U slučaju da ste odlučili PRODAJU svoju nekretninu, obratite pozornost na sljedeće podatke:

1.- Provjerite dokumente i zakonitost nekretnine

1.-Provjerite opis nekretnine u vlasničkim listovima (“Escritura”) 

Provjerite vlasnički list: Provjerite u vlasničkim listovima da li je nekretnina ispravno opisana. Vlasnički listovi moraju imati a savršen opis građevina koje postoje na posjedu.

Uobičajeno je da se nekretnine koje su dugi niz godina u vlasništvu različitih vlasnika preuređuju dogradnjom (nova soba, zatvaranje trijema ili terase i sl.), ili novogradnjom (garaža, bazen, gost). kuća).

Ako se stvarna veličina i konstrukcije ne poklapaju s opisom u ispravis    ne brini!  postoje procesi koji se mogu obaviti i postoje načini da se to riješi!. Ali morate ih znati u istom trenutku u kojem donosite odluku o prodaji, kako biste točno znali “što” morate učiniti i “koliko” će te radnje biti.

---

Na primjer: Imate kuću od 120 m2 s bazenom od 50 m2 i garažom pretvorenom u gostinjsku kuću. U papirima se kuća pojavljuje samo kao 120 m2, ali u papirima se ne spominje bazen. A garaža je u dokumentima opisana kao "garaža", a ne "kuća za goste".

U tom slučaju, vaša djela moraju biti ažurirana, a vi morate za to platiti. 

NAPOMENA: Ne govorimo o "unutarnjem opisu" kuće, samo o obodu posjeda poznatom kao "izgrađena veličina" (na španjolskom, "superficie construida").

Isprave ne moraju pokazati pravi opis ili distribuciju "unutar" kuće. Ako ste izmijenili unutrašnjost nekretnine promjenom unutarnjih zidova, tada neće biti potrebno ažurirati isprave. Bit će dovoljno da novu diobu nakon završetka prijavite kod javnog bilježnika.

Na primjer, akti pokazuju da postoje 4 spavaće sobe, a vi ste ih pretvorili u 2 kada ste kupili nekretninu. U tom slučaju nije potrebno ažurirati akte. Kao vlasnik, imate slobodu mijenjati unutar imovine (uvijek se dobije odgovarajuća dozvola).

2.- Provjerite kako je nekretnina registrirana u uredu Catastro (također poznatom kao “SUMA” ili “IBI”, ili “COUNCIL TAX”)

Na isti način kao iu zemljišnim listovima, nekretnina mora biti upisana u “Catastro” kao što je stvarno. Svake godine Catastro računi prikazuju stvarnu veličinu nekretnine. Zatim morate provjeriti pokazuju li Catastro zapisi stvarnu veličinu nekretnine onakvu kakva je "stvarna", uključujući sve vanjske izmjene ili proširenja koja su učinjena.

Imajte na umu da Catastro ured obračunava općinski porez prema veličini nekretnine, uzimajući u obzir sve građevinske komponente kao što su kuća, bazen, garaža itd. Ako ste izvršili proširenja na nekretnini, a niste obavijestili Catastro ured, pravi trenutak za to je kada odlučite prodati.

---

  NAPOMENA: Molim te, slijedite ovaj primjer: Kada ste kupili posjed bila je kuća od 120m2. To je prikazano i u aktima i u prijedlogu zakona o Katastru. Zbog toga su Catastro računi (IBI) iznosili 300 eura.

Godinu dana nakon što ste izgradili bazen od 50 m2 i garažu od 40 m2. Niste ih prijavili Catastru. Da ste novi bazen i garažu prijavili Catastru, računi za komunalnu pristojbu bili bi povećani sa 300 EUR na 350 EUR (otprilike), 50 EUR više zbog novogradnje.

Sada, ako biste odlučili prodati svoju nekretninu, morate ažurirati podatke registrirane u Catastro Officeu. Potom možete obavijestiti Catastro Office o produženjima koja ste napravili i onda od vas mogu tražiti da platite 50 EUR (otprilike) razlike za nedeklarirane produžetke do 4 godine unatrag.

 PITANJE: Produžio sam svoju nekretninu za vrijeme u kojem sam bio vlasnik, ili, jednostavno, moje isprave i Katastrofalni ured se ne poklapaju sa stvarnom veličinom moje nekretnine. Kako da to riješim?

3.- Provjerite pravnu situaciju građevine:

Za prodaju nekretnine potrebno je pribaviti dokaz o zakonitosti nekretnine. DVA dokumenta vam mogu pomoći na ovaj način:

• Potvrda o stanovanju (CH)
• Potvrda bez prekršaja (CNUI)

A)   Potvrda o stanovanju ili dozvola za rad je "obavezna" pri prodaji/kupnji nekretnine u Španjolskoj?

ODGOVOR: Ovisi o vrsti nekretnine

In “Nova” svojstva, graditelj ima obvezu dostaviti ovaj dokument kupcu po završetku postupka prodaje.

Ali, molim vas, imajte na umu to u "Preprodaji", ne postoji zakon koji prisiljava prodavatelja da dostavi ovaj dokument po završetku prodaje. Španjolski zakoni kažu da je “kupac” taj koji mora pribaviti ovaj dokument na svoje ime nakon završetka, kako bi mogao nastaviti s promjenama naziva za vodu i električnu energiju.

U ovom trenutku moramo reći da bi uprava mogla odbiti dati CH kupcu nakon završetka u slučaju da su na nekretnini izvršeni neovlašteni radovi, itd. od prethodnog vlasnika. Dakle, ako nekretnina nije u savršenim pravnim uvjetima, može postojati rizik da nakon završetka ne dobijete odobrenje ovog dokumenta. A to bi kupca moglo dovesti u vrlo kompliciranu situaciju, jer bi tada mogao imati problema da dobije komunalne ugovore na svoje ime.

Ovdje je vrlo važna točka da postojanje ili valjanost CH i ostalih podataka o CH nije prikazano u aktima, već u lokalnoj Vijećnici tog područja!.

Dakle, vaš odvjetnik mora pažljivo ispitati ovu stvar koristeći svoju stručnost i iskustvo kako bi potvrdio tako važan dokument kao što je ovaj.  

Iz zaključka, ovaj certifikat je BITAN do prodaje nekretnine, a njezinu potvrdu potrebno je provjeriti od samog početka procesa kupoprodaje.

Svi znamo da je CH dokument koji pokazuje da je nekretnina izgrađena poštujući i ispunjavajući španjolske građevinske zakone.

Ovaj dokument je također potreban za spajanje vode i struje na nekretninu, kada prvi put stječete nekretninu te za jamčenje promjena u ugovorima i opskrbe za drugog i sljedećeg vlasnika.

CH je vrijedio 5-10 godina i mora se obnoviti svaki put kada se nekretnina proda ili preda, navodeći imena trenutnih vlasnika.

Ckliknite dolje da biste saznali više o zahtjevu za pružanjem potvrde o stanovanju u postupku preprodaje:

Što je Potvrda o stanovanju – Dozvola za rad – Cedula de habitabilidad. Treba li u Španjolskoj?

 

B) – Bez potvrde o prekršaju .- To se zove "Certificado de No Infracción Urbanística” (CNUI).

Ovo je potvrda koju je izdala gradska vijećnica kojom se utvrđuje da je nekretnina slobodna (ili ne) od bilo kakvih novčanih kazni na nekretnini koja proizlazi iz izgradnje ili radnje izvršene na nekretnini bez odgovarajuće dozvole.

Na primjer, izgradnja glavne kuće, garaža, građevinskih proširenja, bazena, radova na zemljištu, pejzaža itd., bez odgovarajućih dozvola ili dozvola gradske vijećnice.

Zašto je za prodaju nekretnine u Španjolskoj potrebna potvrda o nepoštivanju prekršaja?

To će pomoći da vaša prodaja prođe glatko. Ako imate sve svoje dokumente u redu kao što su potvrde koje pokazuju da je vaša nekretnina oslobođena građevinskih kazni, tada će se proces i prodaja odvijati na brži i lakši način.

Posjedovanje svih dokumenata o nekretnini stvara povjerenje u mogućeg kupca i vlastitog odvjetnika.

Imajte na umu da ako postoji novčana kazna koja utječe na vašu nekretninu za izgradnju, ili za bilo koje proširenje, IT NEĆE BITI PRIKAZANO U DJELAMA i/ili ostatak dokumenata iz nekretnine. Ove informacije mogu se dobiti samo u lokalnoj gradskoj vijećnici tog područja.

Od sada je ovaj certifikat OSNOVNA za prodaju nekretnine, a mora se dobiti od vlasnika  prije završetak.

Kako do “Certificado de No Infracción Urbanística” – potvrde o nepoštivanju prekršaja u Španjolskoj?

Najbolji način da ga dobijete je da podnesete zahtjev u Gradskoj vijećnici. Možete zatražiti od svog odvjetnika da to učini.

Potvrda o nepoštivanju prekršaja pokazuje neke kazne ili novčane kazne, ili čak naloge za rušenje, mogu li prodati nekretninu u tim slučajevima?. 

U slučaju da rezultat Potvrde o nepoštivanju prekršaja pokazuje bilo kakvu vrstu informacija o mogućim novčanim kaznama, kaznama ili drugim, trebali biste pokazati stručnjaku za građevinske odvjetnike kako biste naznačili kako postupiti. Ponekad informacije iz ove potvrde sadrže povijesne kazne koje su već plaćene ili su istekle, au drugim slučajevima postoje ozbiljni problemi koji bi mogli utjecati na proces prodaje.

S obzirom na to, nekretnina se može prodati, jer španjolski sustav dopušta kupcima kupnju nekretnina uz građevinske kazne, ali kupci moraju biti savršeno informirani o detaljima tih kazni i posljedicama koje mogu imati kao novi vlasnici. U slučaju da su kupci uredno obaviješteni, te izričito pristanu kupiti nekretninu uz te kazne, tada se prodaja može provesti.

 

2.- Provjerite svoju osobnu poreznu situaciju – Porezno planiranje pri prodaji kuće u Španjolskoj

a) Kako izračunati kapitalnu dobit od prodaje španjolske imovine?

Prodaja španjolske imovine proizlazi iz obveze kapitalnih dobitaka prema dobavljačima.

Porez na kapitalnu dobit koji treba platiti iznosi 19 % "neto dobiti" od prodaje.

Da biste dobili ono što je "neto dobit" od prodaje, morate slijediti ovu formulu:

Cijena prodaje – Cijena stjecanja – Troškovi i porezi na stjecanje – Trošak „strukturnih reformi” provedenih na nekretnini

---

Primjer izračuna kapitalnih dobitaka: 

• Kupili ste nekretninu za preprodaju 2015. godine po cijeni od 200.000 EUR.
• U tom trenutku platili ste 24.000 eura, što je 12% troškova: 10% poreza na prijenos + 2% javnog bilježnika, zemljišne knjige, odvjetničke naknade itd.
• Zatim ste napravili unutarnje reforme za 17.000 eura (promjena obrade poda, popravak bazena, novi prozori).
• Nekoliko godina kasnije izgradili ste garažu u vrijednosti od 20.000 eura

Tada ste se odlučili za prodaju sada po cijeni od 260.000 EUR.

Što je kapitalna dobit derived from to prodaja?

NAPOMENA: Prije nego što napravimo izračun, moramo obavijestiti da će španjolska uprava razmotriti sve gore navedene koncepte za smanjenje poreza, osim onog za "unutarnje reforme" u vrijednosti od 17.000 EUR. Razlog tome je što se "unutarnje" reforme koje nisu "strukturne" reforme ne smatraju poreznim olakšicama.

Koristimo formulu:

260.000 (prodajna cijena) - 200.000 (Cijena nabave) - 24.000 (Troškovi i porezi na stjecanje) - 20.000 (nova garaža) =

16.000 EUR

Ovo je "neto dobit" koja se ostvaruje prodajom

Kako je stopa za kapitalne dobitke 19%, tada će iznos poreza na kapitalnu dobit biti:

16.000 * 19 % = 3.040 EUR

---

b) Kako platiti kapitalnu dobit od prodaje španjolske nekretnine

1.- Izračunajte španjolske kapitalne dobitke za stanovnike Španjolske

Budući da niste porezni rezident u Španjolskoj, način na koji plaćate kapitalnu dobit je sljedeći:

– PO ZAVRŠETKU PRODAJE: 3 % ZADRŽAJA

: Po završetku prodaje, španjolska uprava prisiljava kupca na ZADRŽAVANJE 3% od vrijednosti prodajne cijene. Dakle, ne dobivate punu dogovorenu cijenu. Kupac zadržava 3% od ukupne cijene i dužan ih je položiti Poreznoj upravi. To se radi "isti dan po završetku prodaje".

NAPOMENA: Slijedom navedenog primjera, u slučaju da je cijena prodaje bila 260.000 EUR, zadržavanje tlocrta od strane kupca bi bilo 260.000 * 3 % = 7.800 EUR.

– PRIJE 6 MJESECI NAKON ZAVRŠETKA PRODAJE: PRIJAVA KAPITALNIH DOBITAKA (19%):

Nakon završetka prodaje, imate 6 mjeseci da španjolskom poreznom uredu podnesete “Izjavu o kapitalnom dobitku”. U ovoj prijavi vi (ili vaš odvjetnik) morate izračunati porez prema gornjem primjeru. U ovom slučaju, iznos koji morate platiti je 3.040 EUR.

NAPOMENA: Kao što je ovdje objašnjeno, CG izveden iz ove transakcije iznosi 3.040 EUR. Kako ste zadržani s većim iznosom (7.800 EUR), onda imate “kredit” kod španjolske uprave za razliku.

Dakle, ako španjolska administracija od vas zadrži 7.800 EUR za CG porez, budući da je konačni rezultat poreza samo 3.040 EUR, tada vam španjolska administracija mora "refundirati" razliku: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Kako zatražiti ovaj povrat? Vaš odvjetnik mora tu činjenicu uključiti u istu Deklaraciju o kapitalnim dobitcima, kako bi je predočio Poreznoj upravi.

2.- Izračunajte španjolske kapitalne dobitke kao španjolski porezni rezidenti 

U slučaju da se smatrate "španjolskim poreznim rezidentom" (što znači da plaćate svoj porez na dohodak u Španjolskoj kao španjolski rezident), tada ćete, nakon što izračunate kapitalnu dobit, imati sljedeće olakšice na porez:

• BEZ KAPITALNIH DOBITAKA ZA STALNI BORAVAK: U slučaju da je nekretnina koju prodajete vaše stalno prebivalište (koristite je više od 3 godine kao svoj "stalni dom"), tada ćete imati sljedeće pogodnosti:
  • Ako ste mlađi od 65 godina: Ne plaćate CG za iznose ostvarene prodajom koji su „reinvestirani” u stjecanje nove nekretnine koja će se koristiti kao vaše stalno prebivalište. Imate 2 godine za praksu ovog "ponovnog ulaganja" (prošle su 2 godine bez ulaganja tih iznosa, bit ćete oporezovani u cijelosti).
  • Ako ste stariji od 65 godina: Ne plaćate CG za iznose dobivene prodajom. I to čak i ako ne "reinvestirate" u novu nekretninu.
• NEMA 3 % ZADRŽAVANJA: Po završetku prodaje dobivate puni iznos cijene od kupca bez zadržavanja.

Vlasnici obično brkaju "španjolsko porezno prebivalište" sa "španjolskim prebivalištem".

Drugim riječima, ljudi misle da je "španjolska boravišna karta" ili "potvrda o boravku" dobivena u španjolskoj nacionalnoj policiji dovoljna da pokažu da su "španjolski rezidenti za poreze", a, nažalost, to nije slučaj.

"Španjolska boravišna kartica" (ili "Potvrda o španjolskom prebivalištu“), nije važeći dokument za promjenu vašeg poreznog razmatranja kao “poreznog rezidenta”.

Španjolska boravišna iskaznica (ili potvrda) služi samo za izjavu da “živite” u Španjolskoj, kako bi se policiji olakšalo da ima bolju kontrolu nad stanovnicima u određenom području.

Što je španjolska porezna potvrda, ista je kao "KRAVATA"? 

Kako bi postao španjolski rezident za poreze, a zatim počnete plaćati porez u Španjolskoj kao običan španjolski državljanin, morate dobiti POREZNA POTVRDA ŠPANJOLSKOG REZIDENTA izdaje španjolski porezni ured ili španjolska carina, a zatim ćete početi plaćati porez u Španjolskoj, a ne u svojoj zemlji podrijetla.

I, također, nakon što trebate izjaviti Poreznoj upravi svoje zemlje da ste španjolski porezni rezident i da ne želite nastaviti kao porezno prebivalište u svojoj zemlji-

Stoga vas molimo da sa svojim poreznim savjetnikom provjerite poreze koje trenutno plaćate jer, čak i ako niste rezident Španjolske, trebali biste prijaviti i plaćati POREZ NA DOHODAK NERESIDENTIMA.

– ZAKLJUČCI

Dakle, nakon što ste objasnili sve gore navedeno, kada ste odlučili PRODAJU svoju španjolsku nekretninu, uzmite to u obzir da trebate nabaviti/predočiti sljedeće dokumente prije prodaje:

1. Vlasnički listovi nekretnine (pisanje): Po mogućnosti one ORIGINALNE. Uz točan i ažuriran opis konstrukcija.
2. Prijedlog zakona o vijećnom porezu (IBI – SUMA) .- Uz točan opis konstrukcija.
3. Računi za vodu i struju.- najnovije.
4. Potvrda o stanovanju također se zove "LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN".
5.  Bez potvrde o prekršaju .- Ovo se zove "Certificado de No Infracción Urbanística".
6. Potvrda zajednice vlasnika (ako je slučaj) koji pokazuje da ste u tijeku s naknadama zajednice.
7. Originalni NIE i originalne putovnice
8. Certifikat energetske učinkovitosti

POREZI : Morate predočiti sljedeće porezne dokumente:

Modeli 210 ili 214 iz prethodne 3 godine. Ako nije porezni rezident Španjolske

Model 100 iz prethodne 3 godine. Ako je španjolski porezni rezident