1.- スペインで家を買うときのチェックポイント

スペインで不動産を購入するプロセスは他の国とそれほど変わりません。 下記のチェックポイントにご注意ください。

1. ベンダーがその不動産を法的に所有していることを確認するには: ベンダーの権利証書のコピー、または「エスクリトゥーラ」。 また、最終的な制限や料金など、所有権の不動産の法的条件を確認するため、また、不動産に影響を与えるローン/住宅ローンがあるかどうかを確認するために、土地登記簿から適切な情報を入手することが不可欠です。 。

2. 不動産が正式に登録されており、市税を支払っていることを確認してください または "不動産税 (IBI)」。 前年度の未払いの市税は新しい所有者に引き継がれる場合があります。

3. 「」を取得します。証明書カタストラル 」（地籍報告書） 正確な境界がどれであるかを確認し、その不動産が地籍記録に正式に登録されていることを確認します。 また、この情報は、プロットの正式なサイズと面積、およびその正確な配置を確認するのに役立ちます。

4. 訪問し、 市庁舎から建設部門に会う 敷地内の既存の建築物の計画許可が与えられているかどうか、また、新しい物件に影響を与える可能性のある近くで他の開発が計画されていないかどうかなどの点について知らされる必要があります。

5. 物件に影響を与えるその他の罰金や制限がないことを確認してください 建設のせいで、あるいは取り壊しの命令でさえ

2.- スペインで中古住宅を購入する際に従うべき手順は何ですか? 

スペインでの購入プロセスは他の国とは少し異なります。 スペインで書類に署名したり支払いをしたりする前に、購入プロセスのすべての手順について情報を得て理解し、適切な法的支援を受けることが義務付けられています。

場合によっては、お客様がすでに代理店/ベンダーと予約契約や書類に署名した後に、当社に問い合わせをされることがあります。 予約/購入契約は一度署名されると法的拘束力を持つため、契約で合意された条件が購入者としての立場を保護するのに最適な条件ではない場合、困難な状況に陥る可能性があることに注意してください。

したがって、私たちの推奨事項は次のとおりです。 弁護士の事前の許可なしに、スペインでは何にも署名したり支払ったりしないでください。

したがって、信頼できる業者と契約することを強くお勧めします。 スペインの弁護士は、購入プロセスの非常に初期の段階で、このプロセスのすべての段階であなたを支援し、支援します。

スペインで購入することを決めたら、必ず弁護士に連絡して購入プロセスを指導してもらう必要があります。

スペインで家を購入する際には、弁護士の選択と合わせて考慮すべき点が他にもあります。

家を買うにはスペインで銀行口座を開設する必要がありますか?

ベンダーへの支払いはすべて銀行口座から行う必要があります。 最終価格の一部のお支払いは、お住まいの国の銀行口座から行うことができます。 ただし、最終的な料金の支払いはスペインの自分名義の銀行口座から行うことをお勧めします。そのため、スペインに着いたら、忘れずに銀行口座を開設してください。

また、物件に関連する公共料金や公共料金などを支払うために、完了後に銀行口座が必要になります。

あなたの弁護士が、スペインの地域の地方銀行での銀行口座の開設をお手伝いします。

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スペインで家を購入するために住宅ローンを組むにはどうすればよいですか?

スペインで住宅ローンを使って不動産を購入する予定ですか? これは非常に重要な点です。 確かに、新しい規制があります。 新しい法律では、顧客は購入手続きが完了する十分な期間（およそ10日）前に銀行とのNOTARY前に住宅ローン条件の受諾に署名する必要があると定められている。

したがって、ぜひこの記事をお読みください。

スペインの住宅ローンに影響を与える新たな規制

スペインで住宅を購入する場合、NIE（Numero de Identificación de Extranjeros）の取得が義務付けられていますか？

ご注意ください それは不可欠です 私たちが「NIE番号」と呼ぶものを取得するため（” エクストランヘロスの識別番号「）スペインでの不動産の取得のため。

すべてのスペインの外国人および非居住者は、個別の NIE 番号を取得する必要があります。 これは、税金の支払いと、購入者および販売プロセスに関与する当事者の適切な法的身分証明のために必要です。

「デポジット」または「予約」契約とは何ですか? 

スペインで決定的な不動産を購入する決定を下したら、最初に求められるのは次のとおりです。 頭金を支払う 不動産を市場に出さないようにするため。 デポジットの目的は、 不動産を市場から取り除くそして、あなたが不動産の法的状況や、住宅ローン、財務状況などのその他の事項を調査している間、あなた専用に予約するためです。したがって、この契約により、あなたは不動産の調査を完了するための一定の時間が残されます、そして、彼らが肯定的な場合は、ベンダーと「最終的な購入契約」に署名します。

預金契約の有効期間中に、 ベンダー 義務を履行せず、「悪意」で契約に違反した場合（販売を拒否したり、考えを変えたり、別の購入者に販売したり）、その場合は返金します。 ダブル 契約違反に対する違約金として受け取った金額。 たとえば、 買い手 販売を完了できなかった場合、入金額を失います。

「購入契約」または「Contrato de Compraventa」とは何ですか?「予約契約」との違いは何ですか?

予約契約が正式に成立し、手付金が支払われ、弁護士が物件の必要な調査を完了した後、通常、「最終契約」の場合、追加の一部支払いが必要となります。

この契約は現在「最終的な」契約となっている。 これと「」の主な違いは、予約」または「保証金契約」は、各当事者の義務に関するものです。

主に、「最終」契約でベンダーが負う義務は、予約契約で負う義務よりも高くなります。 この契約により、 ベンダーは販売を放棄することはできません。 言い換えれば、最終的な契約が締結されると、売り手は「気が変わったり」したり、別の買い手に販売したりすることはできません。売り手から買い手に販売するという決定が確認され、売り手は単純に販売を中止することはできません。

この最終的な売買契約書には、 購入と販売を規制するすべての法的契約条件、  物件の価格を決定し、物件で必要な調査を行った後に得られた状況を考慮します。

たとえば、ベンダーは、一定の経費を支払う、土地登記簿の不動産の面積を更新する、地籍記録を更新する、またはこれまで未払いだった一定の請求書を支払うなど、一定の義務を履行しなければならないことに同意することができます。 ; 等

また、この契約書には、各当事者が支払う費用が詳細に記載されています（たとえば、公証人費用や土地登記費用を誰が支払うかなど）。

重要性があるため、この契約は伝達の経験のある弁護士によって作成されることを強くお勧めします。 ただし、この契約書には、敷地内の建設要素や文書を保護するために必要な条件を含めることも強くお勧めします。 あなたの弁護士は「財産法」だけでなく「建設」の専門家でもある必要があります。 「財産法」の専門家であるすべての弁護士が「建設法」の専門家であるわけではないことをご承知おきください。

購入の権利書または「Escritura」とは何ですか? , 「エスクリトゥーラ」と「コントラト・デ・コンプラベンタ」の違いは何ですか？

　 「コントラート・デ・コンプラベンタ」 これは、プライベート」 買主への不動産の有効な売却を確認する契約。 この契約は、そこに含まれる権利と義務を伴う両当事者間で完全に有効です。 ただし、その契約を第三者に対して有効にするためには、「正式に形式化」する必要があります。 購入契約を「私的」契約から「公的」契約に​​移す正式な「所有権の変更」は、「」の署名によって行われます。コンプラベンタの公開文書」 または "公開権利証書"。

売却手続きを弁護士が行う他の制度との違いとして、スペインでは「公開権利証書」は、によって行われます。 公証人。 したがって、スペインでは、契約を「私的」から「公的」に変更するには、公証を受け（公証人によって作成され）、不動産登記簿/土地登記所（「Registro de la Propiedad」）に登録される必要があります。 この時点で、合意された価格の全額が売主に支払われ、売主が不動産の所有権と所有権を買主に譲渡した瞬間となります。

「」の署名を形式化する方法書き物「」は「」の中にあります個人的な会合」スペインの公証人事務所。 双方（ベンダーとバイヤー）、 直接出席する （または委任状を使用した法定代理人）、個人契約で合意された完了日に公証役場に出廷する必要があります。 買主が不動産を購入するために住宅ローンを必要とする場合、買主への住宅ローンを完了するために住宅ローン銀行の代表者も会議に出席する必要があります。

前述したように、バイヤーまたはベンダーがこの会議に出席できない場合は、次の会議を手配できます。 「代表的なポデル」 (委任状) 他の人が自分を代理し、クライアント (通常は弁護士) の名前で文書に署名できるようにします。

ここで説明されているように、公証人の会合で、買い手は売り手に合意した価格の残りを（通常は銀行手形によって）支払い、売り手は完全な所有権とともに不動産への正式なアクセスを売り手に与えます。 したがって、この法律では、ベンダーは文字通り、 「鍵」を与える 物件を買主に渡します。 その瞬間、両方の当事者が権利証書に署名し、販売が完了します。

この署名の後、同時に、ベンダーとバイヤーには、と呼ばれる原本証書の正式なコピーが提供されます。 「コピアシンプル」。  この文書は、証書の単純なコピーです。 この書類は買主が不動産の所有権を証明するもので、電気や水道の契約変更手続きや損害保険の契約などによく使われます。

その後、権利証書の原本が土地登記所に提出され、この登記簿の名前の変更が完了します。 あなたの弁護士、あなたの銀行（または同じ公証人）は、すでに支払われた税金の領収書とともに、権利書の原本を土地登記所に送ります。 このプロセスには通常 3 ～ 6 か月かかります。

スペインで家を買うときの不動産価格の支払い方法は？

上で説明したように、ベンダーへの販売の最終支払いを行う最良の方法は次のとおりです。 スペインのあなたの名前の銀行口座から直接送金されます。 このために、以前は次のことを行う必要がありました。 スペインの銀行のいずれかに銀行口座を開設してください。

完了する前に、以下をカバーするために必要な金額を居住国からスペインの銀行口座に送金する必要があります。

– 最終価格の残り

– 取引にかかる費用および税金（公証人および土地登記手数料、税金、弁護士費用など）。

したがって、スペインでは他の国とは異なり、すべての支払いは弁護士の銀行口座を通じて行われます。 スペインでは、ベンダーの銀行口座に直接行う必要があります。

ベンダーへの価格の最終支払いを行う最も一般的な方法は、 バンカーズ・ドラフト スペインの銀行からベンダーの名前で発行されたものです。 したがって、あなたまたはあなたの弁護士は、スペインの銀行と協力して、売却の最後の支払いに備えてスペインの銀行口座に十分な資金を準備していることを確認してください。 公証人が合意した日の少なくとも XNUMX ～ XNUMX 週間前までに.

譲渡税、公証人および土地登記費用などのその他の費用は、弁護士または住宅ローン銀行などに別途送金することに同意することができます。

ご注意ください。 ベンダー 非居住者である場合、ベンダーに支払う代金の一定額を保持しなければなりません（通常は価格の3%）、ベンダーのキャピタルゲイン税負担に基づいてスペイン税務署（「ハシエンダ」とも呼ばれます）に納付します。 この点については、弁護士がどのように進めるべきかを指示します。

スペインで家を買うときの購入費用はいくらですか? 

再販品の購入に対して支払う税金は譲渡税です (VAT-IVAは再販には適用されません)、または "Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales」（ITP）。 この税は地域税であり、地域ごとに異なります。 たとえば、ムルシアとアンダルシアでは 8 %、マドリッドでは 6 %、カタルーニャ、バレアレス諸島、バレンシア地域では 10 % です。 

その点に注意してください 新しい不動産を購入する場合、VAT (IVA) を 10 で支払います。% (ITP の代わりに) 「新規」物件の販売 と見なされます 事業取引、企業（建設者）と消費者（購入者）の間。 しかし、 再販では、 XNUMX人の個人または個人間の個人的な取引であるため、企業は関与しません。そのため、税金は譲渡税となります。

弁護士費用, スペイン市場では、弁護士費用は購入価格の約 1% に VAT を加えた額であることが一般的に受け入れられています。 これに加えて、弁護士は、不動産の法的情報（土地登記報告書、証明書など）を取得するために行われる調査費用、公共料金契約の変更やその他の管理費用も請求する場合があります。料金。

その他の費用 再販売の際に支払うのは、公証人手数料、登録手数料、および手数料 (ジェストリア) であり、購入価格の約 1 % となる場合があります。

バレンシア地域で購入する場合、税金、公証人手数料、土地登記手数料などを含む取得コストは、購入価格の約 12 ～ 13% になる可能性があります。

住宅ローンが必要になった場合、 さらに、銀行からの追加費用や手数料、生命保険や住宅保険などの料金がかかる場合があります。また、不動産の評価のために銀行と契約した調査会社からの手数料である評価手数料がかかる場合もあります。

買主からの住宅購入時に支払われた費用の再開

• 公証人手数料: 権利証書の正式化のため
• 土地登記費用：不動産権利書の登記にかかる費用
• 譲渡税: (ITP) 現在、6 ～ 10 %
• その他：弁護士費用、住宅ローン費用、水道、電気、ガスの契約など。

スペインで家を購入する際に考慮すべきヒントとチェック事項

スペインで不動産を購入または売却する場合は、次の情報に注意してください。

1.- 権利証書の不動産の説明を確認してください

不動産はどのように登録され、権利証書に記載されますか: 不動産が適切に記載され、登録されていることを不動産証書で確認してください。 財産証書には以下の詳細が記載されている必要があります 完璧な説明 敷地内に存在するサイズ、境界線、その他の建築要素。

長年にわたって別の所有者によって所有されてきた不動産が、そのサイズや依存関係（新しい部屋、ポーチやテラスの閉鎖、ガレージ、プールなど）が変更または拡張されていることがよくあります。

既存の建築物の現在の表面が権利書の記載と一致しない場合、この不一致の理由を知る必要があります。 。 多くの場合、これらの矛盾を修正するために実行できるプロセスと、それらを整理する方法があります。 しかし、場合によっては、これらの違いは、不動産に影響を与える法的問題を示しており、購入/売却プロセスの初期段階から確認するために知っておく必要があります。

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   例：120㎡のプールとガレージを備えた2㎡の家を「ゲストハウス」に改装しました。 権利書には家の面積は50平方メートルしか記載されていませんが、 でもプールではない、ガレージは「」です。ガレ​​ージ「ゲストハウス」ではありません。

   結果： 権利書を更新し、「ゲストハウス」が法的に「ガレージ」とみなされることを購入者に知らせる必要があります。

  注意： ここでは、家の「内部の説明」（部屋の数、トイレなど）については考慮していません。考慮しているのは「建築サイズ」（スペイン語で「superficie construída」）です。 権利書には、家の内部の各内部依存関係の正確な説明や分布を示す必要はなく、敷地内に建てられた「増築」または「新築」だけが必要です。

内壁を変更して物件の内部を変更した場合、権利書を更新する必要はなく、販売完了時に新しい内部分配を「宣言」するだけで十分です。

例: 証書は、寝室が「4」あり、それらを「2」に変換したことを示しています。 この場合、権利書を更新する必要はありません。 所有者は、プロパティ内の内部依存関係を自由に変更/改革できます (常に適切な改革ライセンスを取得する必要があります)。

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2.- カタストロオフィスで物件を確認する

CATASTRO (「SUMA」、「IBI」、または「COUNCIL TAX」とも呼ばれます): 証書と同様に、不動産は正確かつ現在の敷地のサイズと表面積、および建設要素のそれぞれを使用して「Catastro」に登録する必要があります。

毎年、大惨事は「議会税」（「IBI - インプエスト ソブレ ビエネス インムエブレス「）は、Catastro レコードを使用してプロパティのサイズを示します。 この法案で検討されている建設の「規模」は、毎年の「IBI」または「市税」の計算に使用されるため、非常に重要です。 したがって、Catastro の記録が、行われた修正や拡張を含め、敷地内の既存の建設の適切かつ更新されたサイズを示しているかどうかを確認することが重要です。

したがって、「Catastro office」は、家、プール、ガレージなどのあらゆる建設コンポーネントを考慮して、建設の規模に応じて市税を計算することに注意してください。

したがって、不動産が拡張して変更された場合、これらの拡張はCatastroオフィスに登録する必要があります。そうしないと、市税請求書が正しく計算されません。 したがって、これは不動産取引プロセスの重要な部分として考慮され、検証される必要があります。

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   An 例：物件取得時の既存建築物は合計120㎡の住宅でした。 これは、証書や大惨事法案 (IBI) にも示されているものです。 このため、Catastro 請求書 (IBI) は 2 ユーロでした。

数年後、オーナーは 50 平方メートルのプールと 2 平方メートルのガレージを建てました。 所有者がこれらの新しい建設要素を Catastro に申告しなかった場合、Catastro の請求書 (IBI) は過小額の支払いを受けます。

その理由は、このセクションで説明したように、Catastro 請求書は建築物の規模を考慮して計算されるためです (「建築規模が大きい」 = 「税金が高い」という観点から)。 したがって、おそらく所有者がこれらの要素を申告していれば、IBI の請求額は 300 ユーロを超えることになるでしょう。 したがって、買主がこの点に注意を払わず、購入プロセス中に整理を行わなかった場合、カタストロの検査の際に、この未申告の構造物についてカタストロに対して責任を負うことになる可能性があります。

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3.- 不動産の残りの法的書類を確認します。

通常、不動産の法的状況を確認するには、次の書類を入手する必要があります。

• 不動産の権利証書: 不動産の購入方法、法的境界、不動産に影響を与える可能性のある法的費用/債務を確認するため
• 地籍 (IBI-カウンシル税法案)
• 光熱費: 水道、電気、ガス
• エネルギー性能証明書：建物のエネルギー消費量を確認するため
• オーナーのコミュニティの証明書: 現在の所有者がコミュニティ料金を最新の状態に保っていること、およびコミュニティで「通常の」工事以外に特別なリフォーム工事が承認されていないこと（たとえば、ファサードの構造改革が承認されているなど）を証明するため。翌年に所有者が処刑されること、あるいは建物に構造上の問題があり、高額なリフォームが必要になることなど）。
• など、

スペインでは代理人や弁護士による上記文書の調査が標準化されています。

しかし、として 建設に特化した  当社は他の文書の調査と検討に特に重点を置いています。 これらは、TLA ほど建設に特化していない他の専門家によって常に考慮されるわけではありません。

4.- 居住証明書/職業許可証/職業許可証 (CH/LO) があるかどうかを確認します。

: この文書は、その不動産が法的な居住条件を満たしていることを確認するために、建設工事が完了したときに市庁舎から取得されます。 この書類は、水道と電気を物件に接続する場合や、水道と電気の契約をあなたの名前で変更する場合にも必要です。

スペインで不動産を売買する場合、この証明書を取得することが「義務」ですか?:

答え: 物件の種類によって異なります。

In 「新しい」プロパティ, 建設者は、販売プロセスの完了時にこの文書を買主に提供する義務があります。

ただし、ご注意ください 「再販」で, 販売完了時にベンダーにこの文書の提出を強制する法律はありません。 スペインの法律によれば、水と電気の名前の変更を進めるためには、完成後に「購入者」が自分の名前でこの文書を取得しなければなりません。

現時点では、不動産が前の所有者から認可されていない工事などを受けていた場合、行政は完成後に買主にCHを与えることを拒否する可能性があると言わざるを得ません。 したがって、不動産が完全な法的状態にない場合、完成後にこの文書の承認が得られないリスクがある可能性があります。 そして、この場合、買主は自分の名前で公共料金契約を結ぶのに問題が生じる可能性があるため、非常に複雑な状況に陥る可能性があります。

ここで非常に重要な点は、CH の存在または有効性、および CH に関する残りの情報は証書には示されず、その地域の地元の市役所に示されるということです。

したがって、あなたの弁護士は、このような重要な文書を確認する専門知識と経験を活かして、この問題を慎重に検査する必要があります。  

結論から言うと、 この証明書は必須です 不動産の売却には、購入/売却プロセスの最初からその確認書を検査する必要があります。

5.- 施設内での建設に対する最終的な罰金の確認を取得します。 非違反証明書 (CNUI)

市役所が発行する証明書です。 建設に対する罰金はなく、その他の違反や財産に影響を与える取り壊し命令もありません。この証明書は、その不動産が取り壊し命令などの何らかの建設罰金の対象となっているかどうかを確認します。適切な建築許可なしにその不動産が建設または増築された場合、スペイン政府はその建物に対して訴訟を起こす権利を有する可能性があります。 しかし、行政のこれらの権利には期限があります。 「別荘」や「半戸建て」の物件を購入する場合、あるいは田舎の土地にある物件を購入する場合には、この書類を入手することを特にお勧めします。

6.- 市庁舎で住宅/不動産の都市分類に関する確認を取得します。 セドゥラ アーバニスティカ

これは市庁舎から入手した文書で、この物件のさまざまな側面を確認しています。

• • 敷地とエリアに対する「都市主義的」な配慮。 たとえば、その区画が「田舎風」、「都市化可能」、「保護されている」、またはパブリックドメインの影響を受けているとみなされる場合などです。
  • エリアの都市化が完了している場合、または完了すべき他のエリアまたは都市化インフラがある場合
  • 敷地の正確な「建築権利」（敷地内で許可される最大の建築物/建設）など。

7.- とても重要です。 完了したら、公証人に忘れずに持参してください。

• 元のNIE番号

• パスポート原本

そして最も重要なこと: お問い合わせください!