POVRATI NA KAPITAL U NEKRETNINAMA
1 . Što se smatra "zaradom od kapitala u nekretninama" ?
Dohodak od kapitala od nekretnina smatra se dobivenim od davanja u zakup ruralnih i urbanih posjeda, kao i dohodak koji proizlazi iz osnivanja ili prijenosa prava ili ovlasti korištenja ili uživanja ruralnih ili urbanih posjeda.
Iznos primljen od stjecatelja, opunomoćenika, zakupca ili podzakupca, uključen u odgovarajuću svu onu imovinu dodijeljenu s nekretninom i isključujući PDV ili, prema potrebi, IGIC.
2 . Kako se određuje neto povrat na kapital u nekretninama?
Neto povrat bit će rezultat oduzimanja porezno priznatih troškova od punog povrata na kapital u nekretninama.
Shema za određivanje i kvantificiranje dohotka koji se konačno uključuje u poreznu osnovicu je sljedeća:
Povrat na kapital u nekretninama.
Puni prinosi (-) Odbitni troškovi (=) Neto prinosi (-) Smanjenja (=) Smanjeni neto prinosi na kapital u nekretninama.
3 . Koji se troškovi mogu odbiti?
Troškovi koji se mogu oduzeti od punog prihoda da bi se odredio neto prihod su oni koji su potrebni za njihovo postizanje, uključujući amortizaciju nekretnine.
Svaki trošak koji se može smatrati nužnim za ostvarivanje prihoda mora se smatrati odbitnim od ostvarenog prihoda.
Baš suprotno, ne mogu se odbiti u svakom slučaju:
- Plaćanja izvršena zbog potraživanja (primjerice požar) koji uzrokuju smanjenje vrijednosti imovine poreznog obveznika. U tim se slučajevima primjenjuje tretman kapitalnih dobitaka i gubitaka.
- Oni koji jesu nije izravno povezano s dohotkom (na primjer, oni iz iznajmljivanja kuća od strane stanodavca da bude bliže svom poslu).
- Neto prinosi mogu biti negativni, ali je mogućnost odbitka kamata i drugih troškova financiranja ograničena.
Specifično:
- Ne postoji ograničenje maksimalnog odbitka za sve troškove.
- Da, postoji ograničenje odbitka interesa stranog kapitala uloženog u stjecanje ili poboljšanje vlasništva ili stvarnog prava i drugih troškova financiranja, a osim toga, ograničeno je i odbitak troškova popravka i konzervacije. Neodbijeni višak može se odbiti u sljedeće 4 godine.
Odbitak kamata i ostalih troškova financiranja, kao i troškova popravka i konzervacije, ograničen je najviše na iznos punog prihoda ostvarenog prijenosom svake imovine ili prava (iznos zakupnine).
Drugim riječima, ne zbraja se ukupan iznos punog dohotka koji bi porezni obveznik mogao ostvariti i onda se na taj ukupni iznos utvrđuje limit, već se, naprotiv, limit mora kvantificirati za svako dobro ili pravo koje donosi dohodak.
To znači da neto prihod ne može biti negativan isključivo zbog odbitka kamata i troškova popravka ili konzervacije, ali može biti negativan zbog odbitka ostalih troškova, neovisno o tome jesu li povezani s kamatama ili ne.
4. Koja su smanjenja primjenjiva na neto povrate?
Moguće je razlikovati opće sniženje od posebnih sniženja.
a) Sveukupno smanjenje
Neto prinosi s razdobljem generiranja duljim od dvije godine, kao i neredoviti, umanjit će se za 30%, kada se u oba slučaja obračunavaju u jednom poreznom razdoblju (na primjer prava prijenosa ili naknada primljena od najmoprimca za štetu ili oštećenje imovine).
Iznos neto prihoda na koji se smanjuje primjenjivat će se ne smije premašiti 300,000 eura godišnje.
b) Posebno smanjenje
U slučajevima leasinga nekretnine namijenjene stanovanju, pozitivan neto prinos bit će smanjen za 60 %. Ovo smanjenje će se primjenjivati samo na prihode koje prijavi porezni obveznik.
Prinos od iznajmljene nekretnine, iznosi raspoređeni na amortizaciju nekretnine posjed i druga imovina prenesena s njim smatraju se a izvediv trošak, pod uvjetom da odgovaraju na njegovu efektivnu amortizaciju. Međutim, smatra se da amortizacija ispunjava zahtjeve učinkovitosti (trošak se smatra "dobrim") kada, u svakoj godini, ne prelazi rezultat primjene 3% na osnovicu amortizacije. Što je veća vrijednost od sljedeće dvije: trošak stjecanja ili katastarska vrijednost.
5. Zadržanja na kapitalne prinose nekretnina
Općenito, 20% u 2015 i 19.5% od 12.
Zadržavanje se ne primjenjuje:
- Kada je riječ o najmu stanova od strane tvrtki za svoje zaposlenike.
- Najamnine koje plaća stanar ili isti najmodavac ne prelaze 9,00 € godišnje.
Kada je zakupodavac dužan platiti porez prema bilo kojem od naslova skupine 8 61 IAE-a, a ne postoji nulta kvota, ili za bilo koji drugi naslov koji dopušta djelatnost zakupa ili poduhvata urbane nekretnine, i primjenom pravila za određivanje naknade utvrđene u naslovima gore navedene skupine 861 na katastarsku vrijednost nekretnina namijenjenih najmu ili podzakupu, tamo nema nultu naknadu (katastarska vrijednost nekretnina veća od 601,012.10 eura).
Izvor: Španjolski porezni kalkulator
