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación"), gdje, iako ne postoji potvrda o stanovanju, imovina može se priključiti na vodu i struju na legalan način.
• Valencia: Ne dopustiti Uvjerenje o stanovanju na ovoj vrsti kuća, ali, u rustikalnom zemljištu je stvorio sustav legalizacije gdje, ako se rade neke vrste radova na poboljšanju okolnih cesta, kolnika i ugradnje modernih sustava za pročišćavanje zaostale vode, ovlašćuje potvrdu o stanovanju, pa čak i mogućnost provedbe strukturnih reformi u vlasništvu, pa čak i pravo na obnovu u slučaju ruševine.

Mala razlika vodiča Licenca za glavne radove  i Licenca za manje radove

Licenca za glavne radove

Riječ je o građevinskoj dozvoli dobivenoj od Gradskog poglavarstva za radove koji zahtijevaju tehničku zahtjevnost i gospodarski su značajni. Iz tog razloga ovi radovi moraju biti regulirani propisima o sigurnosti, useljivosti i sl.

Za dobivanje Licence za velike radove, ARHITEKTSKI PROJEKT moraju izraditi arhitekti, inženjeri itd.

Općenito, glavna građevinska dozvola potrebna je u sljedećim situacijama:

• Ukupna sanacija stambenih objekata.
• Radovi koji utječu na strukturu kuće (temelji, konstrukcija, fasada, krov itd.)
• Povećajte visinu ili volumen zgrade.
• Radnje vezane uz zaštitu od požara.
• Rušenja, odnosno parcelacije.
• Promjene u namjeni zgrade ili kuće.
• Kondicioniranje poslovnih prostora.
• Novogradnja.
• Radovi koji utječu na zajedničke elemente zgrade.

Licenca za manje radove

Manji radovi za reforme itd. također zahtijevaju licencu. Međutim, radi se o jednostavnim radovima, koji ne zahtijevaju projekt ili specijalizirane projekte, a imaju i puno nižu cijenu. Primjeri toga mogu biti male reforme, izmjene zidova ili obloga, projekti unutarnjeg uređenja, uklanjanje arhitektonskih barijera, promjena pločnika, obnova kuhinje ili kupaonice, ugradnja grijanja, kanalizacije, vodovoda i struje, ankete, ispitivanja itd.

Primjer legalizacije u regiji Valencije

Kuća izgrađena u rustikalnom zemljištu u regiji Valencije 1979.

Imanje je smješteno u RUSTIČNOM području na manje od 10.000 m2 (minimalna veličina parcele za pravo građenja na tom području). A građena je od 1979. Dakle, bila je to dosta stara nekretnina. S obzirom na to da se radi o staroj nekretnini, Gradska vijećnica poštuje postojeće građevine koje, s obzirom na to da su izgrađene na manje od 10.000 m2, te “izvan normativa” smatraju te građevine “pravovremeno utvrđenima”. Na primjer, trenutna izdanja ne mogu se produžiti. Dakle, na imanju se ne mogu graditi novi objekti. Gradska vijećnica dopušta unutarnje reforme na ovakvim nekretninama, ali ne i proširenja, izgradnju drugih zgrada poput garaža, bazena itd.

Također, Gradska vijećnica možda neće odobriti dozvolu za reformu "bitnih" strukturalnih dijelova zgrade kao što su temelji, krov itd. Gradska vijećnica će priznati "reformu" postojeće kuće i "popravak" postojeće strukture, ali ne “skinuti” sa starih dijelova za ugradnju novih. Na primjer, u slučaju prirodne katastrofe ili poplave koja može utjecati na strukturu kuće, gradska vijećnica ne može dati pravo na "ponovnu izgradnju" nekretnine. Dakle, kao zaključak, Gradska vijećnica dopušta unutarnje reforme za održavanje konstrukcije, ali ne i strukturne reforme od binesa, temelja, promjene krova itd. Zbog ove činjenice, preporučujemo da uputite svoju osiguravajuću kuću da prirodne katastrofe i drugi utjecaji na postojeće građevine moraju biti pokrivene obveznim osiguranjem za ugovor na kuću nakon završetka.

Vidjeli smo da područje NIJE spojeno na glavni kanalizacijski sustav.

Pravne posljedice kuća kada se smatraju "Fuera de Ordenación" u regiji Valencije 

 Ako ne budu kažnjeni prije kolovoza 2010., ne mogu biti kažnjeni kasnije, i ne mogu biti uništeni od strane španjolskog sustava, a oni su pravno konsolidirani do vremena.

• Postojeći konstrukcije se poštuju u njihovoj veličini, ali nije moguće graditi novogradnju element niti čak produžiti postojećis.
• Također, zbog te činjenice Gradska vijećnica poštuje postojeće građevine, ali ne mogu se produžiti. Dakle, na imanju se ne mogu graditi novi objekti.
• Gradska vijećnica dopušta unutarnje reforme na ovakvim nekretninama. Ali, zbog činjenice da je nekretnina izvan norme, Gradska vijećnica neće odobriti dozvolu za reformu "bitnih strukturnih dijelova" iz zgrade kao što su temelji, krov, itd. Gradska vijećnica će priznati "reformu" postojećeg kuće, te “popravak” postojeće konstrukcije, ali ne i “skidanje” starih dijelova za ugradnju novih. Na primjer, u slučaju "požara" ili poplave koji bi mogli utjecati na strukturu kuće, gradska vijećnica ne može dati pravo na "ponovnu izgradnju" nekretnine. Dakle, kao zaključak, Gradska vijećnica dopušta unutarnje reforme za održavanje konstrukcije, ali ne i konstruktivne reforme od binova, temelja, promjene krova itd.
• Jedan od uvjeta za dobivanje ocjene "izvan norme" je dokaz da nekretnina nije bila kažnjena tijekom 15 godina nakon izgradnje.

Potvrda o stanovanju 

Još jedna stvar je da, ovisno o gradskoj vijećnici područja i pojedinačnim pravnim uvjetima izgradnje i/ili parcele, vlasništvo u “Fuera de Ordenación” mogu imati ili ne posjedovati Potvrdu o stanovanju, a ovisno o tome, Gradska vijećnica može zahtijevati određene pravne aspekte ili radove u vlasništvu kako bi dobila ili obnovila ovu potvrdu.

Za vašu informaciju, ovo je dokument koji je izdala gradska vijećnica područja gdje potvrđuju da je nekretnina ispunjava uvjete stanovanja.

Ova nekretnina nije dobila "Potvrda o stanovanju” (CH), a iz Gradskog poglavarstva nam je potvrđeno da ovu potvrdu trenutno nije moguće ishoditi.

Ovaj dokument također je potreban za spoj vode i struje na imanje te za izmjene ugovora o vodi i struji u svoje ime.

Troškovi urbanizacije za razvoj do završetka procesa legalizacije u regiji Valencije

U novijoj budućnosti Gradska vijećnica može zatražiti od sadašnjih vlasnika, u smislu boljeg i ugodnijeg korištenja svojih nekretnina, da izvrše/plate neke radove na poboljšanju tamošnje infrastrukture kao što su ulice (pješačke površine), pločnik, javna rasvjeta, kanalizacija i tako dalje, pa čak i davanje dijela parcela prometnicama, pješačkim ili zelenim površinama.

Trebat će vidjeti kakve će radove Gradska vijećnica ubuduće tražiti od vlasnika i tko će to platiti. U ovom trenutku, novi zakon koji je nedavno odobren 2019. (LOTUP) ima duha za djelovanje s ovakvim skupinama kuća kako bi se razvili neki urbanistički radovi koji još uvijek nisu potvrđeni zakonom.

Napominjemo da je najskuplji trošak urbanizacije priključak na gradsku kanalizaciju. Kako su ove nekretnine dosta udaljene od Grada, moglo bi se prihvatiti da, umjesto povezivanja s glavnim kanalizacijskim sustavom, kako bi se vlasnicima omogućilo instaliranje septičke jame sa sustavima za pročišćavanje za filtriranje i pročišćavanje otpadne vode

Većina posjeda u tom području nema službeno uređene ili moderne instalirane septičke jame za pročišćavanje zaostale vode. Dakle, ako se u budućnosti prezentira projekt Vijećnice, trenutni trošak bit će postavljanje moderne septičke jame na imanju.

Kako nam doznaje agencija za nekretnine, septičke jame nisu u skladu s važećim propisima, što se često događa.

Iako urbanistički plan nije predstavljen i urbanizacija nije dovršena, Gradska vijećnica bi mogla stvoriti probleme pri odobravanju strukturnih reformi na zemljištu. Postojeće građevine se poštuju u svojoj veličini, ali može biti teško dobiti licencu ili dozvole za izgradnju novog građevinskog elementa ili čak za proširenje postojećih.

No, ako se kuće u tom području poboljšaju urbanističkim radovima potrebnim urbanističkim planom (koji se naziva MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL), one će imati sljedeće prednosti:

• Kuća će se smatrati "potpuno legalnom" gradnjom, tako da se više neće smatrati "izvan norme", pa će se dopustiti ponovna izgradnja postojećih konstrukcija, strukturne reforme, pregradnja itd.
• Nekretnina će imati stambeni list