IZNAJMLJIVANJE ZA ODMOR. REGIJA VALENCIJA. POSTUPAK REGISTRACIJE I POREZI

Obično postoje 3 načina za iznajmljivanje nekretnine:

• Kratkoročni najam: Ova vrsta najma je za turiste koji žele koristiti nekretninu za turizam/odmor. Ova vrsta najma mora biti registrirana u posebnom registru u Valenciji, a jedan od uvjeta je i potvrda o stanovanju. Kratki boravak: kraći od 2 mjeseca.
• Dugoročni najam: Ovo je kada najmoprimac ne želi koristiti nekretninu za turizam, već za dugotrajan boravak i boravak. Na taj način uvijek ćete biti ovlašteni iznajmljivati ​​nekretninu, jer se regulativa za ovu vrstu najma razlikuje od turističke. Dugi boravak: godinu dana ili više.
• Srednjoročni najam: To je kada stanar niti želi proći nekoliko dana godišnjeg odmora, niti ostati na duži rok kao stalni boravak. Stanari koriste nekretninu s namjerom da rade određeno vrijeme, ili da ostanu u okolici tražeći nekretnine za kupnju, ili studenti za školovanje i sl. Regulativa: Ista kao na duži rok, ne podliježe strogim uvjeti prema turističkim. Srednji boravak: Od 2 do 11 mjeseci.

Najveći prinosi kod najma ostvareni su od djelatnosti Turistička, što je rezultiralo višim zakupninama od tradicionalne djelatnosti jednoročnog najma.

No, zbog porasta zahtjeva za dobivanje turističke dozvole, usred oba najma, postoji opcija za bolja primanja od dugoročnog: Srednjoročna djelatnost.  Kao što je gore objašnjeno, podstanari sa srednjim uvjetima su oni koji namjeravaju dugo boraviti u nekretnini, ali ne u trajne svrhe. Nekretninu će poštivati ​​više od turista (jer će je neko vrijeme koristiti), a prihvatit će veće najamnine zbog kratkog boravka.

Također, srednjoročna djelatnost neće biti regulirana strogim zakonima koji ne upravljaju turističkom djelatnošću.

Rečeno gore, razgovarajmo o turističkoj aktivnosti.

---

TURISTIČKA DJELATNOST:

PROCES, REGULACIJA I KORACI REGISTRACIJE

 

Na španjolskom tržištu iznajmljivanja nekretnina u REGIONI VALENCIA (“Comunidad Valenciana”) postoji velika zbrka oko točnih zahtjeva, obveza i procesa za razvoj djelatnosti iznajmljivanja u regiji Valencia. Nakon što smo primili desetke zahtjeva za informacijama u vezi s tim, odlučili smo elaborirati ovo izvješće kako bismo razjasnili najčešća pitanja koja traže naši klijenti i kontakti.

Prethodni i zakoni:

Dva su važna aspekta koja treba uzeti u obzir kada se odlučite iznajmiti svoju nekretninu u turističke svrhe:

1. FORMALNE OBVEZE
2. POREZNE OBVEZE

---

 

FORMALNE OBVEZE

Postoji Opća uredba za turističku djelatnost, Decreto 92/2009, od 3^rd srpnja 2009 . Ova uredba ima za cilj:

– Potvrđivanje zakonskih obveza i odgovornosti iznajmljivača

– Jamči zaštitu prava potrošača i korisnika

– Kontrola aktivnosti najmodavaca

Ovaj zakon konkretno kaže:

1.- Što je "živo mjesto or Apartman Turístico"?

To je nekretnina za koju postoje sljedeći uvjeti:

– Kada postoji naknada za korištenje.

– Kada je stan odmah dostupan.

– Kada je “namjena” ili “sudbina” stana “turistička”

– Kad se radi “redovno”. Redovno znači da ste u ONE od sljedećih slučajeva

– Kada najamninom upravljaju veliki turistički operateri/tvrtke

– Kada nekretninu objavite na turističkim kanalima (internet, novine, itd.).

– Kada čak i niste “tvrtka”, obavljate neke od ovih usluga: održavanje i popravak nekretnina, posluga u sobu, čišćenje stana, toaleta itd., pranje privatne odjeće ili opreme apartmana (plahte, ručnici itd.), čuvanje prtljage, itd.

Dakle, kada iznajmljujete svoju nekretninu za "stambene" svrhe, pri čemu ga srednje dugotrajno iznajmljuju obitelji ili pojedinci za “život”, a ne za “turizam”, vaša je nekretnina izvan ove uredbe o "turističkoj imovini".. “Stambeni najam” će biti reguliran općim zakonom o najmu (ili “Ley de Arrendamientos Urbanos”). Dakle, nećete morati slijediti ove formalne zahtjeve registracije, ali, kao što je objašnjeno u nastavku, morat ćete prijaviti svoje prihode od najma za španjolske poreze.

2.- Koje su formalnosti za razvoj ove aktivnosti? –Upis u registar Holiday Rental Valencian (HRVR).

               - Ako iznajmljujete samo od jedan na 4 nekretnine, tada se morate registrirati kao a “posebno”.

                - Ako iznajmite više od 4 nekretnine, tada se morate registrirati kao “društvo" or “poslovni trgovac".

No, čak i u slučaju da svoju nekretninu ne upišete u registar iz Valencije, vaša nekretnina mora ispunjavati zakonske standarde kvalitete i opreme kao u sljedećem odjeljku.

[gdlr_notification icon=”icon-flag” type=”color-border” border=”#99d15e” color=”#000000″]Od stupanja na snagu Zakon 15/2018, od 7. lipnja, mora se dokazati da turistička nekretnina ima povoljan certifikat o urbanoj kompatibilnosti izdaje općina u kojoj je stan odobren za turističku namjenu. Ovo povoljno izvješće o kompatibilnosti mora imati sigurni verifikacijski kod (CSV) koji omogućuje provjeru integriteta i autentičnosti elektroničkih dokumenata, kao i dobivanje elektroničkih kopija istih.[/gdlr_notification]

3.- Zahtjevi za vlasništvo-Pravni standardi kvalitete i opreme:

Svaka nekretnina, registrirana ili neuknjižena, koja se nudi na tržištu kao najam u turističke svrhe, mora ispunjavati zahtjeve utvrđene zakonom za bilo koju od razmatranih klasifikacija: “Standard”, “Primary” ili “Superior”. Kako bi se uknjižilo vlasništvo, ono može ispuniti minimalne zahtjeve “Standard”.

Korištenje električnih romobila ističe aneks zakona detaljno opisuje zahtjeve svake od ovih klasifikacija, u terminima.

Osim zakonom utvrđenih zahtjeva, klijentima će biti ponuđene nekretnine u savršenim uvjetima stanovanja, konzervacije, čistoće, a sve komunalije i usluge spremne za prvi dan korištenja.

Vlasnici ne mogu zahtijevati od klijenata više od 250 EUR po depozitu/obveznici/jamčenju, osim ako se kupci izričito slažu s višim iznosom.

Potrebna stambena dozvola / potvrda o stanovanju

Nekretnina mora imati certifikat o stanovanju (“Licencia de ocupación” ili “Cédula de Habitabilidad”), te mora biti opremljena svom bijelom tehnikom i opremom za korištenje u savršenim uvjetima i savršenoj higijeni.

Kuće u rustikalnom zemljištu zahtijevaju promjenu klasifikacije zemljišta

Ako se nekretnina nalazi u rustikalnom zemljištu, tada se klasifikacija zemljišta mora promijeniti kako bi se omogućila ovakva uporaba. Ovo je vrlo kompliciran proces nazvan “Declaración de Interés Comunitario”, gdje Twon Hall, uz publiku regionalne vlade, prihvaća promjenu korištenja zemljišta. .

OSTALE FORMALNE OBVEZE:

Uz eventualne formalne i porezne obveze koje nalaže zakon, posebno Vam preporučamo sljedeće:

1. Certifikat arhitekta: Vrlo je važno dobiti savjet stručnjaka kako bi se potvrdilo ispunjava li nekretnina zahtjeve prema zakonu. Dakle, bit će potrebno i arhitekt posjetiti nekretninu i ovjeriti je li nekretnina spremna za najam.
2. Energetski certifikat: Nedavni španjolski normativi prisiljavaju stanodavce da dobiju certifikat energetske učinkovitosti za iznajmljivanje nekretnina. Dakle, ovaj certifikat se mora dobiti prije nego što se nekretnina ponudi na tržištu za iznajmljivanje. Kliknite ovdje za više informacija o zahtjevima certifikata energetske učinkovitosti.
3. Osiguranje kuće: Kao iznajmljivač, posebno vam preporučujemo da ugovorite osiguranje za pokrivanje kontejnera, sadržaja i građanske odgovornosti. Kliknite ovdje da biste saznali više o osiguranju prilikom najma.

Ako ste već ugovorili osiguranje za svoju nekretninu, a onda ste je odlučili iznajmiti, onda je to vrlo važno OBAVIJESTITE osiguravajuće društvo o ovoj činjenici. U protivnom će biti velike mogućnosti da osiguravajuće društvo ne pokriva štete nastale neprijavljenim aktivnostima.

4.- Proces registracije

a) Format: Morate ispuniti službeni obrazac. Kliknite ovdje da biste je dobili. Molimo, imajte na umu da je ovaj obrazac "declaración responsable" (ili "deklaracija odgovornosti") gdje izjavljujete i POTVRĐUJETE na vlastitu odgovornost da su uključeni detalji i informacije TOČNI, budući da ste izravno odgovorni za uključeni sadržaj.

Dakle, ako sadržani podaci nisu točni (na primjer, izjavljujete da je minimalna veličina spavaćih soba 8 m2, kada su realno manje), možete biti odgovorni za lažno svjedočenje, prijevaru itd.

Stoga, ako niste 100% sigurni da vaša nekretnina zahtijeva SVE uvjete da bi došla do “Standard” ili da biste vidjeli je li vaša nekretnina možda “Premium”, onda ugovorite usluge arhitekta za izradu ankete te provjeriti i potvrditi da vaša nekretnina ispunjava ove uvjete.

b) Registracija. Nakon što je format popunjen, morate ga predstaviti u jednom od ureda vlade Valencije u Alicanteu, Valenciji ili Castellónu:

---

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Alicante
C/ Churruca, 29 – 03003 Alacant/Alicante

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Castellón
Avda. Hermanos Bou, 47 – 12003 Castellón de la Plana

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Valencia
pl. Alfonso el Magnánimo, 15 – 46003 Valencia

---

Dobit ćete dokument koji potvrđuje da je registracija završena. Dobili ste registracijski broj, morate ga registrirati u SVIM publicitetima, formatima, ugovorima itd. koji proizlaze iz vaše djelatnosti.

5.- KAZNE

Nudenje usluga bez obvezne registracije može imati sljedeće posljedice:

– Kazne do 90.000 EUR

– Obustava djelatnosti na toj nekretnini do 3 godine

– Obustava djelatnosti vlasniku do 3 godine

6.- Ostali aspekti

Moram li obavijestiti i reklamirati svoj registarski broj kada oglašavam nekretninu?

DA. Vaš matični broj mora biti prikazan u svim vrstama informacija, reklama, oglašivača, itd. Registracijski broj dodijeljen svakom stanu.

Mogu li iznajmiti svoju nekretninu samo za sobe?

NE. Nekretnina se mora iznajmiti u cijelosti i vlasnik na njoj ne može živjeti.

Mogu li iznajmiti nekretninu kao standardni KRATKOROČNI najam?

DA. No, na taj način morate poništiti registraciju u Turističkom registru, jer zakon ne dopušta oglašavanje “standardnih najamnina” u turističkim kanalima. Kada se odlučite za najam nekretnine, postoje dva načina:

• Upis u standardni najam. To znači najam u kratkoročnom ili dugoročnom razdoblju, a podložan je ugovoru o najmu i korištenju u turističke svrhe. Na taj način kuća ne može biti objavljena u turističkim kanalima (kao npr. AirBNB).
• Registracija za turističku upotrebu. U ovom slučaju, Nekretnina se može oglašavati na turističkim kanalima.

Moram li čuvati knjigu unosa za goste?

DA. Morate voditi knjigu u kojoj su evidentirani svi kupci, u formatu koji morate dobiti u lokalnoj policijskoj postaji ili Guardia Civil iz mjesta gdje se nekretnina nalazi.

---

FISKALNI I POREZNI ZAHTJEVI

A) FORMALNOSTI – IZJAVA:

Kada posjedujete nekretninu, a ne koristite je kao prebivalište, SVAKE GODINE morate predočiti poreznu prijavu na svoju nekretninu, i to, čak i ako je nekretnina iznajmljena, ili nije iznajmljena. A to se radi putem GODIŠNJE POREZNE IZJAVE.

A, kada iznajmite nekretninu, a dobijete “prihod”, onda se morate prijaviti u istom trenutku kada primite prihod, u KVARTALNOJ IZJAVAMA.

Kada iznajmite nekretninu, dobivate “dohodak” koji je predmet španjolskog “poreza na dohodak”. U Španjolskoj, ovisno o tome jeste li "španjolski porezni rezident" ili "španjolski nerezident".

Ako ste rezident, tada je porez porez na dohodak rezidenta (IRPF-“Impuesto de la Renta de las Personas Físicas”), a ako niste rezident, porez je porez na dohodak nerezidenta (IRPFNR-“Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes).

Ako ste “španjolski porezni rezident”, tada morate prijaviti svoje prihode od najma u našoj GODIŠnjoj POREZNOJ deklaraciji (model 100).

Ali, ako ste ne-španjolski porezni rezident, tada svoje prihode morate prijaviti u porezu na dohodak nerezidenta (model 210) na sljedeći način:

– KVARTALNO: Kada iznajmljujete svoju nekretninu, imate prijavu ovih prihoda u istom kvartalu godine u kojoj su ostvareni. Dakle, ovdje u ovom postu, razmotrili smo slučaj u kojem je najam u "turističke" svrhe, ali, također, možete iznajmiti u "stambene" svrhe. U oba slučaja, morate prijaviti prihode u odgovarajućem kvartalu godine.

 “Stambeni najam”: znači, kada iznajmljujete u “stambene” svrhe, a srednje dugotrajno ga iznajmljuju obitelji ili pojedinci za “život”, a ne za “turizam”.

– GODIŠNJE: Kao rezident, ili kao nerezident, morate napraviti godišnju poreznu deklaraciju (IRPF /IRPFNR). Dakle, za razdoblja u godini kada ne iznajmljujete nekretninu, kao nerezident, morate platiti porez, koji se prijavljuje krajem sljedeće godine.

Primjer:

Vi ste nerezident i dobivate najam za turističku nekretninu u veljači 2015.

1.- Tromjesečna izjava: Taj prihod morate prijaviti u istom tromjesečju. Predstavljanje ovih izjava mora se obaviti prije 20 dana nakon završetka tromjesečja. U slučaju primjera, prihodi od zakupnine za tromjesečje siječanj-ožujak, trebaju se prijaviti u poreznim prijavama koje treba podnijeti prije 20.^th travnja 2015.

Ostatak 2015. godine nema daljnje najamnine na nekretnini.

2.- Godišnja izjava: Zatim, prije kraja sljedeće 2016. godine, morate predočiti poreznu prijavu, te platiti vrijeme dok nekretnina nije iznajmljena.

Dakle, napominjemo da, prilikom iznajmljivanja nekretnine u turističke svrhe, uz PRAVNU obvezu prijave svoje nekretnine, imate POREZNU OBVEZU KVARTALNO, a potom, GODIŠNJE, iskazati prihode za ostatak godine.

Moram li platiti PDV? Postoji velika zbrka na tržištu izbjegavajte ovo pitanje. Naime, prihodi od najma ne podliježu PDV-u.

Dakle, ako svoju nekretninu iznajmljujete za obje, stambene ili turističke namjene, NE MORATE IZDAVATI RAČUN, a transakcija se NE OPOREZUJE PDV-om.

Ali, to je samo u slučaju da su prihodi koje primate SAMO ZA NAJAM. Ali, kada nudite druge usluge slične hotelskim, kao što su:

– Restoran, hrana, doručak

– Čišćenje unutar stana

– Pranje ručnika, posteljine i sl.

U tim slučajevima morate IZDATI RAČUN i naplatiti PDV na svoju uslugu. Zahtjevi će biti:

– Izradite fakturu svakom svom gostu

– Naplatiti PDV (10%)

– PDV prijaviti tromjesečno

– PDV prijaviti godišnje

– Registrirati se kao poslovni djelatnik u Poreznoj upravi

– Porez na dohodak prijaviti tromjesečno

– Godišnje prijaviti porez na dohodak

B) POREZ ZA PLAĆANJE:

Pojašnjeno gore, sada ćemo razmotriti kako platiti prihodi ostvareni putem kuće za odmor.

Na neto iznose primljene od zakupnine, možete smanjiti:

– Proporcionalna kamata (ne kapital) hipoteke (ili bilo koje druge vrste kredita korištenog za kupnju nekretnine) plaćene za stjecanje nekretnine.

– Proporcionalni općinski porez, odvoz smeća, osiguranje kuće, komunalne naknade itd.

– Proporcionalna reforma, održavanje, namještaj, oprema, voda, struja, internet itd.

– Marketing, publicitet, odvjetnici itd.

Primjer:  

“A” ima kuću na Costa Blanci, koja se ne koristi kao stalni dom, te je odlučuje iznajmiti je putem Airbnba ili bilo koje druge slične platforme.

• Prijavu dobivene najamnine: Kuća je procijenjena na 150.000 EUR, a ukupno dobiveni najam je 6.000 EUR za 4 mjeseca, svibanj, lipanj, srpanj, kolovoz 2015. godine.

1. Vijećni porez. Godišnja je 500 EUR. Dakle, 500/12*4 = 166,6 EUR. Ovo je proporcionalni iznos komunalne takse tijekom razdoblja od 4 mjeseca u kojem je kuća iznajmljena.
2. Hipotekarne kamate: “A” je te godine platio 1.200 EUR hipotekarne kamate, dakle, 400 EUR odgovara razdoblju najma.
3. Komunalne naknade: Godišnje iznose 600 EUR, dakle, 200 EUR odgovara razdoblju najma.
4. Odvoz smeća: 150/god. Dakle, 50 EUR odgovara roku najma.
5. Osiguranje kuće: 350/god. Dakle, 33,1 EUR odgovara roku najma.
6. Plaćanje marketinške naknade: 300 EUR
7. Voda, struja, plin, internet: 450 EUR odgovara roku najma.

UKUPNI TROŠKOVI: 1.599,7 EUR. To će biti ukupan iznos koji "A" može odbiti od primljenih prihoda. Tako:

6.000 – 1.599,7 EUR = 4.400,3 EUR

Plaća se iznos od 4.400,3 EUR 836,057 EUR poreza, prema donjoj skali:

Stopa poreza za 2016. godinu:

• Od 0 do 12.450 eura – 19%
• Od 12.451 eura do 200 – 24%
• Od 20.201 eura do 35.200 eura – 30%
• Od 35.201 eura do 60.000 eura – 37%
• Od 60.001 eura -45%

I ova je porezna prijava trebala biti učinjena u 2 prijave, sačinjene u odgovarajućem tromjesečju 2015. godine. Na ovaj način:

– Najamnina dobivena u svibnju i lipnju trebala je biti deklarirana u tromjesečnoj izjavi koja je sačinjena prije 20.^th srpnja 2015.

– Najamnina dobivena u srpnju i kolovozu trebala je biti iskazana u tromjesečnoj izjavi koja je dana prije 20.^th listopada 2015.

• Izjava ostatka godine: Kako kuća nije stalni dom, onda "A" mora prijaviti i platiti ostatak godine kuća je prazna. Dakle, ovo se plaća:

– U godišnjoj prijavi poreza na dohodak. Ako je "A" bio rezident Španjolske, prije kraja lipnja 2016., a ako je "A" bio nerezident, prije 31.12.2016.

– Stopa: u prosjeku 0,5 % od katastralne vrijednosti.

 

---

Obratite se našoj službi za registraciju od vrata do vrata!

Možemo registrirati vašu nekretninu i dobiti licencu za registraciju

Samo nas kontaktirajte!