Kada razmišljamo o najboljem načinu stjecanja nekretnine u Španjolskoj, bilo putem pojedinca ili tvrtke, prva stvar koju moramo učiniti je PLANIRANJE.
“Planiranje” je uvijek ključno za donošenje bilo koje odluke, posebno kada se radi o ulaganjima u inozemstvu, što je slučaj s kupnjom nekretnina u Španjolskoj.
Kada sebi postavljamo pitanje koji je najbolji način za ulaganje u Španjolskoj, bilo kao pojedinac ili kao tvrtka, moramo uzeti u obzir naše NAMJERA , razumio kao motivacija koja služi kao osnova za predlaganje projekta kupnje u Španjolskoj.
Drugim riječima, što želimo razviti u Španjolskoj? Što želimo učiniti s imovinom? . Radi li se o prodaji nekretnine u kojoj želimo provesti svoj tipski odmor i odmor? Radi li se o kupnji nekretnine u kojoj želimo promijeniti prebivalište i dolazimo živjeti u Španjolsku? Radi li se o nekretnini u kojoj smo projektirali investicijski projekt?, Tražimo li isplativost?, Ili tražimo spoj između isplativosti i odmora?.
Kada primimo upite naših klijenata o tome koji je najbolji način kupnje u Španjolskoj, naš odgovor je uvijek vrlo jasan, obično odgovaramo što želite učiniti sa svojom imovinom u Španjolskoj?
Nakon što točno otkrijemo koja je namjera i motivacija za kupnju nekretnine u Španjolskoj, tada možemo početi analizirati najbolje formule za razvoj i provedbu projekta kupnje.
ANALIZA RAZLIČITIH FORMULA STJECANJA U ŠPANJOLSKOJ
U ovom trenutku ćemo analizirati nekoliko pitanja u vezi sa stjecanjem i odlukom o kupnji nekretnine u Španjolskoj.
1.- STJECANJE KAO FIZIČKE OSOBE
“Moja namjera je kupiti nekretninu kako bih je koristio pojedinačno za sebe i svoju obitelj, bez ikakve namjere razvijanja gospodarske aktivnosti na nekretnini.”
U ovom slučaju, u većini slučajeva, naš odgovor je prilično jasan, obično preporučamo klijentima koji žele kupiti nekretninu za individualnu uporabu, za svoju obitelj, da to i učine. preko fizičke osobe. Stoga će u 80% slučajeva, oni koji žele kupiti nekretninu u Španjolskoj za slobodno vrijeme, formula koju će koristiti biti fizička osoba.
Stoga možemo zaključiti da će, u slučaju da je razlog ili namjera stjecanja individualna uporaba, u većini slučajeva odgovor biti korištenje formule fizičke osobe, ali uvjetovano raspoloživošću sredstava. Već je bilo u vlasništvu ili kao tvrtka.
Međutim, u ovom trenutku nailazimo na još jedno pitanje koje je vrlo važno postaviti, gdje su potrebna sredstva za kupnju stana u Španjolskoj?
Naime, kupac želi kupiti za slobodno vrijeme i uživanje svoje obitelji, no ima li navedenih sredstava? Jesu li sredstva u poduzeću?
U potonjem slučaju, odnosno u slučaju da se sredstva potrebna za akviziciju nalaze u poduzeću stjecatelja, tada se javlja druga mogućnost, a to je da proučiti mogućnosti da ta tvrtka proslijedi sredstva fizičkoj osobi, ili da tvrtka sudjeluje u kupnji u Španjolskoj, bilo preferencijalno, podijeljena zajedno s obitelji.
Odnosno, možemo doći do formula kao što su:
- Fizička osoba koja kupuje sredstvima strane tvrtke. U ovom slučaju, pojedinac (obično generalni upravitelj tvrtke). treba u Španjolskoj opravdati način na koji su mu sredstva poduzeća prenesena. Obično se ovaj neovlašteni posjed vrši putem ugovora o "zajmu" od tvrtke pojedincu ili kao "dividenda" raspodjela dobiti tvrtke, itd. U tim će slučajevima španjolski sustav zahtijevati od kupca da predoči potrebnu dokumentaciju koja opravdava kako su sredstva s računa poduzeća prešla njemu.
- Strana tvrtka kupuje 100% imovine u Španjolskoj, ali njegovo potpuno ili djelomično korištenje dodjeljuje svom upravitelju. U ovoj formuli, "naslov" pod kojim Upravitelj koristi svojstvo može se uspostaviti pomoću, na primjer, ovih vrsta formula:
- U većini slučajeva Upravitelj kuću koristi kao najmoprimac, odnosno iznajmljuje kuću onoliko dugo koliko u njoj uživa putem ugovora o najmu.
- U drugim prilikama, prijenos korištenja od strane tvrtke na upravitelja može biti kompenzacija "u naravi" profesionalne naknade navedenog upravitelja.
- Strana tvrtka kupuje dio kuće, na primjer, golo vlasništvo, a Upravitelj ili njegova obitelj kupuje “plodouživanje”. Na taj način Upravitelj zadržava pravo doživotnog korištenja i uživanja nekretnine, s tim da je može koristiti, uživati u njoj, pa čak i iznajmljivati, dok tvrtka drži “golo vlasništvo” iste bez ikakvog prava korištenja ili užitak niti pristup njemu.
U slučaju da želite koristiti tvrtku za kupnju, zajedno s obitelji, morali bismo registrirati tvrtku kao nerezidentnu tvrtku, bez poslovnog nastana u Španjolskoj. Kliknite ovdje da vidite različite formule stranih kompanija u Španjolskoj.
U oba slučaja, odnosno u oba slučaja u slučaju da je formula stjecanja odabrana kao fizička osoba, bilo u potpunosti ili zajedno s nerezidentnom tvrtkom bez stalne poslovne jedinice u Španjolskoj, oporezivao bi se porez na dohodak. prihod nerezidentnih pojedinaca (IRPFNR), sa specifikacijama navedenim u nastavku. Kliknite ovdje da saznate više o porezu na dohodak nerezidentnih pojedinaca
Međutim, u slučaju postizanja potrebnih sredstava za stjecanje nekretnine pronaći će se u tvrtki, morali bismo proučiti mogućnosti prijenosa spomenutih sredstava vlasnicima da djeluju kao fizičke osobe ili, mogućnosti stjecanja tvrtke za nekretnine u Španjolskoj, koja bi mogla omogućiti individualizirano korištenje vlasnika.
U ovom ili onom slučaju, kao u prethodnom primjeru, izbor kao fizičke osobe, ili kao pravne osobe, ne bi značio veliku promjenu za porezne svrhe, budući da bi iu jednom i u drugom slučaju bili podložni Porez na dohodak fizičkih osoba (IRPF), što se, kako kažemo, odnosi kako na fizičke osobe koje posjeduju nekretninu, tako i na strane tvrtke nerezidente Španjolske.
2.- MJEŠOVITA NAMJERA – Slobodno vrijeme/osobni užitak/profitabilnost – Fizička osoba?, kupnja u ime strane tvrtke?
U ovom slučaju, kupac koji želi steći nekretninu za privatne potrebe, ali također želi dobiti određeni povrat imovine, obično kroz najam.
Mnogi klijenti nas pitaju, moram li otvoriti tvrtku u Španjolskoj da bih iznajmio svoju nekretninu u Španjolskoj ili to mogu učiniti kao fizička/pojedinačna osoba?
Kao odgovor moramo reći da NIJE potrebno otvoriti tvrtku u Španjolskoj za iznajmljivanje vašeg doma. To možete učiniti na više načina:
– Kao fizička osoba.- Nekretninu možete kupiti na svoje ime i iznajmiti je bez ikakvih problema.
Ova aktivnost iznajmljivanja podliježe porezu na osobni dohodak, u modalitetu "rezident" ili "nerezident", uzimajući u obzir njegov status poreznog rezidenta u Španjolskoj, s poreznom stopom od 19% (za osobe fizičke rezidente u Europska unija) ili 24% (za ostatak).
Kliknite ovdje da saznate više o porezu na dohodak nerezidentnih pojedinaca
- Kao nerezidentna pravna tvrtka BEZ stalne poslovne jedinice u Španjolskoj. Ako želite razviti umjerenu aktivnost iznajmljivanja u Španjolskoj, možete registrirati svoju tvrtku u Španjolskoj koristeći ovu formulu. U slučaju da već imate tvrtku u svojoj zemlji, možete kupovati preko svoje tvrtke, pod uvjetom da je u statutu ovlaštena za obavljanje djelatnosti iznajmljivanja.
Ova aktivnost i prihod koji ona stvara oporezivat će se u Španjolskoj kroz porez na dohodak nerezidentnih pojedinaca, s poreznom stopom od 19% (za tvrtke rezidente Europske unije) ili 24% (za ostatak).
Ova je porezna stopa niža od španjolskog korporativnog poreza (25 %) i ima manje tekuće troškove, ali, nasuprot tome, ima manje mogućnosti smanjenja poreza za troškove koji proizlaze iz djelatnosti iznajmljivanja, jer je dopušteno smanjiti samo neke koncepte troškova, i to isključivo proporcionalno vremenu u kojem je nekretnina bila u funkciji.
Kliknite ovdje da saznate više o porezu na dobit nerezidentnih tvrtki bez stalne poslovne jedinice
U oba prethodna slučaja možete odlučiti kupiti nekretninu 100 % na ime fizičke osobe ili nerezidentne tvrtke ili je kupiti u kombinaciji s određenim postotkom na svoje ime i drugim postotkom na ime tvrtka (ili korištenje druge alternative kao što je kupnja vama plodouživanja nekretnine, a tvrtka da kupi golo vlasništvo).
- Kao pravni subjekt koji nije rezident Španjolske SA stalnom poslovnom jedinicom. Ako ste željeli razviti intenzivnu poslovnu aktivnost iznajmljivanja u Španjolskoj, unutar investicijskog programa ili projekta, i potrebna vam je određena poslovna struktura u Španjolskoj, kao što su uredi, zaposlenici itd., možete registrirati „Podružnicu” ili ” Delegaciju ” vaše tvrtke u Španjolskoj. Ova će tvrtka, iako ima zasebne i individualizirane račune za djelatnost koju obavlja u Španjolskoj, pripadati i ovisiti o matičnoj tvrtki s kojom je povezana.
Ova poslovna aktivnost, kao i prihodi i rashodi koje stvara, podliježu španjolskom porezu na dobit, s poreznom stopom od 25%. Ovaj porez je veći od poreza na dohodak i ima veće tekuće troškove (knjigovođa, porezni savjetnici itd.), ali ima široke mogućnosti smanjenja poreza sa svim gubicima i troškovima koji proizlaze iz djelatnosti.
Kliknite ovdje da saznate više o porezu na dobit u Španjolskoj
- Kao španjolski pravni subjekt (SL ili SA). Isto kao u prethodnom slučaju. U slučaju da želite razviti čvrstu i trajnu poslovnu aktivnost u Španjolskoj i, kao u prethodnom slučaju, želite zaposliti materijalne i/ili ljudske resurse (zaposlenike, itd.) u Španjolskoj, možete se odlučiti za osnivanje neovisna tvrtka u Španjolskoj, koja može usvojiti najčešće brojke SL (društvo s ograničenom odgovornošću) ili SA (Sociedad Anónima). U ovom slučaju stvorena tvrtka neće djelovati kao "podružnica" ili "delegacija" vaše tvrtke, jer će biti potpuno neovisna.
Porezni tretman bit će potpuno isti kao u prethodnom slučaju jer će prihodi i rashodi ostvareni djelatnošću biti podložni španjolskom porezu na dobit, uz poreznu stopu od 25%.
Stoga, kao što je gore objašnjeno i kao zaključak, stjecanje kuće kao fizička osoba u Španjolskoj savršeno je moguće za razvoj aktivnosti iznajmljivanja i profitabilnost nekretnina, u malom opsegu.
Kao što smo vidjeli gore, kada je motivacija za stjecanje nekretnine u Španjolskoj da se nekretnina odredi za privatnu upotrebu, a također i da se dobije neki povrat, tada, kupac se može odlučiti za kupnju kao fizička osoba ili koristiti bilo koju od gore navedenih formula strukture tvrtke.
Međutim, kao i u prethodnom primjeru, u slučaju da se u trgovačkom društvu nađu potrebna sredstva za stjecanje nekretnine, bit će potrebno proučiti mogućnosti prijenosa navedenih sredstava na vlasnike koji će kao fizička osoba, ili proučiti eventualne mogućnosti stjecanja nekretnine u Španjolskoj na ime tvrtke na način koji može omogućiti individualizirano korištenje vlasnika (na primjer, stjecanje nekretnine na ime tvrtke, a zatim, iznajmljivanje to prema obitelji).
Možemo se odlučiti i za kupnju u ime strane tvrtke kada su sredstva dostupna za stjecanje imovine u stranom poduzeću i/ili je namjera ulaganja u Španjolskoj ili poslovne ili profesionalne aktivnosti niskog opsega. Drugim riječima, stjecanje nekretnine, ili dvije, u kojima se namjerava obavljati određena djelatnost iznajmljivanja, a da to ne podrazumijeva velika ulaganja niti visoku poslovnu strukturu, niti angažiranje značajnih ljudskih i materijalnih resursa, dakle u malom aktivnost mjerila.
Budući da se radi o maloj aktivnosti, naša bi preporuka bila:
- Kupiti 100 % u ime kupca kao fizičke osobe
- Za kupnju 100 % u ime strane tvrtke registrirane u Španjolskoj kao nerezidentna tvrtka bez stalne poslovne jedinice
- Za odabir mješovite akvizicije Fizička osoba/strana tvrtka
U tim slučajevima, vlasnik će biti podvrgnut španjolskom porezu na dohodak za nerezidente (IRPFNR), uz umjerene i niske administrativne i troškove upravljanja u održavanju tvrtke.
3.- RAZVOJ POSLOVNE AKTIVNOSTI VELIKIH RAZMJERA
U tim slučajevima je riječ o jasnoj namjeri poduzeća da se u Španjolskoj osnuje radi obavljanja čvrste i trajne poslovne djelatnosti, koja osim nabave materijala zahtijeva i angažiranje ljudskih resursa, zaposlenika, ureda, automobila i sl. koji će biti potrebni za obavljanje ove djelatnosti.
U tim slučajevima ne možemo se odlučiti za fizičku osobu, niti za stranu tvrtku bez stalne poslovne jedinice u Spanu. Razlog tome je što će se isto zapošljavanje zaposlenika u Španjolskoj ili stjecanje ureda u Španjolskoj za razvoj poslovne aktivnosti automatski smatrati "stalnom jedinicom" u Španjolskoj. Dakle, za razvoj takve aktivnosti bit će potrebna složenija korporativna struktura.
Dakle, tada ćemo morati koristiti jednu od sljedećih korporativnih struktura:
- "Podružnica". Registracija strane tvrtke u Španjolskoj sa stalnom poslovnom jedinicom bit će poput podružnice ili delegacije strane tvrtke koja će biti matična tvrtka.
Ova će tvrtka imati odvojeno računovodstvo od matične tvrtke, ali će se uvijek smatrati podružnicom ili delegacijom strane matične tvrtke o kojoj ovisi. Stoga će postojati ovisnost o španjolskoj tvrtki u odnosu na inozemnu.
– “Neovisna španjolska tvrtka”. Osnivanje španjolske tvrtke (najčešće korišteni oblici su društvo s ograničenom odgovornošću – SL ili dioničko društvo – SA). U tim bismo slučajevima govorili o potpuno neovisnoj tvrtki, stvorenoj izričito za obavljanje poslovne ili profesionalne djelatnosti za koju je osnovana, a za koju je potrebno stjecanje određene nekretnine u Španjolskoj, bilo da imati u izvedbi, ili koristiti kao poslovni ili uredski prostor od strane tvrtke.
U oba slučaja, govorili bismo o dvije poslovne brojke, koje više NE bi podlijegale porezu na dohodak nerezidentnih fizičkih osoba (IRPF), već bi bile podliježe španjolskom porezu na dobit (IS), što će za posljedicu imati povećanje troškova menadžmenta, prilikom zapošljavanja računovođa, poreznika i sl. (da će morati predočiti računovodstvene knjige, tromjesečne prijave PDV-a i poreza na dobit i sl.). Osim toga, u tim će se slučajevima morati poštivati niz propisa i niz zahtjeva reguliranih u Španjolskoj u pogledu socijalnog osiguranja, zaštite i sprječavanja nesreća itd., od strane španjolskih zaposlenika koji su na kraju zaposleni u obavljanju poslova profesija/djelatnost u ime tvrtke itd.
Kliknite ovdje da saznate više o porezu na dobit u Španjolskoj
ZAKLJUČAK – S kojim, kako je najbolje kupovati u Španjolskoj? Je li bolje kupiti nekretninu u Španjolskoj preko fizičke osobe? Ili je bolje to učiniti preko pravne osobe?
Ovaj članak zatim služi kao pomoć u razumijevanju različitih formula koje treba primijeniti ovisno o bitnim varijablama u svim vrstama ulaganja koje su, kako kažemo, the namjera ili motivacija koji pokreće projekt, kao i financiranje, shvaćeno kao mjesto gdje se pronalaze potrebna sredstva za poduzimanje ulaganja.
