スペインの建設プロセスにおける当事者の介入。 ビルダー、アーキテクト、プロモーター

建設プロセスにおける仲介業者

スペインの建築有機法 (LOE – LEY ORGANICA DE LA EDIFICACIÓN)

 1.- プロモーションに介入するエージェント

所有者とユーザー

　 所有者 は作品の所有者またはプリンシパルであり、 user 所有者ではないが、第三者の建物に対する物的権利（用益権、地上権など）または個人的な使用権（賃貸借権、建物の譲渡権など）を保有する者です。使用など）。

これら XNUMX つの図が次のように呼ばれるのは論理的ですが、 最終受信者 建築業者の義務は建物を良好な状態に保ち、適切な状態に保つことに他ならないため、LOE で規定されている責任制度は彼らに適用されるべきではないため、彼らを建築業者に含めることは完全に正しいとは考えられません。使用。 結局のところ、損害の影響を受けるのは彼らであり、したがって、自分の権利が侵害されたのを見て責任を求める適切な行動を起こすのは彼らです。

保存、使用、維持の義務

所有者の義務とユーザーの義務は次のとおりです。 所有者であるかどうかに関係なく、区別されます。

の義務 所有者 所有者のコミュニティは次のとおりです。

– 適切な使用とメンテナンスにより建物を良好な状態に保ちます。

– 実行された作業の文書とそれに付随する保険および保証を受信、保存、送信します。

したがって、建築技術基準によれば、次のようになります。

• 建物およびその設備は、規則に従って適切に使用されなければなりません。 使用説明書、用途に反する使用は控えてください。 所有者と使用者は、建物の通常の動作中に観察された異常を保守責任者に通知する必要があります。
• 建物は常に良好な状態に保たれなければなりません。 適切なメンテナンス 。 これには、次のアクションの実行が含まれます。

– 有能な技術者に建物とその設備の保守計画を委託し、建物の保守計画を実行する。

– 規制によって定められた検査を実施し、対応する文書を保管する。 そして

– 建物の耐用年数全体にわたって、建物に対して行われた修理、リフォーム、リハビリテーションなどのすべての介入を文書化し、建築簿に記録します。

ユーザーは、所有者であるかどうかにかかわらず、 実施された作業の文書に含まれる使用および保守の指示に従って、建物またはその一部を適切に使用する義務があります。 ユーザーの義務は、対応する契約で合意された割合に達します。 これがない場合、または上記の割合に関する条項がない場合には、その義務を負う軽微な修繕の性質に応じて、料金と給付金の均等配分制度のいずれかに該当します。施設やサービスの毎日の利用が動機となります。

したがって、所有者と使用者の両者は、建物を適切かつ正しく使用し、当該建物を良好な状態に維持する義務があります。

所有者には建物を保存する義務もあります。

教義の一部では、次のような義務があると理解されています。 正しく使う 正しい使用と保守は保存の重要な義務であるため、使用と保守の指示に従った建物には保存の義務が含まれていなければなりません。 LOE 自体は、 建築技術基準 (CTE) は、建物とその設備の基本的な品質要件を見つけるための規制枠組みとして、基本的な要件の遵守を可能にし、したがって、使用義務の境界がそこにあると理解できます。建物の維持管理が確立されています。

不動産および都市化複合施設

不動産複合施設の場合は、 使用および保存の義務とは、 排他的な要素と共通の要素。 したがって、私的要素の建築要素、設備、またはサービスを変更する場合、建物の安全性、その一般的な構造、その構成または外部状態の損傷または変更を避けるために、適切な方法で実行されなければなりません。または他人の権利を侵害すること。 所有者。

各所有者の義務は、とりわけ、以下の事項を尊重することです。 共通要素 コミュニティの一般施設は、所有者の一般使用か私的使用かに関係なく、それらを適切に使用し、損傷や損傷を引き起こすことを常に回避します。

アパートや敷地の良好な保存状態の維持管理とその維持管理について 民間施設 、この義務の範囲または措置は、コミュニティまたは他の所有者に損害を与えない範囲で理解されなければなりません。 この法律は、水平所有権制度の対象となる不動産複合施設の専有部分、共有部分、または建物のいずれかにおいて、自らの過失により地域社会または他の所有者に生じた損害を賠償する義務を課しています。 、または彼が答えなければならない人々の過失によるもの。

各所有者の使用、保守、保存に関する特定の義務に加えて、 オーナーのコミュニティ は、適切な条件を満たすように、資産とそのサービスを適切に維持および保全するために必要な作業を実行する義務があります。 構造、密閉性、居住性、安全性。

 保存義務の限界

 保全義務には次の制限があります。

• 時 取り壊し 建物の形状は適当です。 この保存義務の制限は、建物が居住しているか建っている限り、建物の安全性、さらには健康に配慮するために、緊急性が認識され、暫定的かつ例外的な性質の工事や修理を課すことを妨げるものではありません。
• 前のケースとは別に、保存義務は次のとおりです。 新築の半額、 構造特性と有用な表面に関してオリジナルと同等です。 法的保存義務のこの量的制限は、次の概念に関連しています。 経済的破滅 .

建物を安全で健康的かつ公共の装飾条件に維持する義務が、 財産権の通常の内容 、この義務には、破壊の状況においてその限界または停止の瞬間がある。なぜなら、取り壊しが適切であるとき、この義務は、不適合として保存の義務が消滅するからであり、これは、認識された緊急性および認識された工事または修理の賦課を妨げるものではないからである。人が住んでいるか建っている限り、建物の安全性、さらには健全性を維持するための暫定的かつ例外的な性質。

 保存義務違反

 この目的のために与えられた期間内に命令された業務が不当に履行されなかった場合には、 子会社 所管行政の判断によるもの、あるいはその選択による他の行政対応の方式の適用によるもの。 このような場合、保全義務の上限は、地域の法律で定められている場合、対応する建設または建物の再調達コストの 75% まで引き上げられることがあります。

したがって、上記の保存、使用、保守の義務が遵守されない場合の措置を指定する責任があるのは地域の規制です。 典型的な行政反応は次のように構成されます。 執行命令 必要であり、建物の良好な保存および保守状態を保証することが適切であると考えられる保守および保全作業の実施のため。

建物の保存のために行政が発行した工事の執行命令に従わなかった場合、行政が命令した保全工事を執行することになり、不動産の所有者へのその支払いに影響が出る可能性があります。 。 同様に、代理行政機関は、対応する行為の証明書を不動産登記所に送付し、その証拠を提出します。 欄外注記 ドメインの最後の登録。

遵守しない場合には、相応の措置も伴います 行政制裁 .

建物の書類、保険、保証

 所有者には以下の義務があります 受信、保持、送信 実行された作業の文書とそれに付随する保険と保証。

大まかに言うと、このドキュメントは次のように分類できます。 ブロック :

• 関連するドキュメント 作品の著作権 : 建設業者を特定するには、建設に介入したすべての企業と専門家のリストを提出する必要があります。
• 技術文書 :

– 建物計画。

– 使用およびメンテナンスの説明書。

– 作品で使用された材料のリスト。

– 命令、援助、および事件の帳簿に含まれる建物の保守および維持のための重要な命令。

– 建設プロセス、材料、設備、または作業のその他の要素または部分の品質が認定される、法的に要求されている文書、またはプロジェクト管理によって要求されている文書。

• 法的文書 : 所有者には、住宅の建設に法的に必要とされる許可のコピー、および都市計画証明書、または再交換または補償業務の順守に関連して不動産の都市計画状況を認定する証明書のコピーが与えられなければなりません。住宅、共用エリア、付属サービスの使用または占有に関する許可または同等の行為（許可または占有証明書）。

登録情報 不動産の法的地位に関するその他の状況は、所有者に引き渡され、または提供される必要があります。登録データ、料金、法規および所有者コミュニティの運営規則（存在する場合）、サービス契約およびコミュニティおよび住宅供給に関する情報。

建物の購入者が何らかの形で代位弁済された場合 実質保証付き信用運用 当事者ではない不動産については、証書を認証した公証人、その日付、土地登記簿の登録データ、および問題の住宅に対応する抵当債務に関する情報が、満期の表現とともに特に詳細かつ明確でなければなりません。そして金額。

に関連して 建物とその要素の保証（XNUMX年およびXNUMX年の保険） 他の適用される規制に規定されているものと同様に、所有者は、保証人および保証の所有者の身元、当該所有者に対応する権利、および存続期間に関する情報を受け取らなければなりません。

上記にもかかわらず、都市計画規則は、 必須の内容 タイトルには、それによって土地と建物の譲渡が形式的に定められるものを含める必要があります。

• 　 都市の状況 土地が私的使用や建築に適していない場合、計画外の建物がある場合、または最高販売価格、賃貸料、その他の形式のアクセスを許可する公的保護制度の対象となる住宅の建設を目的としている場合ハウジング。
• 土地が都市化または寄付行為の対象となる場合、遵守が保留されている法的義務および義務。

この義務に違反した場合、購入者は 4 年以内に契約を解除し、民法に基づいて適切な補償を要求することができます。

　 配達 前述の文書は、工事が完了すると建設管理者によって開発者に作成され、建設管理者は建物の所有者とエンドユーザーに文書を届ける責任を負います。

建物またはその一部の所有権を取得した場合、建物または取得した部分に関連するすべての書類を不動産の取得者に引き渡さなければなりません , 一方、の場合 リース 、建物を使用する人は、使用および保守についての指示を受けなければなりません。

 プロモーター

 発起人は、自然人か法人か、公的か私人かを問わず、個人的または集団的に、 決定、推進、プログラム、財政を行う 、独自のリソースまたは他人のリソースを使用して、建物は自分自身のために、またはその後の任意のタイトルの下での販売、引き渡し、または第三者への譲渡のために機能します。

したがって、プロモーション作業には、 常設の組織 これにより、人は建築工事の主導権を握り、その段階の調整に責任を負います。

その アクティビティ 法的、技術的、管理的、財務的な観点からの運営の設計、組織化、調整で構成されます。 したがって、この数字を理解するには、仲介者としての経済的機能、つまり資本の建築工事への変換を管理するエージェントとしての経済的機能を考慮する必要があります。

プロモーターはそれを実行する人です 機能 建築工事の決定、推進、計画、資金調達など。 原則として、プロモーターの概念には、行為を依頼した個人の利益のために単独かつ排他的に介入する外国企業の代理人や管理者は含まれるべきではありません。 発起人はそれらの主体です。 しかしながら、前述の代理人は、発起人の概念に該当し、発起人の責任を回避するために委任状を利用する意図があることが確認された場合には、そのように対応します。

　 建築技術基準 (CTE)は、LOE よりも簡単な方法で、プロモーターの数字を次のように定義します。建築工事を決定、推進、計画し、資金を提供する建築業者　

プロモーターは次のとおりです。

• 任意 自然人または法人 。 他の建設業者とは異なり、プロモーターになるためには、学術的または専門的な資格や能力の認定は法的に要求されません。 同様に、開発者と建設者の人物が一致しない限り、前者は建物の施行に介入しないことに注意してください。
• 公立か私立か 。 これには、企業、団体、財団だけでなく、民間企業、商業企業、工業企業の両方も含まれます。 したがって、LOE の発効前に最高裁判所が多数の判決で述べたこととは異なり、発起人とみなされているかどうかにかかわらず、営利目的は無関係であると判断されました。 この意味で、LOE は理由説明書において、発起人、協同組合の管理者、所有者コミュニティ、または建物の経済管理においてますます頻繁に現れるその他の類似の人物を同一視しています。 同様に、プロモーターの責任は、契約またはプロモーションへの意思決定介入に従って、協同組合や所有者コミュニティのプロモーターまたはマネージャーの形でプロモーターとして行動する自然人または法人に明示的に適用されます。類似の数字
• 個人または集団で 。 同じ機能を個別に実行する人、およびその機能を実行する複数の人がいる場合は、両方とも発起人とみなされます。 これは、同じグループの複数の企業がプロジェクトの推進に取り組む場合に当てはまります。そのうちのいくつかの企業はプロジェクトへの資金調達を担当し、他の企業はプロジェクトの組織、調整、プログラミング、実行の管理を担当します。 この点に関する因果関係は数え切れないほどある。
• 独自またはサードパーティのリソース 。 プロモーターは、自分自身のリソースと他人のリソースの両方を使って、建設工事の決定、推進、計画、資金調達の機能を実行できます。 たとえば、所有者コミュニティの介入を利用して、金融機関や銀行機関にアクセスする場合、彼は外部の手段に頼ります。 この意味で、また発起人が負う責任の観点から、所有者の管理や技術的なアドバイスに専念する自然人または法人が現れた場合、発起人の機能を効果的に実行するのは誰であるかを考慮する必要がある。そして経営陣。

プロモーターの義務:

 プロモーターの義務は次のとおりです。

• 敷地上に建築する権限を与える権利の所有権を所有します。 建設予定の土地の所有者である必要はありません。 重要なのは、プロモーターが 現場で構築する力 、土地の所有者から付与された委任状があれば十分です。
• 提供する ドキュメントと事前情報 プロジェクトの草案作成に必要なだけでなく、その後のプロジェクトの変更を作品管理者に許可することもできます。
• 必要なものを管理および入手する ライセンスと 行政の 権限 に署名するだけでなく、 作品を受け取る行為 。 発起人は、建物の施工に必要なすべてのライセンス、許可、認可の取得を管理する責任者です。 この意味で、必要な許可を得ずに工事を開始した場合には、請負業者とともにプロモーターが責任を負うことになることに留意する必要がある。 実際には、この義務違反により作業が遅延することが想定される場合、当事者間で別途合意がない限り、従わない主体は作業に関与した残りの代理人に補償を強いられる可能性があります。 これらすべては、契約上の利益が損なわれた場合に、当該代理店が必要に応じて対応する契約を終了する権利を損なうことなく行われます。
• サインする 保険と保証 XNUMX年とXNUMX年の責任。
• 建設中の不動産のプロモーターは、建設許可を取得した時点から、 納品された金額の返還 住宅の建設開始または引き渡しに関する合意条件が満たされた場合には、法定利息（対応する税金を含む）に加えて法定利息がかかります。
• 必要に応じて、購入者に送付します。 実行された作業の文書化 、または所轄官庁が要求するその他の文書。 実行された作業の文書は次のもので構成されます。

– 適切な場合には、正式に承認された修正を組み込んだプロジェクト。

– 受領証明書;

– 構築プロセス中に介入したエージェントの識別関係。 Y

– 建物とその設備の使用とメンテナンスに関する指示。

このすべての文書が建物の本を構成します。

自己宣伝 – オートプロモーター

 法的な観点から見ると、構築されたものを処分するために自分の役割を実行する開発者と、少なくとも最初は自分自身の使用と楽しみのために構築する開発者の間に違いはありません。

セルフプロモーターとは、次のような人物とみなされます。 プロ 、自分たちが使用し楽しむための建物を建設するために必要な専門家をスケジュールし、雇用します。 リスク 自分の土地に建物を開発することによって生じたもの。

　 法的扱い プロモーターとセルフプロモーターは同じです。 プロモーターに関連するすべての規定は、自己プロモーター、特に責任および保証制度に関する規定に完全に適用されます。

したがって、セルフプロモーターは必要な情報を提供する義務があります。 保証 XNUMX 年間の保険保証義務に示されている場合を除き、いかなる場合においても、プロモーターに対して、不動産の処分を意図している場合、または実際に不動産の処分を開始する場合のみではありません。

　 コントロール 前述の保証の構成に関する保証は、販売時ではなく、土地登記所での権利書および新しい工事の宣言の登録時に行われます。

一つ 実際的な問題 新しい作品を宣言する時点で前述の保証が構成されていない場合、かかる問題が発生する可能性があります。 疎外当時の憲法 建物の所有権を取得するために、買主（または資金提供者）が住宅ローンを要求した場合、金融機関は申告が必要な工事の完了を示す証拠書類を要求することになります。該当するXNUMX年保険に加入していることが認定されます。 保険会社が建設工事に対して XNUMX 年間の賠償責任保険を発行するには、最初から特定の品質管理が行われるべきであることを考えると、新しい工事と工事の完了を宣言することは実際には不可能です。したがって、クレジットを取得することは不可能になります。

上記にかかわらず、可能です ソリューション 対応する品質管理の対象になっていない建設物に対して保険会社が XNUMX 年間の賠償責任保険を発行するという現実的な問題には、次のような問題が考えられます。

– 対応する保険の即時加入を意味することなく、建物の品質管理を実施する義務を確立する（OCT）。 どちらか

– 建築業者に代わって保険の契約者である建築業者と明示的に合意することができるため、対応する保険に署名する義務は建築業者にあります。

 自家用の一戸建て住宅

 この前提は契約要件から除外されます XNUMX年ごとの賠償責任保険 材料の損傷のため。

上記にかかわらず、次のような場合には、 10年以内に「生前」移送する , 自己推進者は、10 年間を完了するために残りの期間、対応する保険に加入する義務があります。 自己プロモーターのこの義務に関しては、別途同意することが可能です。

一戸建て住宅が自己使用のために自社開発された場合には、XNUMX 年間の賠償責任保険に加入できない可能性もありますが、加入している場合には、次のことを忘れてはなりません。 処分 工事完了から 10 年間の期間が満了する前に、それを完了することは非常に困難な場合があります。実際には、保険会社は、品質が保証されていない可能性のある工事に対して、残り 10 年間の賠償責任保険を発行します。創業時からのコントロール。

建設現場のオーナーのコミュニティ

場合によっては、 オーナーのコミュニティ が発起人としての機能を果たしているため、発起人としての対価を付与できる法人は存在しません。 理論的には、所有者のコミュニティには 専門的な献身 住宅協同組合とは異なり、建設部門内で。

誰がその権利を持っているかについて疑問が生じる可能性があることを考えると、 プロモーターのステータス 実際に起こる特定の状況では、次のことを指摘する必要があります。

• プロモーターは、 プロのマネージャー コミュニティメンバーからの委託を受けて、建設の発注と建設プロセスに関して関連する基本的な決定を下します。

すべてのコミュニティ メンバーはプロモーターの地位を持っています:

– 専門の管理者がいない場合。 どちらか

– プロモーションにおける意思決定介入を開発するコミュニティメンバーの XNUMX 人である場合、これは専門的な献身として不動産開発を行っていない、またはその習慣的な活動が建設市場内で行われていない。

これら XNUMX つのケースでは、コミュニティのメンバー全員が、プロモーションにおけるコミュニティの意思決定介入から生じる義務に対して責任を負います。 マンションオーナーは、参加費に基づいてオーナーコミュニティが負担する義務を負うものとします。 の 責任 したがって、被害者に対するのは共同であって、連帯ではない（ CC第393条 ）。 上記にかかわらず、万が一の場合には、 コミュニティメンバーの一人 プロモーションにおける意思決定介入を開発し、専門的活動として不動産開発または不動産市場に直接関連するその他の活動を行っている者は、LOE の目的でプロモーターとみなされる唯一の人物となります。

建設業協同組合

 住宅協同組合は、次のような人々の団体です。 目的は共通です 社会経済的利益または必要性、つまり、会員に住宅、敷地および建物を提供し、それらを保存または管理し、この目的のために土地を取得、分配、開発できるようにすること。 そして必要な仕事、仕事、サービスを実行し、パートナーの仕事に直接的かつ個人的に貢献することさえあります。

協同組合は、原則として次のように表される形態の XNUMX つです。 より安価な 住宅の建設と取得を進めるために、発起人の存在が建設プロセスから除外されるため、組合員は事業利益（住宅価格の約 25%）を節約し、なんとか利益を得ることができます。需要の可能性に価格を適応させ、また、その適応が事業の資金調達と両立する限り、支払いの形態を協同組合員の可能性とニーズに適応させる。 一方、協同組合パートナーは、協同組合社会の一員として、プロモーションの終了時に授与されなかった住宅や敷地について、経済的にも責任を負います。

について 契約する 、住宅協同組合は次のことができます。

• 建物の投影を担当する技術者から工事を実行する請負業者まで、建設プロセスに関わるすべての専門家を直接雇用します。 この場合、どのプロモーターとも契約は締結されておらず、パートナーがプロモーションを引き受け、したがって追加費用や納品の遅れを想定して作品を監視する必要があるパートナーとなります。
• 管理会社、つまり住宅協同組合の設立と管理を専門とする団体を雇い、住宅の価格に応じて手数料を請求します。 この場合、協同組合自体の利益に関連した行動について責任を負うのは経営体であり、同様に、個人ベースで組合員および第三者に対しても責任を負います。

ただし、法的には、 発起人の条件が与えられる 発起人の機能を集団的に実行する者だけでなく、契約または促進への意思決定介入に従って、協同組合の発起人または管理者の形で発起人として行動する者も含まれる。

この意味で、そして可能性に直面して、 疑問 実際に発生する特定の状況で誰がプロモーターの地位を持っているかについては、彼らがプロモーターの地位を持っていることに注意する必要があります。

• 　 プロ 建設管理者。建設計画に関して関連する決定を下すための十分な権限が管理評議会から与えられます。
• 権限が付与されない場合、または権限が付与される場合、これには建築プロセスにおける基本的な行為を決定する権限は含まれません。 協同組合 。 住居の悪徳や瑕疵による協同組合に対する協同組合の運営評議会とその組合員の責任は、理事側の有罪の行動を必要とする。

コンプライアンスの管理 保証は考慮されていません 協同組合登録簿に協同組合の廃止を登録するとき。 この意味で、協同組合の規約は協同組合として確立されなければならないことを考慮する必要がある。 社会の最低存続期間 、住宅がパートナーに個別に授与され、少なくともさらに5年間存続するのに必要な時間。 証明書または居住許可の付与から。

不動産業者および仲介業者

 この図 考えられていません LOE自体にあります。 しかし、経済の観点から見ると、競争が価格調整に直接影響を与えるため、不動産売買契約においては興味深い数字です。

彼らは不動産開発業者ではありません。 その アクティビティ 当社は建設よりも建物の販売に重点を置いています。 仲介者は、次のようなアドバイスを提供するエージェントまたは専門家です。 検索して購入する 住宅や他の種類の建物の。 ほとんどの場合、必要な手続きはすべて彼らが行ってくれます。 手続き 実際に特定の建物を取得するまで。

基本 利点 仲介業者が提供するサービスは、住宅やその他の種類の建物の購入に興味がある人々にとって、時間を節約することに他なりません。 彼らは、不動産の価格に関する情報を提供し、将来の購入者のニーズと可能性に合わせたオファーを促進し、売主と買主の間を仲介し、融資の検索についてアドバイスします。

この種の不動産仲介サービスは、 委員会 通常、不動産を売る人が負担しますが、不動産を取得する人が支払うこともあります（二重手数料）。

仲介業者には以下の種類があります。

• リアル 不動産屋。
• プロパティ マネージャー .
• 不動産会社 .

仲介者 XNUMX 種類の仲介業者が提供するサービス (アドバイス、情報、管理など) は非常に似ています。 不動産業者と他の不動産業者の基本的な違いは、彼らは民事賠償責任保険に加入しているのに対し、他の不動産業者は必ずしも加入していないことです。

2.- 建設プロセスに介入するエージェント

ビルダー

建設者または請負業者は、契約上、プロモーターよりも先に、プロジェクトおよび契約の対象となる工事またはその一部を、所有または外部の人的および物的資源を使って実行するという約束を引き受ける建物の代理人です。

　 主な義務 ビルダーの役割は、実行された作業を達成するために、プロモーターに有用な結果を提供することです。 ただし、契約者はさまざまな義務を負い、 責任:

– 契約分野では、受領の遅延を除き、納品まで作品の紛失または破壊のリスクと費用を負担します（CC 条 1544 条、1588 条および 1596 条、LOE 条 17 条）。

– 職場（罪悪感を感じる可能性がある） 選択する上で & 監視中 );

– 材料に関連して（建設者自身が供給または配置したかどうかに関係なく）

– 資本金、資金調達等に関すること。

請負業者のリスクと偶然の原則に触発された工事契約は、工事契約とも呼ばれます。 会社契約 、契約に基づいて請負業者が引き受けるさまざまな義務と責任、および約束された結果を得るために請負業者が必要な人的および物的資源を提供しなければならないという事実を暗示しています。

要件

 ビルダーには次のものが必要です。 資格や専門的なトレーニング 建設者として活動するために必要な条件を満たしていること。

言及される資格や専門訓練は特定されておらず、請負業者の訓練を目的とした特定の資格もないため、建設業者の資格資格に関する法規定は内容が空っぽであり、単なる善意の表明にとどまります。

請負業者となるための正式な称号はないため、現在は自然人か法人かを問わず、法的資格を持つあらゆる人が契約者となります。 容量 拘束力があり、労働契約を履行するのに十分な専門的（および経済的）能力を備えている場合は、請負業者になることができます。

ただし、請負業者は、必要に応じて、建設専門職の遂行に関して自治コミュニティによって定められた義務を遵守しなければなりません。なぜなら、自治コミュニティは、建設業の分野における非認定専門職の行使に関して規制を指示する権限を有する唯一の存在であるからです。工事。

はい。いくつかあります 公的資格、建設のさまざまな重要な活動（たとえば、施工計画や作業計画、石積みなど）に関連する専門トレーニング。 この意味で、一部の建設技術者が獲得した能力と経験を確認するプロフェッショナリズムの証明書があります。

義務

 建設業者になるための資格または専門的トレーニングの資格に関連する要件に加えて、次の義務が適用されます。

• 　 仕事の実行 プロジェクトに要求される品質を達成するためには、プロジェクト、適用される法律、および建設管理者および工事執行責任者の指示に従う必要があります。

請負業者による工事の実施は、以下の事項を遵守しなければなりません。 パラメータ :

– 本人または発起人から受け取った注文に対して。

– デザイナーが作成したプロジェクトへ。

–へ レックス・アーティス これは契約の一部である建設業者の規定 (CC 条項 1258)、つまり、建築業者はその職業に特有の通常の規則と適切な慣行を遵守しなければならないこと。

– 適用される法律、特に建設製品、品質管理、健康と安全、労働リスク防止などに関連する法律に準拠し、必要な認可、許可、ライセンスなどを取得していなければなりません。

– 推進者の指示は、通常、プロジェクト管理者、つまりプロジェクトマネージャーとプロジェクト実行マネージャーを通じて行われます。

以前に分析されたように、請負業者はデューデリジェンスを持って活動を実行することに応じていないため、契約で定められた結果を達成する必要があります。 このため、 リスク 作品の引き渡しまでの紛失の場合は自己負担となります。

請負業者は、専門家としての立場により、技術的指示の実行に限定することはできません。 指示の実現可能性 受注した注文、および建設資材がクライアントから供給された場合はその適合性。 彼は、指示や命令が不正確または実行不可能である場合に校長に警告する義務を負い、したがって、その命令が不正確または実行不可能であると判断した場合には、その命令を実行または執行しない権利が彼の権利の範囲内にあります。

契約者は以下の事項に従わなければなりません プロモーターの指示 しかし、工事に関して起こり得る責任を回避するために、技術者の命令に従っているという事実を彼が主張し、隠す余地はありません。

• 　 施工管理者の指定 工事において建設業者の技術的代表を引き受け、その資格または経験により、工事の特性と複雑さに応じて適切な訓練を受けなければならない人。

サイト管理者には学術的な資格は必要ありません 程度 。 通常、それは技術的な建築家か、建設の世界で豊富な経験を持つ人です。

施工管理者が部下に指示を出すためには、これから行われる工事の内容を理解し、それに基づいて作業を遂行し実行するために必要な人的・物的資源を発注できる必要がある。契約書において請負業者と本人が合意した内容に基づきます。

• 　 人的および物的資源の配分 仕事の重要性が必要であること。 建設者は、契約で合意した結果を達成するために必要な人的および物的資源を作業に割り当てなければなりません。

建設業者は通常、その活動を直接実行するのではなく、そのビジネス構造を通じて活動します。 したがって、全体または一部は、 下請け 建設部門における下請け業者の数を規制する L 32/2006 に定められた要件が満たされている限り、当該権限が契約で明示的に除外されている場合、または元本が許可または許可を与えていない限り、工事の一部を行うことは可能です。個人的な条件に基づいてすべての作業を請負業者に委託します。

• 　 下請けの正式化 契約および 32 年法律 2006 で定められた制限内で、作業の特定の部分または設備を使用すること。

下請けは請負業者の義務の中に含まれますが、義務というよりも、 電力 請負業者の。

契約者は、 直接責任のある 、下請け業者が実行する作業に対して、作業の所有者の前で。 逆に、作業がより高い基準で調整された場合、下請け業者は、 代位と補助訴訟 請負業者が負っているものを請求するために、仕事の同じ所有者に対して。

• の署名 レイアウトまたは開始証明書 と 受領証明書 作品の。 配置法には、請負業者とプロジェクト管理者、つまり建設管理者と工事の執行責任者が署名する必要があります。

設定は工事施工の一環として施工者が行っていただく必要があります。 レイアウト法には、作業の開始が進行するかどうかを記載する必要があり、該当する場合、レイアウト法は作業の開始の役割を果たします。 正式なスタート 仕事の。

同様に、契約書に署名することも請負業者の義務です。 仕事の受け取り 少なくとも契約者とプロモーターが署名する必要があります (LOE 第 6 条)。 もし 予約 が受入証明書に記録されている場合、これらの予約が修正されたら、請負業者は契約書に署名する必要があります。 訂正証明書 ( LOE 第 6.2.d 条 ).

• 施工管理者に施工に必要なデータを提供します。 実行された作業の文書化 。 請負業者は、施工管理者が実施した作業に関連する文書を作成するために必要な情報と文書を建設管理者に引き渡さなければなりません（ LOE アート.12。 3.F ).
• のサブスクリプション 保証 法律で規定されているもの、特に XNUMX年保険 、 そしてその 物的損害の保険 工事の終了または完了の要素に影響を及ぼし、工事の期間中に補償されなければならない施工上の悪徳または欠陥による重大な損害を建設者が保証するために加入しなければならない保証金または金銭的保証。 1年 作品の完成からプロモーターへの納品まで。

当該保険への加入は源泉徴収に置き換えられる場合があります by 　 プロモーター 保証期間を通じて、実質的な作業の実行金額の 5% が保証されます。 LOE には何も記載されていませんが、請負業者は、プロモーターへの配送の代わりに前述の保険に加入することもできることを理解する必要があります。 バンク 5 年間の工事の実質的な施工金額の少なくとも XNUMX% を保証する保証。これにより、当該年中に仕上げまたは仕上げ要素に影響を与えた施工上の悪徳または欠陥によって建物に生じた物質的損害が、補償される。

プロモーターは請負業者に明示的に同意することができます。 保険契約者 前者に代わって、物的損害保険または建設要素または設備の瑕疵または瑕疵に起因する損害の賠償を保証する保証保険に関して、前者に代わって加入します。 3年。 居住要件の不遵守を引き起こすもの。 Y

– 物的損害保険または保証保険 10年 基礎、支柱、梁、床、荷物の壁、その他の構造要素に起因または影響を及ぼし、建物の機械的強度と安定性を直接損なう悪徳や欠陥によって建物に生じた物質的損害に対する補償。

下請業者

下請け業者とは、請負業者または他の委託下請け業者よりも前に、特定の作業を実行する約束を契約上負う自然人または法人です。 作業の部分または単位 、その実行が管理されるプロジェクトの対象となります。 の バリアント この図の XNUMX 番目の下請け業者 (クライアントが請負業者である下請け業者)、XNUMX 番目の下請け業者 (クライアントが最初の下請け業者である下請け業者) などの場合があります。

32 年法律 2006 により規制されています 建設部門の下請け また、この分野における労働条件全般、特に労働者の健康と安全の条件を改善することを目指しています。 この法律は、建設部門にとっての重要性と建設部門の専門化を認識し、下請けの法的制度の規制を厳密に部門別の方法で初めて取り上げているため、既存のモデルとの関係で根本的な変化を想定しています。生産性の向上は、スペインのような事故発生率が続いている国において、この形態の生産的な組織における管理の欠如が労働者の安全と健康にリスクをもたらす客観的な状況を引き起こすことを防ぐことを目的とした一連の保証を確立するものである。労働はその数と深刻さで非常に悪名高い。

この規則は厳密に部門別のものであり、以下の業務を遂行するために下請けの下で締結された契約に適用されます。 建設工事で行われる作業 :

– 発掘;

– 地球の動き。

- 建物;

– プレハブ要素の組み立てと分解。

– 付属品または設備。

- 変換;

– リハビリテーション;

- 修理;

– 解体;

- ノックダウン;

- メンテナンス;

– 保存、塗装、清掃作業。

- 衛生。

 請負業者および下請け業者の要件

請負業者と下請け業者に対して一連の要件が定められています。 注文 労働者の健康と安全を守る義務を果たす立場にあることを保証できる最小限の組織構造を持たない企業の参加を避けるため。 。

企業が請負業者または下請け業者として建設部門の下請けプロセスに介入できるようにするには、次の要件を満たしている必要があります。

• 持ってる 独自の生産組織 、必要な物的資源と個人的資源を持ち、それらを使用して契約された活動を実行します。
• と仮定します リスク、義務、責任 事業活動の発展に不可欠なもの。
• ～の権限を直接行使する 組織と管理 建設現場で労働者が行う作業については監督権を有しており、自営業者の場合は、勤務する会社の組織や管理の範囲を超えて、自らの自主性と責任をもって作業を行います。 雇用しました。

上記の要件に加えて、建設現場での作業の請負または下請けを希望する企業は、次のことを行う必要があります。

• 彼らが持っていることを証明してください 人材 管理レベルおよび生産レベルで、労働リスク予防に関する必要な訓練を受けていること、および労働リスク予防に関する L 31/1995 に準拠した予防組織があること。
• に登録される 認定企業の登録簿 。 この登録は、次の段落で言及する雇用主の宣言に基づいて、所轄の労働当局によって職権で行われます。

請負業者または下請け企業は、上記の要件への準拠を証明する必要があります。 宣言 認定企業登録簿に提出された法定代理人によって署名されています。 登録は、当該宣言に基づいて、所轄の労働当局により職権で行われます。

さらに、建設現場で作業を行うために習慣的に請負または下請けとして活動する企業は、規制で定められた条件に従って、多数の義務を負わなければなりません。 無期限契約の労働者 この規則の有効期間の最初の 10 か月間は 18% 未満ではなく、20 か月目から 19 か月間は 36% 未満ではなく、30 か月目以降は 37% 未満ではありません。 これらの目的のために、 関連する作業協同組合、 労働者パートナーは、規制で定められた条件に従って、雇用されている労働者と同様の方法で計算されます。

下請け制度

 下請けチェーン、特に建設部門における過剰は、ビジネスの利益と提供されるサービスの質を徐々に損ない、チェーンの最後のリンクではそのような利益が事実上存在せず、水没作業が有利になるまで進行しています。まさに、作業を行う労働者の安全と健康状態を考慮する必要がある最後の要素です。 このため、示されているのは、 過剰な下請け 職場での健康と安全と両立しない慣行が現れやすくなる可能性があります。

下請け 、生産的な組織の形態として、 限られました ただし、L 32/2006 に規定されている条件および場合を除きます。 したがって、建設部門における一般的な下請制度は次のとおりです。

• 　 プロモーター は、個人か法人かを問わず、適切と思われる数の請負業者と直接契約することができます。
• 　 請負業者 発起人が請け負った業務を下請け会社や自営業者と契約して行う場合があります。
• 　 一次下請けと二次下請け は、それぞれが契約した業務の遂行を下請けに委託することができます。
• 　 第三者の下請け業者 契約した仕事を他の下請け業者や自営業者に再委託することはできません。
• 　 自営業者 委託された業務を他の下請け会社や他の自営業者に再委託することはできません。
• 同様に、下請け業者も下請けを行うことはできません。 , 仕事で使用される生産的な組織は、基本的に労働の貢献で構成されており、契約された活動を遂行するために、たとえ携帯用電動工具を含む手動工具よりも多くの独自の作業機器を使用しないものとして理解されます。示されたもの以外の他の作業チームのサポート。ただし、それらが作業の他の会社、請負業者、または下請け業者に属している場合に限ります。

上記にかかわらず、正当な理由がある場合には、 偶然のケース 、作業の専門化の要求、制作の技術的な複雑さ、または作業に関与するエージェントが経験する可能性のある不可抗力の状況により、プロジェクト管理の意見では、作業の一部を委託する必要がある場合例外的に、追加レベルで確立された下請けは、プロジェクト管理者が事前の承認とその動機となる原因を下請け契約書に記載する限り、延長することができます (L 32/2006 art.7)。

異例の下請け延長 動機となる状況が不可抗力でない限り、上記の e) および f) で検討されたケースには適用されません。

契約者はその旨を通知しなければなりません 健康 & セーフティコーディネーターと 　 労働者の代表 契約の履行範囲に含まれるさまざまな会社のうち、下請帳簿に記載されているものを例外的下請といいます。

同様に、請負業者は担当者に通知する必要があります。 労働 承認後 5 営業日以内に、その必要性の状況を示す報告書と下請帳簿に作成された記入のコピーを提出することにより、示された例外的な下請けの権限を得ることができます。

認定企業の登録 – (L 32/2006 art.5 および 6)

下請け制度に関する規定の目的として、認定企業登録簿の作成が予定されています。 有能な労働力に応じて 当局は、会社の登記上の事務所が所在する自治コミュニティの領域に対応するものとして理解されます。 請負業者または下請け業者。

での登録 認定企業登録簿は国土全体で有効であり、そのデータは個人のプライバシーに関連するものを除き、公的にアクセスできます。

規制により、 内容、形式、効果 当該レジストリへの登録が確立されるとともに、 調整システム 地域の労働当局に応じて異なる登録簿が存在します。

請負業者および下請け業者の義務

以下の義務が定められています。

• の義務 警戒 およびコンプライアンス違反から生じる責任。 L 32/2006 の適用範囲に含まれる建設工事に携わる請負業者および下請け会社は、契約を結んだ下請け会社および自営業者による同規定の遵守状況を監視しなければなりません。 特に、以下に関して：

– の義務 認定と登録 (L 32/2006 art.4.2); Y

- 下請け制度 (L 32/2006 art.5)。

下請け会社は、前者と異なる場合には、それぞれの委託会社を通じて請負者に連絡または転送する必要があります。 情報または文書 それは上記に影響します。

社会法で定められた他の責任を損なうことなく、 違反 必要な認定および登録義務、または下請け制度の共同および いくつかの責任 契約の履行範囲における違反の責任がある下請け業者に対応する、労働義務および合意された契約の履行から派生する社会保障に関して、当該違反を負った契約を結んだ下請け業者、および対応する請負業者の責任。当該企業の活動。

いずれの場合も、労働法第 43 条に規定されている仮定が発生した場合には、労働法第 XNUMX 条に定められた責任が要求されます (ET)。

• 持っている 下請け契約の文書化 。 各請負業者は、L 32/2006 の適用範囲に含まれるすべての建設工事について下請契約簿を持っていなければなりません。
• 知らせる義務 労働者の代表 。 仕事の遂行に介入するさまざまな企業の労働者の代表は、そこで行われる雇用と下請けについて知らされなければなりません。
• を認定する 労働者の予防訓練 。 企業は、建設現場でサービスを提供するすべての労働者が、リスクとその防止策を認識できるように、職業上のリスクの予防に関して、その仕事または職務に必要かつ適切な訓練を受けていることを保証する必要があります。

1) 職業上のリスクの順守を促進するために、州全体の部門別労働協約によって、労働者を代表するためのシステムや手順が、労働組合の代表者を通じて、あるいは企業組織と労働組合との間の二者構成で確立される場合がある。 該当地域の建設工事における予防規制。 確立することもできます トレーニングプログラム そして、分野別の性質と各専門分野の仕事のための特定の内容。

2) 特定の 研修認定制度 セクター全体で固有かつ有効な、各労働者に対するプロフェッショナル カードの発行で構成される場合があります。

3) 下請け業者は、LOE 制度に従って建築代理店の地位を持っていない。 賠償責任 に対する建築業者の 施工上の欠陥 建設業者は、下請け業者と契約上結び付けられているため、下請け業者の活動に対して責任を負い、下請け業者の行動は請負業者の指示に従うことに限定されます。

4) L 32/2006 の規定の違反は、法律の統合本文の RDLeg 5/2000 に従って制裁されます。 社会秩序の違反と制裁

企業の一時的な組合 –  (L 18/1982)

不動産市場と建築プロセスが獲得した技術的および商業的複雑さ、および法的複雑さを考慮すると、何らかの形で貢献するサービスの提供を開発する新たな参加者または主体が出現し、また出現し続けています。より効率的で高品質な建設を保証します。

この大きなグループの中で、次のような点が際立っています。

– 統合プロジェクト管理または プロジェクトマネージャ ; そして

– 建設分野の企業および/または起業家と合弁事業との協力 合弁事業 .

企業臨時労働組合（以下、UTE）は、 協力体制 仕事、サービス、または供給の開発または実行のために、決定されたまたは不決定の一定期間、決定された財政体制のもとで企業および/または起業家の間で行われる。

UTE は、企業および/またはビジネスマン間で署名され、正式に締結されたコラボレーション契約から生じます。 公的な行為 それは欠如した組織を生み出す 法人格 。 このため、UTE のメンバーは、共通の利益のために行われた行為および運営について、第三者に対して連帯して責任を負います。

特性

L 18/1982 で確立された税制を適用するには、UTE は次の特性を備えている必要があります。

• その メンバーはしなければなりません スペインまたは海外に居住する個人または法人であること。 ビジネス 収入 合弁事業の一部を構成する個人の人数は、個人所得税の直接見積りによって決定されます。
• その オブジェクト スペイン国内外で特定の作品、サービス、または供給を独占的に開発または実行する必要があり、元の目的の補完的および付随的な作品およびサービスを開発または実行できなければなりません。
• その デュレーション 当該期間は、その目的を構成する仕事、サービス、または供給の期間と同一でなければならず、最長 25 年間存続する必要があります。 ただし、公共事業または公共サービスの実施または利用が行われる場合を除き、その場合、最長期間は 50 年間となります。 年。
• 管理者が管理する必要があります。 独身マネージャー UTE に代わって権利を行使し、対応する義務を契約するために、UTE の各メンバーによって付与された十分な権限を持ちます。
• それらは、次の手段によって構成されなければなりません。 公証書 これには、UTE の結果の配分におけるさまざまなメンバーの参加を決定する割合や方法、時間配分基準など、その運営を管理する法令や協定が含まれます。 結果や収入と支出。 公的行為は財務省の行政上の特別な登録簿に登録されなければなりません。 先立って 登録 、UTEのメンバーが特別税制の受け入れと証書の登録を要求する文書を税務総局に宛てる必要があります。 当該文書は、UTE の設立証書のコピー、UTE の CIF を要求するモデル 036 または 037 のコピー、およびモデル 845 (地方自治体手数料の場合) または 846 (州手数料の場合) のコピーと一緒に提出する必要があります。 。

L 18/1982 では、「」という用語が使用されています。 起業家たち」 ただし、直接推定体制にある場合には、自然人も UTE の一部を構成できることを理解する必要があります。

 税制

 これらの事業体に適用される税制は、L 18/1982 に示されている要件が満たされているかどうかによって異なります。

• 要件が満たされていない場合: これらのエンティティ ISの納税者ではありません 、所得配分制度（LIS第6条）に従って税金を支払う。
• 要件が満たされている場合、税制は以下によって異なります。 UTE が特別なレジストリに登録されているかどうか : 特別な登録簿に登録されていない UTE は、一般的な IS 制度に従って課税されますが、登録されている UTE は、これらのエンティティのために確立された特別な税制の対象となります。

 特別税制

 特別登録簿に登録された UTE には、次の税制が適用されます。

1) 彼らはISにその部分の代金を支払わない 会員居住者に帰属する課税標準 スペイン領内。 UTE が 分割払い方式 , 計算基礎には、課税標準の帰属負担を負担しなければならない構成員に帰属する課税標準の部分は含まれません。 いかなる場合も、同じ部分に関する分割払いの超過分の払い戻しは行われません。

2) その 在住メンバー スペイン領内の居住者、またはスペイン領内に恒久的施設を有する非居住者は、次のように帰属されます。

• 　 純金融費用 金融費用の損金算入制限の適用において、納税期間中に UTE によって控除されていないもの。 パートナーに請求される純財務費用は、企業による控除の対象にはなりません。
• 課税期間 以降に始まる 1-1-2015 、課税期間中に UTE 自体によって適用されていない資本化準備金。 UTE のパートナーに帰属する引当金は、パートナーが IRPF 納税者でない限り、UTE が適用することはできません。
• ポジティブかネガティブか 課税基準、UTE によって取得されます。 パートナーに帰属するマイナスの課税基準を UTE が相殺することはできません。 1 年 1 月 2015 日以降に始まる課税期間については、場合に応じて平準化準備金のプラスの課税標準が減額または増額されます。
• 　 控除とボーナスの基礎 エンティティが権利を有するクォータに含まれます。 これらの控除またはボーナスの基準はパートナーの清算に統合され、IS または IRPF の規制に従って割り当てが削減されます。
• 源泉徴収とアカウントでの支払い UTEに対応。

3) 配当金と 利益の分配 対応する 非居住者会員 スペイン領内の住民は、RDLeg 5/2004 (非居住者所得) で定められた規制、およびスペインが署名した二重課税を回避する協定に従って、そのまま課税されます。 。

に応じた配当と利益分配 パートナー 課税ベースの割り当てを負担しなければならず、UTE がこの制度にあった課税期間の出身者は、この税または個人所得税の課税を受けません。

4) の場合には、 株式譲渡 特別税制に基づく合弁事業の資本、自己資金、成果のうち、効果的な分配を行わずにパートナーに帰属する社会的利益の額だけ取得価額が増加します。 買収から譲渡までの期間における株式からの収入として。

5) 課税期間 以降に始まる 1-1-2015 、UTE の株式の取得価値は、パートナーに帰属する社会的損失の額だけ減額されます。

この税制は 適用されません 目的に適した活動以外の活動が行われる納税期間、または直接的または間接的にパートナーである企業の株式を所有する、またはそのパートナーまたは第三者の活動を直接的または間接的に直接または管理する納税期間。

UTE とその スペイン在住の参加者 組合員との関係における組合の活動の直接の結果として相互に満たされる源泉徴収の対象となる収益に関して、IS または IRPF を理由に源泉徴収を行う義務はありません。 それらが満たすその他の収入に関しては、IS または IRPF の口座での支払いとして、対応する源泉徴収または口座での支払いを行う義務があります。

海外で事業を展開する UTE のメンバー企業は、次の恩恵を受けることができます。 海外からの収入 免除 方法 （ LIS 第 45 条 ）。 UTE と同様の協力方式により、海外で実施または提供される作業、サービス、または供給品に参加する事業体は、海外からの収入に関する免除を利用することができます。 企業は、スペイン領土内で設立された企業の一時的な組合に必要な情報と同様の情報を提供して、経済財務省に免除を申請する必要があります。 免除のオプションにより、UTE が終了するまでその適用が決定されます。 UTE によって得られたマイナスの収入は、メンバー企業の課税標準に課されます。 この場合、合弁会社が連続してプラスの収入を得る場合、メンバー企業は、そのプラスの収入の限度額まで、以前に割り当てられたマイナスの収入をプラスのベースで課税標準に含めることになります。 上記の規定は、納税者が企業目的以外の活動を行う納税期間には適用されません。

税務当局は、スペインの UTE と同様に、「 合弁事業 » (新しい会社を設立しない場合) および コンソーシアム 法人格を持たず、同様の業務、供給、またはサービスの実施を目的とする他​​の外国企業との取引。

 絶滅

UTE が設立された企業目的が達成されると、UTE は消滅します。 終了は次の形式で正式に行われます 公証書 、それを財務省に伝える必要があり、財務省はそれを特別登録簿から削除します。

示談

清算の結果、 納品 UTE を構成する企業の市場価値が会計上の価値よりも高い場合、両方の価値の差は、移転が発生する課税期間に対応する UTE の課税標準に含める必要があります。 これにより、メンバーは UTE への参加の財政的価値を、メンバーに帰属された UTE の解散によるキャピタルゲインの額だけ増加させることになります。

清算されるUTEのメンバーのレベルでは、 収入が生まれる 受け取った清算手数料の市場価格と、メンバーに帰属するUTEの清算で生じた収入を含む、UTEへの参加の税額との差額。

 合弁事業

ジョイントベンチャー この式は、複数の企業が連携することを想定しています。 契約上の合意 または、前述の契約合意に加えて、複数の企業による憲法により、 共通子会社 具体的な活動を行うために。 通常、この最後のケースが最も特徴的です。 前述の子会社は通常、公開有限会社または有限責任会社のいずれかであり、関係するすべての会社によって同じ割合で設立され所有されます。

それぞれのスペインの規制に規定されているすべての手続きに従う必要があります。 上記共通子会社の構成及び運営に関する事項 営利企業は原則として、安定した性格と永続的な一定の使命を持っていますが、それでも、一定の期間または完了のマイルストーンを設定する一時的な性格を持つ場合があります。

これはパートナー間の特定の協力方式であるため、非常に明確な合意を確立する必要があります。 目的と形式 定款と株主協定で設立され、統治機関と定足数を適切に規制する会社と組織の管理。 協定を採択するための当該機関（パートナーまたは株主の会合および管理機関）における投票の最低数。すべてのパートナーの同意を必要とする一部の協定を確立することもできる。

会社の種類

 言及した XNUMX つのタイプの企業のそれぞれの特徴を特定するには、次の点に注目する必要があります。

• 有限会社（SA）: 最低資本金は株式に分割して 60,101 ユーロでなければならず、パートナーは会社の負債に対して個人的に責任を負わず、会社の資産のみが当該負債の履行に責任を負います。
• 有限責任会社（SL）: 最低資本金 3,005 ユーロを株式に分割しなければならず、パートナー、その親族、または同じグループ内の企業以外の人物に自由に譲渡することはできません。 この場合、パートナーは会社の負債に対して個人的に責任を負いません。 有限責任会社は公開有限会社よりも比較的柔軟な制度を採用しており、当事者の意思により多くの自主性を委ねています。

 UTEと「ジョイントベンチャー」の違い

組織的および運営上の問題にもかかわらず、不動産プロジェクト開発のためにジョイントベンチャーを設立するという選択肢 利点 そして、参加する企業間の協力に大きな柔軟性を与える特別税制により、 不利益 そのメンバーは、共通の利益のために行われた行為および運営について、第三者に対して連帯して責任を負います。 もう XNUMX つの欠点は、UTE とそのパートナーをコミットする単一のマネージャーを介した管理体の形態です。 すべてのパートナーは、自分の行動をコミットできるマネージャーの人物について同意する必要があります。

ただし、このような不便は発生しません。 共通子会社 に起因する ジョイントベンチャー (有限責任会社または株式会社) パートナーは会社の社債に対して個人的に責任を負わないためです。 一方、この代替案には、対応するすべての手続きと費用を伴う会社の設立が必要であり、特別な規定は適用されません。 税制 UTEの。

一方、 一時的な性質 UTE の規定は、業務の実行またはサービスの提供に限定された期間を設定して、有限責任会社にも適用できます。

 3.- テクニカルディレクション

 プロジェクトのデザイナー – (LOE 第 10 条 )

デザイナーは 定義済みの 資格のある有能な技術者として、開発者の命令により、対応する技術規制および都市規制に従い、一般的な範囲のグラフィックコードに従って、一連の計画および文書で建物のコンセプトを把握する責任を負います。

デザイナーは自分でプロジェクトの開発に着手することも、プロモーターの雇用に同意することもできます。 部分的なコラボレーション 以下のことができる他の技術者:

– プロジェクトの部分的な草案を書きます。 どちらか

– プロジェクトを完成させる部分を書きます。

部分的なコラボレーションの契約は、次の方法で実行する必要があります。 コー​​ディネーション メインプロジェクトの作者であるデザイナーと協力し、文書の重複や、示されているさまざまな作品の作者が受け取る料金の重複を避けます（ LOE 第 4.2 条 ).

プロジェクトが部分的なプロジェクトやその他の技術文書を通じて開発または完了する場合、各設計者は次のことを前提としています。 所有権 彼らのプロジェクトの。

 要件

デザイナーは学術的かつ専門的な知識を持っている必要があります 資格 必要に応じて、アーキテクト、テクニカル アーキテクト、エンジニア、またはテクニカル エンジニアの 条件 職業の実践に必要なもの。

これらの専門職を遂行するには、上記の各技術者に応じた学位の保有が必要となります。 その意味で、No.のコメントは次のとおりです。 1695 、業務執行責任者に関して、適格な学術的および専門的資格に関連して、専門職の行使および専門的侵入に必要な条件。

法人

プロジェクトの技術立案者として指名された人が法人である場合、この人は次に、 技術者 専門資格を持ったデザイナーとなります。 この場合のデザイナーは、次のいずれかになります。 ワーカー 法人、または次のいずれかに雇用されている パートナー それはその一部を形成します。

 建設管理者

 建設マネージャーは、プロジェクト管理の一環として、プロジェクトを定義するプロジェクトに従って、建築許可およびその他の必須の認可を受けて、技術的、美的、都市的および環境的側面における工事の開発を指揮する建築代理人です。提案された目的への適合性を確保するために、契約の条件を確認します。

これは、作業の実行責任者とともに、有能な資格のある技術者であり、 オプションの管理 作品の。

施工管理者が行うことができるのは、 機能 それは彼（作品の上級管理者）に固有のものであり、作品の実行責任者のものです。 一方と他方の機能は両方とも完全に区別され、識別可能です。

建設管理者は、実行する予定の作業のプロジェクトの起草者であることも、別の人物であることもできます。 プロジェクトの起草者以外の専門家がプロジェクトを作成した場合、彼らはプロジェクトをレビューする義務があります。 リスクと責任 上記プロジェクトの欠落、欠陥、不完全性に由来するもの（ LOE 条項 17.7.2° ）。 ただし、施工管理者は、 反復権 デザイナーに対して。

複数の取締役 作業の方向性に関して共同で契約されている場合、両者は、それらの間で対応する分配に影響を与えることなく、連帯して責任を負います（ LOE アート.17。 7.3度 ).

の作品 部分的なプロジェクト 建設管理者の調整の下、他の技術者が指揮することができます。

プロジェクトマネージャーの機能を実行するように指名された人が 法人 、この担当者は、プロジェクトマネージャーとなる技術者を指名する必要があり、この技術者は適切な専門資格を持っている必要があります。

1) A プロジェクトの欠陥 技術者としての立場は、発生した欠陥に対する設計者の責任を損なうことなく、プロジェクトを調査し、作業の特定の状況に適合するかどうかを判断する義務があるため、作業を指示する技術者の責任が免除されるわけではありません。 したがって、作品の監督は、技術設計者が計算し設計したものを暗黙のうちに追認、承認しており、その結果、誤りがあった場合には、その行為から生じる責任は連帯するものであることを理解しなければなりません。 どちらも技術者。

2) 　 建築家 作品の監督が必要です 勤勉さの程度 それは彼の知識の専門性と、彼の職務の中に建設される土地の特殊な条件の研究を含む、仕事への介入が意味する技術的および専門的保証に由来しています。 この確立された法理論は LOE に含まれています。

要件

施工管理者の職務を遂行するには、施工管理者の資格を保有していることが必要です。 学術的かつ専門的な 資格を取得し、それを満たすために 条件 職業の実践に必要なもの。

建築家、テクニカルアーキテクト、エンジニア、テクニカルエンジニアは、建設管理者の機能を実行できます。 これらの専門家は、専門職を遂行するために、対応するものを所有していなければなりません。 タイトル .

　 スペインでの公認 欧州連合に加盟していない国が発行する学位の取得は、研究および学位の承認に関してスペインが署名した可能性がある二国間条約および協定に従って行われます。 同様に、前述の学位は、学位と大学の正式な学術レベルと同等であることの認定と宣言のための要件と手順、および 外国の検証 高等教育の学習が満たされており、建築家、エンジニア、大学院生、テクニカルアーキテクト、テクニカルエンジニアおよびディプロマの正式な称号がスペインの高等教育資格の枠組みのレベルに対応するかを決定する手順（ 王政令967/2014 ).

スペインにおける欧州連合加盟国で発行された学位の認定と認定は、学位の種類に応じて行われます。

また、 専門職を行使するための条件 、建設管理者の職務を遂行するには登録が必要であり、その結果、専門職団体が法令で定められた義務を遵守する必要があります。

プロジェクトマネージャーの職務は次のとおりです。

• 持っている 学術的かつ専門的な 必要に応じて、建築家、テクニカルアーキテクト、エンジニア、またはテクニカルエンジニアの資格を取得し、次の条件を満たす必要があります。 条件 職業を遂行するために必要な（いいえ） 1684 ）。 一般に、作業の実行の指示は、アーキテクト、テクニカル アーキテクト、エンジニア、またはテクニカル エンジニアの称号を持つ人々によって実行されます。

設計者の場合と同様、施工管理者に関しても、LOE は、 プリファレンス この中では、どの専門家がどの作業の指示に責任を負うのかが決定され、許可される可能性のある技術者のリストに限定されます。 グループa)の建物 of LOE 第 2.1 条 、そこでは作品の方向性の能力はもっぱら建築家に帰せられます。

• その 出発する そしてその適切性 基礎 そして投影された 土地の地質工学的特性に合わせた構造。 建設管理者の義務は、実行予定のプロジェクトの幾何学的実現可能性と、その実行に必要な土地の利用可能性を現地で検証することです。

杭打ちは、地面または作業上に自然なサイズを描く行為、さまざまな構成と独自の技術的意味を持つ幾何学的図形を描く行為として理解されており、事前に計画に基づいて設計されているか、その説明が十分なデータとともに別の文書に記録されています。その正しい解釈と転送 (RD 314/1979 ポイント 3.1.1)。

記載されている義務の XNUMX 番目の部分に関連して、以下を準備する必要があります。 地質工学的研究 建設管理者が基礎と計画された構造の適切性を検証できるようにします。 ただし、LOE には、プロジェクトの一部として必須となる必須文書の中に地質工学調査が含まれていません。

設定 でる これには、設計者が計画に何を反映しているかを現場でマークまたは決定することが含まれ、計画される建物の敷地上の幾何学的検証と、建設者が契約工事を開始する立場にあることを宣言することに限定されます。プロジェクト管理者がプロモーターと合意の上、直ちに工事を開始することを承認すること。

• 解決する 不測の事態 サイト上で発生し、 注文書とサポートブック プロジェクトを正しく解釈するための正確な指示。 建設管理者は、工事がプロジェクトに従って確実に実行されるようにする必要があり、そのために工事の進捗を監視および保証し、開発中に発生する可能性のある不測の事態を解決する必要があります。 工事が実質的に計画通りになるように、必要なだけチェックを行い、請負業者に必要な指示を与える必要があります。 この意味で、請負業者には、プロジェクトを正しく解釈するために必要な計画とデータが提供されなければなりません。

施工管理者が担当します プロジェクトを解釈する 技術的、経済的、美的観点の両方から、プロジェクトの開発を完了するために必要な措置を採用し、作業を完全に完了するために必要な適応、補足的な詳細、修正を確立します。 、プロジェクトによると。

工事管理者は、発注補助簿に発注内容や品質管理に関する指示を記録し、工事終了時に完成したものを提出しなければなりません。

• プロモーターの要請に応じて、またはプロモーターの同意を得て、可能な限りの準備をする プロジェクトの変更 、プロジェクトの起草時に検討され遵守された規制規定に適合することを条件として、作業の進行状況によって必要となります。 法的には、建設管理者は、工事の進行上必要な場合にのみ、プロジェクトの変更を行う義務があります。 ただし契約上延長も可能です ウス・ヴァリアンディ 発起人は、作業中にプロジェクトに導入すると決めた限りの変更を許可することができ、さらには、契約価格の上下の変動を伴う変更を導入する権限を制限することさえできます。 、一定の割合で。

LOE も民法も、プロモーターがプロジェクトに変更を加える権利を認めていません。 建設管理者は、不正確または実行不可能な点を修正することを目的としたプロジェクトの修正を実行する義務のみを負います。 の 実現不可能性 技術的、法律的、都市上の理由などによって決定される可能性があります。

プロジェクトに変動が生じる可能性が予見される場合には、その変動による価格や期間の調整額の規定・計算方法を工事施工契約で具体的に規定する必要がある。

工事の建築ディレクターは、実行されたプロジェクトに問題が発生した場合には修正する必要があります。 エラー 。 プロジェクトの作者と作品の監督が同じ優れた建築家である場合、それは投影されたものを実行するだけです。 しかし、それが異なる場合、基準はプロジェクトが意図であり、実行が現実であるため、XNUMX 番目が最初の修飾子および修正者になります。

1. e) サインする レイアウト または仕事の開始 分と決勝 就労証明書を作成するとともに、 部分的な認証 そして、強制される可能性のあるビザを伴う、実行された作業単位の最終的な清算。

レイアウト、作業の開始、またはロープの剥ぎ取りの証明書には、プロジェクト管理者、請負業者、およびプロモーターが署名する必要があります。

建設管理者による工事の最終証明書の購読は、新規建設の宣言を登録（または建設中の新しい工事が宣言されたときに完了を証明）し、最初の職業許可を取得できるようにするために必要な要件です。

1. f) を準備して署名します 実行された作業の文書化 必須となる可能性のあるビザとともに、それを主催者に届ける。 施工の開始から作業の終了まで、プロジェクトには常に変化（大小）が存在することが実務で証明されているため、工事の文書を作成し署名するのは建設管理者の義務です。実際に実行されたものです。 このような文書は建物の文書として知られています。 as – 構築されたドキュメント .

建設管理者は、施行された工事に関する文書を発起人に引き渡さなければならず、発起人はそれを建設された建物の将来の購入者に引き渡さなければなりません。

g) の義務 業務執行責任者 、作業の監督者と作業の実行の監督者が同じ専門家である場合。

実行ディレクター – ワークスディレクター

工事の実行責任者は、 定義済みの プロジェクト管理の一環として、工事の実質的な実行を指示し、建物の建設と品質を定性的および定量的に管理する技術的機能を担う建築代理人として。 。

XNUMXつの数字 したがって、任意の方向内で区別されます。

– 建設管理者; そして

– 業務執行責任者。

どちらの数字も 互換性のあります そして同時に、それらの機能は完全に微分可能です。

　 必須機能 工事執行責任者は、工事の執行と開発を指揮し、命令し、検査する。 ただし、業務執行責任者の職務は常に業務責任者の職務に従う。

工事の執行責任者という図式は、建築の世界で伝統的に発展してきたものである。 数量測量士またはテクニカルアーキテクト 。 このエージェントには、プロジェクトまたはその変更を準備または草案する権限はありません。

作品ディレクターが開発するのは、 中間の方向 工事の執行責任者は、工事の執行の責任を負います。 即時方向 。 それは直接かつ即座に作業および建設プロセスに入り、現場で請負業者の技術的および準備上の欠陥を補うためにやって来ます。

業務執行取締役の職務を遂行するために任命された者が、 法人 、この者は、作業の実行責任者となる技術者を指名しなければなりません。技術者は適格な専門資格を持っていなければなりません。

作業の実行責任者は、技術者としての立場から、最新情報を把握し、次のことを知っていなければなりません。 建物の技術基準 、施工責任者にその不適合を警告し、建設がその基準に適合しているかどうかを確認します。 レックス・アーティス

要件

 業務執行取締役の機能を遂行するには、適切な学業上の資格および専門的資格を保有し、次の要件を満たす必要があります。 必要な条件 職業の実践のために。 この要件は、設計および管理が意図されている建物が LOE の対象であるかどうかには関係ありません。

したがって、建築家、テクニカルアーキテクト、エンジニア、テクニカルエンジニアは、 機能を実行できる プロジェクト実行ディレクターの。

義務

業務執行責任者には以下の義務があります。

• 受信を確認してください 現場での建設製品 、正確なパフォーマンスを命令します テストとトライアル。 作業執行責任者に課せられる義務の中には、作業の重要な実施に使用される材料の検証（混合物、試験と検証、材料の割合と投与量、分析、材料の正しい配置）を実行する義務があります。前述の資料、関連文書など）。
• 指示する 材料の実行 プロジェクトおよび建設管理者の指示に従って、レイアウト、材料、建設要素と設備の正しい施工と配置を確認し、工事を行います。
• 適切な指示を 注文書とサポートブック とで 品質管理の本。 作業の実行責任者は、プロジェクトの正しい解釈と実行のために、作業中に与えられた正確な命令と指示を命令簿に記録し、支援しなければなりません。

品質管理に関しては、この点におけるプロジェクト管理の義務について LOE には何も記載されていません。 プロジェクト管理上の構築に応じた品質の程度と品質管理プログラムの遵守を監視・検証する義務（建設責任者および工事執行責任者）を定めているのは、地域の法律です。

• サインする 数分のレイアウト または仕事の開始と 最終証明書 作業内容を準備し、署名するだけでなく、 部分的な認証 と 最終清算 実行されたワークユニットの数。
• の作成に協力する 実行された作業の文書化 。 オプションの実行のディレクターは、実行された作業の文書を作成し、実行された制御の結果を提供するために、建物の他のエージェントと協力する必要があります。