Zamislimo tvrtku koja je konstituirana za promociju i izgradnju kuće. Kuća i parcela su tada imovina tvrtke.
Dok se kuća gradi, netko odluči kupiti kuću uz 100% stjecanje vlasničkih udjela tvrtke. Drugim riječima, “stjecanje” tvrtke kupnjom 100% udjela u vlasništvu.
Na taj način kupci izravno “kupuju” tvrtku, iako, posredno, ono što radi je stjecanje nekretnine.
– U slučaju da je do stjecanja nekretnine došlo izravno, PDV bi se platio u slučaju da je navedena imovina povezana s poslovnom imovinom prodavatelja.
– Međutim, stjecanje imovine platilo bi se ITP (porez na prijenos) ako ta imovina nije utjecala na poslovnu imovinu prodavatelja.
Ali, u slučaju da se radi o kupovini tvrtke kroz stjecanje svih njezinih dionica, plaća li ona PDV ili ITP? .
Ovisi….
Zakon o PDV-u izričito navodi da je stjecanje navedenih dionica ili udjela OSLOBOĐENO, pod uvjetom da "stvarna volja" ili namjera navedenog stjecanja nije bila "izbjeći" plaćanje poreza koji je nastao pod pretpostavkom izravnog stjecanje imovine.
Dakle, postoji jedan PRAVILO PROTIV PREVARA u španjolskom poreznom sustavu koji izričito navodi sljedeće (članak 108. Zakona 24/1988, od 28. srpnja, o burzi, važeći članak 314. Konsolidiranog teksta Zakona o tržištu vrijednosnih papira, odobrenog Kraljevskom zakonodavnom uredbom 4/2015. , od 23. listopada (u daljnjem tekstu TRLMV):
“1. Prijenos vrijednosnih papira/udjela bit će izuzeti iz poreza na dodanu vrijednost i poreza na patrimonijalne prijenose i dokumentiranih pravnih akata (porez na prijenos i državnu pristojbu).
No, zakon također kaže:
Transferi koji će se oporezovati PDV-om ili ITP-om kada bi se kroz takve prijenose “stvarna namjera” bila izbjegavanje plaćanja poreza.
Ne dovodeći u pitanje odredbe prethodnog stavka, podrazumijeva se, ako se ne dokaže drugačije, da se radnja provodi u „namjeri izbjegavanja“ plaćanja PDV-a ili ITP-a u sljedećim slučajevima:
- Kada se stekne kontrola nad subjektom čija se imovina sastoji od najmanje 50 posto imovine koja se nalazi u Španjolskoj, koji nisu povezani/utječu na poslovne ili profesionalne aktivnosti, ili kada se, nakon što se dobije navedena kontrola, kvota sudjelovanja u njoj povećava.
- Kada se stekne kontrola nad subjektom čija imovina uključuje dionice koje mu omogućuju da vrši kontrolu nad drugim subjektom čija se imovina sastoji od najmanje 50 posto imovine koja se nalazi u Španjolskoj koji nisu povezani/utječu na poslovne ili profesionalne aktivnosti ili kada se, nakon što se dobije navedena kontrola, kvota sudjelovanja u njoj povećava.
- Kada su prenesene dionice primljene ulozima nekretnina učinjenim prilikom osnivanja društva ili povećanja njegovog temeljnog kapitala, pod uvjetom da na takvu imovinu ne utječu poslovne ili profesionalne aktivnosti i da između datuma doprinosa i prijenosa nije proteklo razdoblje od tri godine. “
Kada se dogodi bilo koji od gore navedenih slučajeva, španjolska će uprava odmah primijeniti Pravilo protiv prijevara, te će navedene slučajeve smatrati predmetom odgovarajućeg PDV-a ili ITP-AJD poreza. Na kupcu će biti “teret” dokazivanja da njegova prava motivacija nikada nije bila izbjegavanje plaćanja takvih poreza.
U primjeru ovog članka, prodaja dionica značila bi da stranke zapravo prenose imovinu, ali što to rade s namjerom prijevare? – Prava obveza plaćanja PDV-a (jer bi u ovom slučaju bio PDV kao prvi prijenos), ovisit će o imamo li posla s pokušajem prijevare ili ne.
Ključ da ne plaćate PDV ili ITP: Nekretnine moraju biti "utjecani" na gospodarsku aktivnost tvrtke, da li u ovom slučaju promocija ili gradnja kuća, ili kupnja/prodaja zemljišta, ili najam itd.
Dakle, prijenos vrijednosnih papira/udjela na koje se stječe kontrola nad tvrtkom čija se imovina sastoji od više od 50 posto nekretnina povezanih s gospodarskom djelatnošću ne ispunjava uvjete za primjenu pravila o suzbijanju prijevara.
Dakle, prijenos takvih dionica bit će izuzet od poreza na dodanu vrijednost i poreza na patrimonijalne prijenose i dokumentirane pravne akte (ITP-Transfer Tax), osim ako španjolska uprava potvrdi da se takvim prijenosom namjerava izbjeći plaćanje porezi koji bi bili naplaćeni na prijenos imovine u vlasništvu subjekata za koje te vrijednosti predstavljaju.
- Zaključak:
Ova transakcija vjerojatno se ne bi mogla oporezovati PDV-om te se stoga dionice mogu prodati bez ikakvog oporezivanja, budući da je očito da je na nekretninu koja se gradi utjecala gospodarska djelatnost društva, međutim, ostaje da se utvrdi ima li prijevare ili ne, da bismo znali potpune pojedinosti transakcije.
- Na primjer, razumijemo da ako je izgradnja korporativne strukture za izgradnju jedinstvene nekretnine i prodaju udjela provedena znajući od početka namjeru prodaje navedenih dionica i uz izravan dogovor s kupcem od trenutka početka izgradnje , tada će inspektor vjerojatno utvrditi da postoji namjera utaje poreza.
- Ako smo, s druge strane, krenuli u gradnju s namjerom da prodamo i obnovimo još kuća, ali se u međuvremenu pojavio kupac kuće koji iz bilo kojeg razloga radije ostaje u tvrtki, onda bi se moglo tvrditi da nema PDV u prijenosu (ni TPO), pa bi transakcija bila oslobođena poreza.
Kao što vidite, tumačenja mogu biti brojna i sva su prihvatljiva, pa opet toplo preporučamo da prije bilo kakve transakcije s nekretninama odete kod pravih španjolskih stručnjaka na tom području.
