Zašto biste trebali koristiti odvjetnika u procesu kupnje nekretnine u Španjolskoj?. Javni bilježnik i odvjetnik/odvjetnik u procesu kupnje nekretnina u Španjolskoj.
Španjolski proces kupnje vrlo je sličan drugim zemljama. Strani investitori u španjolskom sustavu naći će mnoge sličnosti sa svojim matičnim zemljama.
Ali, međutim, također možemo naći mnoge razlike.
Najznačajnija razlika je položaj i funkcije od odvjetnik a bilježnik funkcije.
I.- NEKI PRIMJERI U DRUGIM ZEMALJAMA EUROPE:
A) BRITANSKI PROCES: U britanskom postupku kupnje i prijenosa, javni bilježnik uopće nije uključen u proces prodaje nekretnine. Prodavatelj i kupac dobivaju pomoć u transakciji uz pomoć, svaki od njih, sa svojim odvjetnikom. Zatim, odvjetnik kupca i odvjetnik prodavatelja su ti koji od prvih koraka do završetka preuzimaju kontrolu nad procesom prodaje, vršeći i prenoseći promjenu naziva nekretnine, te plaćanje cijene, poreza, itd. Oba odvjetnika su ti koji su sklopili ugovore, brinu se da svaka strana ispunjava svoje obveze, plaćanje poreza, organiziraju i primaju uplate te dovršavaju upis nekretnine na novog vlasnika itd.
kao zaključak: Javni bilježnik ne sudjeluje u britanskom sustavu prijenosa kupoprodaje nekretnina, a tu su i dva odvjetnika/odvjetnika, jedan kod kupca, a drugi od strane prodavatelja, koji sudjeluju u svim fazama procesa.
B) PROCES KONTINENTALNE EUROPE: Francuski, belgijski, švicarski, nizozemski, njemački i drugi: U ovim zemljama, u procesu kupnje/prodaje nekretnina, prisutnost javnog bilježnika je neophodna. Javni bilježnik radi sve. Za razliku od britanskog sustava, u kontinentalnom sustavu obje strane, kupac i prodavač, koriste bilježnika kao posrednika u transakciji od samog početka do kraja, a on čini sljedeće:
- Usklađivanje stranaka, te formalizacija transakcije ugovorom.
- Kontrola ispunjenja obveze svake strane.
- Obavlja pravna, administrativna i porezna istraživanja nekretnine.
- Urbanističko i građevinsko istraživanje posjeda.
- On vrši i prima sva plaćanja od prodaje.
- Ispunite prodajne akte.
- Dovršiti upis u zemljišne knjige u ime novog vlasnika.
- Prijavite i platite poreze na kupnju i prodaju
- Izmijeniti ugovore o opskrbi vodom, strujom, lokalnim porezima i sl.
Zaključak: Funkcija ODVJETNIKA u procesu kupoprodaje u ovim zemljama je nula. Odvjetnik nije uključen u ovaj postupak, osim kada postoji parnica koja proizlazi iz razborite parnice.
II.- ŠPANJOLSKI PROCES
Može se reći da je proces kupnje španjolskog jezika mješavina dva razmatrana sustava: "britanskog" i "kontinentalnog".
U španjolskom procesu prijenosa, javni bilježnik je stvarno važan, ali ne i dovoljan da bi kupio uz potpuna jamstva i sigurnost. Prisutnost španjolskog bilježnika u procesu kupnje je ključna jer, poput drugih zemalja kao što su Francuska, Belgija, Nizozemska itd., prodaja se ne može upisati u zemljišne knjige bez prolaska kroz formalizaciju notarskih radnji (ili „escrituras“ ”).
Javni bilježnik također provjerava bitne podatke kao što su:
– Sposobnost stranaka da kupuju ili prodaju. Odnosno, ako kupac ima pravnu sposobnost za kupnju, a prodavatelj za prodaju.
– Studija ograničenja i naknada na nekretnini.
– Proučavanje imovinskih dokumenata, kao što su građevinske dozvole i dozvole, itd.
– provjeru načina plaćanja i sl.
No za razliku od “kontinentalnih” javnih bilježnika, španjolski ne rade više od navedenih funkcija. Što se tiče funkcija španjolskih javnih bilježnika:
- PRAVNI I URBANISTIČKI STUDIJ: Javni bilježnik ne izrađuje građevinsko/urbanistički elaborat nekretnine kao savjetodavno planiranje. Informacije o imovini postoje u raznim izvorima kao što su katastar, ili gradska vijećnica, odjeli za urbanistički i planski razvoj, lokalni i regionalni odjeli, koje španjolski bilježnik ne konzultira niti provjerava tijekom procesa kupnje.
- Javni bilježnik ne provjerava ima li nekretnina bilo kakvih kazni ili kazni za gradnju, ili na primjer nalog za rušenje.
- Javni bilježnik vrši provjeru registracije imovine, ali, u Španjolskoj, većina tgrađevinske kazne, a novčane kazne se ne evidentiraju u zemljišnim knjigama.
- Ne postoji studija niti verifikacija mogućih budućih razvojnih projekata vjerojatno će utjecati na nekretninu (npr. izvlaštenje, ili buduća autocesta, ili čak urbanizacijski projekt, itd.).
Nažalost, u Španjolskoj postoje slučajevi u kojima je kupac obavio kupnju bez pomoći specijaliziranog odvjetnika, sa savršenim javnobilježničkim procesom, te savršeno evidentiranim u katastru i zemljišnim knjigama. Dakle, formalno savršeno. I onda, nakon procesa kupnje, otkrio je da nedostaje dozvola ili potvrda o posjedu ("potvrda o stanovanju"), ili je čak imao nalog za izvlaštenje za projekt autoceste, na primjer, ili da je nekretnina imala naknade za urbanizaciju, ili dio parcela se mora dati ili izgubiti upravi za proširenje javne ceste itd .
Ovaj nedostatak planske studije od strane javnog bilježnika stvara posebne probleme u sljedećim nekretninama:
- Nekretnine u urbanizaciji: Primjerice, graditelj nije dovršio urbanistički uređenje, urbanizacijsku infrastrukturu, a onda postoje radovi urbanizacije bez dovršetka, koje moraju dovršiti, a ponekad i platiti vlasnici.
- Nekretnine, kuće ili vile u rustikalnim područjima ili SELO: Ove nekretnine su uglavnom u ruralnim područjima i izvan urbanih područja. Ove nekretnine, obično vile ili kuće za odmor mogu imati problema kao što su:
* Nedostatak licence ili izgradnje glavnog stana
* Nedostatak građevinske dozvole ili dozvole za eventualno produženje glavne zgrade, odnosno njezinih dodataka (bazen, garaža, itd.).
* Problemi identifikacije ili definiranja granica parcele ili zemljište itd.
* Urbanističke i građevinske kazne, kazne, ili nalozi za rušenje itd.
- Vile i stanovi u starim stambenim objektima s ozbiljnim infrastrukturnim problemima ili do razvoja projekta ili poboljšanja, itd.
Navedene informacije neće dobiti javni bilježnik u Španjolskoj.
Nažalost, u Španjolskoj pravne, administrativne i planske informacije koje utječu na nekretninu nisu sažete u jednu točku informacija, kao što bi to trebala biti zemljišna knjiga. U Španjolskoj podaci u zemljišnim knjigama, iako bitni, nisu potpuni.
Podaci sadržani u imovinskom/zemljišnom registru u Španjolskoj NE prikupljaju SVE potrebne podatke koji utječu na nekretninu.
- UGOVORI I PLAĆANJA: Javni bilježnik priprema isplatu imovine, niti bira niti priprema kupoprodajne ugovore. Dakle, kupac ne plaća kupoprodajnu cijenu javnom bilježniku. U Španjolskoj se plaćanja cijene ili dijela cijene plaćaju odvjetnicima, agenciji za nekretnine ili prodavatelju.
U našoj firmi kupci ponekad traže od nas bankovni račun javnog bilježnika da izvršimo plaćanje kupoprodajne cijene, a iznenađeni su kada obavijestimo da u Španjolskoj javni bilježnik ne prima uplate, te da se uplate moraju platiti izravno prodavatelju. , ili njegovog odvjetnika, ili agentima za nekretnine
- UPIS I PROMJENA VLASNIKA U ZEMLJIŠNOKNJIŽNIM OBJEKTAMA: Javni bilježnik, nakon završenog postupka kupoprodaje, uz potpisivanje javnobilježničkih ugovora o prodaji, nema obvezu pristupiti upisu prometa u zemljišnu knjigu. Dakle, postoje javni bilježnici koji obavljaju to upravljanje, a postoje i drugi koji to ne shvaćaju. A, čak ni kod javnih bilježnika koji obavljaju uslugu registracije, nemojte dolaziti uknjižiti kupnju ako kupac to izričito ne zatraži!.
Kao odvjetnici viđali smo mnoge situacije u kojima su prodavači otkrili da čak ni njihove isprave nisu upisane u zemljišne knjige. U trenutku kupnje, sadašnji vlasnici su išli kod javnog bilježnika, a nakon što je kupnja završena, a uvjereni da će javni bilježnik poduzeti potrebne radnje za dovršetak koraka upisa, nisu davali upute bilježniku da izvrši upis u zemljišne knjige. Dakle, javni bilježnik to nikada nije učinio!. Stoga smo tijekom godina utvrdili da su nekretnine i dalje bile na ime prijašnjih vlasnika, jer on nije dao nalog bilježniku, a nije im pomogao ni odvjetnik u vašem procesu.
- PROMJENA VLASNIKA UGOVORA O VODI I STRUJI I DRUGIH KOMUNALNIH POREZA: Javni bilježnik NE upravlja promjenom vlasništva ugovora o vodoopskrbi, struji i ostalom poput poreza na imovinu ili općine.
Također, javni bilježnik ne uređuje domicilaciju plaćanja ovih usluga na žiro račun kupca izravnim terećenjem.
- PROMJENA VLASNIKA NA KATASTARSKI/VIJEĆSKI POREZ: Javni bilježnik NE upravlja promjenom vlasništva stranaka u katastru. Oni komuniciraju s katastrom, ali ne suglasni da je to učinjeno, i nalažu katastru da prenese nalog za plaćanje poreza izravnim terećenjem na bankovni račun vlasnika.
- STANOVNIŠTVO Kao što je objašnjeno u drugim odjeljcima ove stranice, kupac mora pribaviti uporabnu potvrdu na mjestu, također nazvanu “Stanovnica”. Od novih nekretnina (one kupljenih izravno od graditelja) javni bilježnik ne traži da se prodavačima dostavi valjana potvrda o stanovanju.
AGENCIJA ZA NEKRETNINE: Osim navedenog, djelatnost poslovanja nekretninama nije regulirana u Španjolskoj. Aktivnost nuđenja nekretnina na tržištu je „besplatna“. Za razliku od drugih zemalja u kojima je profesija agenata strogo kontrolirana i regulirana, u Španjolskoj to nije slučaj.
Dakle, ne postoji nikakvo jamstvo u Španjolskoj koje potvrđuje da agent za nekretnine odgovara profesionalno, ili jednostavno, da imaju minimalno pravno priznanje da znaju o zakonitostima nekretnina koje nude na tržištu.
Stoga preporučamo da odaberete renomiranog i dobro uhodanog agenta. Za to zatražite poslovne podatke i provjerite reputaciju agenta na forumima i društvenim mrežama.
Pa zašto je koristiti odvjetnika U ŠPANJOLSKOJ ZA KUPOVINU JE ODGOVARAJUĆA ODLUKA?
Kao što je gore navedeno, da biste imali potpunu ideju, te da biste dobili informacije o procesu kupnje, ove informacije morate dobiti iz različitih lokalnih, regionalnih izvora, zemljišnih knjiga, odjela za planiranje, a također se konzultirati s arhitektima i drugim stručnjacima, itd… SVE OVO NEĆE URADITI ŠPANJOLSKI BILJEŽNIK.
Za to ćete morati dobiti usluge odvjetnika koji može dobiti sve informacije iz različitih izvora te provjeriti sve potrebne pravne i administrativne točke.
Osim toga, nažalost, ovaj proces je dosta kompliciran pa je NISU SVI PRAVNICI VAŽEĆI ZA POMOĆ U PROMETU IMOVINE. Dakle, trebate odvjetnika koji, osim što govori vaš jezik, i koji poznaje pravo nekretnina, mora također biti stručnjak za građevinsko i urbanističko pravo, te da računa u svoj tim s arhitektima, i drugim stručnjacima i tehničarima, da ima dovoljno sposobnosti i vještina da dobije sve potrebne informacije, te da završi sve aspekte u vezi s kupnjom nekretnine.
Stoga, u ovoj fazi, nakon što je odluka o kupnji čvrsta, TLA, naša tvrtka, savjetuje da:
- Ugovorite odvjetnika. Postoje tvrtke ili agenti koji se predstavljaju kao odvjetnici i daju “pravne usluge”, ili se nude kao “pravni savjetnici”, a zapravo nisu odvjetnici. Ponekad čak nisu ni Španjolci!.
- Ugovorite odvjetnika registriranog u Španjolskoj. Nemojte biti u iskušenju koristiti odvjetnike u svojoj zemlji. Samo nacionalni odvjetnici poznaju sustav kupnje i španjolski proces kupnje.
- Odvjetnik mora govoriti vaš jezik. Izbjegavajte odvjetničke tvrtke koje ne govore vaš jezik.
- Provjerite je li odvjetnik stručnjak za urbanističko i građevinsko pravo. On/ona mora biti stručnjak za pravo nekretnina, ali također mora razumjeti urbanizam i graditeljstvo.
I, nakon što odaberete nekretninu koja vam se sviđa....
KONTAKTIRAJTE NAS!
