“Usufruct” je pravo uživanja, korištenja i stjecanja dobiti i rente od nekretnine.
“Golo vlasništvo” je prava vlasništva nad imovinom koja ostaje nakon plodouživanja, a koja ne daje pravo korištenja ili raspolaganja njome dok postoji pravo plodouživanja.
U mnogo navrata nalazimo da se kupcima, po savjetu svojih poreznih savjetnika ili vođenim općim informacijama na internetu, savjetuje da kupe nekretninu tako što steknu plodouživanje za sebe, a njihova djeca stječu ostatak vlasništva nad nekretninom (ovo je ono što nazivamo “golim” ili “golim” vlasništvom”).
Oni to čine s idejom da plodouživanje može pomoći u smanjenju poreza na nasljedstvo, budući da je to formula koja roditeljima omogućuje:
- Smanjite porez na nasljedstvo: U kupnji roditelji stječu plodouživanje, što je obično nizak postotak cijene nekretnine, a ostatak stječu izravno djeca. Dakle, ubuduće, u slučaju smrti roditelja, djeca već posjeduju veliki dio imovine, pa djeca plaćaju samo porez na nasljedstvo dio plodouživanja roditelja.
- Zadržite kontrolu nad imovinom. Plodouživanje omogućuje roditeljima (ili bilo kojim drugim plodoužiteljima) korištenje kuće po želji roditelja, isključujući mogućnost da djeca imaju pravo korištenja ili odlučivanja o njoj.
Stoga, kada roditelji umru, plodouživanje se automatski gasi i prelazi izravno na djecu, koja postaju 100% vlasnici nekretnine, te plaćaju porez na nasljedstvo samo za vrijednost plodouživanja koju su roditelji imali.
Druga opcija za smanjenje nasljedstva bila bi podijeliti prodaju na postotke, odnosno da je svatko kupio postotak imovine (npr. 30% za roditelje, a ostatak za djecu), ali to ne daje nikome od suvlasnici imaju “pravo korištenja” i uživaju isključivo imovinu. Odnosno, možete biti suvlasnik nekretnine u odnosu na druge suvlasnike, ali ćete vi i svi oni imati pravo zajedničkog korištenja nekretnine, a da nitko nema isključivo pravo plodouživanja, niti isključivo korištenje imovine.
Međutim, iako je plodouživanje preporučljivo za smanjenje poreza na nasljedstvo, moramo biti jasni da plodouživanje, kada se stekne, može platiti porez na kupnju, a za to se bavimo TRI ASPEKTA:
– Stjecanje plodouživanja u kupnji preprodaje
– Stjecanje plodouživanja u kupnji nove zgrade
– Stjecanje plodouživanja po baština or donacija
I.- PUŽIVANJE U KUPU PREPRODAJI ILI RAVNOM
Prilikom stjecanja nekretnina u daljnjoj prodaji porez nije PDV (koji se plaća pri stjecanju novih zgrada), već "Porez na prijenos" (ITP).
- PDV plaća se Madridu, a obično je 10% na nekretnine
- Porez na prijenos plaća se Regiji i varira od jedne do druge: Valencia je 10%, Katalonija je 10% -11%, Madrid 6%, Andaluzija i Balearski otoci je ljestvica koja počinje od 8% itd.
Dakle, kada se stekne nekretnina za preprodaju, Porez na prijenos plaća se na ukupnu vrijednost transakcije, a svaki od vlasnika plaća razmjerno stečenom pravu. Onima koji stječu plodouživanje obračunava se postotak koji predstavlja navedeno pravo (obično u odnosu na starost plodouživanja), a ostalim suvlasnicima se dodjeljuje ostatak. Svaki od njih plaća porez na prijenos u odnosu na postotak koji mu je dodijeljen.
No, prema poreznim normama u Španjolskoj, kada se plodouživanje stječe kupnjom preprodajom, smrću roditelja/koristouživatelja, u nasljednom postupku, djeca/goli vlasnici će morati platiti, opet, dio Porez na prijenos nisu platili prilikom stjecanja jer su ga platili njihovi roditelji. Ovo, iako se čini neskladnim jer se čini da “platiti dvaput” Porez na prijenos, zakon je vrlo jasan o tome. Tako je Zakon o porezu na promet, izričito utvrđuje:
"U okrupnjavanju prava vlasništva, podijeljenog pri stjecanju nekretnine u plodouživanju i golog vlasništva, kad god je do okrupnjavanja došlo zbog poštivanja roka prava plodouživanja, ili smrti plodouživatelja, zahtijevat će se goli vlasnik. za likvidaciju/uplatu poreza na prijenos, za 100 % početne vrijednosti plodouživanja"
Dakle, u slučaju da djeca smrću roditelja steknu plodouživanje, neće plaćati porez na nasljedstvo na njegovu vrijednost. Porez koji će platiti bit će Porez na prijenos.
Navedimo PRIMJER:
A + B kupuje nekretninu u plodouživanju za iznos od 150,000 EUR, a “goli vlasnici” su njihovo dvoje djece: I i II.
Vrijednost plodouživanja je 60,000 EUR.
Vrijednost vlasništva Bare je 90,000 EUR.
Za transakciju se plaća 10% (regija Valencia) ITP (poreza na prijenos), što rezultira 15,000 EUR. A + B plaćaju 6,000 EUR, a I + II plaćaju 9,000 EUR.
A + B umru, pa plodouživanje imovine prelazi na njihovu djecu. U tom slučaju djeca NE PLAĆAJU porez na nasljedstvo za stjecanje plodouživanja. Ono što plaćaju je porez na prijenos za njegovu vrijednost. Stoga bi trebali platiti 9,000 EUR. I, ovo, čak i ako su njihovi roditelji već platili ovaj porez za ovu vrijednost kada su stekli plodouživanje na podrijetlu.
Stoga se stjecanje plodouživanja, čak ni u ostavinskom postupku, ne oporezuje porezom na nasljedstvo, već „porezom na prijenos“ ili „porezom na kupnju“.
Dakle, koncept nije da onaj tko prvi stekne golo vlasništvo, a kasnije učvrsti domenu prestankom plodouživanja, ne vrši prvo stjecanje, a potom i drugo stjecanje plodouživanja. Koncept je da goli vlasnik, kada kupi nekretninu, i plati je izvorno, vrši jednu akviziciju, ali mora platiti cjelokupni porez na ukupnu vrijednost nekretnine, a navedeno plaćanje poreza je izvršeno u dvije različite faze:
– Dio se plaća u trenutku stjecanja golog vlasništva, a odgovara vrijednosti golog vlasništva.
– Drugi dio se plaća kada je plodouživanje stečeno smrću plodouživatelja, a odgovara vrijednosti ili postotku plodouživanja na dan prvotne kupnje.
II.- UŽIVOT U KUPNJI NOVIH KUĆA
Kada se nabavi nova konstrukcija, graditelj mora biti od samog početka informiran o namjeri kupaca da će otkupiti plodouživanje i golo vlasništvo odvojeno. A to je zato što, kako je ovdje objašnjeno, plodouživanje plaća porez na prijenos pa ne plaća PDV (koji se obično plaća na kupnju novih zgrada).
Umjetnost. 20.23º1 Zakona o PDV-u, kaže da “ustanovljavanje i prijenos stvarnih prava uživanja koja za cilj imaju stanove, garaže i pripadajući im dodaci bit će oslobođeni PDV-a".
S druge strane umjetnost. 4.4 Zakona o PDV-u u odnosu na čl. 7.5 ZTPOAJD navodi da: „osnivanje i prijenos stvarnih prava korištenja i uživanja na nekretninama kada su one oslobođene plaćanja PDV-a, podliježu porezu na prijenos."
Slijedom toga, stjecanje prava plodouživanja pri kupnji novih zgrada podliježe porezu na prijenos.
PRIMJER: U prethodnom slučaju:
A+B kupuju NOVOGRADNJU nekretninu u plodouživanju za iznos od 150,000 EUR, golo vlasništvo otkupljuju njihovo 2 djece I i II.
Vrijednost plodouživanja je 60,000 EUR.
Vrijednost golog vlasništva je 90,000 EUR.
Za ovu transakciju plaćate sljedeće poreze:
– Za stjecanje plodouživanja: ITP (10%) = 60,000 EUR
– Za stjecanje golog vlasništva: PDV (10%) + 1.5% AJD od vrijednosti golog vlasništva = 9,000 EUR (10% PDV) + 1,350 EUR (AJD -Stamp Duty)
A + B umru, pa plodouživanje imovine prelazi na njihovu djecu. Djeco, NE PLAĆATE vrijednost plodouživanja kao porez na nasljedstvo (ISD), već kao porez na prijenos. Stoga bi trebali platiti 9,000 EUR (10% ITP-a).
Stoga, kao zaključak, kada kupac ima namjeru kupiti za njih kao plodouživanje, a ostatak za svoju djecu, mora se odustati od toga da je u slučaju poreza na nasljedstvo preporučljivo, već će umjesto toga njihovi nasljednici moraju platiti dio poreza na prijenos koji nije plaćen na dan stjecanja jer je to bio “dio plodouživanja”.
Također, u slučaju NOVIH GRAĐEVINA, graditelj mora biti obaviješten o namjeri plodouživanja od prvog trenutka kupnje, budući da graditelj ne može pristati da to organizira na taj način.
III.- PRIJEVOZNIŠTVO STEČENO IZ NASLJEĐENJA
Navedeno se odnosi na plodouživanje dobiveno KUPnjom NEKRETNINE. U slučaju da je plodouživanje stečeno NASLJEĐIVANJEM ili DAROVANJEM, nakon smrti plodouživatelja, porez na prijenos neće biti porez na prijenos (ITP), jer stjecanje navedenog prava nije izvršeno kupnjom, već darovanjem ili nasljeđivanjem. U ovom slučaju, plodouživanje će platiti porez na nasljedstvo.
Zaključak:
– Kad plodouživanje pribave plodoužitelji na temelju a PROCES KUPNJEbilo novo ili preprodaja, stjecanje navedenog plodouživanja od strane golih vlasnika nakon smrti plodouživatelja isplatit će se ITP (porez na kupnju/prijenos), i NEMA poreza na nasljedstvo.
- U slučaju OTKUP NOVIH GRAĐEVINA, kupnja u režimu plodouživanja odvojena od golog vlasništva, proizvodi primjenu od 2 zasebna poreza: porez na prijenos (ITP) za vrijednost plodouživanja; i PDV+ AJD (Stamp Duty) koja se primjenjuje na ostatak kupovne vrijednosti za golo vlasništvo.
– Kada plodouživanje dobije plodouživatelj po nasljedstvo ili darivanje, bit će oporezovana Porez na nasljedstvo i donacije o smrti plodouživatelja.
VIŠE ČLANAKA
