KUPOPRODAJA NEKRETNINA – PLAĆANJE NA BILJEŽNIČKI RAČUN vs OTVARANJE RAČUNA U BANCI U ŠPANJOLSKOJ

Godinama, pa čak i desetljećima, sljedeći oblik plaćanja vrlo je uobičajen u Španjolskoj:

• Djelomične uplate ili na račun konačne cijene : Ova vrsta plaćanja se vrši putem bankovni transferi , bilo na račun agenta ili predstavnika prodavatelja, bilo direktno na račun prodavatelja.
• Konačna uplata ostatka dogovorene cijene: Isporukom a bankovni ček prodavaču sa španjolskog bankovnog računa.

Drugim riječima, to je bila vrlo uobičajena praksa u Španjolskoj za djelomične uplate na konačnu cijenu platiti prodavaču to be made by bankovni prijenos , ali je prodavač uvijek zahtijevao da završna isplata , obično najvažniji, biti napravljen kroz a bankovni ček (bankarska mjenica), što daje punu garanciju učinkovitosti plaćanja.

Istovremenost plaćanja

Kao što vidimo, jeste ne bila uobičajena praksa za konačna isplata cijene biti izrađen od strane bankovni prijenos . Razlog tome leži u nerazumijevanju u pogledu "vrijeme" za izvršenje navedenog transfera. Prodavatelj će uvijek zahtijevati da se navedeno plaćanje izvrši "prije" potpisivanje javnobilježničkih ugovora o prodaji, kako bi se zajamčilo da je novac stvarno na njegovom bankovnom računu, i kupac će sa svoje strane zahtijevati da se navedeni prijenos izvrši "nakon" prodavatelj je potpisao kupoprodajne ugovore, čime jamči da će plaćanje biti izvršeno nakon što prodavatelj ispuni svoju obvezu isporuke.

Odabir bankovnog čeka kao sustava plaćanja omogućuje strankama istovremeno plaćanje uz potpisivanje javnobilježničkih akata. Na način da kupac drži ček u svom posjedu sve dok prodavatelj ne potpiše akte u prisustvu javnog bilježnika.

Pri čemu je podudarnost trenutka plaćanja i isporuke nekretnine savršena.

Osim toga, formula plaćanja bankovnim čekom pruža dodatnu garanciju prodavatelju budući da po svojoj prirodi nije kupac taj koji stvarno plaća ili je dužan platiti bankovnim čekom, već je to ista banka koja je izdala bankovni ček. provjerite tko je dužan izvršiti takvo plaćanje. Što prodavatelju daje sigurno i točno jamstvo plaćanja.

Ček španjolske banke

Osim toga, prodavatelj je, kako bi jamčio vaše plaćanje, zatražio da ovaj bankovni ček izda španjolska banka . Razlog za to je, prvo, nepovjerenje koje prihvaćanje čekova od stranih banaka može generirati za prodavatelja zbog poteškoća u prepoznavanju njihovog postojanja i valjanosti, i, drugo, zbog dodatni troškovi i troškovi uključen u kliring čeka od sredstava pronađenih u inozemstvu .

Sve navedeno bilo je vrlo važno i uvelike je uvjetovalo prodaju u priobalju i uz visok postotak stranih kupaca. To je zbog činjenice da su međunarodni državljani bili natjerani da otvore bankovne račune u Španjolskoj s jedinim učinkom da konačno plaćanje cijene prodavatelju bude efektivno putem bankovnog čeka izdanog s računa otvorenog na ime kupac u španjolskoj banci. i na koje je kupac prije završetka procesa prodaje doznačio dovoljno sredstava za pokriće konačnog iznosa cijene.

Stoga je u Španjolskoj vrlo uobičajena praksa preporučiti stranim kupcima i investitorima da otvore bankovne račune u španjolskim bankama kako bi nastavili s ovim oblikom plaćanja na kraju procesa.

Opskrbne tvrtke i gradske vijećnice

Ovaj je zahtjev također pojačan uobičajenom praksom poduzeća za opskrbu vodom i električnom energijom, mjesna vijeća itd. koja su se osjećala mnogo ugodnije kada su plaćanja faktura koja odgovaraju potrošnji imovine domicilirala na bankovne račune sa sjedištem u španjolskim bankama , izbjegavajući izravno terećenje na stranim bankovnim računima.

Ukratko, to je bila uobičajena praksa stranim kupcima preporučiti otvaranje bankovnog računa u Španjolskoj nakon što je namjera kupnje formalizirana.

Javnobilježnički sustav plaćanja u drugim europskim zemljama

Ovaj zahtjev za otvaranjem bankovnog računa u španjolskoj banci uvijek je bio predmet sukoba između španjolskog i stranog sustava.

To je tako jer, u mnogim zemljama, posebno u kontinentalnoj Europi, sva plaćanja vezana uz kupoprodajnu transakciju vrše se izravno na račun vršitelja dužnosti BILJEŽNIKA , koji prima sve iznose od kupca i povjerava plaćanje Prodavatelju, nakon što su ispunjeni svi zakonski uvjeti prema propisima.

Zbog toga su ulagači iz kontinentalne Europe dugi niz godina gledali na čudan slučaj prisiljavanja na otvaranje bankovnih računa u Španjolskoj, preusmjeravajući funkciju javnog bilježnika u tom pogledu.

Osim toga, u vezi s izravnim terećenjem plaćanja potrošačkih faktura, inozem kupci ili kupci nisu razumjeli zašto bankovni računi koji su već otvoreni na njihovo ime u njihovim zemljama podrijetla, s važećim europskim IBAN-om, ne mogu biti prihvaćeni od strane dijela tvrtki dobavljača domicilirati potrošnju koja proizlazi iz njihovih usluga.

Osim toga, posebno u nekim državama, poput Francuske ili Belgije, posebno su forsirali ovu situaciju, budući da su mnoge operacije kupnje financirane kroz hipotekarni zajmovi odobreni u zemljama porijekla .

Banke zajmodavci ovih zemalja, kada izvršavaju isplatu navedenih zajmova, to obično čine izravno na račun javnog bilježnika. . Pri čemu su, u slučajevima u kojima je kupnja i prodaja španjolskih nekretnina od strane ovih građana bila predmet odobravanja bankovnog zajma, iste banke zajmoprimci podrijetlom iz tih zemalja uspostavile obvezu oslobađanja sredstava zajma da oni su bili usmjereni na račun javnog bilježnika, a ne na račun prodavatelja, niti na račun kupca.

Ponuda javnobilježničkih usluga

Zbog ovog razloga, posljednjih godina broj španjolskih bilježnika koji su se prilagodili ovoj novoj potrebi koju zahtijevaju inozemni klijenti, povećao se i su im stavili na raspolaganje uslugu primanja i polaganja novca na račun pravnih poslova i transakcija. pravi posjed

Zato je, prije svega, u obalna područja i s velikim obujmom međunarodnih transakcija nekretninama i velikim priljevom stranaca , razvijena je javnobilježnička praksa primanja uplata na račun i završnih kupoprodajnih transakcija na računima. notarske banke.

To je dobrovoljno

Mora se reći da je ova aktivnost javnih bilježnika potpuno volonterska. Drugim riječima, navedeni javni bilježnici nemaju obvezu ponuditi ovu vrstu usluge svojim strankama , pri čemu u praksi susrećemo pojedine javne bilježnike koji odbijaju ponuditi ovu vrstu usluge, a s druge strane druge vrste javnih bilježnika otvorenije i spremnije u tom pogledu.

postupak

Postupak koji se obično koristi u praksi za slanje navedenih iznosa na račun javnog bilježnika obično je sljedeći:

• Posrednik za nekretnine ili odvjetnik kupca obavještava javnog bilježnika o potrebi instrumentalizacije plaćanja preko svog računa.
• Bilježnik nastavlja identificirati kupca , proučiti uvjete transakcije, te postupak informiranja i praćenje propisa o pranju novca.
• Nakon što je ovaj proces završen, bilježnik dostavlja podatke o vašem bankovnom računu navedenom agentu ili odvjetniku prenijeti ga kupcu.
• Kupac, po primitku bankovnih podataka od BILJEŽNIKA, čini prijenos na navedeni instrumentalni račun.
• Po završetku kupoprodaje, javni bilježnik, ovjerom kupoprodajnog ugovora, izdaje čekove ili transfere prodavatelju, agentima i posrednicima na vaš bankovni račun. , za plaćanje poreza i drugih troškova i naknada , kao i agencija za promet nekretninama ili zakonskih zastupnika kupca, prema uputama kupca.

 Veći komfor i garancija kupcu

 Ovaj sustav očito pretpostavlja veće jamstvo u kontroli sredstava u odnosu na kupca, jer u slučaju da kupoprodajna transakcija nije izvršena iz bilo kojeg razloga, javni bilježnik uvijek može strankama nadoknaditi položene iznose kako bi one odlučile što će s tim

U pravilu, ako je depozit položen jednostrano od strane kupca u u slučaju neprihvaćanja prodaje, nastavite s trenutnim povratom sredstava kupcu.

Međutim, ako je navedeni polog prethodno dogovoren između stranaka i postoji prethodni javnobilježnički akt o pologu , koji utvrđuje uvjete pod kojima se mora upravljati navedenim depozitom, javni bilježnik će, ako kupoprodaja nije izvršena, pregledati sadržaj isprave o depozitu dogovorene između stranaka i uvijek će postupiti u skladu s njihovim prethodnim dogovorom . U slučaju da se stranke ne dogovore o obliku povrata navedenih iznosa, javni bilježnik će biti prisiljen položiti navedeni iznos pred pravosudnim tijelima i španjolskim sudovima kako bi oni bili odredište novca. odlučio. navedena sredstva kroz sudske procese koje će pokrenuti stranke.

Potrebno je pratiti plaćanje

Očito, svi ti prijenosi i plaćanja moraju biti ispravno dokumentirani, bilo u u javnobilježničkom aktu o depozitu ili u ugovoru o prodaji sebe .

Zaključak: Nije potrebno otvoriti bankovni račun u Španjolskoj za kupnju kuće ili nekretnine

Može se to reći više ne postoji obveza otvaranja bankovnog računa u Španjolskoj, posebno u nekim regijama ili područjima u kojima javni bilježnik stavlja na raspolaganje svoj instrumentalni bankovni račun strankama.

Druga stvar bit će, ovisno o mjestu, zahtjevi koje treba ispuniti u pogledu naloga za izravno terećenje za potrošnju usluga povezanih s domom, kao što su alarm, zaštita, Wi-Fi, internet, struja, plin itd. .

Stoga, za postupak kupnje kuće u Španjolskoj, od našeg odvjetničkog ureda otvaranje bankovnog računa u Španjolskoj za naše klijente više ne smatramo obvezom . Ovo nudimo kao opciju, pod uvjetom da u području kupnje postoji javni bilježnik koji ima predispoziciju za vaš bankovni račun za provedbu plaćanja.

Ali što se događa nakon kupnje sa zalihama?  

Nakon procesa kupnje, nakon što je on dovršen, ovisno o području u kojem se nekretnina nalazi, bit će potrebno potvrditi s tvrtkama za pružanje usluga, gradskim vijećnicama itd., kako bi se utvrdilo prihvaćaju li izravna zaduženja plaćanja na inozemnim bankovnim računima, i, Inače, preporučujemo našim klijentima, ovaj put da, i kada se prodaja završi, da otvore instrumentalni bankovni račun u Španjolskoj za ove svrhe.

TLACORP 2023