U postupku kupoprodaje nekretnina vrlo je važno voditi računa o odgovornostima koje preuzimaju prodavači i graditelji u prodaji nekretnina kupcima.
Vrlo je normalno da se na tržištu pronađu nekretnine koje se prodaju s nedostacima, u kojima kupac ne zna dobro kako postupiti, niti koja su mu prava po zakonu kada otkrije probleme ili konstruktivne nedostatke koji prije nisu otkriveni. prodaja.
Važno je utvrditi koja su prava i obveze od prodavača, te od graditelja, kao i od kupaca koji stječu nekretnine u Španjolskoj. Zato smo izradili ovo izvješće kako bismo razjasnili koncepte i postupke prilikom potvrđivanja vizualnih ili skrivenih nedostataka.
NEDOSTACI:Prvo, identificirajmo što razumijemo pod "nedostaci”. Razumijemo nedostatke ili konstruktivne nedostatke bilo kakav nedostatak koji nađemo u konstrukciji i koji umanjuje njezinu kvalitetu. Ovaj nedostatak, mora rezultirati tako da vlasnik ne može uživati i koristiti nekretninu na normalan način.
Osim toga, možemo identificirati da se nedostatak ili konstruktivni nedostatak može smatrati "ozbiljan"Ili"grob” u slučaju da, da ga je kupac otkrio prije prodaje, odbio bi kupnju, ili bi to bio rezultat pregovaranja o cijeni s prodavateljem.
DVIJE VRSTE DEFEKATA: Vizualni i Skriveni
Vidljivi nedostaci su oni koji se lako mogu otkriti vizualnim pregledom, bilo u procesu izgradnje zgrade, bilo vizualnim pregledom od strane kupca. Odnosno, svatko ih lako može otkriti bez izgradnje znanja ili pripreme.
Ovi vidljivi nedostaci nisu odgovornost prodavatelja. Stoga prodavatelj ne snosi odgovornost za vidljive nedostatke koje je kupac na taj način mogao otkriti, posebno ako ne utječu ili ne mijenjaju cijenu nekretnine.
Skriveni nedostaci, na primjer, one koje nije bilo moguće otkriti procesom izgradnje, jer nisu lako vidljive. U slučaju novogradnje, te nedostatke nisu otkrili različiti stručnjaci, poput arhitekata, inspektora itd. tijekom procesa izgradnje.
Ne mogu svi nedostaci proizaći iz odgovornosti. Da bi to bio slučaj, učinak mora ispunjavati sljedeće uvjete:
- Da to nije bilo lako otkriti
- Da kupac nije znao za to
- Da je postojao prije finalizacije kupnje
Kao primjer, navest ćemo koji se najčešće ponavljaju skriveni nedostaci u kazuistici:
- Oštećenja koja utječu na strukturu zgrade. To su nedostaci u radu koji bitno utječu na stabilnost i strukturu zgrade.
- Problemi propuštanja, vodonepropusnosti, koji uzrokuju curenje u kući.
- Problemi slijeganja zgrada. Nakon što je zgrada izgrađena, na njoj se mogu pojaviti pukotine, pukotine itd. koje nastaju zbog lošeg slijeganja zgrade, a uzrokovane lošim podrumom.
ODGOVORNOST
Kada se razmatra odgovornost za skrivene nedostatke, potrebno je razlikovati kuće izgrađene u novogradnji i prodajne kuće.
U novim domovima jamstvo i pravo kupca na zahtjev za skrivene nedostatke podijeljeno je u tri vrste:
- JEDNA GODINA: Problemi u završnim obradama kao što su unutarnji kolnici, eksterijeri, stolarija, novi uređaji itd. GODINE od datuma izgradnje, ili ŠEST MJESECI od datuma kupnje/završetka.
- TRI GODINE: Za nedostatke nastale na imanju i koji izravno utječu na njihovu useljivost. U ovom slučaju radi se o problemima koji utječu na higijenu, zdravlje, vodonepropusnost, zdravstvenu ispravnost itd. Ovi slučajevi nedostataka moraju napustiti posjed na takav način da je nemoguće živjeti unutra. Dakle, imajte na umu da "sekundarni nedostaci" koji ne sprječavaju korištenje nekretnine za stanovanje, neće biti pokriveni.
- I za probleme koji utječu na strukturu zgrade kao što su temelji, stupovi, grede, podovi itd., DESET GODINA. Ti nedostaci moraju biti takvi da moraju ugroziti stabilnost zgrade.
U novoizgrađenim nekretninama, u Španjolskoj je obavezno dostaviti a DECENIJSKO OSIGURANJE (Ili DESET GODINA OSIGURANJA) koji pokriva strukturna oštećenja zgrade za 10 godina. Ovi nedostaci su pokriveni na način da, ukoliko se pojave neki od ovih nedostataka, kupac mora o tome obavijestiti svoje osiguranje kako bi mogao potraživati i koristiti desetogodišnje osiguranje koje je prethodno osigurao projektant ili graditelj građevine. Na taj se način jamči kupcima, kao potrošačima novogradnje kuća koje su za ove nedostatke uredno pokrivene tijekom DESET GODINA.
Ovdje je potrebno reći da u slučaju kuća u “AUTOPROMOCIÓN” (Samopromotor), ugovaranje desetogodišnjeg osiguranja nije obvezno, već dobrovoljno. Gradnja je u samopromociji kada je krajnji potrošač zgrade ujedno i vlasnik parcele, a angažira građevinara samo za izgradnju kuće. Na taj način vlasnik parcele preuzima poziciju “promotora” radova, a on je taj koji vrši angažiranje različitih stručnjaka poput arhitekata, građevinara i sl.
U tim slučajevima, s obzirom da se kuća neće prodavati na tržištu u potrazi za kupcima, već će je koristiti samo isti vlasnik, španjolski zakon dopušta promotoru da unajmi desetogodišnje osiguranje ili ne. U slučaju da vlasnik odluči ne ugovoriti navedeno osiguranje, ako odluči prodati nekretninu tijekom jamstvenog roka od 10 godina, mora obavijestiti eventualne kupce da kuća nema takvo osiguranje, a kupci moraju izričito prihvatiti tu situaciju.
Ovo u smislu NOVIH nekretnina…., ali, što se događa u PREPRODAJI? Imaju li prodavači ikakvu odgovornost za skrivene nedostatke?
Odgovor je potvrdan. Prodavači koji prodaju kuće za preprodaju također su odgovorni za skrivene nedostatke koje te nekretnine mogu imati. Ova odgovornost se odnosi na skrivene nedostatke koji postoje na imovini i koji, tijekom ŠEST MJESECI, prodavatelj će biti odgovoran za bilo koju vrstu gore navedenih nedostataka, a koji se mogu otkriti prije šest mjeseci od završetka prodaje.
Za ostvarivanje prava kupca na preuzimanje odgovornosti za skrivene nedostatke potrebno je sljedeće:
1.- Kvar mora biti otkriven.
2.- Prodavatelja se mora obavijestiti u pisanom obliku, obično ovjerenom poštom, dajući mu do znanja o nedostacima, objašnjavajući koji bi uzroci mogli biti i koja su sredstva za popravak problema.
3.- U slučaju da prodavatelj ne prepoznaje svoju odgovornost, kupac mora pribaviti pismeno izvješće neovisnog stručnjaka, po mogućnosti stručnjaka, koji u službenom izvješću utvrđuje problem, kvar i koji su troškovi popravka.
Ako je prodavatelj primio izvješće neovisnog stručnjaka koji utvrđuje uzroke problema, njegov popravak i troškove koje to podrazumijeva, a ne preuzima na sebe njegovo popravak, tada kupca mora obavijestiti odvjetnik kako bi vidjeti koji pravni načini postoje za rješavanje problema.
Obično se mora reći da su zahtjevi Tribunala koji proizlaze iz skrivenih nedostataka male naknade obično skupi i dugi. Stoga je uvijek preporučljivo pokušati postići izvansudsku nagodbu s prodavateljem.
Za ozbiljne slučajeve, u kojima postoji stvarni problem koji utječe na useljivost, odnosno konstrukciju zgrade, bit će potrebno na najbolji mogući način obraniti poziciju kupca, uvijek s obzirom na mogućnost odlaska na sud ako ne pronalaženje sporazuma s prodavateljem.
