Zakon 12/2023 od 24. svibnja o pravu na stanovanje (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda). Kliknite ovdje da vidite zakon .
I.- OPĆI ASPEKTI
Korištenje električnih romobila ističe Zakon o stambenom pravu stupio je na snagu 26. svibnja 2023. godine nakon objave u Službenim državnim novinama (BOE). Unatoč kritikama primljenim od strane sektora nekretnina, zakon sa sobom donosi propise o deložacijama, založnom pravu na prazne domove, ograničenje ažuriranja najamnine i nove porezne olakšice za vlasnike.
Indeks referenci izradit će se koji će zamijeniti CPI u obračunu dohotka. Glavna polemika usredotočena je na figuru "velike vilice" i na prepuštanje stvaranja napetih područja za najam u rukama autonomnih zajednica (CCAA), što će podrazumijevati kontrolu tržišta iznajmljivanja.
INTERVENCIONISTIČKA PRIRODA DRŽAVE
Ovaj zakon postaje prvi državni propis koji uređuje pravo na stanovanje od donošenja Ustava.
To je jasno intervencionistički zakon središnje države o regijama i autonomnim zajednicama, budući da ograničava i uvjetuje ovlasti na razini nekretnina i urbanizma koje su do danas odgovarale različitim regijama. Dakle, zakon utvrđuje pravila o nadležnosti koja će primjenjivati autonomne zajednice, koje imaju punu nadležnost u stambenim pitanjima.
Također pretpostavlja jasnu intervenciju javnih ovlasti u privatnu sferu jer zadire, ograničava i uvjetuje privatnopravne odnose između pojedinaca vezane kako za pravo ugovaranja tako i za pravo vlasništva.
KOJI SU CILJEVI OVOG ZAKONA?
Ciljevi ovog zakona su:
- Urediti prava i dužnosti građana u vezi sa stanovanjem
- Olakšati pristup pristojnom i adekvatnom stanovanju osobama s ekonomskim poteškoćama, jamčiti funkcionalnost i sigurnost domova
- Definirati državno stambeno planiranje i programiranje
- Urediti pravni režim javnih stambenih parkova
- Promicati razvoj stambenih tipologija primjerenih različitim oblicima suživota
- Poboljšati zaštitu u poslovima kupnje i najma stanova, među ostalim.
KOJE MJERE UVODI ZAKON?
Neke od značajnih mjera zakona koje će odmah stupiti na snagu su:
- Obveza vlasnika i posrednika davanja podataka o stanovima i njihovim vlasnicima
- Izrada novog referentnog indeksa za ažuriranje prihoda
- Mogućnost oporezivanja praznih kuća.
Međutim, druge mjere, poput gornje granice najamnina i područja pod stresom, bit će podložne deklaraciji CCAA i zahtijevat će dodatne postupke i uvjete.
Ukratko, Zakon o stambenom pravu nastoji regulirati različite aspekte vezane uz stanovanje, od prava građana do stvaranja pristupačnih stambenih javnih parkova.
Iako je izazvao kontroverze, predstavlja prekretnicu jer je prvi državni zakon koji regulira ovo ustavno pravo, s izrazito intervencionističkom prirodom.
KOJE SU MJERE NA SNAZI?
Mjere Zakona o stanovanju koje su već na snazi su sljedeće:
- Ograničenje ažuriranja prihoda od najma : Od ožujka 2022. Indeks potrošačkih cijena (CPI) prestao je biti takozvani “Referentni indeks u ažuriranju najamnina”.
Do 31. prosinca 2023. godišnje povećanje najamnine u postojećim ugovorima o najmu ne može biti veće od 2%. U 2024. ta će se granica povećati na 3%.
Počevši od 2025. primjenjivat će se novi Indeks najma, koji će svake godine objavljivati španjolska javna uprava.
- Minimalne informacije u poslovima kupnje i najma stanova: Posrednici moraju pružiti detaljne informacije o nekretninama i njihovim vlasnicima u poslovima kupnje i najma. To uključuje ekonomske uvjete, dozvolu za rad ili potvrdu o stanovanju, bitne karakteristike kuće i zgrade, kao i identifikaciju prodavatelja ili stanodavca. Nepoštivanje može dovesti do ekonomskih sankcija.
Detaljnije informacije o obvezi informiranja kupca ili najmoprimca možete pronaći u našem specijaliziranom članku EFEKTI ZAKONA O PRAVU NA STANOVANJE NA PROCES KUPOPRODAJE U ŠPANJOLSKOJ .
- Izvanredna produljenja ugovora o najmu za ugrožene: Obvezno produljenje od jedne godine utvrđuje se za ugovore o najmu kada najmoprimac dokaže da je socijalno i ekonomski ugrožen, a najmodavac je veliki vlasnik.
- IBI doplata za prazne domove : Dodatna naknada primjenjuje se na porez na nekretnine (IBI) za domove koji nisu nastanjeni najmanje dvije godine. Ovaj dodatak može iznositi do 150% i odnosi se na nekretnine s najmanje četiri stana po vlasniku, osim ako postoje opravdani razlozi privremene praznjenosti.
Ovim se mjerama nastoji regulirati stambeno tržište, kontrolirati cijene najma, poboljšati transparentnost u transakcijama i potaknuti zauzimanje nenastanjenih domova.
“ZAŠTIĆENO STANOVANJE” ILI “POTICANJE”
Uz prethodno navedene mjere, Zakon o stanovanju sadrži i druge odredbe koje se odnose na režim “zaštićenog” ili “poticanog” stanovanja, elektroničko plaćanje prihoda od najma, brojku velikog vlasnika, troškove upravljanja nekretninama i promjene u deložacijama. , ovrhe i dražbe nekretnina.
Što se tiče „Zaštićenih stambenih objekata“, utvrđeno je da će ti domovi biti predmet stalnog režima javne zaštite, osim u opravdanim iznimkama. Osim toga, za njegovu prodaju ili iznajmljivanje bit će potrebno prethodno odobrenje odgovarajuće autonomne zajednice.
Što se tiče „poticanog pristupačnog stanovanja“, javne vlasti smiju promicati postojanje tih domova i primjenjivati ograničenja cijena kako bi se zajamčio pristup osobama s ekonomskim poteškoćama.
PLAĆANJE NAJAMNINE “U GOTOVINI” ILI “GOTOVINI” JE ZAVRŠENO
Utvrđuje se obveza da isplate prihoda od najma uglavnom se vrše elektroničkim putem , osim u slučajevima kada jedna od strana nema pristup tim sredstvima, u kojem slučaju će biti dopušteno plaćanje u gotovini u iznajmljenom domu. .
TKO SE SMATRA “VELIKIM VLASNIKOM” KUĆA?
Lik velikog kućevlasnika definira se kao fizička ili pravna osoba koja posjeduje više od 10 urbanih nekretnina ili izgrađene površine veće od 1,500 m2 za stambenu namjenu .
Međutim, ova se definicija može prilagoditi u deklaracijama naglašena rezidencijalna tržišna okruženja , dopuštajući uključivanje vlasnici 5 ili više urbanih nekretnina na tim područjima , uz izjašnjenje nadležne uprave, odnosno autonomnih zajednica.
TKO ĆE PLATITI NAKNADE AGENCIJE ZA PROMET NEKRETNINA?
Stanodavac.
Utvrđeno je da troškove upravljanja nekretninom i formalizacije ugovora snosi najmodavac.
DELOŽACIJE. VEĆA ZAŠTITA NAJMOPRIMCA U SITUACIJI UGROŽENOSTI
Zakon uvodi značajne promjene u postupke deložacije, ovrhe i dražbe imovine u situacijama ugroženosti:
- Zaštita se proširuje na korisnika stana u situaciji ranjivosti u postupcima deložacije i ovrhe.
- Utvrđuje se sustav mirovanja postupka iseljenja u trajanju od 2 mjeseca za fizičke osobe i 4 mjeseca za pravne osobe.
- Utvrđeni su i dodatni zahtjevi za dopuštenost tužbe u slučajevima kada je tužitelj veliki vlasnik kuće, a dom je uobičajeni dom stanara u situaciji ekonomske ranjivosti.
- U dražbama nekretnina, izvođač je dužan pokazati je li stanar u situaciji ekonomske ranjivosti i da je uslijedio postupak mirenja ili posredovanja između stranaka.
Ovim mjerama nastoji se pružiti veća zaštita korisnicima domova u ranjivim situacijama i regulirati različiti aspekti povezani sa subvencioniranom stanogradnjom i tržištem nekretnina općenito.
PROGLAŠAVANJE “NAPETOG” STAMBENOG PODRUČJA TRŽNICE
Zakon o stanovanju predviđa mjere koje čekaju proglašenje ugroženih stambenih područja. Ove mjere će se primijeniti nakon što se područje proglasi takvim i izradi poseban plan za ispravljanje uočenih neravnoteža. Neke od tih mjera su sljedeće:
- Trenutačni ugovori u područjima proglašenim pod stresom zadržat će ograničenja povećanja utvrđena na općoj razini: 2% u 2023., 3% u 2024. i od 2025. novi referentni indeks najma.
- U stresnim područjima stanari mogu zatražiti izvanredno produženje do 3 godine nakon završetka početnog roka ugovora, pod uvjetom da su ispunjeni određeni uvjeti. Stanodavac će biti dužan prihvatiti ovo produženje, osim ako nisu dogovoreni drugi uvjeti ili je dom potreban za osobnu upotrebu.
- U novim ugovorima koji se sklapaju na područjima proglašenim opterećenim, primjenjivat će se posebni uvjeti ovisno o tome je li zakupodavac mali ili veliki posjednik. U slučaju malih vlasnika, ugovorena najamnina ne smije biti veća od zadnje najamnine iz prethodnog ugovora, plus maksimalno povećanje od 10% u određenim slučajevima. Za velike posjednike zakupnina će biti ograničena prethodnim ugovorom ili najvišom cjenovnom granicom utvrđenom prema referentnim indeksima cijena.
- U područjima pod stresom stranke se mogu dogovoriti da određene opće troškove vezane uz održavanje nekretnine snosi najmoprimac. Međutim, ako ova klauzula nije bila uključena u prethodni ugovor, neće se odraziti na novi ugovor.
- Uspostavit će se novi referentni indeks za godišnje ažuriranje ugovora o najmu stanova, koji će definirati Državni zavod za statistiku (INE) prije 31. prosinca 2024. Taj novi indeks služit će kao referentna granica kako bi se izbjegla nerazmjerna povećanja u najam ugovora o najmu.
- Porezne olakšice za iznajmljivače stupit će na snagu 1. siječnja 2024. Porezne olakšice utvrđuju se kako za neto dohodak od najma općenito tako i za posebne situacije, poput smanjenja najamnine u ugovorima u područjima pod stresom ili iznajmljivanja mladima u tim područjima. Ova smanjenja poreza primjenjivat će se samo u područjima koja su deklarirana kao rezidencijalna tržišta pod stresom.
Važno je naglasiti da ove mjere podliježu proglašenju ugroženih stambenih tržnica i odobrenju odgovarajućih posebnih planova.
POREZNI POTICAJI
Druga završna odredba. Porezne olakšice u porezu na dohodak na najam nekretnina za stanovanje.
S učinkom na ugovore o najmu stanova sklopljene od stupanja na snagu ovog zakona, uvode se sljedeće izmjene u Zakon 35/2006 od 28. studenoga o porezu na osobni dohodak i dio izmjena zakona o porezu na dobit, porezu na dohodak nerezidenata i bogatstvo:
Jedan. U članku 2. stavak 23. mijenja se i glasi:
“2. U slučaju davanja nekretnine u stambeni najam pozitivni neto prinos izračunat prema odredbama prethodnog stavka umanjuje se:
a) Za 90 posto kada je isti stanodavac formalizirao novi ugovor o najmu kuće koja se nalazi u područje s naglašenim stambenim tržištem , u kojem je početna najamnina smanjena za više od 5 posto u odnosu na posljednju najamninu iz prethodnog ugovora o najmu za isti dom, nakon što je primijenjena klauzula o godišnjem ažuriranju prethodnog ugovora, ako je primjenjivo.
b) Za 70 posto kada zahtjevi navedeni u slovu a) gore nisu ispunjeni, dogodi se bilo koja od sljedećih okolnosti:
1.º Da je porezni obveznik prvi put iznajmio stan, pod uvjetom da se nalazi u prometnoj stambenoj zoni i da je najmoprimac star između 18 i 35 godina. Kada postoji više stanara istog doma, ovo umanjenje će se primijeniti na dio neto prinosa koji proporcionalno odgovara najmoprimcima koji ispunjavaju uvjete iz ovog dopisa.
2. Kada je najmoprimac javna uprava ili neprofitni subjekt na koji se primjenjuje poseban režim uređen u Glavi II Zakona 49/2002 od 23. prosinca o poreznom režimu neprofitnih subjekata. i porezne olakšice za pokroviteljstvo, koje dodjeljuje stanovanje za socijalni najam s mjesečnim prihodom nižim od onog utvrđenog u programu pomoći za najam državnog stambenog plana, ili za smještaj za osobe u situaciji ekonomske ugroženosti iz Zakona 19/2021, od 20. prosinca kojim se utvrđuje minimalni životni dohodak ili kada je dom obuhvaćen javnim stambenim ili programom osposobljavanja na temelju kojeg nadležna uprava utvrđuje ograničenje prihoda od najma.
c) Za 60 posto kada je, ne ispunjavajući uvjete iz prethodnih pisama, stan bio predmet a rehabilitacijska akcija u rokovima iz stavka 1. članka 41. Porezne uredbe koji bi završio za dvije godine. prije datuma ugovora o najmu.
d) U 50 posto , u svakom drugom slučaju.
Navedeni uvjeti moraju biti ispunjeni u trenutku sklapanja ugovora o najmu, a umanjenje vrijedi sve dok su ispunjeni.
Ta će se smanjenja primjenjivati samo na neto pozitivne povrate koje je porezni obveznik izračunao u samoprocjeni dostavljenoj prije pokretanja provjere podataka, ograničene provjere ili inspekcijskog postupka koji u svoju svrhu uključuje provjeru takvih prijava. .
Umanjenja se ni u kojem slučaju neće primjenjivati na dio pozitivnog neto dohotka koji proizlazi iz neuračunatog dohotka ili iz rashoda koji su nepropisno odbijeni u samorazrezu poreznog obveznika i koji su regulirani u bilo kojem od postupaka navedenih u prethodnom stavku. , čak i kada je te okolnosti porezni obveznik iskazao ili prihvatio tijekom vođenja postupka. Smanjenja se također neće primjenjivati u odnosu na one ugovore o najmu koji nisu u skladu s odredbama odjeljka 6. članka 17. Zakona o urbanističkom zakupu.
Korištenje električnih romobila ističe pozitivan neto prihod od kapitala nekretnina proizašle iz sklopljenih ugovora o najmu stanova prije stupanja na snagu Zakona 12/2023 , od 24. svibnja, za pravo na stambeno zbrinjavanje, od 2. prosinca 23. godine podliježu smanjenju predviđenom stavkom 31. članka 2021. ovoga zakona u dosadašnjem tekstu.”
IBI DOPLATA
U slučaju nekretnina za stambenu uporabu koje su trajno nenaseljene, općine mogu zahtijevati dodatnu naknadu od IBI-ja do 50 posto neto iznosa poreza.
U ove svrhe, vlasništvo koji ostaje nenaseljen, neprekidno i bez opravdanog razloga, za a razdoblje duže od dvije godine , sukladno uvjetima, dokazima i postupku utvrđenom poreznim pravilnikom, smatrat će se trajno nenaseljenom nekretninom, a pripadaju vlasnicima četiri ili više nekretnina za stanovanje.
Nadoplata može biti do 100 posto neto iznosa poreza kada je razdoblje praznog radnog mjesta dulje od tri godine , i može se modulirati na temelju razdoblja nepopunjenosti.
Osim toga, općine mogu povećati odgovarajući postotak doplate u skladu s gore navedenim do 50 dodatnih postotnih bodova u slučaju nekretnina koje pripadaju vlasnici dviju ili više nekretnina za stanovanje koji su nenaseljeni na istom općinskom području.
U svakom slučaju, sljedeći uzroci smatrat će se opravdanim:
- privremeni premještaj zbog rada ili obuke,
- promjena adrese zbog ovisnosti ili zdravstvenih razloga ili socijalne opasnosti,
- nekretnine namijenjene za druge stambene namjene s najviše četiri godine neprekidnog pražnjenja,
- nekretnine koje podliježu radnim ili rehabilitacijskim radnjama ili druge okolnosti koje onemogućuju njihovo učinkovito korištenje,
- da se oko kuće vodi sudski ili sporni postupak kojim je u tijeku sudsko ili upravno rješenje koje onemogućuje njezino korištenje i raspolaganje ili da se radi o nekretnini koju vlasnici, prema tržišnim uvjetima, nude na prodaju, au takvoj situaciji najviše godinu dana, ili za iznajmljivanje, s najviše šest mjeseci u ovoj situaciji.
Dodatna naknada, koja će se zahtijevati od poreznih obveznika ovog poreza, prikupit će se 31. prosinca i podmirit će je godišnje općine, nakon što se na taj datum potvrdi neiskorištenost imovine, zajedno s upravnim aktom kojim se utvrđuje deklarirano. .
Za proglašenje općinske nekretnine trajno nenaseljenom nekretninom potrebno je prethodno saslušanje poreznog obveznika i akreditacija Gradskog vijeća o naznakama slobodnog mjesta, koje će se regulirati navedenim pravilnikom, unutar kojih se mogu pojaviti one koje se odnose na podatke iz općinskog registra, kao i potrošnja opskrbnih usluga.»
REZERVNO TLO
Dodijeliti odgovarajuće i dostatno zemljište za proizvodnu uporabu i za stambenu uporabu, rezervirajući u svakom slučaju dio predviđen za stanovanje koji podliježe javnom režimu zaštite koji, barem, dopušta određivanje maksimalne cijene za prodaju, iznajmljivanje ili druge oblike pristupa stanovanju, kao što je površinsko pravo ili administrativna koncesija.
Ovaj će rezervat biti određen zakonodavstvom o teritorijalnom i urbanističkom planiranju ili, u skladu s njim, planskim instrumentima, jamčit će raspodjelu svoje lokacije koja poštuje načelo socijalne kohezije i uključivat će, kao minimum, zemljište potrebno za izvođenje 40 posto stambenog građevinskog područja predviđenog urbanističkim planiranjem na ruralnom zemljištu koje će biti uključeno u nove aktivnosti urbanizacije i 20 posto na urbaniziranom zemljištu koje mora biti podvrgnuto reformi urbanizacije ili aktivnostima obnove.
TLACORP 2023
