Proces eksproprijacije u Španjolskoj. Može li se vaša španjolska imovina oduzeti?. Kako?

Izvlaštenje se definira kao “uzimanje zemljišta bez suglasnosti vlasnika…”.

Teško je zamisliti vršenje državnih ovlasti koje može imati izravniji utjecaj na vlasnička prava vlasnika od uzimanja vlasničkog zemljišta bez pristanka vlasnika.

Kao profesionalci često nas oba vlasnika zemljišta konzultiraju u pitanjima izvlaštenja. Često su pitanja procjene vrijednosti koja se javljaju u zahtjevima za izvlaštenje složena.

Razumijevanje procesa izvlaštenja može biti od velike pomoći procjenitelju, koji je već suočen sa značajnim zadatkom.

Ova prezentacija ima za cilj pružiti opći pregled i razumijevanje procesa izvlaštenja od početka do kraja. Razumljivo je da je proces izvlaštenja visoko tehnički i specijaliziran, a i za vlasnike zemljišta i za tijela za izvlaštenje, stručni savjeti o kritičnim strateškim pitanjima uz razumijevanje procesa mogu napraviti razliku između poštenog i pravičnog rezultata i katastrofe.

Ako je izvlaštenje opravdano svrhom “javne koristi”, vlasnik se ne može protiviti ovoj odluci uprave.

Nužna ili obvezna upotreba izvlaštenja biti uzrok nepovjerenja među građanima, jer implicira prisilu da upravi predaju svoju imovinu ili imovinu. U postupku izgradnje ceste, mosta ili sportskog prostora (javna infrastruktura) vrlo je često potrebno tražiti vlasništvo nad zemljištem koje pripada pojedinostima. Mora se uzeti u obzir da je javna uprava jedini subjekt koji ima dovoljno sposobnosti da prisili pojedince da daju svoju imovinu. I, protiv ove moći, pojedini se ne mogu suprotstaviti.

Na primjer, vlasnik dobiva naknadu za ekonomsku štetu ili zamjenu za drugu imovinu. Ova naknada je poznata kao “fer cijena” (Justiprecio), što, nažalost, vrlo često nije tako “fer” koliko je poželjno, te je najborbenija točka u tom procesu.

Uzroci eksproprijacije. Španjolski zakoni

Obvezno izvlaštenje podrazumijeva prijenos vlasništva s pojedinog na Upravu, koja ga može steći i bez suglasnosti vlasnika. Regulirano je u Zakon o obveznoj eksproprijaciji, iz 1954. (Ley de Expropiación Forzosa de 1954), regulatorni akt iz 1957. (RD 1957), a nova Zakon o vraćenom zemljištu od 20. lipnja 2008. (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo).

Osnovna posljedica ovih propisa je obveza davanja imovine koju zahtijeva uprava, kada je svrha korištenja primjerena zakonima.

Zakoni potvrđuju da o izvlaštenju može odlučiti imanje, regionalna vlada (Autonomna zajednica), Pokrajina (Pokrajina), Otok ili Mjesno vijeće (Ayuntamiento), i najapsolutnija je manifestacija Javne moći, pred kojom se pojedinac ne može protiviti zakonu ako je radnja propisno opravdana i u skladu sa zakonima.

Je li iz tog razloga prvi korak u postupku izvlaštenja izjava “Javno komunalno društvo” od imovine ili prava na izvlaštenje. Zapravo, apsolutno je neophodno deklarirati to pravo ili vlasništvo kao “javno komunalno društvo”.

Taj je zahtjev “javne pomoći” toliko važan da organizam koji mora izvršiti eksproprijaciju mora biti “javni”. Znači, na primjer, u projektu AVE u regiji, institucija za izvlaštenje je Ministarstvo javne infrastrukture (Ministerio de Obras Públicas), a ne RENFE niti ADIF.

Koje se stvari mogu izvlastiti?

Iako se u većini slučajeva izvlaštenja odnose na vlasništvo nad nekretninama, ona može biti predmetom izvlaštenja bilo koje vrste imovine poput umjetničkih djela, automobila, plovila, obveznica, dionica i svih drugih prava koja se u određenim okolnostima mogu oduzeti. neophodan za “javnu službu”.

Proces eksproprijacije

Prvi korak je deklaracija o “javnoj komunalnosti”. Ova izjava se uvijek mora dati pravnim aktom ili sporazumom Vijeća ministara (Consejo de Ministros), osim u onim slučajevima u kojima je imovina ili imovina apsolutno "bitni" za javne projekte koje će razviti Imanje.

U ovim posljednjim slučajevima, “javno komunalno društvo” smatra se implicitnim, a uprava mora samo objaviti imovinu ili posjede za eksproprijaciju u javnom službenom biltenu (Boletín Oficial del Estado – BOE), u službenom biltenu pokrajine (Boletín Oficial de la Provincia) i jedne od najpopularnijih novina u provinciji.

Nakon ove objave započet će vremenski interval od 15 dana javnih informacija. Prepustit će pojedinostima na koje se to odnosi da se eventualno protive i isprave nepravilnosti u informacijama.

Nakon ovih 15 dana slijedi još 20 dana u kojima uprava proučava svaki od prigovora ili učinjenih nepravilnosti. Nakon tog vremena, uprava izjavljuje “nužnost zauzimanja” (necesidad de ocupación), što se mora objaviti i pojedinačno obavijestiti sve pogođene.

Zapravo, vrlo je važna pojedinačna obavijest o pojedinostima koje su uključene. Inače, izvlaštenje ne može biti “zakonito”. Protiv ove obavijesti, pojedinac se ne može protiviti, ali može smatrati nevaljanom izjavu o “javnoj korisnosti” svoje imovine, i/ili izjavu o “nužnosti zauzimanja”, u upravnom postupku i na sudovima i sudovima.

Jedan od najpopularnijih uzroka protivljenja procesu izvlaštenja su greške u procesu javnog informiranja od 15 dana.

Nakon što dobiju obavijest, pojedini pojedinci imaju 10 dana da se protive toj obavijesti. Ovo protivljenje bit će izravno stavljeno u upravni proces, a ne na sudove, a uprava će imati 20 dana da odluči. U međuvremenu, proces izvlaštenja bit će u pripravnosti s ograničenjem od 30 dana.

“Poštena cijena” – Justiprecio

Nakon potvrde izvlaštenja, pogođeni će imati pravo na naknadu, koja je poznata kao “Fer Price” ili “Justiprecio”. Iznos ove naknade izračunava se uz prethodnu procjenu imovine i prava koji se izvlašćuju, a može se "prijateljski" dogovoriti između dijelova u roku od 15 dana.

Ako je taj iznos dogovoren, proces će biti završen.

Na primjer, ako se dijelovi ne slažu s tom cijenom, mora se otvoriti novi proces u kojem uprava ostavlja 20 dana vlasnicima da iznesu svoja razmišljanja o procjeni vrijednosti imovine i predlože cijenu (Hoja de Aprecio ).

Uprava tada može prihvatiti ili odbiti ovaj prijedlog. Ako prihvati, tada će proces biti dovršen.

Na primjer, ako uprava odbije prihvatiti predloženu cijenu dijela, tada će napraviti još jednu procjenu (Hoja de Aprecio) koja će ga obavijestiti vlasnika da ga prouči na rok od 15 dana.

Ako prihvati, tada će proces biti završen.

Na primjer, ako vlasnik ne prihvati posljednju cijenu koju je ponudila uprava, slučaj će se odnijeti pokrajini Sudovi za eksproprijaciju (Jurado Provincial de Exppropiación), koja će konačno odlučivati ​​o Fer cijeni.

Ti su sudovi u glavnom gradu pokrajine (Alicante, Murcia, Almería, Albacete, Valencia, Málaga, Granada, Cádiz), a formiraju ih jedan predsjednik i četiri pomoćnika, kao javni dužnosnik, predstavnik Udruženja poljoprivrednika (Cámara Agraria) i bilježnik. Njihova je funkcija proučiti prijedloge cijena iz dijelova, te donijeti ispravnu odluku. U teoriji im treba najviše 8 dana da donesu odluku (iz svog iskustva znam da im treba, ponekad, godinu ili dvije!).

Odluka Tribunala za izvlaštenje može se odbiti i poslati višem sudu. Ako dođe do kašnjenja odluke Suda za izvlaštenje više od 6 mjeseci, kamate se mogu pridružiti iznosu naknade. A, ako postoji odluka o cijeni, a uprava ne plaća više od 2 godine, mora se izvršiti nova procjena nekretnine kako bi se nakon tog vremena provjerila njezina vrijednost, to se zove “retasación”.

Nakon predstavljanja “retasación”, ponovno pokrenite postupak za dobivanje nove “fer cijene”. Nakon što se nova cijena dobije i plati, nekretninu može zauzeti uprava na ograničeno vrijeme. Ponekad uprava odluči zamijeniti cijenu za plaćanje imovine izvlaštene s drugom nekretninom.

Prava povrata

Proces izvlaštenja može se produžiti na nekoliko godina dok se oba dijela ne dogovore oko “poštene cijene”, iako to ne znači da se proces izvlaštenja tu zaustavlja. Na taj je način, Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación (LOE), uveo „pravo povrata”. Ovo pravo omogućuje vlasniku da povrat imovine u cijelosti ili djelomično, uz odgovarajući povrat primljene naknade, ako projekt koji je doveo do izvlaštenja ne ide dalje.

Ovo su slučajevi:

• Uprava odlučuje ne nastaviti s projektom
• Nakon dvije godine od zauzimanja posjeda od uprave bez ikakvih radova na posjedu.

• Projekt je razvijen, ali funkcija koja sada ispunjava vlasništvo nije “Javna komuna”. Na primjer, u slučaju AVE, zemljište je uzeto za izgradnju Željezničke stanice, a sada se ta stanica uopće ne koristi, vlasnik, odnosno njegovi nasljednici, mogu iskoristiti pravo ponovnog stjecanja nekretnine uz plaćanje naknade primljeno za izvlaštenje (koja bi se ažurirala do tog vremena).– Ako zemljište ne služi prethodno razmatranoj namjeni, ali se može koristiti

  za drugu "javnu upotrebu".

Postoje samo dvije iznimke od tog pravila, u kojima pravo povrata ne može djelovati:

– Ako zemljište ne služi prethodno razmatranoj namjeni, ali se može koristiti

za drugu "javnu upotrebu".

– Ako se zemljište koristi više od 10 godina u komunalne svrhe.