IZGRADNJA KUĆA NA RUSTIČNOM ZEMLJIŠTU U ANDALUZIJI – ažurirano 2023.

Možete li graditi stambene kuće na rustikalnom zemljištu u Andaluziji?

Odgovor je Da.

Andaluzijsko zakonodavstvo dopušta izgradnju stambenih kuća na rustikalnom zemljištu, a to čini kroz brojku nazvanu "izvanredne akcije na rustikalnom zemljištu". Ovaj se propis temelji na Dekret 550/2022 od 29. studenog, kojim se odobrava Opća uredba zakona 7/2021 od 1. prosinca, promičući održivost teritorija Andaluzije - Kliknite ovdje za vidjeti .

Ovaj propis dopušta izgradnju kuća na ruralnom zemljištu u Andaluziji. Zbog toga ih građevinska aktivnost ove vrste stanovanja uklapa u ono što se naziva "izvanrednim aktivnostima" na rustikalnom zemljištu.

Što su "izvanredne akcije na rustikalnoj zemlji"? Članak 30

Ovo su radnje javni i društveni interes jer je doprinose uređenju i razvoju ruralnog okoliša, ili koji se moraju nalaziti na ovakvom zemljištu jer mu je položaj na gradskom zemljištu nekompatibilan.

U skladu s člankom 22.2. Zakona, izvanredne radnje mogu biti usmjerene na provedbu zaklada, kao i industrijskih, tercijarnih ili turističke namjene i sve ostalo što se mora provesti u ovoj vrsti zemljišta, uključujući radove, građevine, zgrade, ceste, infrastrukturu i tehničke usluge potrebne za njegov razvoj.

Može li onda doći u obzir stambena gradnja na rustikalnom zemljištu?

Sukladno odredbama istog članka, građevine namijenjene stanovanju mogu se zajednički odobriti, i mora se zajamčiti proporcionalnost i povezanost između njih i izvanrednih radnji.

Ovo su uvjeti i zahtjevi:

1. Općenito, tužbom se može odobriti stan kada je to potrebno za njegov gospodarski razvoj i opravdano je funkcijama nadzora, pomoći, upravljanja ili kontrole. Iznimno, može se odobriti veći broj za akcije koje motiviraju drugačiju potrebu i također su u skladu sa sljedećim uvjetima.
2. Da se kuća i izvanredna radnja odvijaju na istom posjedu .
3. Da izvedba kuće podrazumijeva ekonomski isplativu investiciju i amortizaciju u određenom roku u odnosu na prihod koji radnja ostvaruje.
4. Da se održi veza između stana i izvanredne radnje . U ove svrhe primjenjivat će se uvjeti utvrđeni u članku 29.3 i 4 5. Kada važeći sektorski propisi utvrđuju zahtjeve koji uvjetuju provedbu izvanredne mjere, sukladnost s njima mora biti akreditirana u postupku prethodnog odobrenja.

Mogu li se graditi rustikalne obiteljske kuće bez izvanrednih akcija?

Odgovor je DA.

U skladu s člankom 22.2. Zakona, izolirane obiteljske kuće mogu se odobriti na ruralnom zemljištu koje nije povezano s redovnim ili izvanrednim radnjama, pod uvjetom da ne dovedu do stvaranja novih naselja u skladu s odredbama članka 24. ili spriječiti normalan razvoj uobičajene uporabe rustičnog zemljišta.

Domovi će zahtijevati ovlaštenje prije licence , u skladu s člankom 32., a također mora ispunjavati sljedeće parametre i uvjete:

1. Neće biti dopušteno više od jednog izoliranog obiteljskog stana po parceli ili vodoravnoj podjeli, osim onih s cortijo, haciendom ili sličnom tipologijom, dovršenih prije stupanja na snagu Zakona 19/1975 od 2. svibnja , koji dokazuju postojanje višeobiteljske uporabe od tog datuma.
2. Parcela mora imati minimalnu površinu od 2.5 ha i omogućiti crtanje kruga polumjera 50 metara unutra. Minimalna površina kada parcela se nalazi na šumskom zemljištu će biti 5 ha .
3. Kuća se mora nalaziti na adresi a udaljenosti većoj od 100 metara od bilo koje druge stambene zgrade .
4. Površina koju zauzima zgrada namijenjen stanovanju ne smije prelaziti jedan posto parcele . Na ostatku površine, drveće, topografija i prirodni uvjeti zemljišta će se uglavnom zadržati, osim ako je njihova izmjena nužna za provedbu uobičajenih radnji.
5. Površina zauzimanja zemljišta od građevine, krčenjem ili nasipom, koja je potrebna za izvođenje građevine, ne smije prelaziti trideset posto površine koju zauzima.
6. Maksimalna izgrađena površina neće prelaziti jedan posto površine nekretnine, a maksimalna visina bit će dvije etaže , računajući iste sukladno odredbama urbanističkih instrumenata.
7. Građevina će imati tipološke uvjete izolirane obiteljske kuće, uz poštivanje a minimalna udaljenost od 25 metara do granica parcele .
8. Osnovne usluge koje zahtijeva dom moraju biti zajamčene neovisno i po mogućnosti kroz objekte vlastite potrošnje s obnovljivim izvorima energije. Iznimno, opskrba će biti dopuštena preko infrastrukturnih mreža kada imaju odgovarajuće sektorsko ovlaštenje, a za to su potrebni samo radovi na priključenju.
9.  Zgrada će se nalaziti izvan poplavnih zona a kada se provodi na šumskom zemljištu moraju biti zajamčeni sigurnosni uvjeti stanovništva u slučaju požara i u skladu s uvjetima utvrđenim u šumskom zakonodavstvu.

Zahtjev prethodnog saslušanja susjednih susjeda

Uredbom je utvrđeno da izrada izvanrednih radnji, a među njima i izgradnja stambenih objekata na seoskom zemljištu, ne može spriječiti razvoj "običnih" radnji na ovom zemljištu. “Uobičajene” radnje na ruralnom zemljištu su poljoprivreda, stočarstvo, šumarstvo itd. područja, posebno u susjedstvu i susjedstvu.

U tu svrhu, člankom 22. utvrđuje se postupak kojim će za odobrenje projekata stambene izgradnje na tom području susjedni stanovnici zahtijevati PRETHODNO SASLUŠANJE kako bi mogli ostvariti svoja prava u slučaju da takva gradnja otežava ili ograničava normalan razvoj njihovih uobičajenih aktivnosti.

Koja je procedura za dobivanje suglasnosti za gradnju rustikalnih nastambi? – PRETHODNA OVLAST GRADSKOG VIJEĆA.

U postupku odobravanja izvanrednih radnji, osim prethodnog odobrenja za pripadajuće površine, bit će potrebno i odobrenje Gradskog vijeća koje će biti prije davanja dozvole.

U tom smislu, članak 32. uključuje Postupak za odobrenje izvanrednih radnji . Isti propis utvrđuje da se, radi ograničenja izvanrednih radnji, an prije licence potrebno je odobrenje Gradskog vijeća koji kvalificira zemljište na kojem se namjeravaju osnovati i alternativno:

• a) Proglasite akciju " javni ili društveni interes ”, u slučajevima iz članka 30.2.b).
• b) Prepoznajte svoje nekompatibilnost s urbanom sredinom , u slučajevima iz članka 30.3.
• c) Ovlastiti provedbu nepovezane stan , sukladno članku 31.

Sam članak navodi popis procedure koje se moraju slijediti za dobivanje prethodne suglasnosti Gradskog vijeća :

• a) Zahtjev osobe ili subjekta koji promiče popraćen Akcijskim projektom, u skladu s člankom 33. Ako zahtjev ne ispunjava uvjete, podnositelj će morati ispraviti nedostatak ili priložiti obvezne dokumente u roku od deset dana, uz naznaka da će se, ako to ne učinite, vaš zahtjev smatrati povučenim, nakon rezolucije kojom se to proglašava povučenim
• b) Nakon što je prijava prihvaćena za obradu, nakon tehničkog i pravnog izvješća, Akcijski projekt će biti dostavljen javnosti u roku od najmanje mjesec dana, u skladu s odredbama članka 8.

Istovremeno, u istom razdoblju, održat će se rasprava za javne uprave koje štite oštećene javne interese i nositelje prava vlasništva na susjednim zemljištima koji bi mogli biti zahvaćeni radnjom, prema podacima koji se nalaze u ovjerama. . katastra i zk.

• c) Kada zahvat utječe ili ima nadlokalni utjecaj u skladu s odredbama članka 71., tijekom postupka informiranja javnosti od Odjela nadležnog za prostorno uređenje zatražit će se obvezujuće izvješće o Projektu zahvata, koje će biti izdano u roku od dva mjeseci, kako je propisano u članku 72.
• d) Rješenje postupka, odobravanja ili odbijanja Akcijskog projekta, odgovara nadležnom općinskom tijelu za konačno odobrenje instrumenata urbanističkog planiranja, u skladu s odredbama zakonodavstva lokalne samouprave.
• e) Odgovarajući sporazum objavit će se u Službenim novinama Pokrajine i na web stranici Gradskog vijeća, gdje će biti objavljen i odobreni Akcijski projekt.

ROK ZA ODGOVOR: 6 MJESECI I NEGATIVNA ŠUTNJA.- Nakon razdoblja od šest mjeseci od upisa prijave u elektronički upisnik nadležnog tijela za njenu obradu bez obavijesti zainteresirane osobe o rješenju postupka, smatrat će se da odbio autorizaciju .

PRETHODNA OVLAŠTENJE SE MOŽE ZATRAŽITI ZAJEDNO SA ZAHTJEVOM ZA DOZVOLU ZA RADOVE

Osoba ili subjekt koji promiče akciju može zatražiti zajedničku obradu prethodnog odobrenja i građevinske dozvole, te uz prijavu mora dostaviti Akcijski projekt i odgovarajući građevinski projekt.

Kako se obrađuje projekt izvanredne akcije?

Člankom 33. Uredbe iz 2022. s tim u vezi utvrđuje se da će Akcijski projekt za provedbu izvanredne akcije sadržavati sljedeće odredbe:

1. Identifikacija javne uprave, entiteta ili osobe koja promiče akciju.
2. Detaljan opis akcije koji će uključivati:

• a) Položaj, položaj i razgraničenje zemljišta koje je predmet kvalifikacije.
• b) Fizička i pravna karakterizacija zemljišta.
• c) Socioekonomske karakteristike akcije.
• d) Karakteristike zgrada, građevina, radova, cesta, infrastrukture i tehničkih usluga potrebnih za njihov razvoj, uključujući one vanjske potrebne za pravilnu funkcionalnost djelatnosti i postojećih građevina, infrastrukture i javnih usluga na teritorijalnom području djelovanja .
• e) Obrazloženje, gdje je to prikladno, uvjeta za izgradnju stambene zgrade, u skladu s člankom 30.4.
• f) Rok za početak i završetak radova s ​​određivanjem, gdje je to primjereno, faza u koje je izvođenje podijeljeno.

Opravdanje, obrazloženje i definicija, prema karakteristikama akcije, sljedećih krajnosti:

• a) Javni ili društveni interes ili nekompatibilnost da se radnja smjesti na gradsko zemljište, prema potrebi, u skladu s člankom 30.
• b) Podrijetlo ili potreba za provedbom na ruralnom zemljištu i obrazloženje specifične predložene lokacije.
• c) Kompatibilnost akcije s režimom ruralnog zemljišta te s teritorijalnim i urbanističkim planiranjem primjene.
• d) Obrazloženje usklađenosti s predmetnim sektorskim propisima, popraćeno dokumentacijom koja se njima zahtijeva.
• e) Pridržavanje mjera za sprječavanje stvaranja novih naselja.
• f) Analiza teritorijalnog, krajobraznog i okolišnog utjecaja i definiranje korektivnih mjera za utjecaje koji bi se mogli generirati.
• g) Ekonomsko-financijska održivost projekta.
• h) Ako je primjenjivo, trajanje urbanističke kvalifikacije zemljišta.

Koje su obveze nositelja izvanredne djelatnosti (u ovom slučaju građevine)?

Članak 33. u točki 4. izričito navodi obveze koje preuzima nositelj aktivnosti, a to su sljedeće:

• a) Oni koji odgovaraju zakonskim obvezama režima ruralnog zemljišta.
• b) Predanost održavanju veza između zgrada i rustikalne namjene zemljišta koji opravdavaju svoje ovlaštenje i vratiti zemljište u prirodno stanje u slučajevima predviđenim Pravilnikom.
• c) Plaćanje naknada na seoskom zemljištu , sukladno članku 22.5 Zakona.
• d) Zahtjev za urbanističku dozvolu , sukladno odobrenom Akcijskom projektu, u roku od najviše godinu dana od rješavanja postupka prethodnog odobrenja.

Korištenje električnih romobila ističe istekom navedenog roka odredit će se prestanak važenja ovlaštenja , o čemu će se izjasniti nakon saslušanja zainteresirane strane.

Prema tome, kako vidimo , zainteresirani ima GODINU DANA od davanja prethodnog odobrenja za traženje građevinske dozvole. Iako, kako smo vidjeli u člancima zakona, dopušteno je zajedničko podnošenje zahtjeva za prethodno saslušanje i građevinske dozvole.

Je li odobrenje za obavljanje građevinske djelatnosti vremenski?

Članak 34. propisuje trajanje kvalifikacije zemljišta na sljedeći način:

– Generalno, rok je neograničen. Drugim riječima, nakon izdavanja prethodnog odobrenja i dozvole, kvalifikacija zemljišta za obavljanje građevinske djelatnosti ne podliježe određenom roku.

– Međutim, i to je važno, propisi utvrđuju da će u slučaju prestanka obavljanja djelatnosti u neprekidnom trajanju od PET GODINA izgubiti valjanost ovlaštenja.

Odnosno, ako je nekretnina napuštena ili je prestala s korištenjem u neprekidnom razdoblju od najmanje 5 godina, u tom slučaju uprava će oduzeti odobrenje, a zemljište se mora vratiti u prvobitno stanje, što će značiti rušenje. izgrađene zgrade.

– Izvanredne radnje koje odobravaju korištenje ili aktivnosti s vremenski ograničenim trajanjem, one koje zahtijevaju administrativnu koncesiju na zemljištu u javnom vlasništvu i one koje su odobrene na zemljištu uključenom u područja transformacije predviđena instrumentima teritorijalnog i urbanističkog planiranja.

Odobrenjem će se u tim slučajevima utvrditi trajanje kvalifikacije uzimajući u obzir vrijeme koje je bitno za amortizaciju ulaganja i, prema potrebi, trajanje odgovarajuće administrativne koncesije, uz mogućnost njezinog obnavljanja na zahtjev zainteresiranih, prije njegovog završetka.

Istek roka dovest će do gubitka valjanosti ovlaštenja, primoravajući subjekte i predlagatelje ili one koji su subrogirani u svojim obvezama da zemljište vrate u prirodno stanje bez prava na naknadu.

Navedeni uvjeti bit će evidentirani u dozvoli kojom se ovlašćuje izvršenje radnje iu zemljišnom listu, sukladno odredbama zakona o hipoteci.

Kompenzacijsko plaćanje

Projekt izgradnje rustikalne kuće smatra se “izvanrednim” korištenjem zemljišta, pa je zbog toga propisima propisano da se za ovu djelatnost, uz plaćanje naknada i izvedenih poreza, mora plaćati i naknada. o izdavanju dozvole za rad.

Članak 35 je onaj koji uključuje odredbe i uvjete kompenzacijsko plaćanje :

• To je korist neporeznog karaktera
• Plaćanje je upravio i izradio općini
• Navedeni iznos bit će dodijeljen općinskoj zemljišnoj baštini
• Iznos je deset posto (10%) materijalnog proračuna izvršenja radova koje treba izvršiti, isključujući troškove koji odgovaraju strojevima i opremi, ne dovodeći u pitanje smanjenja koja se na njih mogu izvršiti u skladu s odredbama općinskih uredbi.
• Međutim, iznos u slučaju obiteljskih kuća bit će, u svakom slučaju, petnaest posto. (15%).
• Zahvati na postojećim građevinama koji ne podrazumijevaju promjenu namjene neće biti predmet kompenzacije .

Zakonom je utvrđena visina naknade za izvanredne radnje može se smanjiti u općinskim pravilnicima u skladu sa sljedećim kriterijima, koji mogu biti kumulativni:

• a) Opseg ulaganja za provedbu proizvodnih namjena.
• b) Utjecaj akcije na lokalno gospodarstvo i zapošljavanje.
• c) Doprinos zaštiti povijesne baštine i okoliša.
• d) Uključivanje energetskih objekata iz obnovljivih izvora.
• e) Dodatne mjere uz one koje su striktno potrebne za integraciju projekta u okoliš i krajolik.

Postoji li obveza plaćanja naknade prilikom dogradnje legalno izgrađenih zgrada?

Odgovor je DA.

Propisi utvrđuju da će se iznos kompenzacijske naknade u građevinskim radnjama, koje se sastoje od proširenja legalne građevine, izračunati uzimajući u obzir isključivo proračun za materijalno izvođenje radova proširenja i pribrojat će se bez utjecaja na potrebu obrade novo prethodno odobrenje sukladno članku 25.3.

Odnosno, širenje legalno izgrađenih rustikalnih kuća zahtijevat će:

• Priključna prethodna autorizacija
• Prethodno odobrenje Gradskog vijeća
• Isplata kompenzacijske naknade za 10 ili 15% proračuna rada.

KONSTRUKTIVNE AKCIJE NA RASPROSTRANJENOM RURALNOM STANIŠTU

Što se podrazumijeva pod "raširenim ruralnim staništem"?

Članak 23. zakona utvrđuje da su, u skladu s člankom 14.2. zakona, područja diseminirano ruralno stanište čine teritorijalno područje na kojem a skup zgrada bez urbane strukture i koji su svojim podrijetlom povezani s poljoprivrednom i stočarskom djelatnošću. ruralni okoliš, čija obilježja treba očuvati.

Rašireno ruralno stanište čini a naselje neurbanog karaktera na rustikalnom zemljištu i radi očuvanja tih obilježja, planskim instrumentima se ne smiju omeđivati ​​površine, niti za njih predlagati planiranje koje podrazumijeva gustoću veću od tri stana po hektaru. .

Koje su vrste izvedbi dopuštene u “raširenom ruralnom staništu”?

Prema članku 36. radnje koje se mogu provoditi na rasprostranjenom ruralnom staništu su:

1. Na područjima definiranim kao ruralno stanište koje je opće urbanističko planiranje ili posebnim planovima mogu se provoditi urbanistički zahvati koji pridonose njegovom očuvanju, održavanju i unapređenju, a koji su u skladu s režimom zaštite kategorije rustičnog tla. gdje se nalaze.

To će se učiniti kroz instrumente urbane regulacije pod nazivom „Posebni planovi“.

2. Vlasnici zemljišta i zgrada uključenih u ova područja dužni su platiti za dobivanje zemljišta namijenjenog za javne zaklade i radove na poboljšanju infrastrukture i usluga predviđenih urbanističkim aktom koji ih naređuje.
3. Posebnim planovima koji će regulirati zahvate koji se mogu provoditi u tim „raščlanjenim područjima“ utvrdit će se, osim urbanističkih uvjeta, infrastrukture i sl. potrebnih za razvoj ovih zahvata u skladu sa zakonom, uvjeti građenja domova u tom području.

A za to nove konstrukcije moraju poštivati ​​sljedeće uvjete:

1. a) Tipološke, estetske i konstruktivne karakteristike bit će usklađene s ruralnim krajobrazom i tradicionalnom gradnjom naselja.
2. b) Očuvat će se tradicionalne vrijednosti, dajući prioritet aktivnostima za rehabilitaciju, renoviranje i regeneraciju postojećih zgrada.
3. c) Općenito, maksimalna visina zgrada će biti dva kata .
4. d) One nova kuća po parceli izgradit će se i najveća izgrađena površina bit će prosjek za to područje.
5. e) Neće biti odobreni ako njihova provedba uključuje prekoračenje gustoće utvrđene u članku 23.3.

Koje se namjene mogu i dopuštaju u „raširenim ruralnim staništima”?

Članak 39 utvrđuje da će dopuštene uporabe u raširenom ruralnom staništu općenito biti sljedeće:

1. a) Stambena namjena s tipologijama tipičnim za rustičnu zemlju.
2. b) Potrebno korištenje objekata.
3. c) Uobičajene namjene ruralnog zemljišta koje ne mijenjaju karakteristike područja.
4. d) Tercijarna uporaba komplementarna stambenoj uporabi.
5. e) Turističke namjene u postojećim zgradama.

Koje su namjene zabranjene?

Članak 40.

• a) Građevine, tipologije i karakteristične namjene gradskog zemljišta.
• b) Podjele i djelovanja koja mijenjaju morfologiju jezgre.
• c) Radovi na urbanizaciji, osim onih potrebnih za izvođenje infrastrukture ili dogradnje predviđene sektorskim propisima ili planskim instrumentom, te onih koji doprinose očuvanju, održavanju i poboljšanju uvjeta staništa.

Koja se vrsta urbane infrastrukture može izvesti u raštrkanom ruralnom staništu?

Članak 41.

1. Ugradnja novih zgrada
2. Konzervacija, održavanje i poboljšanje postojećih
3. Izvršenje donacija i zajedničkih infrastruktura za pružanje osnovnih usluga i telekomunikacija, pod uvjetom da su opravdane očuvanjem, održavanjem i poboljšanjem razgraničenih područja.

Osim toga, mogu se provesti aktivnosti urbanističkog planiranja usmjerene na dobivanje dotacija, a mogu se primijeniti tehnike predviđene u članku 114. Zakona za dobivanje općih i lokalnih sustava, kroz nesustavno upravljanje modalitet .

Radnje predviđene instrumentima planiranja podliježu odgovarajućim općinski preventivni nadzor i provođenje redovnih i izvanrednih radnji koje nisu njima predviđene prilagodit će se uvjetima i postupcima predviđenim Pravilnikom.

Upravljanje nesustavnom ovrhom može se (čl. 42.):

1. a) Javno , putem plaćanja kvota ili, prema potrebi, kroz nametanje posebnih doprinosa, prema odredbama članka 109. i sljedećih Zakona.
2. b) Privatno , u slučaju da postoji inicijativa više od 50% vlasništva zemljišta raštrkanog ruralnog staništa, kroz osnivanje suradnog subjekta u svrhu preuzimanja odgovarajućih troškova u režimu pravedne raspodjele naknada, primjenom u na sličan način kako je navedeno u člancima 241. do 249.

Vlasnici farmi uključenih u opseg raširenog ruralnog staništa bit će obvezno uključeni u suradni subjekt ako se ne pridržavaju roka predviđenog u članku 132.7.

Drugim riječima, vlasnici ovakvih nekretnina solidarno će platiti troškove infrastrukturnih radova koji će se razviti na „rasprostranjenom području“ prema zakonu ili prema „posebnim planovima“ urbanizacije.

Stoga, molimo vas, budite oprezni s tim kada kupujete nekretnine u rasprostranjenosti.

TLACORP, svibanj 2023