Ugovor o najmu s opcijom kupnje (RTB)

Što se tiče tržišta stambenih nekretnina, odnosno kupoprodaje prvog/stalnog boravišta, radilo se o “latentna potražnja” koji postoji u Španjolskoj u odnosu na one strance iz drugih zemalja, koji žele doći u Španjolsku živjeti stalno.

Činjenica koja je konstantna posljednja dva desetljeća je dolazak stranaca koji su odabrali Španjolsku za svoje stalno mjesto boravka, a koje inače identificiramo kao “iseljenici"Ili"iseljenici”. TObim i broj iseljenika koji su odabrali Španjolsku kao svoje mjesto boravka u posljednja dva desetljeća uvijek je bio konstantan, a čak se i povećavao u kriznim ili postkriznim razdobljima, poput onih u Španjolskoj 2008. i 2011.

S više od 15 godina rada u sektoru nekretnina, naša tvrtka je to potvrdila upravo u razdobljima neposredno nakon krize, povećao se broj iseljenika zainteresiranih za stjecanje nekretnina u Španjolskoj.

I, kao rezultat našeg iskustva, uočili smo da su prve akvizicije koje su sklopljene u tim trenucima bile posebno komplicirane zbog konteksta nestabilnosti i neizvjesnosti, kako s gledišta financiranja, tako i moguće evolucije stambeno tržište.

Odnosno, kupac koji se odvaži investirati u Španjolsku u kupnju stalnog boravka, uronjen je u neizvjesnost uzrokovanu razmišljanjem jesmo li već u završnoj fazi krize ili još uvijek postoji put dole. (“Hoću li kupovati po dobroj cijeni?").

Međutim, kod ove vrste kupaca interes za kupnju je jasan. Jasno im je i trenutak. Žele kupiti sada. Znaju da je vrijeme, ali im nije jasno hoće li cijena i uvjeti prodaje biti najprikladniji dok ne nestane ili ne prođe postkrizna klima nesigurnosti.

U ovom trenutku kao rješenje se predlaže instrument za najam s opcijom kupnje.

Najam s opcijom kupnje (RTB) O čemu se radi?

Najam s mogućnošću kupnje, je ugovor kojim kupac želi steći nekretninu za trajno stanovanje, te je želi useliti i koristiti odmah, ali želi odgoditi konačnu odluku o kupnji za kasnije vrijeme.

I, osim toga, bkorisnik želi da u vrijeme korištenja nekretnine prodavatelj ne može ponuditi nekretninu na tržištu, te zadržava isključivo mogućnost kupnje za kupca, za cijelo vrijeme trajanja ugovora. Ovdje je najvažnija razlika s ovim ugovorom i “normalnim ugovorom o najmu” gdje najmodavac može prodati nekretninu nekom drugom, čak i dok postoji ugovor o najmu.

Dakle, u RTB ugovoru postoje uključena dva glavna koncepta:

– To je kupoprodajni ugovor, s “opcijom kupnje”.

To je, kupac želi kupiti kuću, ali zahtijeva da mu kuća bude na raspolaganju dok ne potvrdi svoju odluku. Drugim riječima, želi da opcija kupnje bude za njegovu ekskluzivnost. Dakle, uz uzajamno pravo isključivosti opcije kupnje na nekretnini, kupac plaća prodavatelju iznos za naknadu za vrijeme kada je kuća rezervirana za kupca, a izvan prodajnog tržišta.

Nakon što je rok ili uvjet dogovoren u ugovoru ispunjen, dolazi trenutak u kojem se kupac mora odlučiti na izvršenje prava na kupnju nekretnine. U ovom trenutku postoje dva scenarija:

• Kupac može ostvariti svoje pravo na kupnju, i, u tom slučaju, dovršite kupnju. Tako bi kupac prodavaču platio ostatak cijene i kupoprodajna transakcija bi bila završena.
• Kupac želi odustati od kupnje, dakle, preuzima gubitak iznosa koji je platio po "opciji kupnje", ostavljajući taj iznos na račun prodavatelja, koji ga čini na svoje s obzirom na vrijeme u kojem ima kuću rezerviranu za kupca .

– To je ugovor o najmu.

Kupac želi odmah useliti u kuću, ali, kao što je gore objašnjeno, formalizaciju i konačnu odluku o kupnji radije ostavlja za kasnije. Uz to se predlaže preuzeti lik „najmoprimca“ ili „stanara“, sve dok ne odluči iskoristiti ili odustati od kupoprodajne opcije tijekom vremena predviđenog ugovorom.

Na taj način kupac, sada najmoprimac/najmoprimac, dogovara uvjete najma, te plaćanje zakupnine, s prodavateljem, sada najmodavcem/najmodavcem, tijekom trajanja ugovora.

I na isti način na koji s obzirom na korištenje opcije kupnje, nakon maksimalnog roka za korištenje, kupac ili najmoprimac/najmoprimac ima nekoliko mogućnosti:

• Za izvršenje opcije kupnje i dovršetka prodaje. U tom slučaju, transakcija najma se otkazuje, sada se pretvara u prodaju.
• Kupac bot koristi opciju kupnje. U tom slučaju poništava se i ugovor o najmu. Očito, u slučaju da se dvije strane dogovore, može se produžiti ugovor o najmu ili sklopiti novi ugovor o najmu i tada će ugovor biti samo za najam.

Važna pitanja:

1.- Što se događa s iznosom plaćenim u opciji kupnje?

Smatra li se dijelom cijene? Drugim riječima, može li se opcija odbiti od konačne cijene za plaćanje nekretnine?

Odgovor je vrlo jednostavan. Bit će ono što se obje strane slažu. Odnosno, iznos plaćen za opciju bit će oduzet od cijene ako se obje strane slažu. U tom slučaju, iznos plaćen za opciju kupnje diskontira se od ostatka cijene za plaćanje nekretnine.

Ovo je najčešće korištena opcija na tržištu.

Međutim, vlasnik također može zahtijevati da se iznos plaćen za opciju kupnje ne odbije od cijene koju treba platiti za nekretninu. Odnosno, ovaj iznos jednostavno pokriva vrijeme dok je nekretnina izvan tržišta, te da ne predstavlja dio cijene. Pri čemu se u ovom slučaju plaćanje opcije kupnje neće umanjiti od cijene koju treba platiti vlasniku za prodaju.

Očito, ovo je mnogo štetnija opcija za kupca, a u praksi se ne koristi toliko.

Bilo koja od opcija treba izričito biti uključena u ugovor kako bi se razjasnila sudbina plaćanja opcije.

2.- Što se događa s iznosima plaćenim za najam?

Odbiju li se od konačne cijene za plaćanje prodaje?

Odgovor je isti kao gore. To je, stranke će se morati dogovoriti, prilikom suglasnosti s uvjetima ugovora, ako se najamnina snizi od konačne cijene ili ne, u slučaju da je odluka o kupnji potvrđena.

3.- Agentske provizije/naknade. Kada su plaćeni?

Ovdje će opet biti ono što se dogovore između stranaka i agencije za nekretnine.

Međutim, s pravne točke gledišta, osim ako se stranke ne dogovore suprotno, razumijemo da se agentska provizija/naknade moraju platiti u trenutku potpisivanja ugovora o kupnji. Razlog tome je što ovaj ugovor uključuje postizanje kupoprodajnog ugovora između kupca i prodavatelja. I to, iako se konzumacija navedenog ugovora odgađa do kasnijeg datuma.

Kako kažemo, kada je RTB ugovor potpisan, „sporazum“ između strana je postignut, a to je učinjeno intervencijom agenta. Zbog toga se provizija/naknade agenta moraju platiti kada se RTB formalizira.

Može se smatrati nepravednim uvjetovati plaćanje provizije agenta, do efektivne odluke o kupnji, koja će ostati u rukama kupca, a izvan ruku/kontrole agenta.

4.- Kako je RTB formaliziran?

Obično se radi o privatnom ugovoru koji ne mora biti ovjeren kod javnog bilježnika.

Stoga je najčešća praksa sastavljanje privatnog ugovora između stranaka bez potrebe prolaska kod javnog bilježnika. Iako je, kao što ćemo vidjeti, bitno da ugovor sastavlja pravni odvjetnik specijalist.

Za veću sigurnost najmoprimca, ugovor može se izvršiti kod javnog bilježnika i upisati u zemljišne knjige. Upis ugovora o kupnji u zemljišnoknjižnom uredu snosi sljedeće troškove:

• Javnobilježnički i zemljišnoknjižni troškovi
• Naknade odvjetnika/odvjetnika
• Porezi

Napominjemo da se u zemljišnoknjižni ured prihvaćaju samo RTB ugovori s rokom trajanja od najviše 4 godine.

Stoga je najčešća praksa sastavljanje privatnog ugovora između stranaka bez potrebe prolaska kod javnog bilježnika. Iako je, kao što ćemo vidjeti, bitno da ugovor sastavlja pravni odvjetnik specijalist.

5.- Porezi uključeni u ugovor o kupnji opcije:

a) Kada je najmodavac poduzeće: Zamislimo da građevinska tvrtka sa širokim spektrom kuća koje se ne mogu prodati odluči formalizirati RTB ugovore. U tom slučaju, ugovor će biti predmet PDV-a ako se radi o prvom prijenosu kuće. The PDV stopa će biti 10%, osim ako se radi o zaštićenom stanovanju (sniženi PDV od 4%). Drugim riječima, pojedinac će se morati suočiti s tim porezom koji, kao krajnji potrošač, neće moći odbiti.

Ako je ugovor upisan u zemljišnoknjižnom uredu, tada je potrebno uplatiti Taksa (0,5%-2% ovisno o različitoj regiji).

osim dogovora o mjesečnoj najamnini, uspjeli su uspostaviti opciju kupnje, poznatu kao a “premium” ili “opcija kupnje” (plaćanje za opciju koju će klijent morati kupiti kuću, u određenom vremenskom razdoblju). Takav iznos će također biti predmet PDV-a (jer se smatra pružanjem usluga, prema Glavnoj upravi poreza), po općoj stopi od 21%.

Ako se najmoprimac odluči naknadno formalizirati kupnju, prijenos će se oporezovati PDV-om (po stopi od 10% ili 4%). U slučaju da se potencijalni kupac odluči ne odlučiti za kupnju, postoji mogućnost raskida ugovora i odabira formaliziranja drugog najma bez opcije, koji neće biti obveznik PDV-a. Imajte na umu da pojedinac neće moći povratiti ili odbiti ovaj porez.

b) Kada je najmodavac fizička osoba

U ovom slučaju, RTB ugovor (ovo se smatra drugim prijenosom) je transakcija koja će biti predmetom Porez na prijenos (ITP), pri čemu je najmoprimac porezni obveznik.

Što se tiče kupovne opcije (premije), ona će također biti oporezovana porezom na prijenos (ITP), budući da su "obećanja i opcije" također oporezive ovim porezom.

Korištenje električnih romobila ističe porezna osnovica bit će konstituiran od strane cijena plaćena za opciju kupnje. U slučaju da ta opcija nije dogovorena, ili je manja od 5% od ukupne cijene nekretnine . Primjenjiva stopa će varirati ovisno o autonomnoj zajednici, budući da je to ustupljeni danak (općenito između 6% i 10%).

---

PRIMJER

“A” je određeni iznajmljivač koji slaže RTB ugovor s “B”, uz iznos premije od 7.500 eura. Cijena nekretnine bit će 250.000 eura.

5 % cijene nekretnine je 250.000 x 5 %= 12.500 eura.

 Dakle, budući da je 5% veća od ugovorene premije, osnovica poreza za ovu opciju iznosit će 12.500 eura. 

 Kako je stanodavac poseban, premija će se oporezovati porezom na prijenos – ITP. Ovaj porez u regiji Valenciji i Kataloniji iznosi 10%. 

Dakle, 12.500 x 10 % TPO= 1.250 eura ITP-a.

---

A kasnije, u trenutku prijenosa kuće, u slučaju da ga izvrši kupac, transakcija će također biti ponovno oporezovana (ITP) porezom na prijenos. Kao što je gore objašnjeno u ovom odjeljku, imajte na umu da opcija kupnje nakon koje slijedi prodaja podrazumijeva da smo pred sklapanjem dva pravna posla (povezana, ali neovisna), tako da se događaju dva različita oporeziva događaja, što će logično povećati oporezivanje transakcije.

U potonjem slučaju (najam s opcijom kupnje između fizičkih osoba) potrebno je razjasniti oporezivanje transakcije s obzirom na porez na dohodak, sa stajališta najmodavca/prodavatelja, jer naplata „opcije kupiti” bit će “dobitak” za prodavatelja/stanodavca.

Kada dođe maksimalni rok za korištenje opcije kupnje, i u slučaju da kupac iskoristi navedenu opciju, troškovi i porezi proizašli iz transakcije bit će uobičajeni troškovi prodaje, odnosno ITP („Property Transfer Porez ”), javnobilježničke pristojbe, registracija, odvjetnici itd.

S druge strane, treba napomenuti da kada se iskoristi opcija kupnje, pa je kupnja konačno završena, porezi proizašli iz kupnje ne umanjuju se s prethodnim porezima plaćenim za stjecanje opcije. Ovo je široko rasprostranjena i česta zabuna, vrlo česta u praksi. Razlog je taj što se pravo opcije i buduća prodaja fiskalno smatraju autonomnim i zasebnim oporezivim transakcijama.

Druga stvar je da se iznos "opcije kupnje" može dogovoriti da se odbije od cijene koja će se platiti u budućoj prodaji. Drugim riječima, stranke se mogu dogovoriti da se, u slučaju da se prodaja konačno realizira, svi plaćeni iznosi, uključujući i opciju kupnje, odbiju od cijene nekretnine (na isti način kao što se umanjuje depozit).

6.- Koji su najčešći problemi koji se obično javljaju u RTB transakcijama?

Nakon što je RTB ugovor potpisan, obično postoje dvije vrste sukoba koji se obično ponavljaju u ovoj vrsti transakcija:

– Sporovi oko fizičkog stanja nekretnine. Drugim riječima, kao i kod ostatka ugovora o najmu, često se najmoprimac, kada dođe u posjed kuće, susreće s različitim građevinskim nedostacima ili problemima, što može dovesti do sukoba s vlasnikom.

Stoga će biti potrebno da obje strane u ugovoru navedu što je više moguće uvjete u kojima se nekretnina nalazi, kako bi se izbjegla ova vrsta sukoba tijekom trajanja ugovora.

– Pravni problemi imovine. Iako se, za razliku od fizičkih problema u kojima se nekretnina može pronaći, a koji se lako mogu izbjeći pravilnim pregledom nekretnine prije zauzimanja nekretnine, isti se u praksi ne događa s eventualnim pravnim problemima koji mogu utjecati na imovinu. .

Kao što smo izvijestili u ovom članku, redigiranje RTB ugovora može se činiti manje-više lako i jednostavno. Odnosno, to se može učiniti privatno, bez prolaska kod javnog bilježnika, pa se može steći dojam da se radi o jednostavnom ugovoru: ugovoru o najmu, jednostavnim uvođenjem opcije kupnje.

Na taj način, u mnogim prilikama, radi uštede na troškovima, stranke se dovode u transakcije gdje ove vrste ugovora rediguju nekvalificirani stručnjaci, pa čak i nespecijalizirani odvjetnici. Razlog tome je što je, očito, ovo "ugovor koji se lako rediguje". Dakle, ne posvećivanje potrebnog vremena i razmatranja koje ova transakcija podrazumijeva.

Kao što kažemo, ovo nije “poseban” ugovor o najmu... ovo je kupoprodajni ugovor s posebnim uvjetima.

Stoga u mnogim, mnogim slučajevima nalazimo da su kupci ušli u ugovorni odnos s vlasnikom, platili značajnu svotu novca kao opciju kupnje, da su neko vrijeme živjeli u nekretnini kao podstanari, a kada je vrijeme dođe ostvariti opciju kupnje, prije odlaska na potpisivanje javnobilježničkih akata, ili, nažalost, čak i kasnije, otkriju da postoje pravni problemi koji utječu na nekretninu, kao što su problemi u instalaciji struje, vode, urbanistički problemi, urbanistički prekršaji, kazne , problemi pri obnavljanju potvrde o useljivosti, ili, još gore, nepostojanje potvrde o useljivosti, nepoštivanje urbanističkih propisa, dogradnje ili preinake građevina koje se izvode bez dozvole ili građevinske dozvole i sl.

Otkrivanje ove vrste pravnog problema nakon potpisivanja RTB-a vrlo je opasno.

Stoga, kao odvjetnici, preporučamo da se pravna studija nekretnine obavi tijekom procesa formalizacije ugovora, a ne nakon toga.

Pravne pretrage na nekretnini moraju se obaviti tijekom formalizacije RTB ugovora, a ugovor mora biti uvjetovan za dobivanje potrebnih pravnih podataka kojima se potvrđuje da nekretnina ispunjava zakonske i građevinske norme.

Stoga, kada ste uključeni u RTB ugovor kao kupac, zatražite ugovor:

– Piše odvjetnik specijaliziran za imovinsko pravo. Odnosno tko je savladao zakone i propise koji se odnose na sastavljanje ugovora, te proizašle ugovorne obveze i prava stranaka.

To će vam pomoći da pripremite ugovor s maksimalnim jamstvom.

– Napisat će ga pravnik koji je također specijalist za pravo graditeljstva i urbanizma.

Nisu svi odvjetnici za nekretnine stručnjaci za građevinsko pravo. Biti stručnjak za građevinsko pravo neophodno je da biste mogli istražiti sve bitne pravne aspekte imovine, granica, građevinskih dozvola i dozvola, povijest gradnje (odnosno kako je izgrađena, kako je reformirana ili proširena) , ako je u skladu sa svim lokalnim urbanističkim propisima, ako postoje urbanističke naknade koje se plaćaju u urbanizaciji ili ako se parcela mora smanjiti kako bi se dio dao za eventualne radove u urbanizaciji itd.

TLA – PRAVNICI – AVOCATS – RECHTSANWÄLTE – ADVOCATEN