Kako kupiti nekretnine u San Sebastianu

Kako kupiti nekretnine u San Sebastianu – Donosti

1 Grad San Sebastian – Donosti
2 Savjeti i praktični aspekti pri kupnji kuće u San Sebastia-Donosti

UPOZNAVANJE DONOSTI – SAN SEBASTIAN ZA BUDUĆE KUPCE NEKRETNINA I INVESTITORE U NEKRETNINE

Grad San Sebastian – Donosti

Uvod – Donostijevo podrijetlo

povijesno rečeno je da je naselje iz kojeg je nastao San Sebastián bio samostan San Sebastián el Antiguo, kao i dvorac Monte Urgull, te grad smješten u grobnom humku koji ga je povezivao sa zemljom čiji stanovnici kažu da su povijesno bili su posvećeni ribolovu i trgovačkoj djelatnosti.

Okolno područje bilo je prošarano seoskim kućama koje su se također bavile poljoprivrednim radovima.

Mora se reći da se San Sebastián nalazi kao dodirna točka između dvije različite regije: mora i unutrašnjosti. Za pristup unutrašnjosti, kopneni putevi imali su rijeku Urumea za pristup obali i tako razvili trgovačku i trgovačku aktivnost s unutrašnjošću.

Zapravo, grad je imao pomorsku luku i još jednu riječnu luku (ili Santa Catalina), uz luku Pasajes, koja je dugi niz godina bila pod jurisdikcijom San Sebastiana.

Sancho El Sabio je bio taj koji je ovom skromnom naseljenom središtu dodijelio povelju, budući da je ono već počelo imati početnu trgovačku djelatnost.

Tijekom godina, a s obzirom na blizinu granice, imao je i određenu vojnu važnost, što je dovelo do izgradnje različitih fortifikacija koje su se razvijale tijekom vremena sve do sredine 19. stoljeća.

Korištenje električnih romobila ističe urbani razvoj San Sebastián- Donosti ima nekoliko faze :

Prvi do razaranja opsadom 1813. (Rat za španjolsku neovisnost) .

Od srednjeg vijeka do 16. stoljeća grad nije doživio veće strukturne promjene. To je zidana urbana jezgra obdarena pravilnim geometrijskim tipom plana, s važnom jurisdikcijom nad susjednim poljoprivrednim područjem i nekim manjim jezgrama koje su ga okruživale.

Iz okruženja primitivnog srednjovjekovnog dvorca Urgull izgrađeni su različiti pojasevi zidova koji će ograničiti urbani razvoj sve do 19. stoljeća.

U 16. stoljeću poduzimaju se građevinski radovi i proširenje novih zidova.

Ovi radovi nastavljaju se izvoditi tijekom 17. stoljeća, a manjim dijelom iu 18. stoljeću.

Ova faza završava gotovo potpunim uništenjem grada 1813. godine. Na ovaj datum grad je uništen opsadom grada od strane vojvode od Wellingtona (Rat za neovisnost), te je ponovno izgrađen, tako da je sadašnji dio star.

Godine 1854. San Sebastián je proglašen glavnim gradom Gipuzkoe.

Tijekom tih datuma trgovačkim i administrativnim aktivnostima grada pridružuje se važna turistička djelatnost, budući da je od sredine 19. stoljeća izabran za ljetnu rezidenciju kraljevske obitelji.

Tih godina dopušteno je rušenje zidina, pa je grad prestao biti ratno mjesto.

Počevši od tih godina, započeo je razvoj područja Ensanche, izgradnjom južnog San Sebastián Ensanchea, koji je također zauzimao močvare i Arenales de Urumea.

Ensanche ima pravilan uzorak, s ravnim ulicama, koje tvore kvadratnu mrežu, ističući takozvanu Avenida de la Libertad.

Ovo područje ima važnu turističku i rekreacijsku namjenu s Paseo de la Concha. Također ima važnu stambenu, upravnu i komercijalnu namjenu.

Industrijske aktivnosti kreću se prema Ibaeti, Antiguu i onome što će kasnije biti Barrio de Gros.

Najskromnije klase koncentriraju se u Starom dijelu ili se sele prema Starom.

Kasnije su započeli radovi Ensanche de Gros ili Zurriola, u Arenalesu koji se protezao između rijeke Urumea i padine planine Ulía.

Područje koje se danas smatra Centrom izgrađeno je između 1867. i 1910. godine. Središte gravitacije grada pomaknulo se s trga Gipuzkoa na Avenida de la Libertad, koja danas čini os Donostija. Stari grad je zbog svog teškog okvira izmješten u prostor rekreacije i malih trgovina, jer nije spreman za razvoj moderne trgovačke, prometne i prometne djelatnosti.

Kasnije se urbani razvoj polarizirao prema ulicama San Martín, mreži ulica oko trga Buen Pastor i ulici Prim, a ističu se gradnje u ulicama Gross, Antiguo i Amara Viejo.

Donostijevi trgovi

Donosti ima mnogo i raznolikih trgova, kao npr Trg ustava, koji je prostor za društvene odnose i događanja popularne, sportske i kulturne prirode, ostavljajući pod svojim arkadama komercijalne etaže na čijim se vrhovima nalaze kuće.

Osim Plaza de la Constitución, Donosti ima sljedeće trgove:

Korištenje električnih romobila ističe Trg Trojstva, koja ima namjenu kulturnih i sportskih aktivnosti.
Korištenje električnih romobila ističe Plaza de Zuloaga gdje se nalazi vrt i muzej San Telmo.
Osim toga nalazimo i male Plaza Lasala.
Također nalazimo Bulevar Alameda, čiji središnji prostor zauzimaju vrtovi i javni servisi, kao jedna od temeljnih osovina cestovne mreže i spojnice između starog dijela i proširenja.
Korištenje električnih romobila ističe Plaza de Gipuzkoa, s vrtom u središnjem dijelu, mjesto je za rekreaciju i rekreaciju s malim ribnjakom. Oko koje se nalaze poslovni prostori, iznad kojih su kuće, uredi, kao i Palača vijeća pokrajine Gipuzkoa. Predstavlja mjesto atrakcije i središnje mjesto za grad, a također zauzima središnju poziciju u širenju.
Korištenje električnih romobila ističe Plaza del Buen Pastor je prostor za slobodno vrijeme. Na ovom trgu nalazi se katedrala, okružena kućama s poslovnim etažama. Oko ovog trga nalaze se jedinstvene zgrade Correos i kulturni centar Koldo Mitxelena.
Korištenje električnih romobila ističe Plaza de Bilbao također se nalazi na jednoj od strana prometnog područja Calle Prim.
Korištenje električnih romobila ističe Plaza del Centenario je spojna točka između četvrti Amara Nuevo i Amara Viejo.
Korištenje električnih romobila ističe Plaza de Pío XII nalazi se između jedne od najvažnijih unutarnjih i vanjskih poveznica grada. Njome se povezuje s autocestom Bilbao-Behobia. U njemu se nalazi Vladino podizaslanstvo, autobusni kolodvor i hotel Amara Plaza.
Korištenje električnih romobila ističe Plaza de Irún, u četvrti Amara Nuevo. Mreža veza koja povezuje Madridsku aveniju, rijeku Urumea i veze s Loiolom nalazi se na ovom trgu. U njemu se ističe trgovački centar ARCCO.
Ostali kvadrati u četvrti Amara Nuevo nalaze se unutar blokova, a neki od njih predstavljaju svoje niske komercijalne objekte, garaže i radionice, dok su drugi okupirani malim vrtovima i rekreacijskim površinama.

Ovo su kvadrati od Armerías, Ferrerías, Etxeberri, Cofradías, Mercanderes, Soldados, Marinos, Preboste, i Studije.

Korištenje električnih romobila ističe Plaza de Zaragoza je njegovo mjesto prijelaza i rekreacije u središtu i Miraconchi.
Korištenje električnih romobila ističe Plaza de Euskadi i Plaza de España mjesta su prolaza između ulica koje, preko ovih trgova i mosta Santa Catalina, povezuju četvrti Gros, Amara, Egia -Atocha i Centro.

Naselje Donosti

Altza

Četvrt Altza nalazi se na jednom od brežuljaka koji dominiraju zaljevom Pasaia, zauzimajući njegove padine. To je najistočnije susjedstvo grada, smješteno na granici s područjima Pasaia i Rentería. Proteže se preko brežuljka na čijem se vrhu nalazilo naseljeno mjesto, koje je ustupilo mjesto progresivnom zaposjedanju, u posljednjih četrdeset godina, sjevernih, istočnih i zapadnih padina, kao i izgradnji ispred državne autoceste, te u dolinama Txingurri i Molinao, čineći jasno prepoznatljiv dio grada.

Sama obilježja fizičkog okoliša, a posebno njegova topografija, istaknuta rasporedom velikih infrastruktura izvedenih u njegovoj okolici (luka Pasaia, autocesta Bilbao – Behobia i njezine veze s La Herrerom i lukom) čine, danas Danas, granice susjedstva su u potpunosti definirane, osim njegovog rješenja kontinuiteta na istoku u okrugu Antxo u Pasaiji i području Garbera, koje se nalazi na jugozapadu.

Prostire se na gotovo 230 ha. da PGOU dalje dijeli na dvadeset i pet određenih urbanih intervencijskih područja (AIU): La Herrera, Tsingurri, Larratxo, Altza Over, Lardi Alde, Jolastokieta, Pikabea, Oleta, Arria, Carretera NI (odjeljak La Herrera-Buenavista), Larres, Buenavista , Alto de Buenavista, Escalantegi, Mendibil, Putxuzulo, Molinao, Papin, Landarro, Garbera, Esnabide, Don Bosco, Las Mercedes, Auditz-Akular i Luzuriaga.

Suživot nekompatibilnih namjena i potreba za ponovnim razvojem nedovršenih prostora čine još dvije karakteristike Susjedstva u kojem se nalazi ukupno 7,501 kuća, 139,716 m2 za industrijsku namjenu i 55,207 m2 za tercijarnu namjenu.

Na razini opskrbe društvenom opremom, Altza ima standard iznad općinskog prosjeka koji proizlazi iz aktivnosti provedenih posljednjih godina: sportski centar Larres, Dom kulture Casares, zdravstveni centar, obrazovni centri itd., koje su započeli važan proces restrukturiranja.

S obzirom na problem, PGOU se odlučuje za rehabilitaciju urbanog tkiva, prijenos industrije, pripremu alternativnog industrijskog zemljišta, ponudu tercijarnog zemljišta, itd. Što se tiče specifičnih radnji, moramo istaknuti ove: preuređenje Herrera i Buenavista pristupi; izvođenje novih pristupa iz Intxaurronda i Molinaoa; unutarnja reforma Herrera, Larratxo i Buenavista; integrirana rehabilitacija u Altza, Arria i Molinao; dovršetak područja Oleta i Darieta; stvaranje industrijskog zemljišta u Landarru i Miamarki; prognoza trgovačkog i uredskog centra u Lardi-Aldeu ; izvedba parkova Arria, Garberako Gaina i Larres; i proširenje sportskog kompleksa Larres.

Amara Berri (Amara Nuevo)

S ukupnom površinom od 132 hektara, ograničen je na sjeveru rijekom Urumea u meandru koji graniči s poluotokom Mundaiz. Na istoku i jugu "obilaznom" cestom, a na zapadu Eusko željezničkim linijama Trenbideak i novom cestom Amara-Ayete. Uključuje ravna područja ravnice Urumea i korita Anoeta i Morlans (u svom donjem dijelu) koja čine prirodna proširenja ravničarskih tala. Dio padine parka Alkolea (područje Ibaialde) također je uključen, iako se nalazi na desnoj obali rijeke. PGOU većinu četvrti smatra urbanim zemljištem, osim područja Ensanche de Amara IV i Riberas de Loyola, koja su klasificirana kao građevinsko zemljište u izgradnji.

Amara-Berri jedna je od najvažnijih četvrti u stambenom razvoju grada, s planiranim ukupno 13,199 domova u razvojnom horizontu Generalnog plana.

Añorga

Četvrt Añorga sastoji se od dva velika džepa zemlje smještena s obje strane autoceste NI, u dijelu između veze s varijantnom cestom prema jugu Ibaete i općine Lasarte.

Zauzima površinu od približno 123 ha. Neadekvatni pristupi iz NI postojećim stambenim područjima s posljedičnom izolacijom koju to uzrokuje i niska razina opremljenosti dva su problema koji se negativno ističu.

Stara Ondarreta

Četvrt El Antiguo-Ondarreta zauzima sjeverni dio ravničarskih područja Vega de Ibaeta do obale i brda Lugaritz (Seminario), ima površinu od 116 hektara i ograničena je na sjeveru pristupnim cestama do Igeldo i plaža Ondarreta; na jugu Camino de los Pinos i pješački pristup Fundación Matía; na istoku ulicama Palacio i Dr. Marañón i na zapadu Avdom. de Tolosa i padina Monte Igueldo.

U 1990-ima došlo je do značajnog zamaha u izgradnji domova i opreme (sportski centar, ambulanta, itd.).

Podijeljen je na sljedeća urbana područja djelovanja: Miramar-Ondarreta, El Antiguo, Seminario, Lugaritz, Lizarriturri, Benta Berri, kampus Sjevernog sveučilišta, Ensanche de Ondarreta, Ciudad Jardín de Ondarreta I i II.

Ategorrieta-Ulia

Četvrt Ategorrieta-Ulia razvija se u podnožju južne padine planine Ulia. Ima površinu od 67.53 hektara i graniči na zapadu s Sagüésom, a na jugu s Avdom. de Navarra i željeznica RENFE, a na istoku Alto de Miracruz.

Njegov razvoj je u osnovi linearan, podržan u prvom stupnju starom cestom Ategorrieta, a kasnije na avenijama Navarra i Ategorrieta, uspinjući se uz padinu brda Ulía održavajući relativno homogenu maksimalnu referencu vijenca. Tipologija naselja, iako nije suvremena, u svojoj općenitosti odgovara stambenim objektima niske gradnje i izoliranim stambenim objektima među kojima se bujaju samostanske parcele zauzete velikim zgradama koje su u kontrastu u stambenom okruženju.

U susjedstvu se razlikuje pet područja: Manteo, Ulía-Barren, Mitxelene, Toki-Eder i Ategorrieta, koja su za potrebe izvedbenog plana klasificirana kao urbano zemljište.

Unatoč prividnoj homogenosti, Barriovi problemi su raznoliki. Postoji potreba za ponovnim razvojem zbog problema kao što su nedovoljna cestovna mreža, velika gustoća u određenim područjima, kombinacija namjena te nedostatak parkinga i slobodnih mjesta.

U području Manteo postoji veća gustoća naseljenosti sa sukobima pristupačnosti, dok druga područja imaju višu kvalitetu okoliša, što je, međutim, također popraćeno nedostacima u ovom istom području. Tipologija Susjedstva niske gustoće dovodi do disperzije javnih prostora koji dostižu visoke standarde u Manteu, nakon intervencija koje su se dogodile posljednjih godina, i smanjeni u područjima vrtnih gradova kao što je uobičajeno u ovim tipologijama.

Poštuje se obveza ponovnog razvoja područja, koja ima oblik niza urbanih akcija: transformacija industrijske namjene u tercijarnu, stvaranje novih trgova i slobodnih prostora u Santa Teresi, Manteu itd., urbanizacija parka Ulía u područja uz susjedstvo, izgradnja sportskog centra i osiguranje podzemnih parkirališta u Manteu. S druge strane, također je potrebno konsolidirati stambenu tipologiju niske gustoće kao karakterističnu namjenu, prilagodbu i prioritizaciju cestovne mreže, razvoj praznih međuprostornih područja, rješavanje manjkavih veza i većinsko okrupnjavanje namjena oprema.

Ayete

Četvrt Ayete nalazi se u središnjem dijelu grada i zauzima vrh i padine Alto de Ayete, smještene između ravnica Ibaeta i Urumea.

Ima približnu površinu od 233 hektara i graniči na jugu s varijantom San Sebastián, na sjeveru s Paseo de Miraconcha i Camino de San Roque, na istoku s Eusko željezničkim linijama. Trenbideak, nova cesta Amara – Ayete i cesta Errondo, a na zapadu s rubovima prijevoja Lugaritz cesta Ibaeta-Ayete i Avenida de Tolosa.

Ayete odgovara, općenito, karakteristikama vrtnog grada srednje gustoće u izgrađenim područjima i nedostatkom društvene opreme, lošom cestovnom vezom između različitih razvijenih područja i malom podrškom za komercijalne aktivnosti. Zbog svih ovih razloga, planirano je provesti neke urbane akcije: sportski centar Txantxa-Erreka i sportska područja Lanberri, Puyo i Pagola; Trgovački centar Txantxa -Erreka ; izgradnja ceste Amara-Aiete-Ibaeta/El Antiguo (1999.); te stvaranje parkova Puyo i Arbaizenea .

Centar-Centro

Omeđeno na sjeveru otvorenim morem, na istoku rijekom Urumea, na zapadu Bahía de la Concha i brdima Ayete, te novim Ensanche de Amara na jugu, središtem, za potrebe Generalni plan se sastoji od povijesne četvrti, Ensanchesa iz 19. stoljeća, Paseo de Miraconcha i brda San Bartolomé, a sve su to izgrađena područja, kojima se dodaju planina Urgull i otok Santa Clara.

Zauzima površinu od 116 hektara i ograničena je na sljedeći način: Urgull -Santa Clara, Port, Parte Vieja, Ensanche, San Bartolomé, Amara Zaharra (Stara Amara) i Paseo de Miraconcha. Sva su klasificirana kao gradsko zemljište.

Kao područje visoke ekološke, arhitektonske i urbanističke kvalitete, aktivnosti koje PGOU planira za Centar temeljno su usmjerene na očuvanje njegovih karakteristika.

Tako je u zadnjem desetljeću 20. stoljeća izrađen Plan obnove povijesne četvrti, zaštita graditeljske baštine, još jedan Plan restrukturiranja prometa, razmatranje mogućnosti zatrpavanja euskih cesta. Trenbideak , te provedba Ensanchea u području San Bartolomé3, Kulturni centar u staroj Pescaderíji (1999.) i moguća lokacija autobusnog kolodvora. Od iznimne je važnosti plan preuređenja i obnove Bulevara (1999.) i Alderdi Edera (1998.), aktivnosti koje bi, uz pješačenje proizašlo iz novog uređenja cestovnog sustava, trebale predstavljati temeljni čimbenik poboljšanja kvaliteta okoliša. Ensanchea i njegove komercijalne privlačnosti. Za kraj s ovim područjem, naznačite da je Kulturni centar Koldo Mitxelena (1993.) jedan od radova koji su izvedeni i to s velikim uspjehom u svim aspektima.

egejski

Egia čini jasno prepoznatljivo susjedstvo u urbanom tkivu s uvjetima središnjeg položaja koji su dijelom obezvrijeđeni zbog svoje lokacije istočno od željeznice i topografije.

Susjedstvo ima savršeno prepoznatljive fizičke granice, koje dijelom predstavljaju barijere u njegovom odnosu s ostatkom grada. Dakle, na sjeveru graniči s trasom RENFE željeznice, na zapadu i jugu s tokom rijeke Urumea i na istoku s dolinom Marrutxipi i područjem Baratzategi, gdje se, međutim, događa kontinuitet parcele. evidentniji.

Kako bi se urbani dio integrirao u grad, prostor koji zauzimaju stari stadion Atocha i Mercado de Frutas predodređen je za izgradnju kuća, otvorenih prostora i tercijarne namjene (Palača pravde), zagovarajući Generalni plan za rješenje komunikacija oko vijadukta Iztueta, dopunjena pješačkim vezama preko njega u visini mosta Santa Catalina i novi most planiran ispred parka Araba, preuređenje postojećeg nadvožnjaka na kolodvoru (1999.). Osim toga, PGOU predlaže novi cestovni pristup od Amara Osinaga i Intxaurrondo, itd. Egijini nepostojeći sportski objekti doveli su do izgradnje sportskog centra, fronton terena i komplementarnih staza na lokaciji Marmoles Cantabria, čime je problem riješen. S druge strane, veza ove četvrti s Intxaurrondom poboljšana je proširenjem Avde. de Ametzagaina . Također je vrijedna spomena izgradnja kuća na Paseo del Urumea iu Bateilli (1999.-2000.).

velika

Ima približnu površinu od 44 ha., čineći susjedstvo ograničeno PGOU manjeg proširenja. Predstavlja istočnu ekspanziju grada, projektiranu u uzastopnim fazama, koje su uključivale progresivnu fizičku okupaciju zemljišta iskorištenog od rijeke i mora. Trenutno nedovršen, planira se definirati njegova konačna konfiguracija.

Teritorij je primjetno vodoravan i čini, unatoč središnjem položaju u gradu, jasno prepoznatljiv dio zbog svoje povijesne memorije i kategoričnosti svojih granica: rijeka Urumea na zapadu, željeznička linija RENFE na jugu, Avda. Navarre i podnožja Monte Ulíe na istoku i mora na sjeveru.

Cijelo susjedstvo je klasificirano kao urbano zemljište. Treba spomenuti intervencije koje se sastoje od preuređenja plaže i šetališta Zurriola (1995.), izgradnje Auditorija i konferencijskog centra Kursaal (1999.), plana urbanizacije i rehabilitacije za Sagüés, kao i rušenja tržnice Gros i izgradnje kuće na svom mjestu (1997).

Ibaeta

S površinom od 192 hektara, zauzima ravna područja istoimene ravnice od spoja varijante u Añorgi do Ensanche de Ondarreta, kao i dio padina Lugaritza i Iguelda, koji ga ograničavaju na istok odnosno zapad.

Prekomjerna gradnja može se vidjeti na padini, nepovezana jedna s drugom, djelomično neusklađeno planiranje slobodnih zona, nedostatak odgovarajućeg osnovnog oblika ceste i lokalnih slobodnih prostora. Predviđanja zahvata za ublažavanje ovih nedostataka su izgradnja stambenih zgrada (Ondarreta, Benta – Berri, Errotaburu, Berio, itd.), industrijskih područja Igara, El Infierno i Zuatsu, ceste Ibaeta-Aiete… Također je očekuje se poboljšanje Avda. de Tolosa kao temeljnog konfiguracijskog elementa urbanog razvoja cijelog područja, dovršiti sveučilišni kampus, izgraditi Benta – Berri (1999.) i sveučilišne sportske centre, parkove Almorza i Lugaritz te drugi niz parkova i vrtova.

Isto tako, predložen je integrirani i složeni program korištenja koji omogućuje susjedstvu, zajedno s ostatkom Vege koji pripada susjedstvu El Antiguo-Ondarreta, uvjete središnjeg položaja koji su potrebni za konstituiranje alternativnog pola urbanom središtu.

Radnje u Muitegi (stvaranje "sportskog parka"), Beriyo (mješoviti stambeni razvoj "otvorene izgradnje" i "u razvoju"), Igara (Održavanje industrijske namjene.), Errotaburu (izgradnja kuća i dva tornja tercijara upotrebe, jedno od njih sjedište pokrajinske riznice Guipízcpa) i Zuatsu (stvaranje nove zone "industrijske upotrebe" namijenjene uvođenju modaliteta koji ne zagađuju okoliš na pola puta između industrijske ideje i tehnološkog parka.

Igueldo

Ovo susjedstvo se sastoji od tri jasno diferencirane urbane enklave umetnute u nerazvojni teritorij Monte Igueldo, ukupne površine od 25.8 hektara.

Enklave na koje smo aludirali su, na prvom mjestu, područje koje uključuje istočnu padinu Monte, ograničeno pristupnim cestama za Igueldo ("Faro" i "Pueblo") i vrh. Drugi se sastoji od stambenog područja “Amezti”, sastavljenog od uskog pojasa zemlje smještenog na sjevernoj padini Monte i ograničenog na jugu pristupnom cestom do urbanog područja Igeldo. Potonji, zajedno s novorazvijenim teritorijem koji je razgraničen u njegovoj okolici, čini treću od gore navedenih enklava koje čine Igueldo.

Urbanistički problem koji postoji u Igueldu je sljedeći: pretjerano zgušnjavanje stambenih područja, prolazni promet i potreba za ograničenim i postupnim razvojem u Cascu. Tome treba dodati i slikovitu važnost padina Iguelda.

Kako bi se izbjeglo zgušnjavanje, namjerava se konsolidirati postojeća zgrada, ne predviđajući više građevinskih razvoja od određene važnosti od one koja odgovara području „Igeldoko Zabalpena“. Zbog problema koje ima kasko, cestovni promet koji prolazi kroz njega bio bi eliminiran izgradnjom obilaznice “Pueblo de Igueldo”. Uz to, PGOU predviđa proširenje zabavnog parka i stvaranje otvorenih prostora na općoj razini.

Intxaurrondo

Intxaurrondo se nalazi istočno od grada i uzdiže se na njegovim padinama kako bi se približio visokim područjima Ametzagaine nakon što je preskočio umjetni usjek stvoren 1970-ih izgradnjom obilaznice Donostia-San Sebastián.

Graniči na sjeveru s rasporedom željeznice RENFE, osim izvorne jezgre; na zapadu sa susjedstvom Egie (područje “Jai-Alai” i groblje Polloe); na jugu s pristupima autocesti i parku Lau-Haizeta, koji uključuje brda Ametzagaina, te na istoku s poveznicom Herrera – Intxaurrondo navedene varijante.

Njegovo proširenje doseže površinu od 156 ha, na kojoj se uočavaju tipični problemi periferije grada: izoliranost, loša cestovna pristupačnost, nedostatak slobodnih mjesta u pojedinim sektorima, parkinga i opreme. Ipak, velik dio ovih problema značajno se poboljšao izvođenjem novih pristupa iz Avde. de Ategorrieta i varijanta.

Za njegovo rješavanje predložene su mnoge urbanističke akcije od kojih su neke već provedene: ukopavanje pruge; stvaranje Paseo de Zubiaurre; novi cestovni pristupi kroz Marrutxipi, Altza i Amara Berri; predviđanje novih javnih inicijativa stanovanja u Mons i Baratzategi; pružanje trgovačkog centra u Marrutxipi; stvaranje parkova u Marrutxipi i Baratzategi, vrtova i trgova; izgradnja sportskog centra, liječničke ordinacije, škole i doma za starije osobe; osiguranje parkirališta.

Loiola-Martutene

S približnom površinom od 114 Ha., četvrt Loiola-Martutene zauzima ravnicu ravnice rijeke Urumea koja prolazi kroz jugoistočnu zonu općine, uključujući brdo La Salle, koje razdvaja područja Loiola i Shores od Loiole .

Na sjeveru je ograničen rijekom Urumea i varijantnom cestom, na istoku i zapadu padinama Intxaurrondo-Altza i Zorroaga, dopirući do juga do granice općine San Sebastián s Astigarragom.

Prekvalifikacija relativno nesređene i nedovoljno opremljene urbane strukture postojećih stambenih i industrijskih središta nedvojbeno je jedan od temeljnih ciljeva zahvata u ovoj četvrti, kao i njeno adekvatno povezivanje na urbanoj razini sa susjednom četvrti Amara-Berri.

Loiola stoga pati od problema parkiranja, prometa, nedostatka opreme i slobodnih mjesta. Osim toga, ima veliku gustoću, postoji mješavina nekompatibilnih namjena, a problemi s poplavama obično su prečesti.

Zbog svih ovih razloga, posebni planovi obnove predloženi su u Loioli, Txomin Enei i Martuteneu, Projekti za kanaliziranje rijeke i raspored autoceste, šetnja uz rijeku i izgradnja sportskog parka u Martuteneu. Napominjemo da je sportski centar La Salle, koji ima garaže i urede, dovršen 1997. godine.

Miracruz -Bidebieta

Nalazi se na južnoj padini planine Ulia, istočno od grada, graniči s Pasaiom i proteže se prema jugu do željezničke pruge RENFE. Prostire se na površini od 57.10 ha, a svojom vremenskom i fizičkom konfiguracijom odgovara različitim momentima i tipologijama. Tako izolirane obiteljske zgrade, poligoni otvorenog tlocrta s visokim tornjevima i građevine iznikle izvan plana poredane ispred ceste čine sliku ovog naselja.

Ako pogledamo urbanistički plan područja, shvaćamo da postoje dvije vrlo različite situacije s obje strane Avenide Alcalde Elosegi. Na sjeveru su izgrađeni linearni blokovi i tornjevi, gdje se dijagnosticira problem u specijalizaciji, hijerarhiji i upravljanju slobodnim prostorima, čemu se pridodaje postojanje neizgrađenih praznina, nesigurnost uvjeta pristupačnosti pojedinih građevina, nedostatak parkinga i mistifikacija namjena, ponekad s očitim nekompatibilnostima, kao što je slučaj s Gomistegijem.

Na jugu, naselja uglavnom odgovaraju tipologijama niske razvijenosti, što znači dionicu ceste i pristupačnost kao specifične probleme.

Suočen s ovom opisanom situacijom, PGOU predlaže akciju na cesti, projektiranje novih priključaka u Gomistegi za poboljšanje okoliša i uvjeta pristupačnosti. Korištenje dionice ceste također se mijenja, smanjivanjem prometnica u sjevernoj zoni u korist parkirališta i nogostupa, te projektiranjem cesta koegzistencije dionice i smanjene brzine u južnoj zoni.

Ukratko, konsolidiran je razvoj koji je proveden promicanjem unutarnje reforme područja Gomistegi te preuređenja i ponovnog razvoja javnog prostora.

Miramón- Zorroaga

Ovaj prostor od 265 hektara nalazi se južno od općine, smjestivši se na brdima koja dominiraju dolinom Urumea i potocima Barkaiztegi i Añorga. Graniči na sjeveru s autocestom, na zapadu s Añorga-Txikijem, na jugu s Oriamendijem i dolinom Barkaiztegi, a na istoku s kamenolomima loiola i padinama koje se spuštaju na Martutene.

Trenutačno je to rijetko naseljeno područje u kojem su kuće, uglavnom izolirane tipologije, i veliki objekti raspoređeni na raštrkan način: Ciudad Sanitaria, Poliklinika Guipúzcoa, Euskal Telebista, itd.

Negativni problemi koje treba riješiti su pristupačnost i neadekvatna cestovna mreža. Stvaranjem novog pristupa s autoceste i poboljšanjem cesta Aldapeta i Anoeta, nadamo se da će se pronaći rješenje.

Prijedlog također razmatra specijalizaciju područja u naseljenim namjenama i tipologijama sličnim onima koje trenutno postoje, proširene na aktivnosti tipične za tehnološki park Miramón i rekreacijske sadržaje Illumbe, u kojima je izgrađen rekreacijski centar (1999.) koji uključuje arena za bikove (1998).

Zubieta

Područje o kojem govorimo u ovom radu odnosi se na područja koja ne spadaju u neizgrađeno zemljište, odnosno nešto više od 46 ha. od 770 ha. koji približno čine cjelinu ove zapadne enklave, smještene u gore spomenutoj ravnici ili neposredno uz nju i, prema tome, nastanjene na uglavnom ravnom teritoriju, ispred kojeg se također nalazi takozvana kuća Aizpurua i područje koje zauzima Donostia -Hipodrom San Sebastián i razni objekti i oprema.

Ni enklava ni gore navedena naselja ne pripadaju u potpunosti općini Donostia, već djelomično odgovaraju susjednoj općini Usúrbil prema nedavno dogovorenom razgraničenju.

Urbanistički problemi kvarta usmjereni su na potrebu rješavanja prolaznog prometa kroz jezgru i opću pristupačnost. U tu svrhu, PGOU planira poboljšati ceste i osigurati nogostupe do pristupne ceste od Lasarte-Oria i Txikierdi. Isto tako, smatra se prikladnim definirati smjernice stambenog razvoja jezgre, objekta stalnih inicijativa koje do danas nisu urodile plodom, kako bi se stvorila stambena ponuda koja izbjegava napetosti neselektivnog useljavanja u ravnicu.

S druge strane, postoji potreba za preuređenjem objekata Hipodroma, njegove neposredne okoline i njegovih eventualnih zahtjeva i mogućnosti proširenja, te mogućnost posjedovanja zemljišta za različite namjene s povoljnim topografskim i pristupačnim uvjetima, čuvajući ravnicu u svakom slučaj. Sjeverno iu svakom slučaju uzimajući u obzir posebne ekološke uvjete teritorija.

Što se tiče urbanih intervencija na neizgrađenom zemljištu, PGOU mora istaknuti, uz Mendizorrotz, Ulia, Lau – Haizeta i Oriamendi, otvaranje kontroliranog odlagališta za inertni otpad.

Urbanistički okvir Donosti

Možemo pronaći zatvorene i otvorene blokove (sa slobodnim prostorom u središtu), pravilne (imaju definirane geometrijske oblike) i nepravilne (bez pravilnog poligonalnog oblika).

S druge strane, uočava se simetrija i uniformnost u planu onoga što nazivamo središnjim gradom i dijelom njegovog komplementarnog područja, pri čemu se, međutim, mogu razlikovati različite faze njegovog razvoja.

Prethodno je već analiziran razvoj urbanog okvira i strukture kroz povijest grada. Sada ćemo se zaustaviti na sadašnjem urbanom okviru cijelog općinskog područja.

Samo plan Starog grada može nam dati nejasnu sliku o prvim urbanim tkivima grada. Treba imati na umu da je do 18. stoljeća prevladavala srednjovjekovna ravnina. U nacrtima prije 18. stoljeća, ograđeni prostor izgleda potpuno zauzet blokovima kuća, koje pravilno presjecaju ulice i kanjoni, podsjećajući na vojni logor. U tim blokovima, kuće su grupirane kompaktno bez ostavljanja otvorenog prostora, s iznimkom Plaza Vieja, koja je vodila do Puerta de Tierra. U 18. stoljeću uvedena je velika novost Plaza Nueva, u središtu grada, s prekrasnim porticima.

Požari, o kojima smo već govorili, nisu unijeli promjene ni u strukturu ni u urbanu morfologiju grada. Kuće su obnovljene, istih karakteristika, na starim parcelama.

Nakon požara 1813. grad je obnovljen, još unutar zidina. Bilo je potrebno 36 godina da se izvedu radovi, a rezultat je sadašnja Parte Vieja, koja se nalazi između Monte Urgulla, sadašnjeg Bulevara, luke i ulice San Juan, s površinom od 10 hektara.

Komisija za rekonstrukciju pripala je arhitektu Pedru Manuelu Ugartemendíji, koji je, nakon nekoliko sukoba s vlasnicima parcela, nastavio, zajedno s arhitektom Alejom de Mirandom, obnoviti grad na već postojećim parcelama. Na taj je način arhitektima ostala jedina utjeha da reguliraju i prošire neke ulice, te donesu neke pravilnike o tipologiji i morfologiji zgrada.

Nakon odobrenja za rušenje zidina (1863.), radovi na južnom Ensancheu započeli su 1864., prema prijedlogu Antonija de Cortázara, što je, uz uzastopna proširenja, zahvatilo oko 70 Has., u razdoblju od oko trideset godina. Tijekom tog vremena uvedeni su uglednici. Kompleks je strukturiran oko osi sjever-jug (sadašnja ulica Hernani), nastavak ulice gradonačelnika u Starom gradu. Paralelno s ulicom Hernani, i prateći tok rijeke, između mostova Santa Catalina i Zurriola, nalazi se Paseo de la República Argentina. Alameda del Boulevard i Alameda de la Libertad zatvaraju sjeverni dio Ensanchea sa sjeverne, odnosno južne strane.

U ovom sjevernom dijelu nalazimo trijem Plaza de Guipúzcoa kao središnju točku. Urbano tkivo čine pravokutni blokovi dimenzija 56 × 84 metra, od kojih je jedanaest poravnato, s ovim karakteristikama, između ulica Hernani, Garibay, Churruca, Elcano, Idiáquez, Legazpi, Oquendo i Plaza de la República Argentina. Ulice Peñaflorida, Bengoechea, Andía i Camino sijeku prethodne, dovršavajući urbano tkivo ovog sektora. Između Paseo de la República Argentina i ulice Oquendo nalazi se vrt u kojem se nalaze kazalište Victoria Eugenia i hotel María Cristina. Ostala su dva bloka, jedan uži pravokutni na kraju koji je okrenut prema zaljevu La Concha i drugi trapezoidni između ulice Oquendo i Paseo de la República Argentina na kraju koji gleda na rijeku Urumea.

Južni dio Ensanchea proteže se od Avenide de la Libertad do Plaza del Buen Pastor, a ostale granice su zaljev La Concha i rijeka Urumea. Ulice San Marcial, Arrasate, San Martín, San Bartolomé i Alfonso XIII čine horizontalne osi, a okomice čine ulice Manterola, Easo, Urbieta, Loyola, Fuenterrabía, Guetaria, Vergara i Echaide. Paseo de la Concha, Paseo de los Fueros, Plaza de Bilbao i Plaza de Zaragoza upotpunjuju ovaj skup, čija je središnja jezgra Plaza del Buen Pastor, koja zbog veće površine ovog sektora Eixamplea ostaje nešto pomaknuto na zapad. Blokovi ovdje prisutni oblici su bliži četverokutnim, dimenzija 56×54 metra.

Na brdu San Bartolomé eliminiran je dio koji je ometao proširenje ulice Easo. Generalni plan iz 1995. predviđa proširenje spomenute čistine i preuređenje područja u blizini Amara Vieja.

Valja napomenuti da na ovom području trenutno svjedočimo jačanju razvoja trgovačke djelatnosti, te kulturno-rekreativne i rekreacijske ponude. S obzirom na promjene koje je ovaj dio grada doživio, posebno treba istaknuti područje Buen Pastor, gdje se nalazi i kulturni centar Koldo Mitxelena. Osim toga, to je urbanizacija Bulevara (1999.) i Alderdi Edera (1998.). Ovaj plan, zajedno s pješačenjem koje proizlazi iz uređenja novog cestovnog sustava, mora predstavljati temeljni čimbenik za poboljšanje kvalitete okoliša Eixamplea, kao i njegove komercijalne privlačnosti.

Takozvani Istočni Ensanche razvio se između Starog grada i ušća rijeke Urumea, vraćajući zemlju od mora i regulirajući i kanalizirajući lijevu obalu rijeke. Glavni set je uokviren između Paseo de Salamanca i ulice Aldamar. Budući da je razdoblje izgradnje ovog područja unutar razvoja Ensanche de Cortázar, blokovi imaju slične karakteristike, s manjim terasama i pravokutnim tlocrtom, pokušavajući maksimalno iskoristiti 5.3 hektara. izdvojen od mora. Most Zurriola i Bulevar povezuju ovo proširenje s Grosom, odnosno središtem grada.

U Miraconchi nalazimo mješavinu vila i luksuznih kuća; Danas stare vile i planinske kuće ustupaju svoja mjesta luksuznim stambenim objektima.

Četvrt Gros izgrađena je na dinama i pješčanim sprudovima između ušća rijeke Urumea i podnožja planine Ulía, također dobivajući važno zemljište od mora. Počeli su se graditi obiteljski kompleksi i mali hoteli, ali ubrzo su se počele dopuštati sve vrste zlouporaba nekretnina, miješanje rezidencija s radionicama, male industrije, nestajanje zelenih i otvorenih površina. Plaža Zurriola svedena je na malo područje otvoreno jakim valovima. Međutim, ovo je jedno od područja koje je u većoj mjeri promijenilo svoju strukturu. Istaknut ćemo preuređenje obale kao pješačke šetnice od Mompása do mosta Zurriola. Također želi učvrstiti novu plažu Gros i novi nasip izgrađen kao produžetak desne obale rijeke. Uz ove dvije akcije, možda najvažnija je izgradnja kulturnog kompleksa za gledalište i konferencijski centar.

Unutar četvrti Gros imamo jedan od najkaotičnijih primjera urbanizma San Sebastiana; blokovi su krajnje nepravilni, u labirintu ulica zasićenih poslovnim prostorima, radionicama, malim pogonima, skladištima, garažama itd., što stvara stanoviti dojam zagušenosti i kaosa.

Najpravilnije poravnanje nalazi se nakon Avde. de Navarra, u sektoru zvanom Nuevo Gros, u kojem je zemljište stare Plaza de Toros korišteno za izgradnju niza komercijalnih blokova i podruma koji pridonose urbanoj zasićenosti i zagušenju. susjedstva, iako su kvalitetne kuće. Ovaj prostor, gdje građevine održavaju veću pravilnost, nastavlja se duž Avde. de la Zurriola i Paseo de Ramón María de Lilí.

Među najrelevantnijim urbanističkim promjenama u četvrti Gros ističe se pješačenje takozvane ”Corazon de Gros”. Na isti način namjerava se dovršiti izgradnja cestovne mreže proširenja te pristupiti internoj reformi zahvaćenih područja (oko Gros tržnice), adaptacijom novih namjena i površina za javnu namjenu na površini.

Najvažniji otvoreni i zeleni prostor koji postoji u susjedstvu je Plaza de Cataluña, ispod kojeg je 1970-ih izgrađeno podzemno parkiralište.

Četvrt Sagüés, između plaže Zurriola i podnožja Monte Ulía, mali je skup stambenih blokova loše kvalitete, koji ne odgovara nijednom prethodnom planu, a planira se njegova obnova.

Kompleks Ulía-Ategorrieta predstavlja niz obiteljskih kuća, zajedno s malim stambenim blokovima s niskim primanjima, nekim obrazovnim, zdravstvenim i vjerskim centrima i luksuznim vilama.

Južno od Grosa počinju kompleksi Atocha i Eguía. U Atochi nalazimo pravilnu trasu duž Paseo del Duque de Mandas, ispred starog nogometnog igrališta Atocha i zgrada Abastosa, Stare vojne bolnice i Tvornice duhana.

Također je vrijedno spomena moguće preuređenje područja vijadukta Iztueta i izgradnju programa „službeno zaštićenog stanovanja“, „garaža“ i komplementarnih „uredskih“ prostorija na Paseu od strane Odjela za urbanizam, stanovanje i okoliš baskijske vlade del Urumea i prema tipologiji "otvorene zgrade" sa susjednim "privatnim vrtovima".

U četvrtima Antiguo i Ondarreta nalazimo velike tipološke razlike. Prije nekoliko godina u Ondarreti su prevladavale vile i niske zgrade, au blizini Monte Iguelda bila su dva reda kuća loše kvalitete. Danas promatramo nestanak dvaju poravnanja. Isto tako, vrijedi spomenuti Ensanche de Ondarreta, koja ima nisku gustoću, i nestanak tvornice Lizariturri, gdje je značajan broj domova izgrađen u posljednjih pet godina 20. stoljeća.

U četvrti Antiguo postoji stambeni sektor na visokoj razini, u 6 blokova koji su poredani nakon Avenide de Zumalacárregui, ograničeni Calle Matía, iz koje nalazimo šarolik niz ulica i kuća svih vrsta. El Antiguo se proteže u stambena, obrazovna i industrijska područja Ibaeta, Lorea, Zapatari, Igara i Añorga.

Ova četvrt San Sebastiána jedna je od onih koje su se najviše promijenile pa je zgodno istaknuti neke akcije. U Venta berri razvija se "stambeno" i "tercijarno" područje koje je konfigurirano kao "centar" aktivnosti i predstavlja urbani kompleks koji čine četvrti El Antiguo i Ibaeta. Sveučilišni grad u Ibaeti također se mora razviti: sjeverni i južni sveučilišni kampus UPV-a i Tehnički fakultet (Sveučilište Navarra).

U Beriyou je predložena mješovita stambena izgradnja „otvorene zgrade” i „u izgradnji”, kojom se konsolidiraju postojeće školske zgrade i stvara mreža cesta koja omogućuje izravan odnos između područja i okoline. U Illarri je planirana gradnja novog stambenog naselja male gustoće, kao iu Izi. Području Errotaburu treba dodijeliti "karakterističnu namjenu" "stanovanja", nadopunjenu značajnim udjelom "tercijarne namjene".

Konačno, u Zuatsuu je stvoreno novo područje "industrijske upotrebe" za implementaciju modaliteta koji ne zagađuju okoliš, uokvireno u ono što je postalo nazvano "Visoka tehnologija" ili "R + D" (Istraživanje i razvoj).

Polu-ruralni sektor El Antiguo doseže točku povezivanja s kompleksom Ayete i vrtnim gradom Etxadi, koji se pak povezuju s Aldapetom, Bidebietom-2 i Alto de Miraconcha.

Iz ovih područja, s istim disperzijskim karakterom, možete pristupiti popularnim četvrtima i malim i starim građevinama Alto de Errondo, Alto Amara, Morlans i Amara Viejo. Iz Alto de Erronda možete pristupiti području zdravstvenih usluga i usluga njege Zorroaga – Miramón, s bolnicom, domom zdravlja, poliklinikom, azilom, Finca de Miramón itd.

U četvrti Amara Nuevo, koja se razvija s kanaliziranjem rijeke Urumea i isušivanjem močvara, potrebno je razlikovati nekoliko područja, koja su zajednička za sve njih, veliki blokovi kuća, s visokom gustoćom naseljenosti, a manjkavu strukturu u njegovoj urbanizaciji.

Najotvoreniji i najkvalitetniji prostor proteže se od Avde. de Carlos I do Paseo de Errondo i Podavines . Njegova središnja os je ulica José María Salaverría, ostavljajući neizgrađene parcele. Sa istočne strane Avde. de Carlos I, do rijeke, željezničke pruge i Paseo de Zorroaga, proteže se stariji i lošije kvalitete sektor, čija je glavna os Avda. de Madrid.

Sjeverno od Plaza de Pío XII počinje sjeverno područje četvrti, koje doseže Parque de Álava i Plaza del Centenario, što vodi do četvrti Amara Viejo i kompleksa Ensanche, koji se proteže od Plaze od Buen Pastora do ovog sektora Amare Nuevo, koji ima karakteristike slične onima ostatka Ensanchea, ali s većom morfološkom i funkcionalnom degradacijom, uz prisutnost manjih i nepravilnih blokova. Os ovog sektora čine ulice Easo, Urbieta i Prim, a kao otvoreno područje ima Paseo del Árbol de Guernica, prateći tok rijeke Urumea.

Južni kompleks četvrti Amara Nuevo dovršen je sportskim područjem Anoeta, vrtovima Plaza de Pío XII, crkvom Sagrada Familia i kompleksom Vladine poddelegacije, Instituta za srednje obrazovanje, drugih obrazovnih centara i autobusna stanica, pored hotela Amara Plaza. U Anoeti se ističe sportski prostor.

U takozvanom Apendix de Amara (Amara-Osinaga) zgrade su izgrađene u blokovima namijenjenim za stambenu upotrebu. Tu su i “tercijalne namjene” u “prizemlju”, uz trgovački centar ARCCO.

Prateći tok Urumee, iz susjedstva Amara, stižemo do skupine koju čine Loyola i Txomin-Enea, gdje nalazimo mali dio vila, sjećanje na pokušaj stvaranja vrtnog grada, vojarne, vojne kuće, raštrkano stambeno područje Txomin-Enea i neuredno grupiranje Loyola.

U drugim dijelovima grada (La Paz, Herrera, Bidebieta, Alza, Astigarraga, Intxaurrondo, Larratxo, Martutene, Sarrueta itd.) postoje jaki kontrasti između disperzije i koncentracije. Prevladava nekvalitetno stanovanje, veliki blokovi, slabe komunikacije i pristup, nedostatak ili odsutnost otvorenih prostora, slabost usluga itd., uz veliku gustoću naseljenosti, iako je posljednjih godina znatno poboljšana u svemu što se tiče opreme i usluge.

U području Intxaurrondo i Alza moramo spomenuti razvoj važnog "stambenog područja" u Baratzategi i Bustintxulo (Intxaurrondo -Sur), kao i trgovački centar Garbera.

Morfološka područja iz Donosti

U nastavku ćemo se pozabaviti fizičkim stanjem zgrada, koje će nam, zajedno s gore navedenim, omogućiti uvid u stupanj homogenosti različitih morfoloških područja grada.

Stari grad očito je morfološki konzervatorsko područje, iako teži određenoj revitalizaciji svojih funkcija koje ne umanjuju povijesnu i sentimentalnu vrijednost ove cjeline.

Unutar ove skupine područja očuvanja, iako iz drugih razloga (ljepota krajolika, rekreacijski prostori itd.), uključujemo sektore Igueldo, Miraconcha, Ayete, Ulía-Ategorrieta, Ondarreta, Zubieta i Zorroaga – Miramón, iako u In prva četiri, došlo je do prilično brzog procesa obnove s nestankom uređenih dvoraca koji su zamijenjeni višim i gušćim stambenim kompleksima.

Postoje područja u El Antiguo, Eguía-Atocha, Loyola, Amara Viejo, Centro, Gros i drugim perifernim četvrtima u kojima su stare zgrade, radionice i mala industrijska skladišta zamijenjena ili se zamjenjuju novim stambenim zgradama. Na taj smo način pred procesom obnove narušenih područja.

Postoje i vrlo zapuštena područja u kojima nije započet proces obnove.

U Avenida de la Libertad dolazi do ubrzanog procesa morfološke obnove, pojavom luksuznih domova i zgrada banaka, ureda itd.

U starim zemljama koje je zauzimala Plaza de Toros, također je došlo do procesa obnove i ubrzane transformacije, formirajući ono što se naziva New Gros. Tako je izgrađen niz stambenih blokova i poslovnih prostora. U tom istom smislu, došlo je do ubrzanih procesa u Intxaurrondu, Alzi, Astigarragi, Larratxo, Bidebieti 1 i 2, La Pazu, Herreri, Roteti, Loyoli, El Antiguo-Ibaeti, Ayeteu, Eguía-Atocha i drugim malim sektorima susjedstva peripherals.

Logično, ovi procesi imaju više ili manje dinamičnosti u odnosu na opći razvoj centra, središnjeg grada i međuodnosa i međuovisnosti koji se javljaju u cijelom kompleksu koji čine San Sebastián i njegovo periferno područje.

Urbani model iz San Sebastiana

Ovom denominacijom upućujemo na aproksimaciju morfološko-funkcionalne stvarnosti urbanog kompleksa koji tvori glavni grad Gipuzkoana i niz obližnjih općina, od kojih neke tvore konurbaciju s Donostiom, koje zauzimaju dio obale, između zaljeva od Concha i Pasaia, te od Las Vegasa del Urumea, Oria, Oiartzun i Regata de Añorga.

Ovaj urbani model ne izgleda izolirano, već čini dio, iz početnog procesa njegovog formiranja, više jedinice: urbane regije Guipúzcoa. U našoj pokrajini nalazimo složenu mrežu raštrkanih seoskih kuća, malih ruralnih područja, koja su raspoređena diljem gipuzkoanske geografije, u poluzatvorenom i orijentiranom krajoliku, koji malo po malo ustupa mjesto određenoj originalnosti kako se urbani fenomen razvija. industrije i procesa urbanizacije.

Guipúzcou možemo smatrati prostorom koji organizira San Sebastián sa svojim perifernim područjem, unutar pomorskog podsustava, kao nodalnom regijom baskijsko-perifernog urbanog sustava u cjelini.

Glavni grad Gipuzkoana vrlo je dinamična općina ako uzmemo u obzir sve općine u pokrajini, povećavajući svoju središnju ulogu kao rezultat povećanja koncentracije dobara i usluga. Međutim, ovo povećanje, koje je značajno u odnosu na pokrajinu, nije tako za neposredno periferne općine, koje počinju ugostiti komercijalne funkcije tipične za središnji grad.

Ovaj urbani model, sa svojim oblicima, korištenjem zemljišta, objektima, infrastrukturom, socioekonomskom aktivnošću, tokovima itd. Konfiguriran je kroz različite faze:

1) Do sredine 12. stoljeća prevladavao je ruralni karakter.

2) Od sredine 12. stoljeća do početka 15. stoljeća, s osnivanjem glavnog grada i njegovim učvršćenjem kao prvog urbanog središta regije, njegovim utvrđivanjem, porastom stanovništva i kontrolom nad velikim općinskim područjem, te razvojem lučke gospodarske i cestovne mreže.

3) Od početka 15. st. do kraja 18. st. ističe se vojna uloga grada i pad njegove ekonomske moći, smanjenje municipalnog mandata, rast predgrađa Antiguo, San Martín i Santa Catalina i radovi na proširenju luke.

4) Od početka 19. stoljeća do rušenja zidina 1863., etapa u kojoj ističemo požar 1813., radove na obnovi 1816., početak turizma 1845., puštanje u promet autoceste N-1. 1847., a glavni grad 1854.

5) Od 1864. do 1955., s proširenjem Cortázara do Avenide, južnim proširenjem, istočnim proširenjem, evolucijom drugih četvrti, zauzimanjem dijela Vega del Urumea, općim rastom cijelog središnjeg i perifernog urbanog kompleksa, i Generalni plan iz 1950. god.

6) Od 1956. do danas, sa Zakonom o zemljištu, Generalnim planom San Sebastiána iz 1962. i drugim planovima u općinama perifernog područja, Urbanističkim planom Guipúzcoa iz 1966., Zakonom o planiranju zemljišta iz 1990. i njegovim Direktivama iz 1994., Generalni plan Donostije iz 1995., formiranje urbanih periferija, funkcionalnih područja i proces konfiguracije metropolitanskog područja, s osi Donostia-Baiona.

Jedinice urbanog modela su sljedeće:

* Središnji grad sa središnjim okrugom (CBD) i komplementarnim područjem.

* Periferno područje s submetropolitanskim koridorom i prigradskim koridorima.

Grad San Sebastian-Donosti

Glavna os središnjeg okruga je Avenida de la Libertad, koja se proteže od ove osi do Bulevara i do Plaza del Buen Pastor. U ovom području ističe se Plaza de Guipúzcoa s palačom Provincijskog vijeća. Nalazimo se u najreprezentativnijem i najslužbenijem dijelu grada, sa značajnim financijskim i komercijalnim aktivnostima.

Komplementarno područje ima heterogen karakter, sa uslugama i aktivnostima koje se vrte oko funkcije središnjeg okruga, također računajući na važnu prisutnost stambenih aktivnosti. U ovom području imamo zapadni i južni sektor Ensanchea, koji čine dio Centra, Miraconcha, Aldapeta, Aiete, Munto, Bera-Bera, Etxadi, Ondarreta, Igeldo, el Antiguo i Benta Berri, kao produžeci zapadnog sektor, te Amara Viejo, San Roque, Morlans, Amara Nuevo, Zorroaga, Anoeta, Errondo, Ciudad Sanitaria i Miramón, kao proširenja južnog sektora. Osim toga, tu su i područja Starog grada, Ensanche Oriental, Gros, Sagüés, Cemoriya, Atocha, Egia i Mundaiz.

Ostatak urbanih jedinica uključen je u ono što nazivamo perifernim područjem, u kojem razlikujemo submetropolitanski koridor, s najvećom gustoćom i urbanim kontinuitetom, i suburbane koridore, koji predstavljaju manje značajke gustoće i urbanog kontinuiteta.

U submetropolitanskom koridoru imamo Ulía, Ategorrieta, Intxaurrondo, La Paz, Bidebieta, Herrera, Alza, Larratxo i općine Pasaia, Lezo, Rentería i Oiartzun.

U jugoistočnom prigradskom koridoru imamo Gomistegi, Loiola, Txomin-Enea, Martutene, Sarrueta, Astigarraga, Ergobia, Landarbaso, Hernani i Urnieta. S druge strane, u Surorijentalno-zapadnom imamo Pakea, Beriyo, Ciudad Universitaria, Lorea, Zapatari, Ibaeta, Igara, Errotaburu, Añorga-Txiki, Rezola, Rekalde, Zubieta, Lasarte-Oria, Usurbil i Andoain.

Rubno područje Donosti

Prvo, treba napomenuti da je Guipúzcoa teritorij u kojem nalazimo složenu mrežu raštrkanih zaselaka, malih ruralnih središta i mreže gradova i sela, koji su raspoređeni po cijelom teritoriju u krajoliku pod snažnim utjecajem urbano-industrijskog fenomena . , čime se može definirati kao Urbana regija.

Na cijelom ovom području postoji određena ravnoteža u prostornom rasporedu stanovništva i urbanih središta, ali s ozbiljnim urbanističkim i ekološkim problemima, kako u njegovim povijesnim središtima tako i na periferijama, kao iu razini infrastrukture i opremljenosti.

Urbani okvir, razvijen na obali i u dolinama, doveo je do brojnih konurbacija, odnosno dviju ili više jezgri koje rastu zasebno i spajaju se u urbani kompleks, kao što je slučaj San Sebastiána i njegovog perifernog područja; Irun-Hondarribia ; Andoain- Billabona ; Arrasate-Aretxabaleta ; Zumárraga -Urretxu ; Beasain – Ordizia – Lazkao – Olaberria; Azpeitia-Azkoitia ; itd

Regije Donostia-San Sebastián i Bajo Bidasoa (Irún-Hondarribia) konfigurirale su ono što možemo nazvati Metropolitansko područje, koje kao karakteristike predstavlja postojanje glavne jezgre ili središnjeg grada sa svojim područjem utjecaja, značajnu koncentraciju stanovništva s radna mjesta u regijama, prevlast tercijarnih djelatnosti, odnosi međuovisnosti između različitih jezgri, visok stupanj međuodnosa u gospodarskim i društvenim komunikacijama i postojanje prometnog i komunikacijskog sustava dovoljno razvijenog za održavanje odnosa između središnjeg grada i njegovo područje utjecaja, a istovremeno olakšava njegovu vezu s drugim obližnjim urbanim sustavima.

Već smo ranije komentirali da je San Sebastián općina s visokim središtem. Međutim, općine u njegovom perifernom području kao što su Rentería i Hernani zadržavaju svoj funkcionalni položaj u odnosu na glavni grad; Pasajes, Urnieta, Usurbil, Andoain i Lasarte-Oria progresivno povećavaju svoju središnju ulogu; međutim, u Lezu i Oiartzunu vidimo da se tercijarna obdarenost ne povećava (s izuzetkom hipermarketa), korelativno s brojem stanovnika.

Cijelo ovo periferno područje ima tendenciju povećanja koncentracije dobara i usluga, s obzirom na porast stanovništva. Kada se uzme u obzir primat, može se uočiti kako municipij Donostije ima tendenciju smanjenja, dok periferija umjereno raste.

Integracija Donostije-San Sebastiana u ostatak perifernog područja

Pod Urbanim sustavom podrazumijevamo skup gradova s njihovim karakteristikama, plus odnose između gradova, između gradova i njihovih karakteristika te između karakteristika.

Riječju odnosi označavamo moguće međuodnose, međusobne veze, međuovisnosti i interakcije koje se mogu pojaviti u Sustavu kao cjelini.

U Baskiji se postupno formirao ono što danas nazivamo urbanim sustavom, a Guipúzcoa je integrirana u njega kao urbana regija sa svojim okruzima i funkcionalnim područjima.

Kao povijesne odrednice formiranja baskijskog urbanog sustava imamo temelje srednjovjekovnih vila i utjecaj industrijalizacije u obalnim pokrajinama.

Trenutno u baskijskom urbanom sustavu nalazimo demografsko-prostornu strukturu s malo istaknutosti, na čelu s Bilbaom, a slijede ga Comarcas ili gradska područja San Sebastiána, Pamplone, Vitorije i Bayone. Osim toga, možemo razlikovati obalni podsustav, u kojem se Guipúzcoa nalazi zajedno s Bizkaiom i obalom Laburdi, i unutrašnji podsustav sa zemljama Álava, Navarra, Benabarra i Zuberoa.

U obalnom podsustavu ističe se snažna koncentracija područja Bilbao i Baiona u usporedbi s Gipuzkoanskom disperzijom srednjih i malih jezgri, što jamči bolju ravnotežu u pogledu odnosa, veza, korištenja zemljišta, razvoja regija i politika planiranja. teritorija.

Također moramo uzeti u obzir razvojne osi koje se formiraju, kao što je slučaj Bizkaia-Guipúzcoa-Laburdi; onaj Bizkaia-Cantabria; Alava-Burgos ; Guipuzcoa-Navarra; i Navarra – Laburdi – Benabarra – Zuberoa, koje su pak povezane s glavnim osovinama kao što su Atlantski luk, dolina Ebro-sredozemna obala ili N-1 prema zemljama Castilla-León, Madrid, Extremadura i Portugal.

Unutar ovog sustava, Guipúzcoa zauzima strateško mjesto u pogledu odnosa s europskim urbanim prostorom, kroz veze s obalom Laburdi, kojom predsjedava Baiona, koja čini važnu konurbaciju, i odnose s ostatkom autonomne zajednice i s Navarom prema osi Ebro. Pokrajina Guipúzcoa, sa svojim tradicionalnim dinamizmom i teritorijalnom ravnotežom, predstavlja vrlo važan doprinos cijelom baskijskom urbanom sustavu, održavanju njegove dinamike, privlačenju ulaganja i poboljšanju kvalitete okoliša. U isto vrijeme, administrativna ograničenja se poboljšavaju postići regionalne prostore integrirane u velike europske urbane sustave, koji se trenutno razvijaju vrlo brzo, te postoji rizik da ostanu na njihovoj periferiji.

U Guipúzcoi se ističe uloga gradskog područja Donostia-San Sebastián, koje se proteže do Irún-Hondarribie, s važnim stambenim, komercijalnim i industrijskim područjima. S druge strane, poveznica autoceste s Pamplonom ojačala je odnose s Navarom i dolinom rijeke Ebro.

Donostia-San Sebastián i njegovo periferno područje kontinuirani je urbani prostor koji se povezuje s obalom Laburdi, ključni je element baskijskog urbanog sustava i nalazi se u fazi metropolite. Glavni grad zajedno s Renteríom, Pasaiom i Lezom čini konurbaciju, koja ako ga spojimo s Irún-Hondarribiom i obalom Laburdi čini koridor Donostia-Baiona. Po važnosti ih slijede Hernani, Lasarte-Oria, Oiartzun, Andoain, Usurbil, Urtieta i Astigarraga. Funkcionalna specijalizacija, a ne odnosi ovisnosti, ono je što uspostavlja stupanj odnosa između urbanih središta.

Unatoč velikoj gustoći (1,007 stanovnika/Km2), prostorni raspored stanovništva je prilično uravnotežen, sa sporim rastom, najrazvijeniji je urbani prostor u tercijarnom sektoru autonomne zajednice, koji zauzima 58% aktivnog stanovništva. Sektor građevinarstva zauzima 6%, industrija 33%, a primarni sektor 3%. Ukratko, glavni grad Guipúzcoe ističe se svojim financijskim, osiguravajućim, osobnim uslugama i prometnim funkcijama, raspoređujući se kroz centre periferije (Hernani, Pasajes, Rentería, Oiartzun, Urnieta i Usurbil), luke, industrijske i male komercijalne sektore. .

Na kraju, treba napomenuti da ovaj skup također utječe na područje Orio, Billabona – Zizurkil -Aduna i sjeverozapadnu Navaru.

Podrijetlo i izvor: g. Javier Gómez Piñero /GEOGRAFIJA I POVIJEST DONOSTIE-SAN SEBASTIAN /https://www.ingeba.org/liburua/donostia/53geourb/53geourb.htm

Savjeti i praktični aspekti pri kupnji kuće u San Sebastia-Donosti

Koji su porezi pri kupnji kuće u San Sebastianu?

Preprodaja kuća

Porez koji se plaća je "porez na prijenos imovine", koji je sljedeći:

7%: Prijenos nekretnina
4%: prijenos kuća
5%: prijenos uobičajenog boravišta
4%: Prijenos životinja i osobne imovine

Novogradnja/kuće

Plaćaju se sljedeći porezi:

- PDV: 10%
- AJD: 0.5%

Ostali pravni aspekti pri kupnji kuće u San Sebastianu – Potvrda o stanovanju

Nije potrebna licenca za rad prodavača. Prije mnogo godina, u Baskiji, stari “Uvjerenje o stanovanju” koju je dodijelila regionalna vlada poništena je i zamijenjena „Prvom upotrebnom dozvolom” koju trenutno izdaju lokalne vlasti/gradske vijećnice u novoizgrađenim kućama.
Preporučljivo je potvrditi s Gradskim vijećem da nema urbanističkih prekršaja u izgradnji, te da se nekretnina ne smatra "neispravnom".
U Urbanim svojstvima potrebno je potvrditi da je zgrada prošla ITE ("Tehnički pregled zgrade") koji se polaže svakih 10 godina od 50. godine.
Katastar: Baskija ima vlastitu katastarsku organizaciju, kojoj se pristupa drugačije od ostatka države.
Porezna vrijednost: Katastarski izvadak nekretnine ukazuje i potvrđuje njezinu poreznu vrijednost

Proces i zahtjevi za dobivanje registracije turističke dozvole u Donosti-San Sebastianu

U skladu s odredbama članaka 8. i 9. Općih urbanističkih propisa Općeg urbanističkog plana San Sebastiána, urbana uporaba turističkog stanovanja predstavlja tercijarnu uporabu i unutar nje predstavlja hotelsku uporabu. Sa svoje strane, iznajmljivanje soba u uobičajenom prebivalištu za turističku uporabu predstavlja uporabu izjednačenu s stambenom uporabom.

Ne smije se razvijati korištenje turističkih domova ili iznajmljivanje soba u uobičajenom prebivalištu za turističku uporabu u javnom zaštićenom smještaju i smještaju za nadarbe.

Zahtjev za turistički najam stambenog prostora vrši se ODGOVORNOM DEKLARACIJOM, te mora biti evidentiran kao takav. Nakon što je vaša registracija završena, pojavit će se u POPISU TURISTIČKIH STANOVANJA DONOSTI: https://www.donostia.eus/ataria/es/web/hirigintza/censo-de-viviendas-turisticas

Raspodjela zona za regulaciju turističkog najma u Donostima

Pristup propisima :

Turistička upotreba San Sebastiána podijeljena je na tri zone :

Zone A (zasićene zone) . U zonama A ili zasićenim zonama, provedbe urbane namjene turističkog stanovanja su potpuno zabranjeno, kao i iznajmljivanje soba u uobičajenom prebivalištu za turističke potrebe. Nekretnine koje su prije stupanja na snagu ovoga Pravilnika imale odobrenje ili su imale uknjiženu odgovarajuću prethodnu komunikaciju u kojoj je izdano povoljno urbanističko izvješće u skladu s tada važećim propisima, neće biti zahvaćene proglašavanjem zasićenog područja. .
Zone B (zone velike potražnje) .: U zonama B ili zonama velike potražnje, navedenim u planovima ovoga Pravilnika, djelomično zauzeće stambene zgrade za korištenje kao turističko stanovanje bit će dopušteno u skladu sa sljedećim općim kriterijima:

a) U prizemlju urbanističko korištenje turističkog stambenog prostora bit će dopušteno u slučajevima i uvjetima provedbe korištenja stambenog prostora u istom utvrđenom u Generalnom urbanističkom planu i općinskom pravilniku kojim se uređuje provedba korištenja stambenog prostora u različitim planovima stambene izgradnje , kao i već postojeće stambene podjele.
b) na prvom katu ili asimilativno, urbana namjena turističkog stambenog prostora sa zajedničkim pristupom stambenom objektu dopušta se kada je njegova korisna površina pribrojena ostatku nestambene namjene u zgradi sa zajedničkim pristupom stambenom objektu jednaka ili manja od 250 korisnih četvornih metara. u cijeloj zgradi te također mora udovoljavati uvjetima za provedbu korištenja stanovanja utvrđenim u Generalnom urbanističkom planu i Općinskom pravilniku kojim se uređuje provedba korištenja stanovanja na različitim etažama stambenih zgrada, kao i pred- postojeće stambene podjele.
c) U gornjim katovima koji se nalazi iznad prethodnih, dopustit će se turistički stan sa zajedničkim pristupom stanovima, s tim da nijedan od onih koji se nalaze ispod njega nije namijenjen niti se planira namijeniti za stanovanje, tako da sve te etaže moraju biti namijenjene drugim vrste ovlaštenih namjena osim stambenih i da je njihova korisna površina dodana ostatku nestambenih namjena u zgradi, sa zajedničkim pristupom, jednaka ili manja od 250 korisnih četvornih metara u cijeloj granici m² (u) od 250 korisnih četvornih metara nestambenih namjena sa zajedničkim pristupom stanovima nije prekoračen u cijeloj zgradi, dopušten će biti jedan turistički stan sa zajedničkim pristupom stanovima bez primjene uvjeta da ne postoji. ili je stambena namjena predviđena ispod one koja se zahtijeva za turističko stanovanje na gornjim katovima u zgradama s najmanje 7 katova (B+6) i još jedno turističko stanovanje za svakih 6 dodatnih katova, koje će se nalaziti na bilo kojem od dodatnih katova.

Zone C (zone s mogućnošću povećanja ponude turističkog smještaja) . U ovim C zonama, uz mogućnost povećanja ponude turističkog smještaja, u zonu B dvije turističke kuće na katovima u zgradama s minimalno 7 katova (B+6); i još dvije kuće za svakih 6 dodatnih katova koje će se nalaziti na bilo kojem od dodatnih katova.

Takve će dozvole stupiti na snagu pod uvjetom da u gore navedenim slučajevima ograničenje od 350 korisnih četvornih metara za nestambenu namjenu, uključujući turističko stanovanje, sa zajedničkim pristupom, nije prekoračeno u cijeloj zgradi, niti ograničenje korisnih četvornih metara za ne- stambene namjene. stambeni osim onih turističkih stambenih, sa zajedničkim pristupom kućama.

Četiri tipa turističkog smještaja za turističku dozvolu u Donostima

Na taj će način, u skladu sa Zakonom 13/02016 od 28. srpnja, o turizmu u Baskiji, Gradsko vijeće Bilbaa grupirati različite modalitete koje uključuje, koncentrirajući ih u četiri različite kategorije:

Turističke sobe : U ovom tipu smještaja vlasnik dozvole za obavljanje turističke djelatnosti mora biti prijavljen u objektu (stalno nastanjen) u kojem se sobe izdaju za turistički najam. Korištenje kuće podliježe istim uvjetima ili mogućnostima koje su dopuštene u slučaju isključivo stambene namjene te ista osoba ni pod kojim uvjetima ne smije nuditi sobe u više od jedne kuće.
Turističko stanovanje : su oni koji su u potpunosti namijenjeni turističkoj namjeni i moraju se nalaziti u zgradama stambene namjene i to isključivo na prvim katovima istih -ili na gornjim katovima, pod uvjetom da se nalaze ispod kuća i imaju samostalan pristup. ovima s javne ceste.
Hoteli, hosteli ili pansioni : Oni ostaju izjednačeni s Upotrebom opreme i njegova regulacija ostaje u istim uvjetima u kojima je trenutno ovlaštena, u skladu s odredbama Generalnog urbanističkog plana koji se odnose na njenu lokaciju - i onom iz PER-a Casco Viejo i PERRI iz Bilbao la Vieja u slučaju da se provode u navedenim područjima-.
Turistički apartmani i apart-hoteli : prema opisu sadržanom u Zakonu 13/2016, od 28. srpnja, o turizmu u Baskiji, apartmanima se smatraju oni koji ne samo da imaju spavaću sobu, već imaju i WC i kuhinju. Ova skupina turističkih objekata – uz uvjete koje nameće općinsko planiranje za hotelsku uporabu općenito – podliježe usklađenosti s tehničkim specifikacijama koje se odnose na osvjetljenje, ventilaciju i druge higijensko-sanitarne uvjete potrebne za sobe u konvencionalnim domovima.