Izgledi za tržište nekretnina u Španjolskoj nakon krize s koronavirusom: 2020.-2021.
Nalazimo se u trenutku kada na španjolskom tržištu nekretnina vlada ozbiljna neizvjesnost uglavnom motivirana izvanrednom situacijom u kojoj se nalazimo.
Nećemo ovdje objašnjavati što se dogodilo u Španjolskoj i u ostatku svijeta. Razlog za ovo izvješće je analiza izgleda za evoluciju španjolskog tržišta nekretnina u ostatku 2020. i 2021. godine.
Za to ćemo razlikovati nekoliko vrlo različitih sektora unutar španjolskog tržišta nekretnina:
– Španjolski nacionalni zahtjev: prvo i drugo prebivalište
– Međunarodna potražnja: prvo i drugo prebivalište
– Novo i izvan plana, te rabljeno (preprodaja)
– Tržište dugoročnog najma i kratkoročni -turistički najam – i „sezonski najam”
– Pozicija vlasnika koji sada želi prodati svoju nekretninu
1.- ŠPANJOLSKA POTRAŽNJA: Državljani i stanovnici Španjolske
Počevši od potražnje za kupnjom PRVO STANOVANJE, a s obzirom na nacionalno tržište, shvaćajući to kao potražnju za kućama od strane Španjolaca (državljana ili stanovnika), pretrpjet će velika stagnacija.
Ovo je sektor koji je posljednjih godina bio jako pogođen i da, unatoč činjenici da cijene kuća u glavnim glavnim gradovima i gradovima Španjolske rastu, akvizicijska moć srednje prosječnih španjolskih građana nije porasla u istom omjeru. To je dovelo do toga da, iz godine u godinu, srednjovjekovni španjolski građanin postupno gubi kupovnu moć, ograničavajući (pa čak i blokirajući) pristup kupnji kuće.
Stoga je posljednjih godina došlo do smanjenja trgovanja među španjolskim građanima (osobito među mladima), upravo zbog gubitka kupovne moći, podizanja stanarine kao jedinog načina pristupa stanovanju među mladima u Španjolskoj.
Logično je misliti da će od sada, u kriznoj situaciji u kojoj se nalazimo, situacija biti gora, budući da će gospodarski kapacitet prosječnog španjolskog građanina biti uvelike smanjen.
Uz to se očekuje da će se potražnja za glavnim rezidencijama u Španjolskoj znatno smanjiti do barem 2022. godine.
Na isti način, DRUGO STANOVANJE tržište, odnosno nacionalnu potražnju za drugim prebivalištem, utjecat će krizna situacija u kojoj se nalazimo, budući da će razborita pozicija štednje koja vodi ovoj krizi biti opća norma, barem za nekoliko godine.
Već se govori o padu prodajnih cijena kuća između 15 i 30%.
Uz sve to, investitori, odnosno štediše, koji trenutno zadržavaju kupovnu moć, naći će prave prilike na tržištu, posebno od ove jeseni, kada se ekonomski učinci proizašli iz ove krize počnu čvršće bilježiti na tržištu.
S čime se, s “investitorskog stajališta”, a baš kao što se to dogodilo nakon krize 2008. i 2011. Španjolska će ponovno biti zanimljiva destinacija, privlačna za štediše, domaće i međunarodne ulagače.
2.- STRANI KUPAC – Investitori i pojedinci
Što se tiče međunarodne potražnje za strancima, razumijemo da DRUGO STANOVANJE tržište će imati snažan utjecaj i ne očekujemo oporavak do duboko u 2021.
Prije svega, ono što se odnosi na tržište za prodaja novogradnje, te u izgradnji, razumijemo da će postojati a zastoj u izgradnji drugog doma, posebno u turističkim mjestima, kao što su Mediteran, te Balearski i Kanarski otoci.
Sa "ulagačevog gledišta", najveće mogućnosti će postojati na tržištu polovnih, nauštrb novogradnje. To je tako, jer pojedinci mogu imati veću maržu smanjenja prodajne cijene, budući da su, ovisno o vremenu nabave, mogli amortizirati veliki dio ili ukupnu kupovnu cijenu, omogućujući veći interval smanjenja prodaje cijena. .
Ovo, s obzirom na nova gradnja, neće biti ovako, a vidjet ćemo manje smanjenje i ponude na tržištu, s obzirom da graditelji imaju manju maržu smanjenja cijene od pojedinaca.
Uz to je tržište preprodaje, odnosno rabljenih, ono koje će ponuditi najzanimljivije prilike na tržištu, barem dok ne nestanu posljedice ekonomske krize koju imamo iznad.
Stoga, kao što smo spomenuli na nacionalnom tržištu, postojat će stvarne prilike za međunarodnog ulagača-šteditelja koji ima kupovnu moć na rabljenom tržištu u Španjolskoj.
Što se tiče međunarodnog tržišta za stjecanje PRVO STANOVANJE domovi, također tzv „iseljenici (ili „iseljenici”), koji namjeravaju doći u Španjolsku živjeti, bilo za bolju kvalitetu života, ili provesti svoj "pred" ili "mirovinski “, vjerujemo da će evolucija biti vrlo pozitivna.
Španjolska je jedna od najpoželjnijih zemalja na svijetu za stalno nastanjenje. To je konstanta već više od 30 godina. Zapravo, a posebno od 2000. do 2002. godine, obujam otkupnih poslova umirovljenih ili predumirovljenih stranaca ostao je visok, čak i u vrijeme krize.
Prijevremeno umirovljeni ili umirovljeni, uglavnom iz europskih zemalja poput Ujedinjenog Kraljevstva, Francuske, Belgije, Švicarske, Njemačke itd. smatraju se "latentnom potražnjom". To će reći: Uvijek imaju namjeru doći u Španjolsku kako bi proveli svoju mirovinu, motivirani dobrim vremenskim uvjetima, kvalitetom života, komunikacijama, sigurnošću i javnim zdravljem.
Međutim, posljednjih godina ova vrsta potražnje bilježi pad kupovne moći, uzrokovan rastom cijena kuća u Španjolskoj.
Stoga, i kao posljedica ove trenutne sanitarne krize, ova vrsta kupaca svjedočit će nastajanju stvarnih prilika za kupnju, po vrlo niskim i zanimljivim cijenama, na područjima i nekretninama kojima do prije godinu dana jednostavno ne bi imali pristup.
Ova vrsta kupca, inače starije životne dobi, osim cijene, odnosno razine kvalitete života, uzima u obzir i razina pomoći španjolskog javnog zdravstva.
- Stoga je vrijedno razmisliti, odnosno zapitati se, kakvu reakciju izaziva kod ove vrste klijenata, način na koji je španjolski sustav upravljao krizom s koronavirusom.?
S naše točke gledišta, kao Španjolci, koji su živjeli u prvim redovima upravljanja ovom zdravstvenom krizom, moramo reći da slika španjolskog javnog zdravstva je ojačana.
Glavni neuspjeh pažnje i reakcije na virus nisu postojeća infrastruktura i ljudski resursi u Španjolskoj (preplavljeni samo u nekim područjima, i to privremeno), nego sporedni elementi koji su, uglavnom, bili nedostatak opreme.
Jednostavne stvari poput maski, respiratora ili odgovarajuće odjeće.
Međutim, kako mi kažemo, Ostala oprema i infrastruktura, posebno ljudski tim, liječnika, medicinskih sestara i zdravstvenih radnika, bili su na visini zadatka, pokazujući svoju učinkovitost i reakciju na utjecaj takvog volumena, čak i u situacijama potpune odsutnosti opreme i adekvatnu zaštitu.
(Kao Španjolci, svi smo zaista PONOSNI NA NAŠ SANITARNI TIM)
Drugim riječima, pokazalo se da španjolski javni zdravstveni sustav funkcionira, te da ima pluća i infrastrukturu za opsluživanje ovakvih klijenata.
Osim javnog zdravstva, postoji visokokvalitetno privatno zdravstvo u Španjolskoj s cijenama znatno nižim od privatnih zdravstvenih zemalja podrijetla ovih kupaca kao što su Francuska, Njemačka, Ujedinjeno Kraljevstvo itd., što, zajedno s učinkovitošću našeg javnog zdravstva, omogućuje postizanje vrlo kvalitetan imidž kod ove vrste kupaca, uglavnom europskog podrijetla.
S druge strane, s obzirom na druge zemlje u svijetu, španjolski javni zdravstveni sustav pokazao se mnogo učinkovitijim i s mnogo više jamstava zaštite od onog koji postoji u zemljama poput SAD-a i Ujedinjenog Kraljevstva, gdje je zdravstvena skrb Javna vrlo osnovna, a gdje prevladava privatna zdravstvena skrb.
Kao rezultat navedenog, veći interes za kupnju prve rezidencije u Španjolskoj se očekuje u zemljama poput Ujedinjenog Kraljevstva, Sjedinjenih Američkih Država i drugih zemalja Latinske Amerike kao što su Meksiko, Venezuela, Argentina, Brazil itd., od strane građana ovih zemalja koji smatrat će da je španjolsko javno zdravstvo zaštićenije i o njemu više nego u vlastitoj zemlji podrijetla.
Na kraju, da dodam još jednu točku koju ova vrsta kupca-klijenta sada uzima u obzir prilikom odlučivanja o kupnji, ekonomski troškovi života i usluga. Upravo zbog ove krize, nekoliko godina ćemo svjedočiti u Španjolskoj značajno smanjenje cijena kako hrane i proizvoda, tako i usluga. Pri čemu će ekonomski troškovi života ove vrste kupaca biti pogodniji ovim smanjenjem, što će im olakšati odluku o kupnji u Španjolskoj.
Stoga zaključujemo da, i smanjenje prodajne cijene nekretnina, kao i potvrda dosljednog javnog zdravstvenog sustava i kvalitetne privatne zdravstvene usluge, zasigurno će učiniti ciljanje kupovnih namjera klijenta. međunarodne u domovima prvog prebivališta.
Što se tiče DRUGO STANOVANJE, kako pokazuje domaće tržište, srednji inozemni kupac ne očekuje se da će ostvariti isti obim akvizicija koji smo imali posljednjih godina.
Osobito od 2015. doživjeli smo povećanje obujma kupnje drugog doma od strane međunarodnih kupaca što je olakšano gospodarskim poboljšanjem proizašlim iz gospodarskog procvata doživljenog prethodnih godina, kao i u nadi da ćemo dobiti povrat na ove nekretnine. putem najma, posebno turističkog najma.
Očito, vidjet ćemo gubitak, odnosno smanjenje perspektiva u pogledu mogućnosti turističkog najma, budući da će, barem tijekom 2020. i 2021. godine, razina putovanja i komunikacija utjecati na sektor turizma, a samim tim i na one koji to žele investirati s namjerom iznajmljivanja za turističke potrebe.
Međutim, i s obzirom na DRUGA RUKA, kao što smo spomenuli s obzirom na prvu rezidenciju, velike mogućnosti zasigurno će se pojaviti kako u gradovima s visokim turističkim potencijalom tako i u glavnim gradovima Španjolske, koji će dobrim osiguranjem privući pozornost međunarodnih štediša-ulagača.
3.- TRŽIŠTE NAJMA – Stalni najam – Turistički – Sezona
Što se tiče tržišta najma, napravit ćemo razliku između najma prvog stana i drugog doma.
Što se tiče NAJAM PRVOG STANOVA, posljednjih godina svjedoci smo povećanja cijena najma, temeljenog na nadi vlasnika da će ostvariti veće povrate u sektoru turističkog najma, posebno motivirano pojavom platformi poput Airbnb-a itd.
To je kao posljedicu dovelo do stvarnog problema među Španjolcima, posebice mladima, nedostatka trajne ponude za iznajmljivanje, posebno u glavnim gradovima Španjolske, što je dovelo do reakcije španjolske administracije, stvaranjem restriktivnih propisa o korištenju nekretnina kao turistički najam, kako bi se favorizirao najam za prvo stanovanje, te na taj način pokušao izbjeći povećanje cijena najma prvog stanovanja.
Jedna od glavnih posljedica koronavirusa u Španjolskoj je upravo potpuni gubitak turističke aktivnosti, za koji se ne očekuje porast do sljedećeg ljeta 2021.
Prema tome, mnogi se vlasnici sigurno već pitaju što učiniti s onim kućama koje su do sada služile za turizam, te da će ih, u potrazi za profitabilnošću, biti prisiljeni koristiti za najam svoje prve rezidencije. Sa kojim, uskoro ćemo doživjeti povećanje ponude kuća za prvo stanovanje u Španjolskoj. Kako u velikim gradovima tako i u primorju.
A u vezi s NAJAM DRUGE REZIDENCIJE, iako turistički najam, dakle “na dane” ili “na tjedni”, smatramo da će biti pogođen zdravstvenom krizom, mislimo da “sezonski” neće…..
Povijesno gledano, tradicionalni turistički najam u Španjolskoj bio je “sezonski najam”. Odnosno, najam po mjesecima, odnosno po godišnjim dobima: ljeto, jesen, zima, proljeće itd.
Sve do revolucije digitalnih platformi kao što je Airbnb, koja je omogućila smanjenje vremena boravka i upravljanje privatnim iznajmljivanjem na gotovo poduzetnički način, promijenila je ovaj sustav, smanjivši broj noćenja po gostu.
Prema tome, očekuje se smanjenje obujma kratkoročnog najma, ali će sigurno doći do oporavka u “sezonskim najmovima”.
Moramo također reći da je djelatnost “turističke rente” krajnje ograničena od strane regija ili lokalne uprave, pa čak i zabranjena u određenim područjima. Prolazi od vrlo kompliciranih dokumenata, zahtjeva itd. Ali, to nije isto kao kod "sezonskog najma".
Iznajmljivanje za "sezonski najam" potpuno je oslobođeno vrlo strogih ograničenja "turističke rente". To je potpuno besplatno. Na primjer, da biste iznajmili kao "sezonski", ne morate upisati nekretninu u posebne registre, niti dobiti potvrdu o stanovanju, a nekretnina se može iznajmiti "po sobama" (u regiji Valencia kuće se ne mogu iznajmiti po pojedinačnim sobama u turističkom najmu).
Dakle, očekujemo da ćemo imati više transakcija najma koristeći formulu "sezonska" nego "turistička".
Nakon našeg objašnjenja, španjolske i strane obitelji će i dalje imati godišnji odmor, te će i dalje htjeti dolaziti na španjolske plaže, odnosno u španjolske gradove kako bi proveli godišnji odmor.
Obujam strukovne potražnje će se smanjiti, ali aktivnost rente neće nestati. A, prilikom organiziranja ljetovanja, turisti će biti uvjetovani:
- Ograničenija kretanja, a time i više vremena na svakom mjestu.
- Sigurnosni i higijenski uvjeti
- Izbjeći će gužvu ili pretrpane prostore
Stoga će ova vrsta turista pri odabiru mogućnosti smještaja birati one u kojima im je zajamčena sigurnost i dezinfekcija u odnosu na pandemiju. I ovo jamstvo sigurnosti i dezinfekcije bit će puno veće u apartmanima nego u hotelima.
To je tako, jer hoteli u kojima je inače velik protok gostiju mogu u početku stvoriti nesigurnost među njima kada jamče odgovarajuću zaštitu. I to se ne događa kod boravka u apartmanu, gdje će protok gostiju i noćenja biti manji nego u hotelima, jer ga ista obitelj može iznajmljivati tjednima ili mjesecima.
Zbog svega navedenog smatramo da će “sezonski najam” biti izvrsna prilika za one vlasnike koji, posebno u obalnim/turističkim područjima, gdje je potražnja za prvim stanovanjem niska.
4.- ŠTO TREBA UČINITI VLASNIK KOJI ŽELI PRODATI SVOJU IMOVINU U VRIJEME KRIZE?
Do prošlog mjeseca, prodavač je bio taj koji je postavljao pravila na bikovskom tržištu kupovine. Velika potražnja u prodajnim transakcijama posljednjih godina potaknula je prodavače da zauzmu pozicije moći u pregovorima o uvjetima prodaje.
Međutim, od sada se tržište promijenilo...
Sada je kupac taj koji će na kraju zauzeti pozicije moći u pregovorima s prodavateljem.
Posljedica toga je da će kupac biti puno zahtjevniji kada s prodavateljem pregovara o uvjetima kupnje, ne samo u pogledu cijene, već iu pogledu dokumentaciju nekretnine.
Drugim riječima, ako je posljednjih godina kupac bio manje strog kada je riječ o zahtjevima zakonskih ograničenja za nekretnine, od sada pa nadalje, kupac će zasigurno zahtijevati od prodavatelja da se pridržava svih uvjeta i zahtjeva zakona. glede njihovih svojstava, kao što su urbanistički uvjeti, uporabne dozvole ili potvrde o useljivosti, učinkoviti priključci vode i struje, septičke jame itd.
Zbog svega toga, vlasnicima koji namjeravaju svoje nekretnine staviti na prodaju, preporučamo da izvrše detaljnu i detaljnu studiju dokumentacije i pravnih situacija u kojima se njihova nekretnina nalazi, kako bi im se olakšala prodaja.
Studija koju je proveo TLA-Abogados u travnju 2020
