U prethodnim izvješćima objašnjavali smo razlike između URBANO ZEMLJIŠTE i RUSTIČNO ZEMLJIŠTE.
U vezi sa URBANO ZEMLJIŠTE, objašnjavali smo da se radi o zemljištu na kojem je ovlaštena graditi s određenim specifikacijama sadržanim u „Planovima razvoja” grada ili područja (Plan General de Ordenación Urbana), odnosno u određenim područjima urbanizacije pod nazivom „Parcijalni planovi” (Planes Parciales) itd.
Ovo zemljište ima sve pogodnosti i uvjete za život u visokoj gustoći naseljenosti, kao što su odgovarajuća opskrba vodom i strujom za nekretnine i građevine, te javna struja i voda. I ostali priključci za opskrbu, kao što su kanalizacija, plin, telekomunikacije, itd.
Urbano zemljište ili “Suelo Urbano” je zemljište gradova ili sela ili urbanizacija i koristi se za ispravan pristup cestama, s kolnicima, ulicama, poslovnim prostorima, zdravstvenom pomoći, školama, fakultetima, sportskim centrima itd.
Ali, kada govorimo o urbanom zemljištu, postoji bitna razlika između urbanog zemljišta “KONSOLIDIRANO” i “NEKONSOLIDIRANO” ili “POLUKONSOLIDIRANO”.
A KOMISANIJA URBANA PARCELA je parcela na kojoj je završena sva potrebna urbanizacijska infrastruktura, a parcela ima sve usluge koje se može smatrati "urbanim" (struja, voda, pristup cesti, kanalizacija itd.), te je već dala sav potreban prostor za javna uprava da ugradi svu tu urbanizacijsku infrastrukturu. Ova parcela je sudjelovala u plaćanju infrastrukture, te već ustupila (po potrebi) dijelove zemljišta koje će se koristiti za ovu javnu infrastrukturu.
Ako parcela nije izgrađena, onda će to biti parcela s pravom građenja definiranim važećim zakonima o građenju.
Ako je parcela već izgrađena, onda će postojeće građevine, ako se grade u skladu sa građevinskim zakonima, biti potpuno legalne nekretnine, jer će vlasnička prava biti apsolutno zaštićena od javne uprave i za zemljište i za gradnju.
A NEKOMASANO URBANISTIČKO ZEMLJIŠTE je suprotno. Je li parcela na kojoj nije instalirana sva potrebna infrastruktura da bi se smatrala “KONSOLIDIRANOM”.
Dakle, ako parcela nije izgrađena, tada će, prije dobivanja građevinske dozvole, Gradska vijećnica zatražiti dovršetak urbanizacijske infrastrukture na tom području, u skladu s postojećim građevinskim zakonima i/ili parcela nije ustupila prostor javnosti. uprave za postavljanje ove infrastrukture. Dakle, eventualni troškovi urbanizacije mogu biti na čekanju na zemljištu, a eventualni dijelovi parcele mogu biti pod utjecajem urbanizacijskih pravila, a potom, posljedično, biti prisiljeni "dati" javnoj upravi za ugradnju poput infrastrukture.
Ako je parcela već izgrađena, onda, eventualno optužbe za urbanizaciju može utjecati na razvoj i korištenje ovih konstrukcija, a te konstrukcije također mogu biti pogođeni ako se nalaze u sredini budućih infrastrukturnih područja. To su slučajevi u kojima su nekretnine građene prije nego što su područja pretvorena u „urbana“ (jer su bila prilično stara), ili jednostavno zato što su te građevine građene bez odgovarajuće građevinske dozvole (nezakonito).
U tim slučajevima vlasnička prava na parceli i eventualnoj izgradnji ne objedinjuje vlasnik. Drugim riječima, javna uprava može imati fakultete za dobivanje dijela (ili cjelokupnog) zemljišta, a prilagodba parcele zahtjevima urbanizacije može utjecati na izgradnju. Dakle, i parcela i građevine, nisu u potpunosti integrirani u vlasnička prava vlasnika, jer na oboje mogu utjecati zahtjevi i projekti urbanizacije.
Unutar NEKONSOLIDIRANIH područja postoji i posebna klasifikacija tzv POLUKONSOLIDIRAN. Polukonsolidirana područja su ona koja su, kao „urbana”, u jednom od sljedećih slučajeva:
- Odrađeni su neki radovi na urbanizaciji, ali ne svi.
- Neki dijelovi zemljišta su dati javnoj upravi za javnu infrastrukturu, ali ne sve ono što zakon traži.
To su tipični slučajevi koje možemo naći u područjima iz Valencije, Alicantea (Dénia, Campello, Benidoleig, Onda, Jávea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos, itd.), neki drugi iz Murcije, Almerije (dolina Almanzora, Vera, itd.), Málaga i Sevilla.
Obično se radi o područjima gdje se zemljište uvijek smatralo „rustičnim“, a s vremenom je napredovala gradnja kuća s velikom gustoćom izgrađenosti (prema sadašnjem normativu, više od 6-8 po hektaru). Na ovim prostorima ove građevine su manje-više opremljene određenom infrastrukturom vode, struje, javnog pristupa i cesta. Ovisno o slučaju, možemo pronaći područja u kojima je infrastruktura totalna, te druga područja u kojima je lošija.
U ovim slučajevima, u polukonsolidiranim konstrukcijama koriste se legalne. I „legalno“, jer su izgrađene s odgovarajućom građevinskom dozvolom, ili zato što su legalizirane nakon izgradnje.
U tim slučajevima, dakle, vlasnik “objedinjuje” vlasništvo nad građevinom, ali ne i vlasništvo nad zemljištem. Dakle, javna uprava ne može ništa protiv gradnje, ali na zemljište mogu utjecati eventualni dijelovi koji će se dati za urbanu infrastrukturu ili na njih utjecati naknade za urbanizaciju.
Tipični problemi koje možemo pronaći u ovim svojstvima su:
- Da bi za proširenje, odnosno za izgradnju kuća na parcelama unutar ovih prostora, Gradska vijećnica može tražiti da se dio zemljišta ustupi za postavljanje javne infrastrukture (pješačke površine, kanalizacijski priključak, ožičenje struje, plina, vode itd. .)
- Da se od vlasnika traži da podmire dio, ili sve, troškove urbanizacije prostora.
Dakle, ako kupujete u područjima kao što su Castalla, Benissa, Moraira, Agost, Calpe, Jávea, Dénia, Lliber, Benidoleig, Pego, Onda, oko Valencije (Llíria, Olocau, Montroy, Villamarxant, itd.), Vera, dolina Almanzora , Málaga, Costa del Sol, preporučujemo da zatražite pravni savjet stručnjaka za građevinsko pravo kao TLA CORP.
