Porezi na prodaju španjolskih nekretnina. Kapitalni dobici

U slučaju da ste odlučili PRODAJU svoju nekretninu u Španjolskoj, obratite pozornost na sljedeće koncepte koji će vam pomoći da saznate više o porezu na kapitalnu dobit koji morate platiti pri prodaji:

1.- CIJENA NABAVKE: Ovo je ukupna cijena imovine plaćena prodavatelju po završetku kupnje nekretnine.

2.- TROŠKOVI NABAVKE: Ovo su ukupni troškovi i porezi koje ste platili povrh cijene kao: javnobilježničke pristojbe, zemljišnoknjižne pristojbe, porez na prijenos, odvjetničke naknade itd.

3.- REFORME PRIHVAĆENE ZA SMANJENJE KAPITALNIH DOBIKA: Imajte na umu da troškovi za reforme izvršene na imovini nisu uvijek prihvaćeni za smanjenje kapitalnih dobitaka. Samo reforme koje se smatraju “strukturalnim” su koncepti koji mogu smanjiti ovaj porez.

Obično će se radovi i reforme izvršene na posjedu moći odbiti ako su dio strukturne reforme na posjedu, a koji su obično pokriveni "Mayor Worls licencom", a ne za druge radove koji ne utječu na strukturne dijelove građevine ( “Licenca za završne radove”).

U slučaju "Gradonačelničke licence za radove", španjolska uprava prihvaća kao odbitne iznose navedene u Projektu arhitekta koji se koristi u primjeni ovih vrsta licenci. Ovi arhitektonski projekti obično uključuju ekonomsku studiju radova koje treba izvesti, a koji se smatraju ukupnim troškovima radova. Iznos naveden kao ukupni troškovi su oni koji se mogu smatrati odbitnim prema kapitalnim dobicima.

Za bolje razumijevanje koji radovi odgovaraju svakom slučaju (veliki i manji radovi), molimo pogledajte dolje:

Licenca za glavne radove

Riječ je o građevinskoj dozvoli dobivenoj od Gradskog poglavarstva za radove koji zahtijevaju tehničku zahtjevnost i gospodarski su značajni. Iz tog razloga ovi radovi moraju biti regulirani propisima o sigurnosti, useljivosti i sl.

Za dobivanje Licence za velike radove, ARHITEKTSKI PROJEKT moraju izraditi arhitekti, inženjeri itd.

Općenito, glavna građevinska dozvola potrebna je u sljedećim situacijama:

• Ukupna sanacija stambenih objekata.
• Radovi koji utječu na strukturu kuće (temelji, konstrukcija, fasada, krov itd.)
• Povećajte visinu ili volumen zgrade.
• Radnje vezane uz zaštitu od požara.
• Rušenja, odnosno parcelacije.
• Promjene u namjeni zgrade ili kuće.
• Kondicioniranje poslovnih prostora.
• Novogradnja.
• Radovi koji utječu na zajedničke elemente zgrade.

Licenca za manje radove

Manji radovi za reforme itd. također zahtijevaju licencu. Međutim, radi se o jednostavnim radovima, koji ne zahtijevaju projekt ili specijalizirane projekte, a imaju i puno nižu cijenu. Primjeri toga mogu biti male reforme, izmjene zidova ili obloga, projekti unutarnjeg uređenja, uklanjanje arhitektonskih barijera, promjena pločnika, obnova kuhinje ili kupaonice, ugradnja grijanja, kanalizacije, vodovoda i struje, ankete, degustacije itd.

4.- ZADRŽAVANJE ZA KAPITALNE DOBITKE: Kod prodaje nekretnina, kada prodavatelj nije porezni rezident Španjolske, postoji zadržavanje od 3 % cijene dogovorene za prodaju, koja se ne plaća prodavatelju. Kupac ima obvezu "zadržati" 3% od cijene i položiti ih u španjolsku poreznu upravu, kao "plaćanje unaprijed" kapitalnih dobitaka koje će platiti prodavatelj.

IZRAČUN KAPITALNIH DOBITKA

Prodaja španjolske imovine proizlazi iz obveze kapitalnih dobitaka prema dobavljačima.

Porez na kapitalnu dobit koji treba platiti iznosi 19 % "neto dobiti" od prodaje.

Da biste dobili ono što je "neto dobit" od prodaje, morate slijediti ovu formulu:

Cijena prodaje – Cijena stjecanja – Troškovi i porezi na stjecanje – Trošak „strukturnih reformi” provedenih na nekretnini

---

Primjer izračuna kapitalnih dobitaka: 

• Kupili ste nekretninu za preprodaju 2015. godine po cijeni od 200.000 EUR.
• U tom trenutku platili ste 24.000 eura, što je 12% troškova: 10% poreza na prijenos + 2% javnog bilježnika, zemljišne knjige, odvjetničke naknade itd.
• Zatim ste napravili unutarnje reforme za 17.000 eura (promjena obrade poda, popravak bazena, novi prozori).
• Nekoliko godina kasnije izgradili ste garažu u vrijednosti od 20.000 eura

Tada ste se odlučili za prodaju sada po cijeni od 260.000 EUR.

Što je kapitalna dobit derived from to prodaja?

NAPOMENA: Prije nego što napravimo izračun, moramo obavijestiti da će španjolska uprava razmotriti sve gore navedene koncepte za smanjenje poreza, osim onog za "unutarnje reforme" u vrijednosti od 17.000 EUR. Razlog tome je što se "unutarnje" reforme koje nisu "strukturne" reforme ne smatraju poreznim olakšicama.

Koristimo formulu:

260.000 (prodajna cijena) - 200.000 (Cijena nabave) - 24.000 (Troškovi i porezi na stjecanje) - 20.000 (nova garaža) =

16.000 EUR

Ovo je "neto dobit" koja se ostvaruje prodajom

Kako je stopa za kapitalne dobitke 19%, tada će iznos poreza na kapitalnu dobit biti:

16.000 * 19 % = 3.040 EUR

NAČIN PLAĆANJA KAPITALNIH DOBITAKA

1.- ZA ŠPANJOLSKE NEPOREZNE REZIDENTE

Budući da niste porezni rezident u Španjolskoj, način na koji plaćate kapitalnu dobit je sljedeći:

• PO ZAVRŠETKU PRODAJE: 3 % ZADRŽAVANJA: Po završetku prodaje, španjolska uprava prisiljava kupca na ZADRŽAVANJE 3% od vrijednosti prodajne cijene. Dakle, ne dobivate punu dogovorenu cijenu. Kupac zadržava 3% od ukupne cijene i dužan ih je položiti Poreznoj upravi. To se radi "isti dan po završetku prodaje".

NAPOMENA: Slijedom navedenog primjera, u slučaju da je cijena prodaje bila 260.000 EUR, zadržavanje tlocrta od strane kupca bi bilo 260.000 * 3 % = 7.800 EUR.

• PRIJE 4 MJESECA NAKON ZAVRŠETKA PRODAJE: IZJAVA O KAPITALNOM DOBITAKU 19% primjenjivo i na državljane EU i izvan EU): Nakon završetka prodaje imate 6 mjeseci da španjolskom poreznom uredu podnesete “Izjavu o kapitalnom dobitku”. U ovoj prijavi vi (ili vaš odvjetnik) morate izračunati porez prema gornjem primjeru. U ovom slučaju, iznos koji morate platiti je 3.040 EUR.

NAPOMENA: Kao što je ovdje objašnjeno, CG izveden iz ove transakcije iznosi 3.040 EUR. Kako ste zadržani s većim iznosom (7.800 EUR), onda imate “kredit” kod španjolske uprave za razliku.

Dakle, ako španjolska administracija od vas zadrži 7.800 EUR za CG porez, budući da je konačni rezultat poreza samo 3.040 EUR, tada vam španjolska administracija mora "refundirati" razliku: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Kako zatražiti ovaj povrat? Vaš odvjetnik mora tu činjenicu uključiti u istu Deklaraciju o kapitalnim dobitcima, kako bi je predočio Poreznoj upravi.

2.- KAPITALNI DOBICI U SLUČAJU ŠPANJOLSKIH POREZNIH REZIDENATA: 

U slučaju da se smatrate "španjolskim poreznim rezidentom" (što znači da plaćate svoj porez na dohodak u Španjolskoj kao španjolski rezident), tada ćete, nakon što izračunate kapitalnu dobit, imati sljedeće olakšice na porez:

• BEZ KAPITALNIH DOBITAKA ZA STALNO BORAVIŠTE: U slučaju da je nekretnina koju prodajete vaše stalno prebivalište (koristite je više od 3 godine kao svoj "stalni dom"), tada ćete imati sljedeće pogodnosti:
  • Ako ste mlađi od 65 godina: Ne plaćate CG za iznose ostvarene prodajom koji su „reinvestirani” u stjecanje nove nekretnine koja će se koristiti kao vaše stalno prebivalište. Imate 2 godine za praksu ovog "ponovnog ulaganja" (prošle su 2 godine bez ulaganja tih iznosa, bit ćete oporezovani u cijelosti).
  • Ako ste stariji od 65 godina: Ne plaćate CG za iznose dobivene prodajom. I to čak i ako ne "reinvestirate" u novu nekretninu.
• NEMA 3 % ZADRŽAVANJA: Po završetku prodaje, od kupca dobivate puni iznos cijene bez zadržavanja.

NAPOMENA: Vlasnici obično brkaju "španjolsko porezno prebivalište" sa "španjolsko prebivalište".

Drugim riječima, ljudi misle da je "španjolska boravišna karta" ili "potvrda o boravku" dobivena u španjolskoj nacionalnoj policiji dovoljna da pokažu da su "španjolski rezidenti za poreze", a, nažalost, to nije slučaj.

"Španjolska boravišna kartica" (ili "Potvrda o španjolskom prebivalištu“), nije važeći dokument za promjenu vašeg poreznog razmatranja kao “poreznog rezidenta”.

Španjolska boravišna iskaznica (ili potvrda) služi samo za izjavu da “živite” u Španjolskoj, kako bi se policiji olakšalo da ima bolju kontrolu nad stanovnicima u određenom području.

Kako bi postao španjolski rezident za poreze, a zatim počnete plaćati porez u Španjolskoj kao običan španjolski državljanin, morate dobiti POREZNA POTVRDA ŠPANJOLSKOG REZIDENTA izdaje španjolski porezni ured ili španjolska carina, a zatim ćete početi plaćati porez u Španjolskoj, a ne u svojoj zemlji podrijetla.

I, također, nakon što trebate izjaviti Poreznoj upravi svoje zemlje da ste španjolski porezni rezident i da ne želite nastaviti kao porezno prebivalište u svojoj zemlji-

Stoga vas molimo da sa svojim poreznim savjetnikom provjerite poreze koje trenutno plaćate jer, čak i ako niste rezident Španjolske, trebali biste prijaviti i plaćati POREZ NA DOHODAK NERESIDENTIMA.

NEKA PITANJA O ZADRŽAJU OD 3 % U SLUČAJU PRODAJE NEREZIDENTA

Zašto prakticirati zadržavanje od 3% od prodavača?

Zato što predstavlja jamstvo za španjolsku upravu da će porezi koji proizlaze iz kapitalne dobiti koju je ostvario prodavatelj biti plaćeni u Španjolskoj.

 Što se događa ako se ne plati zadržavanje od 3%?

U slučaju da kupac ne prakticira zadržavanje, španjolska uprava može naplatiti dug za navedeno plaćanje u robi ili nekretninama koje su predmet prodaje.

Pri čemu, u slučaju da kupac ne izvrši plaćanje, niti zadrži prodavatelja, može trpjeti eventualne procese ovrhe duga, au njegovom slučaju i pljenidbu stečene imovine.

Kada se primijeni zadržavanje od 3 %, što prodavatelj mora učiniti?

Poreznu prijavu, model 210, morate podnijeti u roku od četiri mjeseca od dana potpisivanja kupoprodaje.

U tom slučaju, u slučaju da je obustavljeno manje od iznosa koji proizlazi iz izračuna kapitalnog dobitka, odnosno ako je od prodavatelja zadržano 10,000 €, a rezultat obračuna kapitalnog dobitka je 15,000 € . , morat ćete doprinijeti preostalih 5,000 € uz predstavljanje modela 210, u roku od četiri mjeseca od datuma prodaje.

U protivnom, ako je prodavatelj zadržao iznos veći od iznosa koji proizlazi iz plaćanja poreza na kapitalnu dobit, imat će pravo na povrat tog iznosa. To se mora predočiti u roku od četiri mjeseca od datuma prodaje.

Važno je u ovom trenutku, to jest, u slučaju da postoji pravo na povrat od 3%, ili dio navedenog zadržavanja španjolskoj upravi, to će zahtijevati da je prodavatelj prethodno ispunio porezne obveze prema kojima bio je dužan kao vlasnik u Španjolskoj u svom konceptu nerezidenta. To jest, na prezentaciju godišnjeg imputiranog poreza na dohodak IRPFNR-a, drugog prebivališta, na koji su svi vlasnici nekretnina u Španjolskoj obvezni kao nerezidenti. Obično će se ova obveza zahtijevati za razdoblje od četiri godine. Drugim riječima, španjolska uprava neće zahtijevati da se pripisani porezi na dohodak reguliraju, da se ne plaćaju nakon posljednje četiri godine prije datuma prodaje.

Koliko vremena španjolska uprava ima da vrati zadržani višak od 3%?

Uprava ima 6 mjeseci da vrati učinjeni višak zadržavanja. Nakon 6 mjeseci uprava će biti dužna vratiti navedeni iznos zajedno sa zateznim kamatama.

Posebnu pozornost treba obratiti na rok povrata budući da španjolskoj upravi u nekim slučajevima može trebati više od godinu dana da provede povrat.

Također se mora uzeti u obzir da uprava ima do ČETIRI GODINE i jedan mjesec počevši od datuma prodaje (čl. 5. zakona po modelu 210.https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707) za praksu povrata ili naknade. Stoga, u slučaju da vam za povrat novca treba više od godinu dana, morat ćete angažirati usluge stručnjaka koji će paralizirati rokove isteka prava na povrat novca.

Postoji li obveza prakticiranja zadržavanja od 3%, u slučaju donacija nekretnina u Španjolskoj?

U slučaju donacija nekretnina koje se nalaze u Španjolskoj, budući da su besplatne, za njih se ne plaća cijena, odnosno nema naknade, nema obveze zadržavanja 3% vrijednosti donacije ili unos preko modela 211.

U slučaju razvrgnuća etažnog vlasništva, odnosno gašenja suvlasništva, je li obvezan odbitak od 3%?

Ne normalno . Drugim riječima, razvrgnuće etažnog vlasništva je neutralna dispozitivna radnja, kojom se ne ostvaruje prijenos imovine ni za jednu stranu. Stoga se ne smatra da postoji zarada.

Međutim , u slučaju da je jednom od suvlasnika dosuđen dio veći od onog koji mu pripada , u tom će se slučaju smatrati da navedeni dio predstavlja kapitalni dobitak za suvlasnika, s kojim, zadržavanje se mora vježbati. od 3% na navedeni višak .

Drugim riječima, na primjer, zamislimo da postoji slučaj u kojem “A” i “B” imaju nekretninu u Španjolskoj u kojoj se 65% dijeli za “A” i 35% za “B”. U tom slučaju, ako dođe do razvrgnuća etažnog vlasništva u kojem se utvrdi da svatko zadržava 50% vlasništva, smatrat će se da je „B“ dobio 15% više od onoga što je uložio. Odnosno, doprinos vrijednosti od 35% dobio je rezultat od 50%, s kojim će se tih 15% viška smatrati kapitalnim dobitkom, a "A" će biti prisiljen zadržati 3% vrijednosti od tih 15% za ” B”.

Na isti način, zamislimo da postoji još jedan primjer u kojem ”B” dobiva, uz svojih 35% vlasništva, gotovinski razgovor od 50,000 €. Na isti način, navedena naknada u novcu bila bi predmet zadržavanja od 3%, jer predstavlja jednu od postojećih sredstava “B”.

OSTALI POREZI ZA PRODAVATELJE-PLUSVALÍA

Uglavnom, PLUSVALÍA, je porez na povećanje vrijednosti zemljišta na kojem se nalazi vaša nekretnina, od trenutka kupnje i prodaje. To je jedini porez koji nismo u mogućnosti obračunati prethodno na prodaju, jer ovisi o konkretnim kriterijima iz Vijećnice.

U tim slučajevima, za plaćanje ovog poreza dovoljna je zadržavanje od kupca prodavatelju. Općenito kada prodavač napusti zemlju nakon prodaje.

KONTAKTIRAJTE NAS!