アンダルシアの田舎の土地に住宅を建設 – 2023 年更新

アンダルシアの素朴な土地に住宅を建てることはできますか?

答えは はい。

アンダルシアの法律は素朴な土地に住宅を建設することを許可しており、それは「田舎の土地に対する特別措置」と呼ばれる数字を通じて行われます。 この規制の根拠となっているのは、 アンダルシア領土の持続可能性を促進する、550月2022日付けの法律29/7の一般規則を承認する2021月1日付けの政令XNUMX/XNUMX – ここをクリックして .

この規制により、アンダルシアの田舎の土地に住宅を建設することが許可されます。 このため、このタイプの住宅の建設活動は、素朴な土地でのいわゆる「並外れた活動」に適合します。

「素朴な土地での非日常的な行為」とは何ですか？ 第30条

これらは、 公共的および社会的利益 それ 農村環境の計画と開発に貢献し、 または、都市の土地上の位置が適合しないため、このタイプの土地に位置する必要があるもの。

法第 22.2 条に従い、寄附金の実施、産業、第三次、またはその他の事業を目的とした特別な措置が講じられる場合があります。 観光客向けの用途 およびその開発に必要な工事、建設、建物、道路、インフラ、技術サービスなど、この種の土地で実施する必要があるその他のあらゆるもの。

それでは、素朴な土地に住宅を建設することは考えられるでしょうか？

同条​​の規定により、 住宅用途を目的とした建物は共同で認可される可能性があり、 それらと異常な行動との間の比例性と関連性が保証されなければなりません。

条件と要件は次のとおりです。

1. 一般に、 住居は訴訟によって許可される場合がある 経済発展に必要であり、監視、援助、管理、統制の機能によって正当化される場合。 例外的に、より多くの数が許可される場合があります 別のニーズを刺激し、以下の条件にも適合するアクション。
2. 家と異常な行為が同じ敷地内で行われること .
3. 住宅の施工は経済的に実行可能な投資であり、償却可能であることを前提としている 行為によって生み出される収入に関連して、定められた期間で。
4. 住居と非日常的な行為とのつながりが維持されること 。 これらの目的には、第 29.3 条および第 4 条 5 項で定められた条件が適用されます。 該当する分野別規制が特別措置の実施を条件とする要件を定めている場合、事前の認可プロセスでこれらの遵守が認定されなければなりません。

非日常的な行為と無関係に素朴な一戸建て住宅を建てることはできるだろうか？

答えは はい.

法律の第 22.2 条に従って、通常または異常な行為に関連していない田舎の土地で孤立した一戸建て住宅を認可することができます。 ただし、新たな集落の形成につながらない場合に限ります。 第 24 条の規定に従って、または素朴な土地の通常の利用の正常な発展を妨げる。

住宅には必要になります ライセンス前の認可 、第 32 条に従って、次のパラメータと条件にも従わなければなりません。

1. 19 年 1975 月 2 日の法律 XNUMX が発効する前に完成した、コルティホ、ハシエンダ、または同様の類型を持つ住宅を除き、区画または水平区画ごとに XNUMX つを超える孤立した一戸建て住宅は許可されません。 , その日時点で集合住宅として使用されていたことを証明するもの。
2. 敷地面積は最低 2.5 ヘクタールでなければなりません 内側に半径 50 メートルの円を描くことができます。 最小面積 敷地は森林内にあり、面積は5ヘクタールになります。 .
3. 家は次の場所にある必要があります。 他の居住用建物から100メートル以上離れていること .
4. 建物が占める表面 住宅向け 敷地のXNUMXパーセントを超えてはなりません 。 地表の残りの部分では、樹木、地形、土地の自然条件は、通常の活動の実施に変更が必要でない限り、基本的に維持されます。
5. 建物の建設に必要な、更地または盛土による建設による土地占有面積は、以下を超えないものとします。 表面のXNUMXパーセントを占めます。
6. 建築可能な最大面積は敷地面積の XNUMX% を超えず、最大高さは XNUMX 階建てとなります。 、都市計画文書の規定に従って同様に数えます。
7. 建物は、独立した一戸建て住宅の類型的条件を備えており、 敷地境界線までの最低距離は25メートル .
8. 家庭に必要な基本的なサービスは独立して保証されなければなりません。 できれば再生可能エネルギー源を備えた自家消費施設を通じて。 例外的に、インフラストラクチャネットワークが対応する分野の認可を取得している場合、インフラストラクチャネットワークを介した供給が許可され、そのために必要なのは接続作業のみです。
9.  建物が位置します 洪水地帯の外 そして、それが森林で行われる場合は、火災の場合に住民の安全条件が保証され、森林法で定められた条件に従わなければなりません。

隣接する隣人への事前のヒアリングの義務付け

この政令は、特別な行動の展開、その中には田舎の土地での住宅の建設を定めています。 この土地における「普通の」行動の発展を妨げるものではないかもしれない。 農村の土地における「通常の」行為は、その地域、特に近隣および隣接する地域の農業、畜産、林業などです。

この目的のため、第 22 条は、その地域での住宅建設プロジェクトの承認について、近隣住民が事前の審問を要求し、そのような建設が正常な開発を妨げたり制限したりする場合に自分たちの権利を主張できるようにする手順を定めています。彼らの普段の活動の様子。

素朴な住宅の建設許可を得るにはどのような手続きが必要ですか? – 市議会の事前承認。

特別措置の承認プロセスでは、隣接地域の事前承認に加えて、ライセンス付与の前に市議会からの承認も必要となります。

この意味で、第 32 条には次のことが含まれます。 臨時措置の認可手続き 。 同じ教訓により、異常な行動を制限するために、 ライセンスを取得する前に市議会の承認が必要です それは彼らが設立しようとしている土地を適格にするか、あるいは次のことを条件とします。

• a) 「」のアクションを宣言します。 公共または社会的利益 」、第 30.2 条 b) の場合。
• b) そのことを認識する 都市環境との相性の悪さ 、第30.3条の場合。
• c) 無関係な住宅の導入を認可する 、第31条に従って。

記事自体には次のものがリストされています 市議会から事前の承認を得るために従わなければならない手順 :

• a) 第 33 条に従い、アクションプロジェクトを伴う推進者または団体からの要請。要請が要件を満たしていない場合、申請者は XNUMX 日以内に不足を修正するか、必須書類を添付する必要がある。これを行わない場合、決議でその旨が宣言された後、要求は取り下げられたものとみなされます。
• b) 申請が処理のために受理されると、技術的および法的報告書を経て、アクションプロジェクトは第 8 条の規定に従って XNUMX か月以上の期間公開情報に提出されます。

同時に、同じ期間、証明書に記載されているデータに従って、影響を受ける公共の利益を保護する行政機関と、その行為によって影響を受ける可能性がある隣接土地の財産権の所有者に対して公聴会が開催されます。 。 地籍と土地登記所はこの目的のために要求しました。

• c) 第 71 条の規定に従って、アクションが地域に影響を与えるか、または超局地的な発生を伴う場合、広報プロセス中に領土計画を担当する部門からアクションプロジェクトに関する拘束力のある報告書が要求され、報告書は 72 日以内に発行されます。第 XNUMX 条に規定されているとおり、月。
• d) アクションプロジェクトを承認または拒否する手続きの決定は、地方自治体の法律の規定に従って、都市計画文書の最終承認を管轄する地方自治体に相当します。
• e) 対応する協定は州の官報および市議会のウェブサイトに掲載され、承認されたアクション プロジェクトもそこで掲載されます。

回答期間: 6 か月および否定的な沈黙。- 期間終了後 6ヶ月 手続きの解決について利害関係者に通知することなく、処理のための管轄機関の電子登録簿に出願が登録された場合、次のように理解されます。 認可を拒否しました .

事前許可は、労働許可申請書と一緒に要求できます。

アクションを推進する個人または団体は、事前認可と建築許可の共同処理を要求することができ、アクション プロジェクトと対応する建築プロジェクトを申請書と一緒に提出する必要があります。

臨時アクションアクションプロジェクトはどのように処理されますか？

これに関して、33 年政令第 2022 条は、特別措置の実施のための行動プロジェクトには以下の決定が含まれることを定めています。

1. アクションを推進する行政、団体、または個人の識別。
2. アクションの詳細な説明。これには以下が含まれます。

• a) 資格の対象となる土地の状況、位置および境界。
• b) 土地の物理的および法的特徴。
• c) 行動の社会経済的特徴。
• d) 開発に必要な建物、建設物、工事、道路、インフラストラクチャーおよび技術サービスの特徴（活動の適切な機能に必要な外部サービスや、発生地域内の既存の建設物、インフラストラクチャーおよび公共サービスを含む） 。
• e) 必要に応じて、第 30.4 条に基づく住宅建築の施行条件の正当化。
• f) 必要に応じて、実行が分割される段階を決定した、作業の開始と完了の期間。

行為の特性に応じた、次の両極端の正当化、理論的根拠、定義:

• a) 第 30 条に従って、必要に応じて都市の土地に訴訟を位置付ける公共的または社会的利益または不適合。
• b) 地方の土地での実施の起源または必要性、および提案された特定の場所の正当性。
• c) アクションと地方の土地制度および適用される領土および都市計画との適合性。
• d) 影響を受ける分野の規制への準拠の正当性。規制によって要求される文書が添付されます。
• e) 新たな集落の形成を防止するための措置の遵守。
• f) 領土、景観、環境における発生状況の分析と、発生する可能性のある影響に対する是正措置の定義。
• g) 行動の経済的・財務的な実行可能性。
• h) 該当する場合、土地の都市認定の期間。

特別な活動（この場合は建設）の推進者はどのような義務を負いますか?

第 33 条のポイント 4 には、活動の推進者が負う義務が明示的に列挙されており、その義務は次のとおりです。

• a) 地方の土地制度の法的義務に対応するもの。
• b) を維持するという約束 建物と素朴な土地利用のつながり 許可を正当化し、規則に規定されている場合には土地を自然状態に戻すこと。
• c) 支払い 田舎の土地に対する補償給付 、法第 22.5 条に従って。
• d) 都市計画許可申請 、承認されたアクションプロジェクトに従って、事前の認可手続きの決議から最長XNUMX年の期間内に。

　 上記期間の満了により、認可の有効期限が決定されます 、利害関係者からの聴取後に宣言されます。

したがって、ご覧のとおり、 、利害関係者にはXNUMX年間の期限があります 建設業許可を申請するための事前許可の付与から。 ただし、法律の条文を見てきたように、事前審理の請求と建設許可の同時提出は認められています。

建設活動を実施する許可には期限がありますか?

第 34 条は、土地適格性の期間を次のように規定しています。

– 通常、期間は無制限です。 言い換えれば、事前の認可とライセンスが付与されると、建設活動を実行するための土地の資格には期間の制限はありません。

– ただし、これは重要ですが、実施される活動が連続して XNUMX 年間継続して停止した場合、認可の有効性が失われると規制が定めています。

つまり、不動産が放棄された場合、または少なくとも 5 年以上継続して使用が中止された場合、行政は認可を取り消し、土地は初期の状態に戻らなければなりません。これは取り壊しを意味します。建てられた建物。

– 期間を限定して使用または活動を許可する特別な措置、公有地土地の行政譲歩を必要とするもの、および領土および都市計画文書に規定された改造地域に含まれる土地で許可されるもの。

このような場合の認可は、投資の償却に必要な期間と、必要に応じて対応する管理上の譲歩の期間を考慮して資格の期間を設定し、政府の要請に応じて更新の可能性を提供します。興味のある方は完成前に。

期間が満了すると、認可の有効性が失われ、事業体や発起人、あるいはその義務を代位された者は、補償を受ける権利なしに土地を自然状態に戻すことを強いられることになる。

上記の条件は、抵当法の規定に従って、訴訟の実行を許可するライセンスおよび不動産登記簿に記録されます。

補償金の支払い

素朴な家の建設プロジェクトは土地を「異常」に利用するものとみなされ、このため規制では、この活動には料金や税金の支払いに加えて補償金の支払いの対象とされている。 労働許可の付与について。

第 35 条は、 補償金の支払い :

• メリットです 非課税の性質のもの
• お支払いは 自治体に管理・委託される
• この金額は市の土地遺産に割り当てられます。
• 金額は 工事の実質的な実行予算の 10% 機械設備に相当する費用を除き、地方自治体の条例の規定に従って行われる減額を妨げることなく実施されるものとします。
• ただし、その場合の金額は、 いずれにせよ、一戸建て住宅は XNUMX パーセントになります。 (15%).
• 既存の建物内での用途変更を伴わない行為は補償金の対象になりません。 .

法律は、特別な行為に対する補償金の額を定めています。 削減される可能性があります 以下の基準に従って地方自治体の条例で定められており、これらは累積される場合があります。

• a) 生産的利用の実施のための投資額。
• b) 地域経済と雇用に対する行動の影響。
• c) 歴史遺産と環境の保護への貢献。
• d) 再生可能資源によるエネルギー施設の導入。
• e) 行動の環境と景観の統合に厳密に必要な追加措置。

適法に建築された建物を増築する場合、補償金を支払う義務はありますか？

答えはイエスです。

この規則は、合法的な建物の拡張を含む建築行為における補償金の額は、拡張工事の重要な実施のための予算のみを考慮して計算され、処理の必要性を損なうことなく発生することを定めています。新たな事前承認 第25.3条に従います。

つまり、合法的に建設された素朴な住宅の拡大には、次のことが必要になります。

• 隣接する事前承認
• 市議会の事前承認
• 工事予算の10％または15％を補償金として支払います。

広まった農村生息地に対する建設的な行動

「分散した田舎の生息地」とは何を意味しますか？

法律の第 23 条は、法律の第 14.2 条に従って、以下の分野を規定しています。 分散した田舎の生息地 が存在する領土地域を構成する。 都市構造のない建物のセット そして、その起源が農業および畜産活動に関連していることが特定されています。 田舎の環境、その特徴は保存されるべきです。

広がる田園地帯の生息地は、 非都市的自然の定住 素朴な土地にあり、これらの特性を維持するために、計画文書は地域の境界を定めたり、XNUMXヘクタールあたりXNUMX戸を超える住宅密度を意味する計画を提案したりすることはできません。 .

「拡散した田舎の生息地」ではどのような種類のパフォーマンスが許可されますか?

第 36 条によると、拡散した農村部の生息地に対して実行できる行動は次のとおりです。

1. 一般的な都市計画文書または特別な計画によって広められた田園地帯の生息地として区切られた地域では、その保全、維持および改善に貢献し、素朴な土壌のカテゴリーの保護制度と互換性のある都市計画措置が実行される場合があります。それらがどこにあるのか。

これは、「特別計画」と呼ばれる都市規制手段を通じて行われます。

2. これらの地域に含まれる土地と建物の所有者は、公共寄付用の土地の取得と、それらを命令する都市計画文書で提供されるインフラとサービスを改善するための工事の費用を支払う義務があります。
3. これらの「拡散地域」で実施できる行為を規制する特別計画は、法律に従ってこれらの行為の開発に必要な都市化条件、インフラストラクチャーなどに加えて、建設条件を確立することになる。地域内の住宅の数。

このため、新しい建設物は次の条件を尊重する必要があります。

1. a) 類型的、美的、構築的特徴は、田園風景や集落の伝統的な構造と一致するであろう。
2. b) 伝統的な価値は維持され、既存の建物の修復、改修、再生のための行動が優先されます。
3. c) 一般に、 最大高さ の建物は XNUMXつのフロア .
4. d) O区画ごとに新しい家は XNUMX つもありません が構築され、 最大建築可能面積はエリアの平均となります。
5. e) それらの実装が第 23.3 条で定められた密度を超える場合には、認可されません。

「分散した田舎の生息地」ではどのような用途が可能であり、許可されているのでしょうか?

第 39 条は、分散した農村生息地における許容される用途は、一般に次のとおりであると定めています。

1. a) 住宅用 素朴な土地に特有の類型を備えています。
2. b) 必要な施設の使用。
3. c) 地域の特性を変えない田舎の土地の通常の利用。
4. d) 住宅用途を補完する三次用途。
5. e) 観光客の利用 既存の建物内。

どのような使用が禁止されていますか?

記事40。

• a) 都市の土地の建物、類型および特徴的な用途。
• b) 核の形態を変化させる細分化およびアクション。
• c) 都市化事業。ただし、部門別規制または計画文書に規定されているインフラストラクチャまたは寄付を実行するために必要な事業、および生息地条件の保全、維持および改善に貢献する事業を除く。

点在する田舎の生息地でどのようなタイプの都市インフラを実行できるでしょうか?

記事41。

1. 新しい建物の移植
2. 既存のものの保存、維持、改良
3. 境界地域の保全、維持、改善において正当化される場合に限り、基本的なサービスおよび電気通信を提供するための寄付金および共通インフラストラクチャの実行。

さらに、寄附金の獲得を目的とした都市計画行為が実施されることもあり、非体系的な管理を通じて一般制度や地方制度を獲得するための法第 114 条に規定されている手法が適用される可能性がある。 モダリティ .

計画文書に規定されているアクションは、対応する規則の対象となります。 自治体の予防管理、および規則に規定されていない通常および臨時の措置の実施は、規則に規定されている条件および手順に合わせて調整されます。

非組織的な執行の管理は次のとおりとすることができる（第 42 条）。

1. a) 公共 、法第 109 条以降の規定に従って、割り当ての支払いを通じて、または適切な場合には特別負担金の賦課を通じて。
2. b) プライベート 、散在する農村部の生息地の土地所有権の 50% を超えるイニシアチブがある場合、料金の公平な配分体制で対応する費用を引き受けることを目的とした協力団体の規約を通じて、以下の方法で申請します。第 241 条から第 249 条に記載されているのと同様の方法です。

普及した農村生息地の範囲に含まれる農場の所有者は、第 132.7 条に規定された期間内に遵守しなかった場合、強制的に協力団体に組み込まれることになる。

言い換えれば、この種の不動産の所有者は、法律または都市化の「特別計画」によって「分散地域」に開発されるインフラ工事の費用を共同で支払うことになります。

したがって、分散された不動産を購入するときは注意してください。

トラコープ 2023 年 XNUMX 月