TLA odvjetnici se više od 20 godina bave transakcijama i slučajevima nekretnina u rustikalnim zemljištima na cijelom španjolskom teritoriju. Iz Katalonije (Tarragona i Barcelona), regije Valencia (Castellón, Valencia i Alicante – Costa Blanca), Mallorce i Ibize, Murcije, Almerije (Dolina Almanzora) i Malage.

Kao rezultat našeg bogatog iskustva i priznanja različitih regionalnih normativa, pripremili smo neke od aspekata koje treba uzeti u obzir prilikom kupnje/prodaje nekretnina u gradskom i rustikalnom zemljištu (na selu), s posebnim osvrtom na probleme koje preporučujemo koje trebate izbjegavati kada kupujete nekretnine u Španjolskoj.[/vc_column_text][vc_column_text]Stoga vas molimo da u nastavku pronađete neke od uobičajenih problema koji mogu utjecati na pravno razmatranje nekretnina i građevina u Španjolskoj:

 

Legalizacija gradnje u Španjolskoj. Opći aspekti

Trebam li građevinsku dozvolu za reformu svoje kuće?

Da, potrebna vam je građevinska dozvola da biste preuredili svoju kuću. Vrsta licence potrebne za te radove ovisi o radovima koji se trebaju izvesti reformom.

Licenca za manje radove – “licencia de obra menor”: To je potrebno za promjenu namjene prostorija, raspored zidova i sl. Za dobivanje ove licence nije potreban projekt od strane arhitekte, jer se može primijeniti po pojedinostima, samo pojašnjavajući radove, te ocjenjujući ih platiti porezi.

Radi boljeg razumijevanja, ova se dozvola primjenjuje kada radovi koji se trebaju izvesti na posjedu ne utječu na bitnu infrastrukturu nekretnine, poput promjene krova, nosivih bimesa ili konstrukcije zgrade, ili unutarnjih stepenica.

Normalni slučajevi u kojima je potrebna ova dozvola: Reforma krova (ne da se potpuno promijeni, samo da se obnovi). Evo nekoliko slučajeva u kojima se možete prijaviti za ovu licencu:

• Za izgradnju garaže, šupe ili skladišta
• Za izgradnju ograde
• Za izgradnju bazena (ovisno o području)
• Za izgradnju obora itd.

Molimo, imajte na umu da se opisani slučajevi i uvjeti za dobivanje licence mogu značajno razlikovati od zone ili regije do druge.

Licenca za glavne radove – “licencia de obra mayor”: Ovo je ista dozvola koja je zatražena za izgradnju kuće, objašnjeno u odjeljku “Gradnja u rustikalnom zemljištu” i “Gradnja u urbanom zemljištu”. Ova je dozvola potrebna kada radovi na građevini zahvaćaju bitne dijelove zgrade, a za to je potreban Projekt arhitekta. Na primjer, za izgradnju proširenja kuće (kao nova soba) ili za promjenu krova.

• Potpuno promijeniti krov
• Izgraditi novu prostoriju koja produžava građevinu
• Za izgradnju garaže s pločicama i betonom
• Za izgradnju drugog kata
• Za izgradnju bazena (ovisno o područjima i regijama) itd.

 Tovdje nije vlasnički list ili “pisanje” za zemljište, odnosno proširenje ili granice zemljišta nisu ispravne

Često možemo naći da ne postoji escritura (vlasnički list) za neke nekretnine, a svoje pravo na imovinu trebate utvrditi kroz proces poznat kao “expediente de dominio” ili “acta de notoriedad”. Ovo je složeno i uključuje objavu vašeg zahtjeva u Boletín Oficial de la Provincia (Službeni glasnik). Razlika između oba postupka je uglavnom u tome što se “expediente de dominio” donosi u uobičajenom postupku u sudovima, a “acta de notoriedad” je postupak koji se obavlja pred notarom područja. Nije potrebno reći da je “acta de notoriedad” uvijek preporučljiviji jer je to kraći, jeftiniji i brži proces od onog drugog. Obično se "expeditiente de dominio" koristi kada je situacija na zemljištu, a vlasništvo je u sporu sa susjedima ili nije jasno. A “acta de notoriedad” se koristi kada je vlasništvo dobro poznato, a postoje problemi s granicama ili veličinom posjeda.

Zatim morate osigurati da se zapisi Registro de la Propiedad i Catastro slažu i da su u skladu s onim što lokalni običaj smatra granicama posjeda. Dopušteno je graditi samo na određenom postotku površine zemljišta. Morate provjeriti dostupnost komunalnih usluga - posebno vode i struje. Morate provjeriti ima li servumbres de paso (pravo prolaza) jer se ona ne mogu blokirati. Potom nakon što ste „kreirali“ svoju nekretninu, potrebno ju je prvi put uknjižiti. Za sve ove stvari trebate usluge vašeg španjolskog odvjetnika.

Često je i to veličina zemljišta nije ista kao prava parcela. U tim slučajevima, opet, mora se napraviti “expediente de dominio” ili “acta de notoriedad” kako bi se potvrdilo koje su stvarne granice zemljišta, te kako bi se ažurirali i španjolski katastro i španjolski zemljišne knjige.

Što učiniti kada kuća nije upisana u listove? 

Ponekad se dogodi da sama kuća (gradnja). ne smije biti registriran, bilo iz povijesnih razloga ili zato što je onaj tko ga je gradio htio izbjeći porez i troškove za registraciju. Općenito u takvim slučajevima sve što se pojavljuje u zemljišnim knjigama i službenim papirima je zemljište.

U nekim drugim slučajevima građevina je upisana (pojavljuje se u aktima i zemljišnim knjigama), ali ne kao „kuća“, možda kao skladište, ili šupa („albergue“, ili „almacén“) ili neka druga slična građevina . To nije dovoljno da se građevina pravno proglasi „kućom“. Ova situacija je trebala biti istaknuta u fazi predugovora, kao što to mora biti jasno iz nota simple.

U tim slučajevima, prije nego što kupite nekretninu, vaš španjolski odvjetnik – ili prodavač – mora prvi put registrirati kuću, ako još nije registrirana, ili kao „kuću2, ako je registrirana, ali kao i sve druge slične građevine (šupa, skladište, itd.). To se radi onim što se naziva a “declaración de obra nueva” (deklaracija novih radova). I to se mora učiniti iako je kuća tu stotinama godina, jer je, po Upisniku, riječ o prvom upisu, ili barem o prvom upisu kuće.

“Deklaración de obra nueva” (DON) je postupak upisa zgrade ili građevine u zemljišne knjige. Proces je vrlo sličan kao kada je kuća nova, razlike su potrebni dokumenti, a svodi se na izradu akta od španjolskog bilježnika, u kojem se deklarira nova zgrada s urednim opisom prostorija, usluge, gabarita i mjera, planova i sl.

Ako je kuća nedavno izgrađena (obično manje od 4-8 godina, ovisno o području), dokumenti su potpuno isti kao da je kuća nova, a to su:

• Zemljišni akti na vaše ime- Za dokazivanje vlasništva nad zemljom.
• Građevinski projekt vašeg arhitekta – Za dokazivanje veličine, opisa itd. kuće i zgrade.
• Građevinska dozvola – Dokaz da je nekretnina dobila odgovarajuću dozvolu od španjolskih vlasti.
• Licenca za završne radove – (CFO) Licencia o Certificado Final de Obra – Za dokaz da su radovi na španjolskom posjedu završeni.
• Deset godina osiguranja (Seguro Decenal) – Ako ste konačno odlučili sklopiti ovo osiguranje. Ako ne, morate naznačiti bilježniku da niste postupili na ovaj način, kako biste obavijestili kupce i dobili potvrdu da su suglasni.
• Potvrda o stanovanju iz gradske vijećnice – Kao dokaz da španjolske vlasti zgradu smatraju španjolskom “kućom”.

Ali, ako kuća nije nova, stara je kuća (više od 4-8 godina, ovisno o području), tada su potrebni dokumenti različiti. U ovom slučaju, kako je španjolska kuća stara, bit će potrebno dokazati koliko je star. Za to postoji nekoliko sustava:

Potvrda o starosti koju je izradio arhitekt ili inženjer ili "Certificado de Antigüedad": Ako kuća nije prijavljena u zemljišnim knjigama, niti u ostalim službenim registrima poput španjolskog Catastra, netko mora ovim institucijama potvrditi koliko je stara gradnja, koja je njezina veličina i opis (koliko kvadrata, kako mnogo katova, kolika je, itd.). Za to je u nekim područjima Španjolske potrebno nekretninu pregledati stručnjak koji će osobnom anketom napravljenom u posjedu potvrditi približnu starost zgrade kako bi provjerio posjed kuće, a s obzirom na ostatak dokazi kao što su registri i evidencije u gradskoj vijećnici i druge javne ili privatne baze podataka.

Iako se ne primjenjuje na španjolske zakone kako bi se izradio DON, certifikaciju arhitekta treba popratiti crteži ili planovi za kuću, kako bi se dokazala mjerenja. Planovi će biti od velike koristi u budućnosti da se kuća prijavi u druge registre poput Catastra ili Vijećnice.

Neki ljudi ovu potvrdu brkaju s "anketom" ili s "procjenom" koju je napravila banka kako bi se odobrila eventualna hipoteka. Kao što možete vidjeti u ovom izvješću, potvrda o starosti od arhitekta (ponekad inženjera) je mjerenje kuće, detaljan opis, a također i približna starost nekretnine. Ovaj certifikat je vrlo specifičan i koristi se izričito proglasiti španjolsku građevinu u zemljišnoj knjizi s procesom Declaración de Obra Nueva.

A "pregled" rade profesionalci, koji mogu biti arhitekti ili ne, koji samo naznačiti stanje kuće i posjed građevine radi otkrivanja nedostataka u konstrukciji, a koristi se, uglavnom, u procesu kupnje ili stjecanja nekretnine. Zapravo, ovo je nešto što se ne koristi kada su kupci i prodavači Španjolci, ali se široko koristi u Španjolskoj kada je kupac iz drugih nacionalnosti, poput Britanaca.

I, konačno, na "procjena" koji je izradila hipotekarna banka razlikuje se od “ankete” i od “potvrde starosti” jer ga izrađuju profesionalci, obično ne arhitekti, samo da “procijeniti” nekretninu. To znači da banka, kao vjerovnik kredita, želi znati koliku vrijednost ima prije da osigura sredstva kredita, uglavnom da provjeri hoće li imovina biti dovoljno jamstvo da pokrije rizik i posuđena sredstva.

Potvrda o dobi od gradske vijećnice.”Certificado de Antigüedad del Ayuntamiento”. Ovo je potvrda koju je izdala Gradska vijećnica. Ova potvrda nije toliko detaljna u opisu građevine kao ona koju je izradio arhitekt, ali služi za potvrdu španjolskoj zemljišnoj knjizi, a bilježniku, koja je točna, odnosno približna starost građevine.

Potvrda od Catastro. “Certificado Catastral o del Catastro”. U nekim područjima Catastro ima detaljnu bazu podataka o nekretninama, građevinama i zemljištu u rustikalnim zonama. Na način da, iako zemljišne knjige ne mogu biti obaviještene o trenutnom postojanju nekretnine, Catastro zbog svoje “automatske” ili “inspekcijske” aktivnosti (ZK djeluje samo kada zainteresirane strane obavijesti o određenoj transakciji). , nikada ne djeluje vlastitim pregledom ili automatski), je prethodno otkrio postojanje kuće i može potvrditi starost s više ili manje preciznosti. U tim slučajevima, ovisno o područjima, javni bilježnici i zemljišne knjige prihvaćaju ovjeru Katastra kao dokaz postojanja i starosti nekretnine u postupku DON-a.

 U oba slučaja, mislim, u slučaju relativno nove, odnosno stare kuće, potrebni dokumenti dostavljaju se javnom bilježniku, koji će pripremiti ispravne akte koji će biti pozvani Declaración de Obra Nueva, koji mora biti potpisan od strane vlasnika zemljišta. Nakon što se akti uredno potpišu, ovi će biti sadašnji vlasnički akti, a prethodni, koji su sadržavali samo zemljište, bit će poništeni.

Zatim, kada dobijete sve ove dokumente, trebate ih donijeti kod javnog bilježnika. Javni bilježnik će pripremiti vlasničke listove izgradnje, a vi ćete potpišite ih, Taj se proces zove Declaración de Obra Nueva. Time će se proglasiti da se iznad postojeće parcele sada nalazi građevina, a to je kuća.

Tada će vam trebati to donijeti ove dokumente u zemljišne knjige izvršiti urednu preinaku upisa zemljišta, sada uključujući i kuću, i kuća će biti pravno završena.

Dakle, troškovi DON-a bit će uglavnom:

• Javnobilježničke naknade za izradu DON isprava
• Zemljišnoknjižne naknade za upis DON-a u upis zemljišta
• Državna pristojba – 1, 1,5, ,2 % (ovisno o površini) od procjene nekretnine

 U tim slučajevima, preporučljivo je da pregovarate s prodavačima da prijave kuću na odgovarajući DON prije nego što nastavite s prodajom. Naime, ako dobivate hipoteku, banka neće moći procijeniti nekretninu dok se kuća ne uknjiži na DON, jer do tada (1) ona zakonski postoji; i (2) dok se ne uknjiži ne postoji službena oznaka o kakvom se posjedu točno radi (veličina, površina zemljišta i granice itd.). Također ne može dovršiti hipoteku na imovinu koja nije upisana. Dakle, u ovom slučaju nema izbora: prodavači ga moraju registrirati prije nego što ga možete kupiti.

Zemljište je besprijekorno upisano u isprave, a kuća se pojavljuje, ali nije deklarirana njena potpuna dogradnja, ili postoje drugi elementi koji nisu prijavljeni u aktima poput garaže, ili bazena, ili skladišta itd.

Ovi slučajevi su stvarno česti u rustikalnoj zemlji. To su tipični slučajevi u kojima je u određeno vrijeme netko upisao i proglasio zemljište, pa čak i kuću, ali nisu uključili druge dijelove kuće, ili druge elemente, jer su izgrađeni nakon toga.

Na primjer, vlasnik koji nakon kupnje kuće sagradi bazen, ili garažu, ili dogradi kuću novom prostorijom, ili novim trijemom, ili novim katom, ili terasom itd.

Ovi slučajevi su iznimno problematični, jer je proces deklariranja i ažuriranja akata s novim proširenjem zahtijeva posebno proučavanje materije.

Postoji toliko različitih vjerojatnosti i zahtjeva, ovisno o o KAKVA je veličina zemljišta; GDJE se nalazi nekretnina (Valencia, Almería, Alicante, Murcia, Castellón, Granada, Cádiz, Málaga, itd.), s izrazito velikim razlikama između regija, pa čak i između gradova; KADA su ovi nastavci napravljeni (4 godine prije, 10 godina, 20 godina), i KAKO su građeni (bez građevinske dozvole, s dozvolom za reformu itd.), da je apsolutno nemoguće dati valjan pregled ovog pitanja koji bi mogao poslužiti pogođenim vlasnicima kao vodič.

Što je "Fuera de ordenación" za gradnju u Španjolskoj? 

“Fuera de ordenación” je STARA građevina, odnosno STARI dio građevine, koja je izgrađena bez dozvole, ne ispunjava građevinske norme, te se ne može legalizirati.

• Stara konstrukcija: Konstrukcija se mora izgraditi više prije nego što španjolska uprava mora reagirati na gradnju (rušiti+globa).
• Prije 2014.: 4 godine od trenutka izgradnje
• Nakon 2014: 15 godina od izgradnje
• Ne može sada dobiti dozvolu za legalizaciju

Pozitivne posljedice:

• Može biti PATRIMONIJALIZIRANI: Može biti dio vašeg naslijeđa ili osobnog bogatstva. Može se upisati u zemljišnoknjižni ured, dobiti hipoteku, prodati, naslijediti i sl.
• Riječ je o građevini koja je do sada legalizirana i pravno konsolidirana, iako ne zadovoljava normativno. Dakle, s pravnog stajališta, ako trenutno nema kazni koje bi utjecale na nekretninu, nema nikakvih radnji koje Vijećnica može poduzeti prema ovoj nekretnini zbog njezine starosti, a da je nije moguće srušiti od strane uprave.

Negativne posljedice:

Također, zbog te činjenice, Vijećnica poštuje postojeće građevine, ali se one ne mogu produžiti. Dakle, ne mogu se graditi novogradnje u posjedu. Vijećnica dopušta unutarnje reforme na ovakvim nekretninama, ali ne i dogradnje, niti izgradnju drugih zgrada poput garaža i sl.

No, zbog činjenice da je nekretnina izvan normativnog okvira, Gradska vijećnica neće odobriti dozvolu za reformu bitnih strukturnih dijelova zgrade poput temelja, krova i sl. Gradska vijećnica će priznati "reformiranje" postojeće kuće, i “popravak” postojeće strukture, ali ne i “skidanje” sa starih dijelova radi ugradnje novih. Na primjer, u slučaju da postoji “požar” ili poplava koja može utjecati na strukturu kuće, gradska vijećnica ne može dati pravo na “obnovu” imovine. Dakle, kao zaključak, Gradska vijećnica dopušta unutarnje reforme za održavanje gradnje, ali ne i strukturne reforme od bina, temelja, promjene krova itd.

Eventualni problemi pri obnavljanju/primjenjivanju CH: Nekretnine u Fuera de Ordenaciónu mogu naći probleme u budućnosti za dobivanje/renoviranje CH.

Što je polukonsolidirana urbanizacija u Španjolskoj? Nedovršene urbanizacije

U ovom izvješću smo objasnili razlike između URBANO ZEMLJIŠTE i NEURBANIZATIVNO (RUSTIČNA ZEMLJA).

U vezi sa URBANO ZEMLJIŠTE, objašnjavali smo da se radi o zemljištu na kojem je ovlaštena graditi s određenim specifikacijama sadržanim u „Planovima razvoja” grada ili područja (Plan General de Ordenación Urbana), odnosno u određenim područjima urbanizacije pod nazivom „Parcijalni planovi” (Planes Parciales) itd.

Ovo zemljište ima sve pogodnosti i uvjete za život u visokoj gustoći naseljenosti, kao što su odgovarajuća opskrba vodom i strujom za nekretnine i građevine, te javna struja i voda. I ostali priključci za opskrbu, kao što su kanalizacija, plin, telekomunikacije, itd.

Urbano zemljište ili “Suelo Urbano” je zemljište gradova ili sela ili urbanizacija i koristi se za ispravan pristup cestama, s kolnicima, ulicama, poslovnim prostorima, zdravstvenom pomoći, školama, fakultetima, sportskim centrima itd.

Ali, kada govorimo o urbanom zemljištu, postoji bitna razlika između urbanog zemljišta “KONSOLIDIRANO” i “NEKONSOLIDIRANO” ili “POLUKONSOLIDIRANO”.

A KOMISANIJA URBANA PARCELA je parcela gdje završena je sva potrebna urbanizacijska infrastruktura, a parcela ima sve usluge koje se može smatrati "urbanim" (struja, voda, pristup cesti, kanalizacija, itd.), te je već dala sav potreban prostor javnoj upravi za instalirati svu tu urbanizacijsku infrastrukturu. Ova parcela je sudjelovala u plaćanju infrastrukture, te već ustupila (po potrebi) dijelove zemljišta za ovu javnu infrastrukturu.

Ako parcela nije izgrađena, onda će to biti parcela s pravom građenja definiranim važećim zakonima o građenju.

Ako je parcela već izgrađena, onda će postojeće građevine, ako se grade u skladu sa građevinskim zakonima, biti potpuno legalne nekretnine, jer će vlasnička prava biti apsolutno zaštićena od javne uprave i za zemljište i za gradnju.

A NEKOMASANO URBANISTIČKO ZEMLJIŠTE je suprotno. Je zaplet gdje nije instalirana sva potrebna infrastruktura koja bi se smatrala "KONSOLIDIRANOM".

Dakle, ako parcela nije izgrađena, tada će, prije dobivanja građevinske dozvole, Gradska vijećnica zatražiti dovršetak urbanizacijske infrastrukture na tom području, u skladu s postojećim građevinskim zakonima i/ili parcela nije ustupila prostor javnosti. uprave za postavljanje ove infrastrukture. Dakle, eventualni troškovi urbanizacije mogu biti na čekanju na zemljištu, a eventualni dijelovi parcele mogu biti pod utjecajem urbanizacijskih pravila, a potom, posljedično, biti prisiljeni "dati" javnoj upravi za ugradnju poput infrastrukture.

Ako je parcela već izgrađena, onda, eventualno optužbe za urbanizaciju može utjecati na razvoj i korištenje ovih konstrukcija, a te konstrukcije također mogu biti pogođeni ako se nalaze u sredini budućih infrastrukturnih područja. To su slučajevi u kojima su nekretnine građene prije nego što su područja pretvorena u „urbana“ (jer su bila prilično stara), ili jednostavno zato što su te građevine građene bez odgovarajuće građevinske dozvole (nezakonito).

U tim slučajevima vlasnička prava na parceli i eventualnoj izgradnji ne objedinjuje vlasnik. Drugim riječima, javna uprava može imati fakultete za dobivanje dijela (ili cjelokupnog) zemljišta, a prilagodba parcele zahtjevima urbanizacije može utjecati na izgradnju. Dakle, i parcela i građevine, nisu u potpunosti integrirani u vlasnička prava vlasnika, jer na oboje mogu utjecati zahtjevi i projekti urbanizacije.

Unutar NEKONSOLIDIRANIH područja postoji i posebna klasifikacija tzv POLUKONSOLIDIRAN . Polukonsolidirana područja su ona koja su, kao „urbana”, u jednom od sljedećih slučajeva:

• Odrađeni su neki radovi na urbanizaciji, ali ne svi.
• Neki dijelovi zemljišta su dati javnoj upravi za javnu infrastrukturu, ali ne sve ono što zakon traži.

To su tipični slučajevi koje možemo pronaći u područjima iz Valencije, Alicantea (Denia, Campello, Benidoleig, Onda, Javea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos, itd.), neki drugi iz Murcije, Almerije (Dolina Almanzora, Vera, itd.), Málaga i Sevilla.

Obično se radi o područjima gdje se zemljište uvijek smatralo „rustičnim“, a s vremenom je napredovala gradnja kuća s velikom gustoćom izgrađenosti (prema sadašnjem normativu, više od 6-8 po hektaru). Na ovim prostorima ove građevine su manje-više opremljene određenom infrastrukturom vode, struje, javnog pristupa i cesta. Ovisno o slučaju, možemo pronaći područja u kojima je infrastruktura totalna, te druga područja u kojima je lošija.

U ovim slučajevima, u polukonsolidiranim konstrukcijama koriste se legalne. I „legalno“, jer su izgrađene s odgovarajućom građevinskom dozvolom, ili zato što su legalizirane nakon izgradnje.

U tim slučajevima, dakle, vlasnik “objedinjuje” vlasništvo nad građevinom, ali ne i vlasništvo nad zemljištem. Dakle, javna uprava ne može ništa protiv gradnje, ali na zemljište mogu utjecati eventualni dijelovi koji će se dati za urbanu infrastrukturu ili na njih utjecati naknade za urbanizaciju.

Tipični problemi koje možemo pronaći u ovim svojstvima su:

• Da bi za proširenje, odnosno za izgradnju kuća na parcelama unutar ovih prostora, Gradska vijećnica može tražiti da se dio zemljišta ustupi za postavljanje javne infrastrukture (pješačke površine, kanalizacijski priključak, ožičenje struje, plina, vode itd. .)
• Da su vlasnici dužni platiti dio ili sve troškove urbanizacije prostora (priključak na kanalizaciju, vodu, struju, postavljanje modernih septičkih jama, davanje dijela zemljišta za javne prometnice i sl.).

• GRADNJA VLASTITE KUĆE U URBANOM ZEMLJIŠTU 
• IZGRADNJA VLASTITE KUĆE U “RUSTIČNOJ ZEMLJI”
• PROCES IZGRADNJE NEKRETNINE U ŠPANJOLSKOJ ZA VLASTITU
• LEGALIZACIJE, REFORMA I ZAJEDNIČKI PRAVNI PROBLEMI