スペインの住宅不動産の購入プロセスに影響を与える住宅法の変更 – スペインの不動産購入の新たなシナリオ

 法律 12/2023、24 月 XNUMX 日、パラ エル デレチョ デ ラ ビビエンダ . 法律を確認するにはここをクリックしてください 

この法律は、とりわけ、建築業者や不動産所有者に対する住宅の購入者や借主の権利の保護において根本的な進歩をもたらします。

法律は、不動産の売買プロセスにおける必須要件として、不動産に影響を与えるあらゆる種類の情報を提供するプロセスにおける透明性の規定を宣言しています。

このようにして、法律は第 30 条で、不動産の取得者、買主、または借主の基本原則は、不動産の特性、そのサービスと設備、および法的および経済的条件に関する情報を受け取ることであると定めています。その取得、リース、譲渡、または使用、およびこれは次のとおりです。

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• 明確、理解可能、アクセスしやすい

買主および/またはテナントに対するこの情報提供義務を遵守しなければならないのは誰ですか?

この「情報提供の義務」は、住宅建設および再生部門および不動産サービスの提供で活動し、自分の名前または他人に代わって不動産を譲渡、賃貸、譲渡する権限を与えられているすべての代理店の義務として確立されています。のような：

• プロモーターとビルダー
• 所有者、売主、その他の物権保有者
• 不動産業者
• プロパティ管理者

これらすべての代理店および専門家は、活動の遂行において、本条の規定に従って、完全、客観的、真実、明確、理解可能かつアクセス可能な情報を買主および/またはテナントに提供する義務を遵守し、保証しなければなりません。法。 家庭。

情報提供の義務に加えて、代理店は、消費者またはユーザーと事業者との間の関係の場合、消費者およびユーザーの防衛に関する法律を遵守しなければならず、代理店が実施する広告は、それを規制する一般法律の対象となります。

情報が不十分、不完全、または誤解を招くような広告行為は禁止されています。

所有者、開発者、不動産業者、不動産管理者は、購入者やテナントにどのような種類の情報を提供する必要がありますか?

 それはある必要があります 「完全な」情報。 言い換えれば、譲渡、賃貸借、その他あらゆる形式の不動産譲渡を直接的または間接的に促進するために、住宅申込者、ユーザー、または一般の人々に宛てられたあらゆる形式のコミュニケーションです。

「」という情報最低限」の条項に従って、買主または将来のテナントに提供する必要があります。 31、以下：

– 売主または貸主の識別 そして、適切な場合には、業務の仲介のために、専門的または事業活動の枠組み内で、関与する物理的または法人的な人物の情報も提供されます。 つまり、所有者を特定する必要があり、必要に応じて、 不動産業者 作戦に関わっている。

– 取引の価格と経済状況: 総額とそれに含まれるコンセプト (家具、備品など)、および該当する場合に設定される融資または支払い条件。

– 住居および建物の基本的な特徴。以下を含みます。

1.-  居住証明書、居住証明書、または職業許可。

2.- 住宅の有用建築面積の認定、水平分割の場合に専有エリアと共用エリアを区別し、これらの目的のために規制で要求されている高さよりも低い住宅の表面を計算する能力がありません。

言い換えれば、所有者または代理人は、住宅の居住可能面積の規制で要求される最低高さを満たさない住宅の部分を「有用な表面」または「建築表面」として宣伝または提供することはできません。

3.-  建物の築年数や、 適切な場において、 主な改革またはそれに基づいて実施された措置。 つまり、その物件に実施されたリフォームの履歴を提供する必要があります。

4.-  宿泊施設で利用できるサービスと施設、 水道、電気、衛生、下水道など、個別のものと共通のものの両方、 浄化槽, etc.

5.- エネルギー効率の証明書 家の。

6.- 住宅および建物のアクセシビリティ条件。 つまり、その家に、移動が制限されている、または移動が困難な人々のための設備とアクセスが備わっているかどうかです。

7.- 住居の占有状況または空き状況。 つまり、家が占有されているか、空いているかということです。

– 不動産の法的情報: あらゆる性質の費用、負担および条件、および権利証書で定められた共用部分への参加の割合を参照した、不動産の登記簿上の識別情報。

– の場合、 家が保護されているか保護区域内にある、そのような状況、およびそれに適用される法的保護制度の対象となることを明示的に示します。

– 正式に定められた建物の場合 建築上の保護 これらは宣言された環境の一部であるため、または特定の建築的または歴史的価値があるため、情報は 保護の程度、および改革またはリハビリテーション介入の条件と制限.

– 購入に興味がある人に関連する可能性のあるその他の情報 または不動産の賃貸借（不動産の側面を含む） 領土的、都市的、物理的技術的、資産保護、またはそれに関連する管理上の性質。

重要！

この情報を提供しない場合は、所有者および/または代理人による情報提供義務違反とみなされます。

さらに、一般に、重要なデータが省略されている情報、または受信者に誤解を招く可能性のある用語や、許容できない経済的または法的影響を引き起こす可能性のある用語でその情報が含まれている情報は、住宅での平和な享受を妨げるため、不完全、不十分、または不十分であると理解されています。通常の使用条件。

不動産または建物内のアスベストに関する情報

前項で定めたのと同じ条件で、不動産の購入または賃貸に興味がある人は、 アスベストの検出に関する情報を要求する またはその他の危険または健康に有害な物質。

「ストレスゾーン」について

地方自治体は、どの地域が「ゾナス・テンショナーダ」（ストレス地域）とみなされ、不動産の需要が高く、オファーが低い地域を示すことになる。

常居所として貸そうとする物件が、住宅地にある場合 ストレスを感じた 住宅市場、所有者、および必要に応じて運営の仲介者 この状況を示して知らせる必要があります , 賃貸借契約が正式に成立する前に、いかなる場合でも契約書に記載されている、同じ不動産において過去 XNUMX 年間に有効であった常居所賃貸借契約の最後の家賃の額およびその価値該当する住宅賃貸価格参考指数に基づいてそれに対応する可能性があります。

この情報はいつ提供する必要がありますか?

法律は、この情報を提供する義務を果たさなければならないことを定めています 取引が正式に成立し、口座に金額が支払われる前。

この法的義務により、スペインにおける不動産の購入、販売、賃貸の伝統的なプロセスが大きく変わります。 これまで、スペインの不動産市場では、購入または賃貸取引に関する通知または支払いの配信後に、買い手またはテナントに情報が提供されるのが一般的でした。

しかしながら、 この法律には、所有者が不動産を売りに出すか賃貸することを決定する際に、買い手またはテナントにこの情報を提供する義務が含まれています。

このように、 この法律は、買主または将来のテナントが物件に関する重要な情報を提供されずに「やみくもに」金銭を引き渡した事例を正そうとしている。。 これにより、購入者またはテナントが不動産の法的瑕疵を発見し、すでに一定の金額を代理店および/または販売者の手に渡しているという複雑な状況が生じました。

そのため、不動産の売買や賃貸の手続きにおいて大幅な変更が必要となります。。 所有者または売主は、不動産を売却するか賃貸するかを決定した時点で、自分で、または不動産業者や弁護士の助けを借りて、この書類を入手するために必要な手順を踏む必要があります。 プロセスの中でそれらを表現するために。

居住許可証または職業許可証 (CH)

法律は、所有者側に居住証明書または職業許可証を提供する義務を定めています。 買い手またはテナントが価格を理由に何らかの配送を行う前.

このため、近年の売却手続きでは、所有者が買主やテナントに居住証明書や占有許可書を提出しなければならない傾向が確認されています。

そこで問題となるのは、居住証明書を持たない住宅についてです。

このような場合、次のような仮定が発生する可能性があります。

• 家がCHを取得できる状態にあること。 このような場合、所有者はこの文書を入手するために必要な技術者や弁護士のサービスを雇い、適切な措置を講じる必要があります。
• 家がCHを取得できる状態ではないこと。 市場には CH または職業許可の取得が困難な住宅が数多くありますが、そのほとんどの場合、これらの住宅は都市の規制に準拠していないことが原因です。 このような場合、所有者は建築家や弁護士に連絡して、この文書を入手する方法を検討するよう指導およびアドバイスする必要があります。

このような居住証明書がない場合、法律で「家」とされている内容を考慮する必要があります。

法律では「」と定義されています。住宅" として：

「個人の性質を持ち、人々の居住および居住を目的とした建物または建物の一部で、法的に要求される最低限の居住条件を満たし、その建物が位置する建物の共用スペースおよびサービスにアクセスできること、これらすべて適用される法律および都市計画および領土計画に従ってに設立された地域オフィスに加えて、さらにローカルカスタマーサポートを提供できるようになります。」

言い換えれば、建築物が「住宅」となるためには、次のことが必要であることが証明されています。

• 専有部の「建物」であること。 言い換えれば、家やアパートの共用エリアや所有者のコミュニティに属するなど、家にのみ属していない部分は、建築済みまたは有用な領域とみなされません。
• 建設の目的地は「住居」であり「住居」であること。 多くの場合、「」として建てられた建物やその一部は見つかりません。「倉庫」、「農業用倉庫」、ガレージ、人の住めない地下室、 したがって、これらの部分または構造物は住宅の建築面積として計算することができないと法律で定められています。
• 法的に要求される居住可能性の最低条件を満たしていること。 したがって、その不動産が法的要件および居住可能条件を満たしていることを売主または所有者から確認する必要があります。 これを証明する最善の方法は、更新された有効な居住証明書または職業許可証を提出することです。
• 適用される法律および都市計画および領土計画に従ってください。。 一言で言えば、住宅が地域および準州の都市計画および建築規制に準拠していることです。

販売者または所有者が、更新され発効した居住証明書または職業許可証を提供する義務。

この要件は、不動産市場に長年存在してきた混乱を解消し、居住可能な不動産を販売していることを証明する所有者の義務に言及しました。 長年にわたり、この分野のエージェントや専門家は、 不動産の合法性を買い手に保証するために、その不動産に関する有益な文書を提供することを文字通り拒否した、売りに出されている不動産所有者。 その中で、最も重要と言っても過言ではないのが、居住証明書または職業許可証です。

所有者が主張した反対の根拠は、 そのような議論 を次のように定義しています：

• 「居住証明書を取得しなければならないのは購入者であり、私ではありません。」
• 「市役所に行ったところ、居住証明書を更新する必要があるのは購入者であるため、更新すべきではないと言われました。」
• 公証人は、不動産を売却するのに更新された居住可能証明書は必要ないと言いました。

…そして、買主に不動産の合法性を確認するために不可欠なこの種の文書を入手するための費用と労力を回避するために使用された議論の長いリスト。

この状況が引き起こしたのは、 所有者と買主の間の紛争、およびスペインで購入、販売、レンタル取引に参加するすべての専門家。

現在、この新しい法律では、次のことが法的義務によって確認されています。 売り手 or 所有者 不動産を賃貸または売却することを決めた最初の瞬間からこの文書を提出しなければならない人は、

これにより、購入者は買収後に CH を取得できなくなりますか?

NO

ベンダーは、不動産が法律を満たしていることを確認するために更新された CH を提供する必要がありますが、地域の規範によっては 購入者はそれを改修して自分の名前に変更するよう要求される場合があります 取得後、水、電気、その他の交換を完了します（観光レンタルライセンスとして）。

保護住宅に関する情報や都市情報。

占有許可証や占有証明書の場合と同様、スペインの不動産市場では所有者が自分の不動産を総額で売りに出すか賃貸に出すのが一般的です。 書類が不足しており、法的状況や不動産の計画に関する知識さえも不足している、当該文書の検索と検出は買い手またはテナントの手に委ねられます。

この法律が制定されるまで、この立場には理由があると考えられていました。 不安と法的不確実性のために スペインにおける不動産の売買業務を担当。

この新しい法律により、売り手はまず次のことを義務付けられます。、家の分析と法的調査を実行します。 市場に出す前に。 当該法的調査には、それに影響する以下に基づくあらゆる種類の情報の提供が含まれます。

• 家は保護されていますか、それとも保護制度がありますか?
• 何らかの公共条件や制限（海岸への影響、森林、パブリックドメイン、収用など）の影響を受けていますか?
• その物件は、都市部、田舎、開発可能など、どのような種類の土地にありますか?
• 家はリフォームされましたか？
• 家の正確な境界線と大きさはどれですか?
• 何らかのタイプの都市制限または条件（都市侵害、半統合都市化、計画外の住宅）はありますか?

所有者がこの情報を取得する、または取得することを強制されるという事実により、スペインでの不動産取引の安全性が高まります。これにより、誰がこの情報を提供するべきか、そして何よりも、その情報を提供することが「あった」場合、または提供が義務付けられていた場合、誰が規定に従って提供しなければならないかについて、スペイン市場で起こっている紛争を回避できるようになります。法。

不動産管理者が提供する情報への特別な参照

XNUMX番目の追加規定を設けます。

3. 不動産管理者は、専門的な活動を展開するにあたり、現行法および当該分野で確立された倫理規定に従い、保護に特別な配慮を払いながら、効率的、勤勉、専門的責任および独立性を持って行動しなければなりません。 自治コミュニティとこの法律によって確立された消費者の権利。

この法の教えは、次のことを認識するようになります。 この法律に基づく消費者の権利を保護する不動産管理者の義務。 ここで言えることは、管理する不動産の購入者や将来の入居者を「消費者」として理解し、彼らの権利を守らなければならないということです。

法律およびコミュニティ協定によってコミュニティに含まれる不動産情報は、購入者が期限までにこの情報を入手するために不可欠です。

この点は、スペインの不動産実務において非常に重要です。なぜなら、私たちは何十年もの間、不動産管理者が次のような状況に遭遇してきたからです。 不動産購入者への情報の流れを妨げた、この情報を共有する権限がなかったと主張しています。 この動作により、 高いレベルの不安 買主は、所有者やその管理者の手に隠れた問題があるかどうかわからない住宅への投資を強いられたからである。

この法律により、もう一度、次のことが明確になります。 不動産管理者に課せられる供給義務 これは購入者と将来のテナントにとって重要な情報です。

IBI 追加料金 – 空家に対する固定資産税

永住用の住宅の場合 空室の場合、自治体は最大 50 パーセントの IBI 追加料金を要求する場合があります 税額の正味額。

これらの目的のために、それは、 空き物件。 永久に 空いている 正当な理由なく継続的に XNUMX 年を超えて 、税条例によって定められた要件、証明手段および手順に従い、XNUMX つ以上の住宅用不動産の所有者に属します。

追加料金は以下の場合があります： 最大100パーセント 空室期間が経過した場合の純税額 XNUMX年以上 、空室期間に基づいて調整される場合があります。

さらに、地方自治体は、上記に従って、対応する課徴金の割合を最大で増額することができます。 50% ポイント追加 所有者に属する不動産の場合 同じ市区町村内にある XNUMX つ以上の住宅用の空き物件。

 IBI 追加料金は、非居住外国人が所有するセカンド レジデンスに影響しますか?

 答えはいいえだ。 法律により、セカンドレジデンス物件の場合、空室期間は XNUMX 年間と定められています。

いずれにしても以下のような原因が考えられます 正当化されるとみなされるだろう (つまり、物件が空室であるとみなされることはなく、追加料金を回避できます):

• オーナー様の仕事や研修等の理由による出向
• 依存症、健康上の理由、または社会的緊急事態による住所変更
• 対象となるプロパティ セカンドレジデンス住宅用途 また、 最長XNUMX年 連続欠員の
• 作業または再生措置の対象となる物件、またはその効果的な占有を不可能にするその他の状況の対象となる物件
• その使用と処分、またはその所有者が市況に応じて最長 XNUMX 年間の売り出し、またはこの状況で最長 XNUMX か月の賃貸を申し出る不動産であること。
• 行政が所有する不動産の場合、その不動産が売却手続きの対象となっている場合や、リースによって運用されている場合も正当な理由とみなされます。

この税の納税者に要求される追加料金は、 31月XNUMX日に発生します そして 自治体によって毎年清算される、その日に不動産の空室が確認され、それが宣言された行政法とともに確認されます。

永久空き家としての自治体の宣言には、次のことが求められます。 課税対象者の事前聴聞 空室表示に関する市議会による認定は同条例で規制されるもので、その中には市の登録簿のデータや供給サービスの利用に関連するものも含まれる可能性がある。

この戒めが意図するものは、 空き家を市場に出す、こうして投機を回避し、不動産市場への商品の供給を促進します。

 不動産業者の新たなシナリオ

所有者や不動産業者に求められる事前情報提供の義務は、消費者としての買主を保護します。 ただし、それは 不動産業者にとってはまさにリスクです 所有者の情報を提供する義務があるため、 買主またはテナントとの取引を完了する前に、物件の内容を確認する必要があります。

この種の事前情報は、次のような状況を引き起こす可能性があります。 買い手が売り手に連絡を取る 直接に、不動産取引が悪意を持って両者間で直接締結されるリスクが増大します。 代理店のサービスに対する支払いを回避する.

これはすでに習慣的な事実であり、残念ながら不動産市場では、取引でお金を節約することを目的として、多くの場合、当事者は、不動産業者が行っている、不動産業者が行っている善意の仕事、つまり、購入者と販売者に連絡を取るという善意を無視しています。市場。

不動産市場にとって非常に重要である、不動産業者が実行する重要な業務は、不動産と所有者に関する事前情報を、次のような買い手に提供するというこの義務によって影響を受ける可能性があります。 不動産業者からの手数料や手数料の支払いを避けるために、所有者に直接連絡したくなる誘惑にかられます。

これにより、不動産業者にとって次のことが重要かつ推奨されます。 委任契約を見直す 所有者と購入者、または将来のテナントの両方にとって、 専門的な報酬の支払いを法的に保護する、必要に応じて、高いものを含む 違反した場合の罰則。 不動産業者の適切なサービスを介さずに直接契約を締結する当事者向け。

さらに、不動産業者は個人情報に従って個人情報を共有するために所有者から必要な許可を得る必要もあります。 データ保護法.

だからこそ、 不動産業者の専門化 セクター彼らは間違いなく、この分野においてより専門性が高く、買い手と売り手に連絡を取るという厳密な商業的業務を超えてスキルを拡張する必要があります。

この新しい規制が不動産業者のプロ意識を高めることは間違いありません。

トラコープ 2023