Ovo je studija koju su izradili naši arhitekti u vezi s područjem u kojem postoji više od 50 urbanizacija „nekonsolidiranih”: Lliria
Lliria je jedan od najvažnijih gradova u rustikalnim područjima iz Valencije. Općina Llíria, sa 229.82 km², jedna je od najvećih, u Valencijskoj zajednici, i predstavlja kontrastni krajolik između planinskog područja koje pripada prvim podupiračima Sierra Calderone i područja voćnjaka na lijevoj obali rijeka Turia.
S “urbanističkog” gledišta Lliria je posebno važna jer je na ovom području u prošlosti razvijen izniman broj urbanizacija koje nisu dovršene.
U Lliriji postoji više od 50 urbanizacija. Neki od njih:
| UE 17 A – SANT GERARD | UE 30 – MONT-JARQUE |
| UE 17 B – CLOTXA DEL COSÍ | UE 31 – MONT-JARQUE |
| UE 18 – MONTEBLANCO | UE 32 – MONT-JARQUE |
| UE-19 A – OASI DE S. VICENT | UE 33 – VERGER DE SANT MIQUEL |
| UE 19 B – SANT VICENT | UE 34 – JARDÍ DE LAURO |
| UE 20 – EL REGALÓN | UE 35 – LA CANYADA DE CONFITES |
| UE 21 – EL CARAMELLO | UE 36 – SAFAREIG – CONFITES- EL SECANET |
| UE 22 – EL CARAMELLO | UE 37 – LA MAIMONA – CORRAL D'ALBERT |
| UE 23 – EL CARAMELLO | UE 38 – PUIG ILOS |
| UE 24 – EL CARAMELLO | UE 39 – CORRAL DE LA MARQUESA |
| UE 25 – EL CARAMELLO | UE 40 – FORMIDABLES |
| UE 26 A – LA XELVANETA | UE 41 – SAFAREIG |
| UE 26 B – LA XELVANETA | UE 42 – SAFAREIG |
| UE 27 A – XELARDO | UE 44 – ALT DE LA BOTIGUETA |
| UE 27 B – XELARDO | UE 45 – ALT DE LA BOTIGUETA |
| UE 28 – LA CANYADA DE TELLO | UE 46 – ALT DE LA BOTIGUETA |
| UE 29.A – EDETA | UE 47 – LA SIMA |
| UE 29.B – EDETA | UE 48.1 – MONTECOLLADO |
| UE 48.2 – MONTECOLLADO | UE 50 – MAIMONA-CONTIENDA |
| UE 56 – TOS PELAT | |
Od ovih urbanizacija samo 6 je dovršeno i dovršeno, a ostale nisu dovršene jer urbanizacijski plan nije izdan.
I.- ZAVRŠENE I KONSOLIDIRANE URBANIZACIJE:
- Vall de Lliria, Montejarque
- Xelardo,
- Sant Gerard,
- Puchilis
- Verger de S Miguel
Sa samo dvije točke za dovršetak:
- Instalacija kolektora za kanalizaciju za povezivanje s postrojenjem za čišćenje
- Poboljšanje električne infrastrukture
Ova poboljšanja će platiti vlasnici, ali trošak neće biti prevelik.
Nekretnine u ovim urbanizacijama mogu imati stambeni list, uvijek da:
- Postoji stambeni list
- Izgradnja nema nikakve kazne za bilo kakva dodatna proširenja ili izmjene početne gradnje,
- te da se ne prelaze metri prava građenja čestice.
II.- NEDOVRŠENE URBANIZACIJE: Ostatak
O ostalim urbanizacijama:
- Plan urbanizacije nije izrađen, niti razvijen. To znači da ne postoji nikakvo jamstvo uprave da će se poštivati stvarna podjela parcela. Duh Vijećnice je “poštovati” postojeće podjele, a “poštivati” postojeće konstrukcije. Nemaju namjeru stvarati štetu i utjecati na postojeće vlasnike gubitkom njihovog zemljišta ili njihovih građevina. Ali, ako je Plan definitivno odobren, tada će linije podjela parcela biti one koje su označene u planu, koje se mogu podudarati ili ne podudarati sa sadašnjom podjelom i veličinom parcela, budući da su vlasnici biti prisiljeni prilagoditi svoja svojstva tim podjelama.
- Urbanizacijska infrastruktura: Urbanizacijski elementi kao što su: Javna rasvjeta, pješačke površine, asfalt, ulice, ceste, unutarnji kanalizacijski priključci (od kuće do ulice), vanjska kanalizacijska infrastruktura (od urbanizacije do magistrale) itd. nije urađeno, ili nije u potpunosti urađeno. To znači da će, u slučaju da se urbanizacijski plan odobri, ovim planom uspostaviti infrastrukturu koja je potrebna za dovršetak urbanizacije, a radove koji će se razviti plaćat će vlasnici urbanizacije proporcionalno veličini svojih parcela. ili veličina konstrukcije. Koliko, može biti?. Nitko ne zna, jer će ovisiti o budućem planu i zahtjevima ovog plana, koji trenutno ne postoji.
Iako su postojali neki planovi urbanizacije (tzv. PAI), većina njih je u neizvjesnosti i nije potvrđena nedavnim regionalnim zakonom iz 2014. Dakle, novi se moraju prezentirati kako se zakon mijenja 2014. godine.
- Struja i voda: Postoje neke veze vode i struje, ali su stvarno loše. Povećanje snage električne energije do najmanje 5,75 KW više je nego preporučljivo kako bi kupcima jamčilo dovoljnu opskrbu u budućnosti.
- Postojeće konstrukcije će biti prisiljene na:
- Imajte interni priključak na kanalizaciju (čak i ako u tom području nema glavne kanalizacije). To znači da posjed mora imati sve cijevi i strukturu kako bi bio spreman za spajanje posjeda na kanalizaciju kada ova stigne u urbanizaciju.
- Imati septičku jamu s totalnim oksidacijskim sustavom.
Slijedom trenutne norme, u ovim urbanizacijama nije moguće graditi nikakvu građevinu. Vjerojatno ni kuće, ni bazeni nisu građeni s građevinskom dozvolom. S tim u vezi, Vijećnica smatra da je zbog činjenice da se radi o staroj zgradi građevine do sada zakonski konsolidirane, iako ne zadovoljavaju normativno. Dakle, s pravne točke gledišta, trenutno ne postoje kazne koje bi utjecale na nekretninu, tako da ne postoje nikakve radnje koje Gradska vijećnica može poduzeti protiv ove nekretnine zbog njezine starosti.
Također, zbog ove činjenice, Vijećnica može poštivati postojeće konstrukcije, ali se ne mogu produžiti. Dakle, ne mogu se graditi novogradnje u posjedu. Vijećnica dopušta unutarnje reforme na ovakvim nekretninama, ali ne i dogradnje, niti izgradnju drugih zgrada poput garaža i sl.
No, zbog činjenice da je nekretnina izvan normativa, Gradska vijećnica neće odobriti dozvolu za reformu bitnih konstruktivnih dijelova zgrade poput temelja, krova i sl. Gradska vijećnica će priznati "reformiranje" postojeće kuće, i “popravak” postojeće strukture, ali ne i “skidanje” sa starih dijelova radi ugradnje novih. Na primjer, u slučaju da postoji "požar" ili poplava koja može utjecati na strukturu kuće, Gradska vijećnica ne može dati prava na “obnovu” imovine. Dakle, kao zaključak, Vijećnica dopušta unutarnje reforme za održavanje gradnje, ali ne i strukturne reforme od bina, temelja, promjene krova itd.
Posljedice kuća koje se smatraju "van normativnih":
- Ako građevine nisu kažnjene 15 godina, nije moguće kasnije biti kažnjene ili srušene po španjolskom sustavu. Do tada je pravno konsolidirano.
- Postojeće se građevine poštuju u svojoj veličini, ali nije moguće izgraditi novi građevinski element, pa čak ni proširiti postojeće.
- Također, zbog te činjenice, Vijećnica poštuje postojeće građevine, ali se ne može dograđivati. Dakle, ne mogu se graditi novogradnje u posjedu.
- Gradska vijećnica dopušta unutarnje reforme na ovakvim nekretninama. No, zbog činjenice da je nekretnina izvan normativa, Gradska vijećnica neće odobriti dozvolu za reformu "bitnih strukturnih dijelova" zgrade poput temelja, krova i sl. Gradska vijećnica će dopustiti "reformiranje" postojeće kuće, te “popravljati” postojeću konstrukciju, ali ne i “skidati” sa starih dijelova radi ugradnje novih. Na primjer, u slučaju da postoji “požar” ili poplava koja može utjecati na strukturu kuće, gradska vijećnica ne može dati pravo na “obnovu” imovine. Dakle, kao zaključak, Vijećnica dopušta unutarnje reforme za održavanje gradnje, ali ne i strukturne reforme od bina, temelja, promjene krova itd.
- Nekretnina se smatra "izvan normativno" kada nije kažnjena tijekom 15 godina nakon izgradnje. Za to je potrebna potvrda Gradske vijećnice koja potvrđuje ovu točku. Zove se "Potvrda o nepovrijeđenju", a mi smo već podnijeli zahtjev za tu potvrdu, ali Tow Hallu može u prosjeku potrajati 4-8 tjedana za izradu tog dokumenta.
- Nekretnina nema “Potvrda o stanovanju”. Za vašu informaciju, radi se o dokumentu koji izdaje Gradska vijećnica kojim se potvrđuje da nekretnina ispunjava uvjete stanovanja. Ovaj dokument je također potreban za spajanje vode i struje na imanju te za izmjenu ugovora o vodi i struji na vaše ime. To je objašnjeno u nastavku.
Kako je imovina "van normativnog", onda, ne postoji potvrda o stanovanju na ovoj nekretnini. Za dobivanje ovog dokumenta bit će potrebno dovršiti radove na urbanizaciji cijele urbanizacije, te legalizirati postojeće kuće.
PROMJENA NORMATIVA: MOGUĆNOSTI LEGALIZACIJE URBANIZACIJA?
Nedavna norma primijenjena je 2014.-2019., što prisiljava vlasnike i gradske vijećnice u regiji Valencije da "riješe" postojeću situaciju ovih urbanizacija.
U osnovi, ono što zakon kaže je da se mora pažljivo proučiti koja se vrsta urbane infrastrukture mora razviti u urbanizaciji da bi se smatrala "potpunom".
Primjerice, ako je potrebno povećati prometnice, poboljšati asfalt, pješačke površine, bolju povezanost na vodu i struju, kanalizaciju.
Zakon kaže da će, ako se kuće na tom području poboljšaju urbanizacijskim radovima koje zahtijeva normativ, imati sljedeće pogodnosti:
- Kuća će se smatrati “potpuno legalnom” kućom, tako da se više neće smatrati “van normativnog”, pa će biti dopuštena obnova postojećih građevina, strukturne reforme itd.
- Nekretnina će imati stambeni list
Očigledno je da će troškove i troškove urbanizacijskih poboljšanja snositi sadašnji vlasnici.
Dakle, naša je preporuka kada ste u procesu kupnje kuće u Lliriji, ili u bilo kojem od okolnih područja kao što su Olocau, Montroy, Montserrat, Villamarxant, Godella, itd., da dobijete odgovarajući pravni savjet od specijaliziranih pravnika u građevinarstvu.
