スペインで自分の家を建てるときの建設プロセス
建設業許可を取得したら、 建設業者のサービスと契約する必要があります または建設業者、プロジェクトを実行し、家を建てます。
このビルダーは、 建築家 厳密に計画されたとおりに建設を実行するため。
建築家
この時点で、建築家の仕事に注意を払うことが非常に重要です。 スペインの建築家と建設プロジェクトの契約を結んだ場合、プロジェクトが取得され次第、仕事を完了します。 ただし、彼のサービスを次のように契約することもできます "コントロール" 建設業者が行った工事を保証し、建設のすべてのステップがプロジェクトの指定どおりに行われることを保証します。 スペイン語でこれは、 「コントロール・デ・オブラ」、または「スーパーヴィジョン・テクニカ・デ・ラ・オブラ」。 もちろん、建築家がこの工事を請け負った場合、建築家からの報酬は高くなりますが、施工者の工事内容を建築家が定期的に検査するため、工事の保証は高くなります。
建築家がその地域の公式建築家協会に登録されていることが非常に重要です。
次に、建築家を任命し、彼が責任を負う内容、スケジュール、建物のコストを正確に指定する契約に同意する必要があります。 建築家の料金には、以下の準備が含まれます。 「メモリア・デ・カリダデス」 (材質の品質仕様一覧表）。 コンクリートの配合、材料の種類、配管のサイズ、図面などを含めて詳細に行う必要があります。
建築士が指導します リガー、資格のある建築エンジニアが建物を監督し、現場検査を実施し、建物が必要な基準に従って建設されていることを確認します。 彼はスペイン語の資格を取得するために必要な建築士の証明書を発行します。 最終証明書 (完了証明書 – または最終作品ライセンス）、 そしてその プリメーラ占有許可 (第一次職業許可証または居住証明書と呼ばれます）。
建物の正確な仕様を準備する必要があります。 信頼できるビルダーを見つける。 あなたの建築家は、これに対する責任と監督を引き受けるかもしれません。 完了日に同意する必要があり、完了が遅れた場合に有利なペナルティ条項も含まれます。 これは、建設業者と署名する法的拘束力のある契約に組み込む必要があります。
「セグロ・ディセナール」または「XNUMX年保険」
また、この点は、いわゆる セグロ・デセナル またはXNUMX年保険。
スペインの建設業者または開発業者から計画外の物件を購入する場合、または新しい不動産を建設する場合 (これが現在当てはまります)、建設業者または開発業者は建築家と協力して、建物の本質的かつ最も重要な部分を保証しなければなりません。建設は少なくともXNUMX年間は安全です。
この責任を確認するために、スペインの規制は、新しい建物の開発者に対し、基礎、内部構造、支柱など、建設の最も重要な部分に保険をかけることを義務付けています。不動産の居住性に影響を与えるその他の瑕疵は、3年間補償されます。 。 その他の軽微な欠陥については 1 年間保証されます。 最後の XNUMX つのケースでは保険カバーは必要ありませんが、建設業者が追加の保証としてこれを提供できれば、明らかにその方が良いでしょう。
また、同じ保険会社が適切な保険を提供するために、建築業者に材料の品質や敷地内で行われた工事の品質をチェックするための決定的な品質検査に合格することを強制するため、これは建設に対する追加の保証となります。
スペイン十年保険（または「セグロ・デセナル」）は、発起人が販売用の住宅を建設する活動を行う会社である場合に義務付けられています。
ただし、開発者が特定の場合は任意です。 通常は区画の所有者です。 スペインではこれを「オートプロモーター”、「」と訳されます。自己プロモーター」または「自己開発者」”。 これは、ある人が家を建てるつもりでスペインで土地を購入するが、売り物を買うという活動はしていない場合です。 このような場合、スペインの法律は、特定の人々がこの保険を申請しないという選択肢を与えています。スペイン政府は、特定の人々が内部に居住するものを建築する場合、安全かつ確実な方法で建築するために必要な注意を払うことを理解しているからです。 。 したがって、特定の人は、この保険の支払いを避けてコストを節約するかどうかを選択できます。 または、たとえば、建設上の問題や欠陥に対するより良い保護を得るためにこの保険を契約することもできます。
しかし、あなたが自己宣伝者としてこの保険に加入しないと決めた場合、将来、その家を他の買い手に売却することに決めた場合、スペインの法律により、その建設はこの保証の対象外であることを最終的な買い手に通知することが義務付けられています。 、そして販売の必須条件としてこれを明示的に受け入れる必要があります。 最終的な購入者の観点からすると、この保険を付けて不動産を購入することが常により良い選択肢となります。 したがって、その物件にはこのような保険が適用されていないことを適切に通知し、確認する必要があります。
ビルダー
建設の推進者として、あなたはプロジェクトに従って、建築家の指示に従って建設を実行するために建設業者のサービスを契約しなければなりません。 不動産を構築する上で最も重要な要素の XNUMX つは、 建築請負契約 ビルダーと一緒に。 建築業者は常に自分の利益を守ろうとするため、この種の契約の経験がないと、物件の品質が予想より低かったり、約束の XNUMX 倍、あるいはそれ以上の時間がかかったりする可能性があります。
自分自身を守るために、必ず弁護士が契約書を作成するか、建築業者が提案した契約書について直接交渉するようにしてください。
契約の最も重要な要素は、契約で次の点が考慮されていることを確認することです。
- フルネームとCIF番号(会社の納税番号) の建設会社と所有者が含まれます。
- 建設は、建築家によって提供された計画と建物の説明に従って、可能な限り詳細に従って行われ、材料と品質の詳細なリストも含まれていること（「」メモリア デ カリダデス"）。
- 追加料金（ガレージやプールなど）が料金に含まれていること
- 完了が遅れた場合のペナルティも考慮して、開始日と終了日が契約に含まれていること。
- 支払い条件（新築物件の場合、建設開始日より前に20～30％以上を支払い、残りの支払いはすべて建設のさまざまな段階で固定されます。また、価格の5～10％を修繕のために保持することをお勧めすることもできます）建物完成後に瑕疵があった場合）。
- 建築家、電気技師、市役所からの証明書は最後の支払い時に提出する必要があります。
- 取引に関わる税金、IVA (VAT) および印紙税 (「文書化された法的行為「）、公証人、土地登記費用など
その他の点については、建設業者と同意することをお勧めします。
- 建設者が文書化に関するプロセスの最終ステップを確実に整理するため。 つまり、ビルダー自身が取得することになります。 最終作品証明書 (オブラス最終証明書）、 または 新建築宣言または 水平分割 (新しいディビシオン水平宣言)、そして最も重要なことは、 職業許可 – 居住証明書 (在留証明書）。 これらの項目は非常に重要です 素朴な土地、そこでは、接続主電源の十分な電気または水道ポイントが見つからないのが一般的です。
- それを保証するために、工事代金の最終支払いが完了すると、 水道と電気メーターが接続されている、そして個人名で署名された契約書付き。
建築業者から居住証明書、水道接続、電気接続などの証明書を取得することが重要なのはなぜですか?
なぜなら、建築業者が建設を完了した後、または最終工事ライセンス - CFO (Certificado Final de Obra) および新しい建築宣言 - DON (Declaración de Obra Nueva) を取得した後、訴訟を放棄することが非常に一般的だからです。
これらの証明書により、建設業者は新しい建物が完成したことを (CFO とともに) 宣言し、建設が完了し、すでに土地登記簿 (DON) に申告されていることを宣言します。
しかし、この段階では、建物の最終的な行政申告は完了していません。 居住証明書 – CH (Cédula de Habitabiridad o Licencia de Primera Ocupación) を取得するまで残ります。 この書類は、水の供給と電気契約を「職場」の供給から「家庭」の使用まで引き継ぐために必要となるため、非常に重要です。
この概念をさらにわかりやすく説明します。
建築業者との契約を厳格に解釈することで、建築業者は不動産が物理的に完成した瞬間に任務を終了し、土地登記簿（Registro de la Propiedad）に「家」として表示されます。 これは、上記の XNUMX つのドキュメントで取得されます。
- 最終作品ライセンス (Certificado Final de Obra)、 これは、建設を計画した建築家が、プロジェクトと建築許可の両方を遵守して、建物がすでに完成していることを証明する文書です。
- 新しい建物宣言-DON (Declaración de Obra Nueva)、これは、既存の敷地の上に新しい建物を土地登記簿 (Registro de la Propiedad) に登録するプロセスです。
この瞬間、あなたは発起人として家を完成させ、土地登記簿に正式に登録したことになります。 また、施設内には電気と水道が通っています。 したがって、この物件は室内に住む準備ができていると考えることもできます…しかし…そうではありません。 ご参考までに、この物件はまだ完成していません。あなたがそこに住むには、この物件はまだ「家」ではなく、「建設」です。「家」になるためには、次のものが必要です。
- 居住/職業許可証 (「CÉDULA DE HABITABILIDAD または LICENCIA DE OCUPACIÓN: これは、その不動産が居住の準備ができているという市庁舎からの確認であり、その不動産が最終工事ライセンスを取得して完了すると適用されます（オブラ最終証明書)、土地登記簿に New Building Declaration-DON (ヌエバ宣言).この家に住むために市役所の許可を得るにはこの書類が必要です。 あなたがそれを手に入れる前に、あなたが持っているのは建築物ですが、「家」ではありません。この書類は、あなたの名前で、および「家」の消費用途で主要な公共料金の個別の供給を取得するために必要になります。
- 電気接続証明書 (Boletín de Electricidad) : 建設者が住宅の証明書を取得する前に、建設中に水と電気の供給が行われる可能性があります。これは、建設者が家の工事を行うために (通行料、機械などのために) この供給を取得するのが通常であるためです。 しかし、工務店から得られる供給は「作品」のための供給であって、「住宅」で消費するためのものではありません。 場合によっては、建築業者が適切な CH (居住証明書) を取得していないために、買い手やプロモーターが自分の土地に電気と水を「工事用に供給」した状態で長年放置されることがあります。 水と電気はありますが、非常に劣悪な環境にあり、通常の住宅供給よりも高価です。 したがって、バイヤーまたはプロモーターとして、建築業者側から適切な CH を確実に取得できるようにするために、建築業者と合意した価格の一部を、CH が支払われるときに支払われるように残しておくことをお勧めします。が得られます。 このようにして、ビルダーは正しく作業し、この文書をできるだけ早く入手するために最善を尽くす必要があります。
したがって、上で説明したように、wプロモーターまたはバイヤーとして、建築業者が CH とともに適切な水と電気の供給（「家」として）を備え、適切な水と電気の供給を受けて居住可能であること、および次のようなセキュリティを備えた物件をあなたに引き渡すという保証を取得することを強くお勧めします。これで将来的には問題は発生しません。
建築業者はその地域のこと、建築家のこと、そして市庁舎のことをよく知っており、これらの書類をあなたより XNUMX 倍早く、そして安く入手してくれるでしょう。 そして、彼があなたと契約したい場合は、これらのアイテムを入手する必要があります。 彼がそれを拒否した場合、別の人に目を向けるのが合理的な議論になります。
スペイン住宅の建設工事に資金を提供するプロモーター住宅ローン
発起人として、不動産の建設費用を支払うために住宅ローンを申請する必要があるのは非常に一般的です。 この場合、不動産を建設するのに十分な資金を得るために銀行が提供する特定の住宅ローンがあります。
これは呼ばれます： プロモーター住宅ローン、またはセルフプロモーター住宅ローン (プレスタモ、ヒポテカ プロモーター、オートプロモーター)。
状況は次のとおりです。あなたには敷地があり、建築家と一緒に計画された家の最初のアイデアがあり、建設を依頼する建設業者が見つかりました。 しかし、家を建てるにはお金が必要で、ローンを組まなければなりません。 次に、銀行に行き、融資の可能性を尋ねます。 あなたの個人的および経済的状況を調査して、あなたが住宅ローンの支払いを返済するのに適した顧客であることを確認した後、銀行があなたを受け入れ、プロジェクトにお金を貸してくれるという申し出をした場合。 ただし、銀行は建設費を最初から全額渡してくれるのではなく、段階的に資金を渡してくれます。 どの段階ですか? 構造の同じ進化から派生したものです。
例： 工事を完了するには 100.000 ユーロが必要であると想像してください。 銀行は土地の購入と基礎の建設に 20 %、建物が完成したら 20 % を与えます。 屋根が完成したときなどに 30 % が支払われ、残りは建築家が「最終工事ライセンスの認証」または Licencia de Final de Obra を作成したときに支払われます。
銀行は建築家に建物の更新を要求し、工事が満足のいく完了であることを確認する証明書を発行します。
次に、その証明書を銀行に持参すると、世界全体との関係で、そのステップに対応する割合で融資してもらえます。 銀行は、住宅ローンの承認を得る前に、あなたの名前で土地を取得し、土地登記簿に家を「建設中」として申告するよう求めてくるかもしれません。 これは、建築業者が自分の名前で指定されている区画の XNUMX つをそこに建ててほしいと提案し、その区画は完成するまで建築業者の名前で保管されることがあるためです。
したがって、銀行に対してより良い保証を与えるために、銀行はその土地をあなたの名義に変更し、その土地に家を建てることを土地登記簿に知らせるよう要求するかもしれません。 この場合は、公証人に行って、土地の権利書をあなたの名前にしてもらう必要があります。 自分の名前で土地の権利書を持って、建築プロジェクトと建築許可証と一緒に土地登記簿に行く必要があります。 このようにして、土地登記簿にはその土地の上に家が「建設中」として記録されることになります。
最終ステップ – 建設を完了するための法的および税務書類
最終作品ライセンス – Licencia o Certificado Final de Obra
先ほども説明したように、仕事が終わったら、誰かが仕事の完了を確認する必要があります。 これは建築家の仕事です。 彼には、建物に行き、仕事が完全に完了し、彼のプロジェクトと取得した建築許可の両方で作成された指示と仕様に従っていることを検査する義務があります。 これは、 オブラ最終証明書.
しかし、その間、建設は土地登記簿に申告されていません。 したがって、土地登記簿に建設を登録するプロセスがあります。これは次のように呼ばれます。 ヌエバ宣言。 このプロセスにより、土地登記簿に建設が宣言されます。
新規事業宣言 – Declaración de Obra Nueva (DON)これはスペインの公証人の面前で行われる手続きで、公証人は既存の土地または区画に関する家の権利書を作成します。
新しい住宅のために DON を準備するには、2007 年 (Ley del Suelo de 2007) 土地法に承認されたスペインの規則から居住証明書 (CH) を取得する必要があります。 2007 年以前は、新しい住宅は CH なしで土地登記簿に登録できました。
DON の結果、公証人は家から権利書を作成し、土地登記所に正式に登録されます。
したがって、不動産の登記を完了するには、次の書類が必要です。
- 建築家からの建築プロジェクト。
- 建設業許可
- 最終作品ライセンス – (CFO) 最終免許証
- 新しい建築宣言-DON (ヌエバ宣言).
- XNUMX年保険（セグロ・デセナル) – これは任意です
経費と税金この時点で、差別化することが非常に重要です XNUMXつのコンセプト誰かが建築用の個々の土地を購入するときに市場で最も広く使用されているものは次のとおりです。
1.- プロモーターまたは開発者から最終的な建物を購入する。 そして、オフプランの通常の「買い手」の地位を獲得する。 これは、建築業者が発起人の立場を引き継ぎ、工事が完了したら物件をあなたに提供することを意味します。
このようにして、作業工程が進むにつれて段階的に料金を工務店に支払います。 そして工事が完了すると建物の所有権を取得します。
この概念に従って、次のようになります。
- 建設業者は「プロモーター」です。つまり、建築許可は「あなた」のものではなく、「彼」の名前に基づいて発行されることを意味します。
- あなたにはその区画の所有権がありません。 建築プロセスが終了するまで建築業者の手に渡されます。
- 建物が失敗した場合、土地や現在建設されている既存の建物を取得する過程で支払った金額を取り戻すことはできません。 あなたが持っているのは建設業者に対する「借金」です。
- 建設業者は、価格に対して支払われた金額が保証された銀行口座に確保されることを保証するために、「建物保証」を契約することを強制されます。 したがって、プロジェクトが失敗した場合でも、銀行から直接簡単に回収できます。
- 建築業者は建物の構造上の瑕疵を10年間補償する「XNUMX年保険」に加入することを強制される。
したがって、物件が完成したら、計画外の物件を購入した場合と同様に、物件の最終価格を支払うことになり、次の費用がかかります。
- 販売総額に対して 10% の付加価値税がかかります。
- 売却のための公証人および土地登記費用。
- 販売価格の 1 ～ 2 % の印紙税がかかります。
2.- セルフプロモーターの立場を採用する
この場合、建設プロジェクトのプロモーターの立場を引き受けるのは、建設者ではなくあなたです。
この概念に従って、次のようになります。
- あなたは「プロモーター」です。つまり、建築許可は「あなた」の名前で発行されます。
- あなたはその区画の所有権を持っています。 売却を決定するまではお客様のお手元に残ります。
- 建物が故障した場合、または建設業者と法的紛争が生じた場合でも、現在建設されている敷地と既存の建物を常に保持することになります。
- 建設業者は、価格に対して支払われた金額が保証された銀行口座に確保されることを保証するために「建物保証」を契約することを強制されません。
- 建設業者は、建物の構造上の欠陥を 10 年間カバーする「XNUMX 年保険」の契約を強制されません。 ご希望に応じて任意契約も可能です。
これは、あなたがプロモーターの立場を引き受けることを意味するため、次の費用を支払う必要があります。
- 土地の価格（最初に土地を購入する必要があることに注意してください）
- 建築家のプロジェクトにかかる料金
- 建築家の最終的な作品ライセンスの料金
- 建築業者の料金と材料費
- 土地の取得にかかる公証人手数料
- ヌエバドン宣言の公証人手数料
- 建物「建設中」の申告に必要な土地登記手数料
- DON 登録のための土地登記手数料
税金:
- 建築許可: 建設予算の 3 ～ 5 % を上回ります。 この予算は、建築家が作成した同じプロジェクトで固定されます
- 居住証明書: およそ 200 ～ 1.000 ユーロ (地域によって異なります)。
- 土地にかかる税金:
- 土地が会社ではなく特定の所有物である場合、土地価格の 6 ～ 10 % の譲渡税がかかります。 これは、土地の権利書があなたの名前に引き継がれるときに支払われるものです。
- 土地が会社に属している場合、21 % の付加価値税がかかります。
- 工事費総額の1～2％の印紙税がかかります。 これは、DON を宣言したときの家の予算です。 そして、DONの権利書を土地登記簿に持って行き、土地の上に家を記入するときにも必要です。
- VAT (IVA) は、建設者、建築家、材料の料金に適用されます。
- 建築家: 21 % VAT
- ビルダー: 10 % VAT
- 材料：
- 材料を自分で直接購入した場合: 21 % の VAT。
- 建築業者が材料を供給する場合: 10 % VAT
お気づきかと思いますが、「計画外の購入者」と「自己推進者」の違いは非常に大きいです。したがって、どちらかを採用する決定には、法律顧問と直接検討するための詳細な調査が必要です。
市税または「IBI」の土地台帳（「Catastro」）への登録
自己推進者の立場では、地上のカタストロを「素朴」と呼びます。 つまり、土地は「土地」として議会税を納めていることになります。
「カタストロ」は、その性質を検討する機関です。 地図、図面、計画、および市税目的。
一方、「物件登録 」（土地登記所）、および「書き込み」（不動産の公正証書）は、不動産の所有権とその条件を確認する可能性があります。 所有権、不動産を誰が所有しているか、何パーセントが所有しているか、存在するかどうかなど 制限または料金 (住宅ローン、公売、法廷紛争など)、「地籍」を読むと、より深く理解できるようになります。 プロパティの境界（通常は視覚的な形式）、プロパティのサイズと説明。
ただし、その土地に家の建設が完了したら、大聖堂に報告しなければなりません (市税局）、その土地の上に今、決まった仕様の「家」があるということ。 そうしないと、将来問題が発生する可能性があります。
スペインにはアンダルシアやムルシアなどの地域があり、公証人は既存の土地の上に新しい家を建てることを宣言する際、その変更について知らせるために証書を大聖堂に送ります。 したがって、土地登記簿に DON の権利書があれば、このようにして仕事は完了です。 ただし、バレンシア地域などの他の地域では、DON を伴う不動産の権利書を土地登記所に提出したら、CFO のコピーと建築許可証をカタストロに持参して、次のことを通知する必要があります。土地の上には今家があります。 それを行わない場合は、近い将来、これらの書類を提供するために連絡が来ます。
Catastro に正式に建設内容が記載されると、仕事は完了し、すぐに (場合によっては 1 年か 2 年ほどかかることもあります)、市議会税-IBI BILLS からの請求書の受け取りが始まります。
