不動産取引に関して考慮すべき重要な側面。 居住証明書、非違反証明書、地籍証明書
[Vc_row] [vc_column] [vc_column_text]スペインで不動産を購入または売却する場合は、次の情報に注意してください。
1.- 物件の説明、物件ドキュメントを確認してください。
不動産はどのように登録され、権利証書に記載されますか: 不動産が適切に記載され、登録されていることを不動産証書で確認してください。 財産証書には以下の詳細が記載されている必要があります 完璧な説明 敷地内に存在するサイズ、境界線、その他の建築要素。
長年にわたって別の所有者によって所有されてきた不動産が、そのサイズや依存関係（新しい部屋、ポーチやテラスの閉鎖、ガレージ、プールなど）が変更または拡張されていることがよくあります。
既存の建築物の現在の表面が権利書の記載と一致しない場合、この不一致の理由を知る必要があります。 。 多くの場合、これらの矛盾を修正するために実行できるプロセスと、それらを整理する方法があります。 しかし、場合によっては、これらの違いは、不動産に影響を与える法的問題を示しており、購入/売却プロセスの初期段階から確認するために知っておく必要があります。
例：120㎡のプールとガレージを備えた2㎡の家を「ゲストハウス」に改装しました。 権利書には家の面積は50平方メートルしか記載されていませんが、 でもプールではない、ガレージは「」です。ガレージ「ゲストハウス」ではありません。
結果： 権利書を更新し、「ゲストハウス」が法的に「ガレージ」とみなされることを購入者に知らせる必要があります。
注意： 私たちは家の「内部の説明」（部屋の数、トイレなど）については考慮していません。私たちが考慮しているのは「建築サイズ」（スペイン語で「superficie construída」）です。 家の内部のそれぞれの内部依存関係の正確な説明や分布を示すために必要な行為はありません。 内壁を変更して物件の内部を変更した場合、権利書を更新する必要はなく、販売完了時に新しい内部分配を「宣言」するだけで十分です。
例: 証書は、寝室が「4」あり、それらを「2」に変換したことを示しています。 この場合、権利書を更新する必要はありません。 所有者は、プロパティ内の内部依存関係を自由に変更/改革できます (常に適切な改革ライセンスを取得する必要があります)。
CATASTRO の財産 (「SUMA」、「IBI」、または「COUNCIL TAX」とも呼ばれます): 証書と同様に、不動産は正確かつ現在のサイズと表面で「Catastro」に登録する必要があります。
毎年、Catastro 請求書 – 「Council Tax」 (IBI-Impuesto sobre Bienes Inmuebles) は、Catastro 記録を使用して資産の規模を示します。 この法案で考慮されている建設の規模は、毎年の「IBI」または「議会税」の計算に使用されるため、非常に重要です。 したがって、Catastro の記録が、行われた修正や拡張を含め、敷地内の既存の建設の適切かつ更新されたサイズを示しているかどうかを確認することが重要です。
したがって、「Catastro office」は、家、プール、ガレージなどのあらゆる建設コンポーネントを考慮して、建設の規模に応じて市税を計算することに注意してください。
したがって、プロパティが拡張機能などで変更された場合、これはプロパティ取引プロセスの重要な部分として考慮され、検証される必要があります。
An 例：物件取得時の既存建築物は合計120㎡の住宅でした。 これは、証書や大惨事法案 (IBI) にも示されているものです。 このため、Catastro 請求書 (IBI) は 2 ユーロでした。
数年後、オーナーは 50 平方メートルのプールと 2 平方メートルのガレージを建てました。 所有者がこれらの新しい建設要素を Catastro に申告しなかった場合、Catastro の請求書 (IBI) は過小額の支払いを受けます。 その理由は、このセクションで説明したように、Catastro 請求書は建築物の規模を考慮して計算されるためです (「建築規模が大きい」 = 「税金が高い」という観点から)。 したがって、おそらく所有者がこれらの要素を申告していれば、IBI の請求額は 40 ユーロを超えることになるでしょう。 したがって、買主がこの点に注意を払わず、購入プロセス中に整理を行わなかった場合、カタストロの検査の際に、この未申告の構造物についてカタストロに対して責任を負うことになる可能性があります。
2.- 財産の合法性を確認するためのその他の書類:
通常、不動産の法的状況を確認するには、次の書類を入手する必要があります。
- 不動産の権利証書: 不動産の購入方法、法的境界線、および不動産に影響を与える可能性のある法的費用/債務を確認するため
- Catastro (IBI-議会税請求書)
- 公共料金：水道、電気、ガス
- エネルギー性能証明書：建物のエネルギー消費量を確認するため
- 所有者のコミュニティ証明書: 現在の所有者がコミュニティ料金を最新のものにしていることを証明します。
- など、
スペインでは代理人や弁護士による上記文書の調査が標準化されています。
しかし、当社は建設と不動産に特化しているため、TLAほど建設に専門的ではない他の専門家が必ずしも考慮するわけではない他の文書の調査と検討に特に重点を置いています。
- 居住証明書/職業許可証/職業許可証 (CH/LO): この文書は、その不動産が法的な居住条件を満たしていることを確認するために、建設工事が完了したときに市庁舎から取得されます。 この書類は、水道と電気を物件に接続する場合や、水道と電気の契約をあなたの名前で変更する場合にも必要です。
スペインで不動産を売買する場合、この証明書を取得することが「義務」ですか?:
不動産の種類によって異なります。「新築」不動産の場合、建設者は販売プロセスの完了時にこの書類を買主に提供する義務があります。
ただし、「再販」では、販売完了時にベンダーにこの文書の提出を強制する法律はないことに注意してください。 スペインの法律によれば、水と電気の名前の変更を進めるためには、完了後にこの文書を取得するのは「購入者」であると定められています。
現時点では、不動産が前の所有者から認可されていない工事などを受けていた場合、行政は完成後に買主にCHを与えることを拒否する可能性があると言わざるを得ません。 したがって、不動産が完全な法的状態にない場合、完成後にこの文書の承認が得られないリスクがある可能性があります。 そして、この場合、買主は自分の名前で公共料金契約を結ぶのに問題が生じる可能性があるため、非常に複雑な状況に陥る可能性があります。
ここで非常に重要な点は、CH の存在や有効性が証書には示されないということです。 したがって、あなたの弁護士は、このような重要な文書を確認する専門知識と経験を活かして、この問題を慎重に検査する必要があります。
結論から言うと、この証明書は エッセンシャル 不動産の売却には、購入/売却プロセスの最初からその確認書を検査する必要があります。
- 非違反証明書 (CNUI): これは、建設に対する罰金、その他の違反、物件に影響を与える取り壊し命令がないことを確認する市庁舎発行の証明書です。この証明書は、その物件が取り壊し命令などの何らかの建設罰金の対象となっているかどうかを確認します。適切な建築許可を取得せずに不動産が建設または増築された場合、スペイン政府はその建物に対して訴訟を起こす権利を有する可能性があります。 しかし、行政のこれらの権利には期限があります。 これらの権利は、物件の工事終了後、または最終的に行われる増築後 15 年で期限切れになります。「ヴィラ」または「半戸建て」物件を購入する場合、または物件を購入する場合には、この文書を入手することを特にお勧めします。素朴な土地で。
- セドゥラ アーバニスティカ: これは市庁舎から入手した文書で、この物件のさまざまな側面を確認しています。
- 敷地とエリアに対する「都市主義的」な配慮。 たとえば、その区画が「田舎風」、「都市化可能」、「保護されている」、またはパブリックドメインの影響を受けているとみなされる場合などです。
- エリアの都市化が完了している場合、または完了すべき他のエリアまたは都市化インフラがある場合
- 敷地の正確な「建築権利」（敷地内で許可される最大の建築物/建設）など。
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