Što je građevinska zadruga?
Stambena zadruga je grupa pojedinaca koji imaju namjeru imati kuću. U tu svrhu se udružuju u zadrugu s ciljem:
- Kontrola izvedbenog projekta
- Dobivanje po najnižoj mogućoj cijeni
- Kontrola procesa gradnje i kvaliteta materijala
Kupnja u uvjetima zadruge u Španjolskoj postao vrlo popularan u Španjolskoj u područjima od desetljeća 50-90-ih prije španjolskog građevinskog buma, općenito u velikim područjima kao što su Madrid, Bilbao, Barcelona, Valencia, itd. Bio je to put od određene skupine pojedinosti do udruživanja i razvoja građevinskih projekata za vlastite kuće, dobivanje kontrole nad projektom, i prelazeći s normalnog načina kupnje izravno od graditelja.
Kupnja izvan plana ima ekonomske prednosti u smislu cijene i načina plaćanja. Zatvorena cijena na tržištu bikova kao što je sadašnje velika je prednost jer taj iznos može biti 15% niži od već izgrađene kuće.
U slučaju zadruge, u kojoj je član uspješni ponuditelj i korisnik imovine, može se osloboditi nekih posrednika, što mu omogućuje stjecanje imovine uz niske troškove. Iznos kupnje može biti između 20% i 30% manji od onog kod šaltera. To je jedan od glavnih argumenata zadrugara da se upuste u ovakav projekt.
Osnivanje zadruge počinje od grupe nekoliko ljudi (partnera) koji doprinose kapitalu kako bi se proveo projekt, u ovom slučaju, izgradnja kuća.
Nakon što je zadruga pravno osnovana, stječe se zemljište i a građevinska tvrtka angažiran je odgovorni za izgradnju nekretnine. Zadrugari su stoga nositelji projekta.
Uobičajeno je angažirati a društvo za upravljanje, koja će biti odgovorna za administraciju sredstava i svakodnevno vođenje radova. U mnogim slučajevima iza ovih menadžera stoje specijalizirani promotori, čija je prednost u tome što imaju veliko iskustvo i mogu postići bolje ekonomske uvjete s dobavljačima, sindikatima i materijalima.
Mora se uzeti u obzir da iako postoji državni zakon, svaka autonomna zajednica je uređena posebnim pravnim uvjetima, u ovom slučaju istim Statuta Ustava Zajednice vlasnika.
Povijesno gledano, bilo je slučajeva graditeljskih zadruga bez članova s namjerom prikupljanja kapitala unaprijed za početak gradnje. U tim slučajevima projekt možda neće biti dovršen ili se mogu pojaviti problemi i nesigurnosti za suradnike. Kako bi se izbjegle situacije bespomoćnosti i ekonomskih gubitaka, potrebno je provesti neke postupke provjere:
- Vlasništvo nad zemljištem i urbanističke dozvole
- Troškovi, jamstva i program financiranja
- Proučite prikladnost projekta i karakteristike: planove, opise, kvalitetne materijale i izvješća o uslugama
- Plan ekonomskog doprinosa
- Trajektorija, kreditno izvješće i podaci o odgovornom voditelju i izvođaču
- Statut te prava i dužnosti zadrugara
Kupnja kuće u zadružnom režimu valjana je opcija, samo je preporučljivo odvagnuti prednosti i nedostatke ove formule i za svakoga napraviti vlastitu procjenu kako bi se utvrdilo odgovara li mu:
Prednosti kupnje stana u zadružnom režimu:
- Ekonomski: Kao što je objašnjeno na početku, izostavljajući druge posrednike i djelujući kao poslovni partneri, zadrugari mogu dobiti kuću po cijeni između 20% i 30% nižoj od tržišne za stanogradnju na šalteru.
- Po mjeri: još jedna prednost zadrugarskih domova je da članovi mogu prilagoditi svoj dom prema svojim željama, mijenjajući plan, materijale ili kvalitete, uvijek unutar određenih parametara.
- Članovi mogu sudjelovati na skupštinama i aktivno sudjelovati u odlučivanju, gdje glasovi svih sudionika imaju istu težinu. Sastanci se mogu baviti svim vrstama potreba i postavljat će se pitanja poput postavljanja sigurnosnih ili nadzornih elemenata do dodjele slobodnih mjesta ili dodatnih doprinosa, na primjer.
- U mnogim slučajevima hipotekarni uvjeti članova zadruge mogu biti privlačniji ili s boljim uvjetima od uobičajenih na tržištu.
- Zadrugar se može odjaviti i povratiti uplaćene iznose. U slučajevima neopravdanih povlačenja bit će potrebno potvrditi rokove povrata ili čak postotak kazne ako je uključen u statut. U ovom konkretnom slučaju, vidjeli smo u Statutu da ne postoji pravo ispisa iz zajednice vlasnika. Dakle, u trenutku kada član uđe i zapjeva, ostali suvlasnici mogu tražiti od njega da plati sve uplate koje treba izvršiti kao dio cijene. Zajednica čak može potraživati ta plaćanja sudskim putem.
Nedostaci:
- Predujam kapitala: za osnivanje zadruge i početak gradnje bit će potrebno da ortaci unaprijed uplate glavne uloge.
- Vrijeme izgradnje je često sve duže za zadruge, općenito iz različitih razloga, najvažniji je teži način donošenja odluka u zajednici.
- U nekim slučajevima, zbog pogrešaka u izračunu, nepredviđenih događaja, poboljšanja koja nisu razmatrana na početku ... sredstva mogu biti oskudna i mogu biti potrebni izvanredni doprinosi.
- Bilo je slučajeva da promotori ili menadžeri, kako bi privukli partnere, daju obmanjujuće reklame ili pozivaju na pozornost s netočnim informacijama, što može dovesti do ozbiljnih potresnih situacija. Stoga je važno slijediti savjete o prikupljanju informacija i provjeriti zakonsku normu, njenu strukturu, planove, kao i osiguranje i jamstva.
- Iako su tvrtke za upravljanje angažirane za nadzor i kontrolu radova bile specijalisti za to pitanje, bilo je povijesnih slučajeva da su tvrtke zbog lošeg upravljanja, manjkavih ugovora ili ekonomskih devijacija dovele do bankrota ili potpunog bankrota. U tim slučajevima, koji zbog važećih propisa i kontrole nisu česti, partneri mogu izgubiti sve svoje uloge. Bitno je poznavati putanju, iskustvo ugovorenih tvrtki i osigurati da se zakonski, na razini jamstava, osiguranje i procedure provode na vrijeme kako bi se jamčilo ispunjenje projekta.
- Troškove u svezi javne isprave o novogradnji i diobi u horizontalnom imovinskopravnom režimu kao i one u svezi ustrojavanja i podjele jedinica snosi promotor sukladno odredbama važećeg zakonodavstva.
- Ponekad Statuti stvaraju poteškoće članovima da napuste grupu nakon članstva.
- “Zajednica vlasnika” bit će “promotor” projekta. To znači da će sva odgovornost i građanska odgovornost radnika, sigurnost i zdravlje, pa čak i kvarovi na zgradi, biti na zajednici.
- Financijski rizik: Suvlasnici mogu prodati svoje udjele u zajednici trećim osobama. Ali u slučaju da jedan ili više suvlasnika ne uspiju platiti, postoji veliki rizik da će projekt imati financijske probleme koji mogu biti blokirani u nastavku razvoja, uzrokujući kazne, kašnjenja ili čak gubitak projekta.
Ključevi koje treba uzeti u obzir pri kupnji nekretnine u zadruzi:
- Za provjeru financijske situacije i ugleda od strane graditelja i društva za upravljanje (koliko dugo tvrtka posluje, financijska izvješća, itd.)
- Za provjeru zadružnih statuta
- Za potvrdu načina na koji će se iznosi koji se plaćaju učinkovito koristiti za kupnju parcele i/ili za dovršetak svakog od koraka izgradnje
TLACORP
