TURISTIČKI NAJAM NEREZIDENT VLASNIK – PDV ili BEZ? - POSLOVNE AKTIVNOSTI?

Porezne implikacije na turiste koji iznajmljuju nekretninu u Španjolskoj od strane NEREZIDENTA u Španjolskoj.

Čisto, najam nekretnine ne podliježe PDV-u. Ovo oslobođenje od plaćanja PDV-a uključuje bilo koju vrstu najamnine:

• Kratkoročni najam / Turistički najam
• Srednjoročni najam
• Dugoročni najam

Razlog tome je što španjolski sustav smatra da postoji nije "poslovna" ili "komercijalna aktivnost" prilikom iznajmljivanja nekretnine (čak iu smislu turističkog najma)

No, kada kažemo da se „turistički najam“ ne oporezuje PDV-om, moramo imati u vidu sljedeće situacije:

• Slučaj 1.- Nestalna poslovna jedinica. Nema poslovne aktivnosti

Vlasnik jednostavno iznajmljuje nekretninu gostima koristeći vlastite marketinške alate ili koristeći druge vanjske online platforme kao što su AirBNB, Homeaway itd.

Kontakt s gostima ostvaruje direktno vlasnik (ključevi, prijem gostiju, hitna pomoć, održavanje itd.). Online platforma bavi se samo marketinškom stranom i javnošću najma, rezervacijom, a također upravlja plaćanjem i naplatom najma.

Također, vlasnik nekretninu iznajmljuje bez “poslovnog” interesa, u pojedinim razdobljima u godini, rezervirajući sebi određeno vrijeme godišnje za privatno korištenje.

Vlasnik može ugovoriti lokalne profesionalne usluge čišćenja, vrtlarstva, održavanja itd., ali u “isključivoj” djelatnosti za najam, a ne kao zaposlenici.

U tim će slučajevima najamnina ne podliježu PDV-u.

• Slučaj 2.- Stalna poslovna jedinica – Nema poslovne aktivnosti

Isti nerezidentni vlasnik, zajedno s najamninom, nudi čišćenje sobe, pranje odjeće, pa čak i hranu/piće.

U tim slučajevima, PDV bi bio u primjeni kada vlasnik pruža "hotelske usluge" gostima. U tim slučajevima, PDV u primjeni bit će 10 %, a vlasnik će morati izdati zasebne račune gostima za te usluge.

No, koje se smatraju "Hotelskim uslugama"?. Ovdje moramo razlikovati:

• Čišćenje i ostale usluge koje se nude samo PRIJE prijave i NAKON odjave. Ove usluge neće se smatrati "Hotelskim uslugama", budući da se pružaju za održavanje objekta u odgovarajućim uvjetima korištenja za goste.
• Dnevno čišćenje soba, usluge pranja odjeće i hrane (doručak, večera, itd.): U ovim slučajevima, usluga je klasificirana kao "Hotelska usluga", tako da će se PDV primjenjivati.

• Slučaj 3.- Stalna poslovna jedinica – Poslovna djelatnost

Nerezidentni vlasnik odlučuje ugovoriti jednog ili više zaposlenika u Španjolskoj da budu u kući radi čišćenja, održavanja, korisničke službe i recepcije, držanja ključeva itd.

U ovom slučaju, zbog činjenice da vlasnik zapošljava osobu na neodređeno vrijeme (socijalno osiguranje, ugovor o radu ili ugovor o stalnom profesionalnom poslovanju) kako bi njen rad posebno usmjerio na najam, to će se smatrati "poslovnom djelatnošću", dakle podliježe PDV-u.

Zapravo, iz tog razloga vlasnik će se smatrati kao „poslodavac“, u poslovnoj djelatnosti, a ova će se aktivnost u Španjolskoj smatrati "stalnom poslovnom jedinicom", pa podliježe poreznim i formalnim obvezama kao nerezidentni subjekt sa stalnom poslovnom jedinicom" u Španjolskoj.

• Slučaj 4.- Poslovna aktivnost

Isti nerezidentni vlasnik, čak i ako ne angažira zaposlenika na stalnoj osnovi, odlučuje ugovoriti usluge s „Agentom za iznajmljivanje” ili „Platformom” za ustupanje, ugovor ili podugovaranje najma nekretnine tijekom cijelog ili važnog razdoblja vrijeme tijekom godine, za određenu naknadu, naknadu ili dr.

U ovom slučaju, Agent/Platforma je taj koji se izravno bavi komunikacijom gostiju, prijavom, odjavom, održavanjem itd. Vlasnik nema kontakt s krajnjim korisnicima/gostima od strane agenta, a platforma je ta koja ima isključivi pristup i pravo korištenja/iznajmljivanja nekretnine tijekom ugovorenog razdoblja najma.

Dakle, opet, španjolski sustav će uzeti u obzir da, iako vlasnik nema "poslovnu" strukturu za razvoj najamnine, ima je isti agent/platforma s kojom je ugovorena. Dakle, na kraju, "poslovna" aktivnost je razvijena, tako da će se vlasnik smatrati u poslu, najam će se smatrati poslovnom aktivnošću, a ova aktivnost će se u Španjolskoj smatrati "stalnom poslovnom jedinicom", dakle podvrgnuta porezne i formalne obveze kao nerezidentni subjekt sa stalnom poslovnom jedinicom” u Španjolskoj.

Porezne implikacije

• PDV 21%
• Zadržavanja 19 % 

Dakle, u oba posljednja slučaja sa stalnom poslovnom jedinicom, koje su formalne obveze vlasnika? Slijedeći umjetnost. 164 iz Leya 37/1992, sljedeće:

1. Podnose prijave o početku, izmjeni i prestanku obavljanja djelatnosti za koje je utvrđena njihova oporezivost. Ovo nazivamo “registro Censal” kao pasivni subjekt PDV-a.
2. Zatražiti porezni identifikacijski broj od Uprave te ga priopćiti i akreditirati u utvrđenim slučajevima.
3. Za sve svoje poslove izdaje i isporučuje račune usklađene s propisima.
4. Voditi računovodstvo i evidencije uspostavljene na način utvrđen propisima, ne dovodeći u pitanje odredbe Trgovačkog zakona i drugih računovodstvenih standarda.
5. Povremeno ili na zahtjev Uprave davati podatke vezane uz svoje gospodarsko poslovanje s trećim osobama. Tromjesečni model 303 (PDV) i model 115 (zadržavanja)
6. Podnesite pripadajuće prijave-obračune i unesite iznos obračunatog poreza.
7. Godišnja skraćena izjava.