Kada postoje mjesečna plaćanja zaostalih obaveza, španjolske banke obično daju 2 rješenja za izvršenje neplaćene hipoteke:
1.- Javna dražba – Embargo
Nakon što dođe do određenog broja neplaćenih mjesečnih plaćanja hipoteke, banka tuži nekretninu pred sudom i pokreće postupak zapljene. U ovom trenutku troškovi hipoteke se povećavaju uz zatezne kamate, a svi troškovi koji su uključeni u sudski proces (odvjetnici, tužitelji, službeni troškovi, suci) pridružuju se dugu, a ako klijent želi očistiti imovine iz hipotekarnih dugova, mora platiti UKUPAN IZNOS hipoteke, zajedno s novonastalim troškovima. Dakle, u trenutku u kojem banka pred Sudom predoči zahtjev, klijent ne može izbjeći samo plaćanje zakasnelih plaćanja, tada je potreban ukupan iznos hipoteke, a samo njegovo plaćanje, a ostatak troškova banka poništiti zapljenu.
Nakon završenog postupka zapljene, banka šalje nekretninu Sudu na javnu dražbu, gdje potencijalni kupac može kupiti nekretninu po posebnoj cijeni, ponekad u istom iznosu koji duguje banci. Ako nešto miruje, dužnik mora ostatak platiti banci. Banka će, dakle, ići protiv dužnika, gdje god se nalazio, i to do kraja života, sve dok se iznos duga ne isplati. U međuvremenu, odgodne kamate i troškovi će povećati dug. Ovo je španjolski sustav.
Nažalost, cijena nekretnine plaćena na dražbi izrazito je niža od eventualne tržišne vrijednosti. Ponekad se na dražbi nekretnina prodaje po 25% cijene na tržištu. Dakle, siguran sam da sada imate predodžbu o situaciji koja je nastala u velikom broju dužnika koji vide kako su izgubili imovinu, a još uvijek duguju novac banci.
2.- Povrat – Dacion en Pago
U nekim slučajevima banka nije zainteresirana prodati nekretninu na javnoj dražbi, te radije dobiva vlasništvo nad nekretninom kao plaćanje, te otpisuje dug, izbjegavajući troškove i izdatke proizašle iz prethodnog postupka embarga.
To se zove "Dación en Pago". To znači da banka prihvaća da dobije nekretninu kao isplatu duga, te se dug u tom trenutku poništava. Dakle, dužnik, nakon što da nekretninu, dug se poništava.
Ponekad banka ne pristane na poništenje 100% duga, koliko god bila trenutna vrijednost nekretnine na tržištu u tom trenutku. Dakle, podnose zahtjev za ažuriranu procjenu, te će za tako dobiveni iznos poništiti dug.
U oba slučaja (potpuno ili djelomično) situacija je za dužnika korisnija od embarga, jer:
– Kod potpunog otkaza, dužnik daje nekretninu, a dug se poništava.
– U djelomičnom otkazu dužnik daje nekretninu za cijenu veću od one dobivene na eventualnoj dražbi, budući da dobiva ažuriranu komercijalnu vrijednost nekretnine.
Najgori scenarij je da banka odluči prodati nekretninu na javnoj dražbi, jer cijena dobivena tom prodajom može biti vrlo niska, a banka će ići protiv dužnika za ostatak duga, čak i ako on/ona živi iz Španjolske.
Naš je posao izbjeći ovo. Dakle, ako ugovorite naše usluge, mogli bismo posredovati s vašom bankom, pregovarajući s njom kako bismo došli do rješenja “dación en pago”.
