これは、VEGA BAJA のプロパティの種類に関する小さなガイドです。 に配置された物件をカバーするエリア シウダーケサーダ, アルゴルファ, Benijofar, Catralの, Almoradí, ベンフェリ, ロハレス, ベネジュザール ラマリーナ, シウダード・ケサダ、 アダル, オリウエラ, レドバン、カロサ、クレビレンテ、輸送に関する主な法的側面を考慮して、当社の弁護士が作成しました。
Vega Baja にある不動産の購入または売却にご興味がある場合、TLACORP が購入または売却の最終決定をお手伝いします。
コスタブランカ南部のエリアは以下のとおりです。 トレビエハ・シウダード・ケサダのオフィス、高速道路で完全に接続されています。 トレビエハにある当事務所への訪問は、ロハレス、シウダード・ケサダ、またはアルゴルフファからそれほど時間はかかりません。また、手配があれば、当事務所の弁護士が同じ敷地内を訪問し、そこで面談することができるため、お客様は当事務所に移動する必要がなくなります。
このエリアは、素朴な物件からアパート、バンガロー、都市化された物件まで、幅広い物件をカバーしています。これらの各物件の主な法的側面について詳しく説明します。
このエリアは、素朴なものからアパート、バンガロー、都市化施設、ゴルフコースなどに至るまで、幅広い不動産をカバーしています。これらの各不動産の主な法的側面について詳しく説明します。
このエリアは、素朴な物件からアパート、バンガロー、都市化された物件まで、幅広い物件をカバーしています。これらの各物件の主な法的側面について詳しく説明します。
– 古い都市化と伝統的な別荘の建物: これは、シウダー・ケサダ（旧市街）、ロハレス、モンテシノス、ラ・マリーナ、アルゴルフファなどをカバーするエリアです。
そこで使用される建物や物件の種類は、別荘、別荘、居住用物件です。
A) 伝統的な住居タイプ この地域は当初スペイン人が所有しており、主にエルチェ、アリカンテ、マドリード、スペイン北部から来ており、外国人は北ヨーロッパに入る地域から来ています。 シウダー・ケサダ、ラ・マリーナ、アルゴルフファ、ベニホファ、ベネジュザール、ロハレスなどのエリア全体に。 これらのタイプの物件は、かつてはビーチ近くのバンガローやアパートメントで、通常は「スペイン ブーム」以前 (2000 年以前) に建てられました。
購入を決定する際、およびこの種の不動産で行われる通常の法的調査とは別に、以下に確認すべき重要な点があります。
– 建設の歴史を法的および行政的に調査する. 不動産がどのように建てられ、どのように開発されたのかを知るため。 敷地が拡張されたのか、テラスが覆われたのか、ポーチがキッチンになったのか、その下が部屋になったのかを確認することが重要です。 これは、前の所有者が適切なライセンスを使用してこれらすべての作業を行ったかどうか、またはたとえば、適切な許可を怠ったためにこれらの物件に罰金や罰金が科せられるかどうかを知るのに役立ちます。
また、初期構造に変更があったかどうかを知ることは、権利書が建物の現在の状況に合わせて適切に更新されているかどうかを確認するのに役立ちます。
これに加えて、その不動産に建設に対する罰金がある場合、市庁舎は居住証明書の更新を拒否することができ、新しい所有者は将来、公共料金契約を更新する際に問題が生じる可能性があります。
– 水道と電気の契約: これらは古い物件であるため、供給会社は購入者に設備の更新を依頼し、完成後に契約を変更することができます。 これにより、物件を検査するための電気技師や配管工の料金などの費用や、配線の再配線などの費用が発生する可能性があり、完成前に判明していれば、ベンダーとの価格に関する商業契約の一部を形成する可能性があります。
– プラスヴァリア： 不動産が古く、同じ所有者が長期間所有している場合、この税金は高くなります。 この自治体税は業者が支払わなければなりませんが、最初からこのことを知っておくことで、業者が支払う必要な保証を受けることができます。
– オーナーのコミュニティ: ベンダーがコミュニティへの支払いを最新のものにしているかどうかだけでなく、コミュニティエリア（テラス、ファサード、駐車場など）のリフォームやメンテナンスにおける高額または重要な部分的な支払いについて知ることは非常に重要です。 ）、所有者のコミュニティから作成された証明書に必ずしも記載されているわけではありません。
B) Algorfa からの新しいエリア, シウダード ケサダ ニュー、ラ マルケサ、およびその他の新しい都市化地域: この地域では、ロハレスのラ マルケサの都市化のような、スペイン ブームによって生み出された新しい都市化が検討されており、場合によっては大規模な都市化が行われます。
この種の不動産を購入する際に考慮すべき重要な法的側面は次のとおりです。
– 物件は土地登記簿に「完成住宅」として完全に記載されていなければなりません。 これは、不動産が登録されており、建築業者が最終工事ライセンス、10 年保険 (建物の構造上の欠陥を XNUMX 年間カバーする保険)、および居住証明書を提供したことを意味します。
– コミュニティエリア: ゴルフコース、商業エリア、プール、庭園などのコミュニティエリアは完成しているか、完成中である必要があります。
また、コミュニティのルールを「読む」ことも非常に重要です。たとえば、隣人が迷惑になるようなビジネスを営むことができるかどうか、犬の持ち込みが許可されているかどうかなどを確認します。
– コミュニティ料金: このような物件は維持費が高額になる場合があります。 輸送の最初の段階でそれらを知ることが非常に重要です。
– 使用の制限と権利: これらの地域には電気、水道、下水、ゴミ収集などの大きなインフラがあり、あなたの財産に影響を与える可能性があります。
その他の重要なポイント この地域で購入する場合は次のことを考慮してください。
- 都市化の料金と工事: 全体的に、この物件には保留中の都市化費用や完了予定の都市化工事がある可能性があるエリアがいくつかあります。 しかもオーナーの責任で！. したがって、これについては十分に注意してください。
- 居住証明書: 適切な建築許可を受けて建てられた物件であっても、新しい居住証明書を取得する際にはいくつかの複雑な問題が発生します。
上で説明したように、 コスタブランカ南部からの都市部では、物件が位置する都市化において、道路、舗装、アスファルト、本下水システムへの接続、水道、電気などの都市化インフラがすべて完成していることを確認することが非常に重要です。 これらの地域の都市化インフラはかなり前に開発されたものであり、現代の基準を満たしていない場合があります。 そのため、より大きな道路を建設するために所有者が敷地の一部を「提供」したり、下水道や歩行者専用エリアなどの都市化インフラストラクチャに「支払い」をしなければならない物件はよくあります。この点について詳しくは、専門セクションをご覧ください。 半統合された都市化。
素朴な地域と田園地帯の物件: カトラル、ドロレス、レドバン、カローサ デル セグラ、クレビレンテなどの地域では特別な考慮が必要です。
ベガバハ地域は洪水の危険がある地域です。 実際、近年セグラ川やヴィノロポ川では大雨の影響で洪水が発生しています。 したがって、建設物が土地から少なくとも1,5メートルの高さで設置されることが非常に重要です。 最終的な水の浸入を回避できるフェンスを設置すれば、その地域での洪水の影響も軽減できる可能性があります。
だから、 カトラル、ドロレス、レドバン、クレヴィレンテ この地域は、何百もの不動産が無許可で建設された地域です。 素朴な土地エリアでは、そのエリアの所有者が週末の「セカンドハウス」または「別荘」として田舎に家を建てていたため、ライセンスのない物件がよく見つかります。 つまり、彼らはスペインの法律を遵守することに注意を払っていませんでした。 これらの住宅の中には、決められた時期と手順に従って建てられた場合に合法化できるものもあります。 いくつかの必須条件を満たしていれば、居住証明書を取得することもできます。
しかし、2002 年から 2006 年にかけて、主にカトラル地域だけでなく、 クレビレンテ、レドバン、オリウエラ、カローサ デル セグラ、地方政府側からの取り壊し命令であっても罰金を科せられたという事実により、合法化するにはいくつかの問題がある。
これらのプロパティは、HORIZONTAL DIVISION と呼ばれるものを使用して作成されています。 これは、都市化が不可能な地域に「都市化」を生み出す方法です。 この種の「小規模都市化」では、所有者が建物の 100 % を所有しますが、庭やプールなどの予定のエリアは、「共用エリア」とみなされ、残りの近隣住民と「共有」されます。 この問題の詳細については、専門セクションをご覧ください。 素朴な土地の水平分割.
このような状況（地域内に1.500～2.000の不動産）でこの種の不動産を合法化するために、地元の市役所からいくつかの試みが行われてきましたが、現時点では、それらを合法化するための正式な計画は準備されていません（2020年XNUMX月の情報） ）。
現時点では、これらの土地には取り壊しの行政命令が発令されているが、市庁舎は既存の建築物を尊重しているが、啓発を延長することはできない。 そのため、敷地内に新たに建物を建てることはできません。 この種の物件の内部リフォームは許可されていますが、ガレージやプールなどの他の建物の増築や建設は許可されていません。
しかし、これらの物件は基準を逸脱しているため、市庁舎は基礎や屋根など建物の重要な構造部分をリフォームする許可を認めません。市庁舎は既存住宅の「リフォーム」と「修理」を認めます。既存の構造を維持しますが、新しい部品を取り付けるために古い部品を「削除」するわけではありません。 たとえば、自然災害や浸水が発生し、住宅の構造に影響を及ぼす可能性がある場合、市庁舎はその不動産を「再建」する権利を与えない場合があります。 結論として、市庁舎は建物を維持するための内部改革は認めていますが、梁、基礎、屋根の変更などの構造改革は認めていません。このため、自然災害やその他の影響が市庁舎に影響を与える場合には、保険会社に指示することをお勧めします。既存の建築物は、完成時に住宅と契約するために義務付けられている保険でカバーされなければなりません。
また、この地域は洪水のリスクが「中～高」にあるため、このリスクをカバーする保険に加入することが不可欠であることを覚えておいてください。
「規範から外れている」とみなされる住宅の結果:
- 建設物が 15 年間罰則を受けなかった場合、後で罰則を受けたり、スペインの制度によって取り壊されたりすることはありません。 この時点で法的に統合されています。
- 既存の建築物はその規模が尊重されますが、新しい建築要素を建設したり、既存のものを拡張したりすることはできません。
- また、この事実により、市庁舎は既存の建物を尊重しますが、拡張することはできません。 そのため、敷地内に新たに建物を建てることはできません。
- 市庁舎では、この種の物件の内部改革を許可しています。 しかし、その物件が基準を逸脱しているという事実により、市庁舎は基礎や屋根などの建物の「重要な構造部分」を改修する許可を認めません。市庁舎は既存の建物の「改修」を認めることになります。既存の構造物を「修理」しますが、古い部品を「取り外して」新しいものを設置するわけではありません。 たとえば、家の構造に影響を与える可能性のある「火災」または浸水が発生した場合、市庁舎はその不動産を「再建」する権利を与えない場合があります。 結論として、市庁舎は構造を維持するための内部改革は認めていますが、梁、基礎、屋根の変更などの構造改革は認めていません。
- 建設後 15 年間に罰則を受けていない場合、その物件は「基準外」とみなされます。 この点を証明するには、市役所からの証明書が必要です。 これは「非違反証明書」と呼ばれるもので、私たちはすでにこの証明書を申請していますが、市役所がその証明書を作成するのに平均 4 ～ 8 週間かかる場合があります。
- この物件には「居住証明書」。 参考までに、これは市役所が発行する、その物件が居住要件を満たしていることを確認する書類です。 この書類は、敷地内の水道と電気を接続したり、あなたの名前で水道と電気の契約を変更したりする場合にも必要です。 これについては以下で説明します。
これらの財産を合法化することは可能ですか?
そうは言っても、2019年に承認された地域建設法があり、その地域の市庁舎がこれらの不動産を合法化する可能性が「開かれています」。 この法律はバレンシア地方政府で発行され、これらの未承認の都市化を完全かつ完成された都市化に「転換」するために、その地域の地元の市役所にその地域の「都市化計画」を策定する機会を与えます。
最近の規範に従って、この種の「集合住宅」は、所有者が自分の資産をより良く快適に使用できるように、都市化されたインフラストラクチャを改善する必要があります。 ということで、近い将来そうなる可能性が高いです 市庁舎は所有者に対し、インフラ舗装、公共照明、飲料水インフラ、公共下水への接続などを改善するための工事を行う/支払うよう要求する場合があります。
都市化の最も高価なコストは、 本管下水システムへの接続 町から。 これらの物件は町からかなり離れているため、この種の都市化が承認されている他の地域では、現時点では、本下水システムに接続する代わりに所有者が許可することが受け入れられています。 排水を処理するために浄化槽を設置する.
通常、この地域の浄化槽は EC (欧州共同体) 認証を取得して正式に設置されたものではありません。 したがって、将来的には市役所が新しい規制に適応した最新の浄化槽の設置を求める可能性があると考えています。
スペインの制度では、ベンダーは新築物件の販売の場合にのみ居住証明書の提出を求められていることに注意してください。 したがって、建設業者が特定の人に新しい不動産を販売する場合、公証人は購入を完了するために住宅証明書の提出を建設業者に要求します。 ただし、今回のような転売の場合には、販売者にはこの義務はかかりません。
これらの資産は現在「規範から外れている」ため、 これらの物件には居住証明書が発行されていません。 この文書を入手するには、都市化全体の都市化工事を完了し、既存の住宅を合法化する必要があります。
しかし、将来の規範によって要求される都市化工事によってその地域の住宅が改善されると、次のような利点が得られます。
- この住宅は「完全に合法」な住宅とみなされ、「規格外」とはみなされなくなり、既存の建築物の建て替えや構造改革などが認められるようになる。
- 物件には居住証明書が発行されます
市庁舎が所有者にどのような工事を依頼し、誰がその費用を負担するのかを見極める必要がある。 この瞬間に、 これはまだ確認されていません。
輸送に関する詳細については、当社のウェブサイトをご覧ください。 財産法セクション.
TLACORP は、当社のオフィスで自由に利用できます。 シウダード・ケサダ・トレビエハこのエリアにある物件には特別料金がかかります。
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