Trošak odvjetničkog honorara koji će vas zastupati pri kupnji nekretnine u Španjolskoj može varirati ovisno o nizu čimbenika, uključujući:
- Iskustvo i kvalifikacije odvjetnika.
- Složenost transakcije.
- Lokacija nekretnine.
Općenito, odvjetničke naknade u Španjolskoj obično se naplaćuju u postotku od vrijednosti nekretnine, plus PDV. Postotak se obično kreće između 1% i 2%, ali može biti veći u složenim slučajevima ili nekretninama visoke vrijednosti.
Zašto se odvjetnički honorari obračunavaju na temelju postotka vrijednosti nekretnine? Zar ne naplaćuju po satu?
Razlog može biti povijesno određen izračunom naknada na temelju službenih "ljestvica naknada" španjolskih odvjetničkih komora.
Kao što smo vidjeli u ovom članku, odvjetničke komore u Španjolskoj raspoređene su po sudskim okruzima ili po pokrajinama. Povijesno gledano, te su institucije određivale “minimalne” naknade koje je odvjetnik morao naplatiti za svaku uslugu.
U prošlosti su ove ljestvice bile obvezne, a danas je njihovo praćenje potpuno dobrovoljno, što znači da je odvjetnik slobodan ili ne koristiti kriterije utvrđene ovim standardima za svoju ponudu klijentu.
Jedina iznimka od ovoga “sloboda ugovora o naknadama” utvrđuje se u obračunu troškova postupka u slučaju sudskog spora. U tim se slučajevima te ljestvice obično koriste kao reference u slučaju sudskog spora. isključive učinke vrednovanja te stavke (honorara) u slučajevima procjena troškova ili odvjetničkih računa pod prisegom.
Pogledajmo kako bi citirao odvjetnik uključen u transakciju nekretnina u različitim dijelovima Španjolske, slijedeći ljestvicu svake udruge ili okruga:
Troškovi odvjetnika Malaga
Odvjetnička komora Malage odobrila je vlastite ljestvice 18. rujna 2006.
Prema ovoj ljestvici, različite radnje koje provodi odvjetnik vrednuju se nizom "bodovi", koji se nakupljaju kako proces napreduje. Na kraju, ukupan broj prikupljenih bodova množi se s iznosom koji se ažurira svake godine, a koji odobrava Odvjetnička komora Malage. Za 2023. godinu vrijednost službeno odobrenog boda iznosi 71,50 EUR (plus PDV 21%).
Pogledajmo kako to funkcionira u transakciji kupnje i prodaje:
- Jednostavne konzultacije kraće od jednog sata: 2 boda = 143 EUR + PDV / sat
- Komplicirane konzultacije ili konzultacije koje traju duže od sat vremena: 4 boda = 286 EUR + PDV
- Telefonske konzultacije: 1-2 boda = 71,50 – 143 EUR / telefonski poziv
- Pisana komunikacija (e-mail): 3-6 bodova = 214,5 – 429 EUR + PDV/e-mail
- Mišljenja, izvješća i izvješća: 10 bodova = 715 EUR + PDV / izvješće
- Sastanci s drugim odvjetnicima: 3-5 bodova = 214,5 – 357,5 EUR + PDV/sastanak
- Upravljanje (bilježnik, registar, gradska vijećnica): 2 boda = 143 EUR + PDV / Upravljanje
- Sastavljanje ugovora:
- Do 30,000 €: 2% vrijednosti nekretnine
- Do 60,000 EUR 1%
- Do 150,000 €: 0,7%
- + 300,000 EUR: 0,5%
*Ovaj se postotak povećava za 50% za komplicirane ugovorne operacije, kao što je jezik koji nije španjolski ili je jedna od strana u ugovoru strani državljanin.
**Ukoliko uz “sastavljanje” ugovora odvjetnik “pregovara” njegove klauzule do postizanja dogovora, uvećava se za 100%.
Dakle, ukratko, bez fokusa na konzultacije, mišljenja, sastanke i sl. koji mogu proizaći iz kupoprodaje nekretnine, a fokusirajući se samo na uslugu pripreme i pregovaranja ugovora o kupoprodaji nekretnine.
Pretpostavimo slučaj, konkretan slučaj prodaje:
- 3 Komplicirane konzultacije s klijentom: 858 EUR + PDV
- 10 telefonskih poziva: 715 EUR + PDV
- 30 mailova: 2.145 EUR + PDV
- 3 izvješća (jedno o studiji nekretnine, drugo o obračunu poreza i treće o građanskim i osobnim razmatranjima klijenta): 2.145 EUR + PDV
- 5 postupaka kod javnog bilježnika, 3 kod Gradskog vijeća i 3 kod zemljišne knjige, te 2 za svaku promjenu vode, struje i IBI = 13 x 71,50 = 929,5 EUR + PDV
MEDUZBIR: 6.792 EUR + PDV
Ovom iznosu treba dodati naknade proizašle iz sastavljanja i pregovora o kupoprodajnom ugovoru:
Za nekretninu od 500.000 EUR:
- Uredništvo: 0,5%
- Složenost ugovora + 50% = 0,75%
- Pregovaranje + 100% = 1,5%
MEĐUZBIR: 1,5% x 500,000 EUR = 7.500 EUR + PDV
Stoga, prema ljestvici naknada Odvjetničke komore Malage, ažuriranoj na 2023., ako zbrojimo radnje prije i nakon kupoprodajnog ugovora, naknadama koje proizlaze iz sastavljanja i pregovora o kupoprodajnom ugovoru, rezultat je :
6,792 + 7,500 = 14,292 EUR ukupne naknade za pravnu pomoć u transakciji kupnje i prodaje nekretnine u Malagi.
Prema ovom izračunu, ukupne naknade koje je odvjetnik prikupio za ovu prodaju mogle bi biti 3% od vrijednosti nekretnine.
Ovaj iznos, koji je službeno izračunat putem službene ljestvice Malage, opravdava ponudu koju obično nude pokrajinski odvjetnici za savjete o transakcijama kupnje i prodaje nekretnina, a koja se kreće između 1 -3 % od vrijednosti nekretnine + PDV.
Odvjetnički troškovi Valencije
Odvjetnička komora Valencije odobrila je vlastite ljestvice 9. rujna 2007.
Ove ljestvice kvantificiraju usluge odvjetnika u prometu nekretnina na temelju "vrijednost" ili "iznos" transakcije. To jest, "cijena" dogovorena za prodaju između kupca i prodavatelja. Prema ovoj vrijednosti, postoci se primjenjuju na ljestvici, koji su definirani prema funkcijama ili uslugama povjerenim odvjetniku iz Valencije.
Na taj način, na temelju službene ljestvice i uzimajući u obzir faze i usluge koje bi odvjetnik obavljao u transakciji kupnje kuće ili nekretnine u Valenciji, možemo napraviti simulaciju naknada koje bi proizašle iz primjene navedenih ljestvica.
- Odlasci, konzultacije, telefonski pozivi, komunikacije: 60-200 EUR / dionica
- Sastavljanje složenih ugovora (složenim se smatraju ugovori u kojima je jedna strana stranac, govori drugi jezik ili moraju biti sastavljeni na drugom jeziku): 50% I. ljestvice
- Javnobilježnički poslovi: 30% povećanje naknada proizašlih iz sastavljanja ugovora.
- Pregovori o ugovoru: Gore navedene naknade povećane su za 50%.
- Ako je iznos ugovora veći od 600,000 EUR. Iznos do sada prikupljenih naknada povećat će se za sljedeće postotke:
- Do 1,200,000 €, 25%.
- Od 1,200,001 € do 1,800,000 €, 50%.
- Od 1,800,001 € do 2,400,000 €, 75%.
- Više od 2,400,000 €, 100%.
Stoga, za primjer prodaje nekretnine za iznos od 500,000 EUR, naknade prema ljestvici naknada odvjetničke komore Valencije bile bi sljedeće:
- 3 Komplicirane konzultacije s klijentom: 300 EUR + PDV
- 10 telefonskih poziva: 600 EUR + PDV
- 30 mailova: 1.800 EUR + PDV
- 3 mišljenja (jedno za studiju nekretnine, drugo za izračun poreza i treće za građanska i osobna razmatranja klijenta): 600 EUR + PDV
- 5 postupaka kod javnog bilježnika, 3 kod Gradskog vijeća i 3 kod zemljišne knjige, te 2 za svaku promjenu vode, struje i IBI = 13 x 100 = 1.300 EUR + PDV
MEDUZBIR: 4.600 EUR + PDV
Ovom iznosu moraju se dodati naknade koje proizlaze iz sastavljanja i pregovora o kupoprodajnom ugovoru:
- 50% ljestvice I = 11.113 EUR + PDV
- Javnobilježnički poslovi + 30% = 3.333,9 EUR + PDV
- Pregovori o ugovoru: 5.556,5 EUR + PDV
MEDUZBIR: 20.003,4 EUR + PDV
Stoga, prema ljestvici naknada odvjetničke komore Alicante, ako zbrojimo radnje prije i nakon kupoprodajnog ugovora, naknadama koje proizlaze iz sastavljanja i pregovora o kupoprodajnom ugovoru, rezultat je:
4,600 + 20,003.4 = 24,603.4 EUR ukupne naknade za pravnu pomoć u transakciji kupnje i prodaje nekretnina u regiji Valencije.
Prema ovom izračunu, ukupne naknade koje je odvjetnik prikupio za ovu prodaju mogle bi biti 5% od vrijednosti nekretnine.
Ovaj iznos, koji je službeno izračunat putem službene ljestvice Valencije, trebao bi biti naplaćen na temelju ovog dokumenta. Međutim, realnost je takva da većina kvalificiranih i registriranih odvjetnika navodi brokerske ponude za savjetovanje o transakcijama kupnje i prodaje nekretnina u rasponu od 1-3% od vrijednosti nekretnine + PDV.
