責任宣言 – Cedula de Habitabilidad – 2021 年占有許可
新しい規範のバレンシア地域
– 新しい建物の販売プロセスを加速する
占有許可証（スペイン語）職業許可）（「居住証明書」または「適合証明書」とも呼ばれる）は、住宅/アパートの占有を可能にする権利であり、建設が適用される規制に従って行われたこと、したがって建設が可能であることを証明します。 「住居」としてご利用いただけます。
これがないと法的に建物を「住宅」として使用することができないため、非常に重要な書類です。
この文書は特に重要であるため、水道および電気の供給会社は、サービスの提供を承認したり、新しい所有者の名前で契約の所有権を変更したりするためにこの文書を要求することがよくあります。
全 XNUMX種類の占有ライセンス 新築住宅に使用されるか、中古・再販に使用されるかによって異なります。
– 最初の占有許可 – 新しい建物
これは、新築住宅、または構造変更を伴う全面的なリフォームを行った住宅において、工事が完了するとすぐに発行されるものです。
つまり、工事が完了したら、工事が完了したことを証明する証明書を発起人が発行することになります。 そのためには、適切な書類を市議会に提出し、「住宅」としてみなされるすべての居住条件を備えた当該建築物を占有する許可を取得する必要があります。
占用許可を取得すると、建物を「住宅」として使用することが許可されます。
この許可は、新築住宅のほか、屋根、構造、基礎、ファサードの改修、既存の建築物や建物の増築など、構造の大幅な変更を伴う包括的なリフォームを行った住宅に対して発行されます。物件の新しいものなど。
– XNUMX 番目の職業許可
これらの許可は、第一占有許可の有効期限が切れた場合、住宅の譲渡があった場合、または水道や電気の供給を第一占有者とは異なる別の名義に変更する場合に付与されます。
これらは、最初の占有許可を取得したことのない古い家で発行される許可でもあります。
歴史的に、スペインでは占有許可を取得するプロセスが混乱、紛争、さらには住宅の建設者、個人、買い手、売り手の間で際限のない法的手続きの原因となってきました。
この記事は、新しい建物の最初の占有許可 (LO) に関するバレンシア地域の新しい規範にのみ焦点を当てています。
建設業者や開発業者は、建設が完了し占用の準備ができていても、それが完了するまで新たな買い手が売却したり占有したりできない状況に何度もあったため、建設業者や開発業者は長年にわたり、LO取得プロセスの合理化を要求してきました。この職業許可を取得しました。
前の手順
歴史的に、職業許可の取得手続きは長く複雑なプロセスを経てきました。。 したがって、発起人によって市議会に LO が要求されると、行政が文書を検討し、文書上または手続き上の欠陥を解決した後、手続きを終了するプロセスが開始されました。 市議会の技術者による直接検査 建設が建設プロジェクトに従って完了したこと、およびその建設が当時付与された建設許可に適合し、準拠していることを検証するため。
言い換えれば、 このプロセスは、ライセンス付与ファイルを管理する地方行政の速さ、遅さ、および建設業者が建築業者が規定に完全に準拠して工事を建設し完了したかどうかを確認するための現場訪問/検査を実施する技術者の有無に依存していました。建設業許可は、そこに定められた条件を無視することなく取得されます。
したがって、これは、建設業者側の最終的な建設ギャップを検出し、建設業者が許可と承認された建築に従って住宅の建設を常に完了していることを監視および保証するために、行政によって確立された管理メカニズムでした。プロジェクト。
しかし、上記の占有許可を取得する手続きには数か月、場合によっては数年かかる可能性があり、そのため、応答がない限り、占有の準備ができている住宅を建設業者が販売することも、購入者が使用することもできない複雑な状況に置かれることになる。行政から。
規制の変更：「責任ある宣言」の出現 – スペイン語責任者宣言」 – 「DR」
数年前、スペインの多くの地域や自治コミュニティで、建設業者による住宅の販売と占有を促進し、迅速化するため（バレンシア共同体、マドリッド、カタルーニャ、バレアレス諸島、ムルシア、アンダルシアを含む）では、「責任宣言書」と呼ばれる文書を作成することで、最初の職業許可の取得が迅速化される制度が設けられました。
この仕組みにより、建設工事が完了し、責任宣言書が市議会に提出されると、行政から最終的な「占有許可証」が発行されると同時に、新しい所有者による土地の占有が許可されることになった。
この文書により、工事の推進者自身がすべての書類を市議会に提出し、虚偽があれば自己の責任で、施工された工事が以前に取得した建設許可に従って完了したことを自らの責任で署名することになります。または提供されたドキュメントのエラー。
このようにして、責任ある宣言を提出するだけで、以来初の職業許可を取得するプロセスが一歩前進しました。 買い手による住宅の占有が許可され、許可されたため、不必要な待ち時間が回避されました。
しかし、このプロセスによって、行政による最終的な占領許可証の発行が排除されるわけではなかった。 したがって、責任ある宣言を受け取った後、市議会は適切な検証とチェックを実施し、建設者または開発者の発言が真実であったことを確認するための一定の期間を与えられました。 そして、市議会が当該手続きに何らかの問題や瑕疵を発見した場合には、最終的な占有許可の発行を取り消す権限を当局に与え、その誤りや誤りによって生じた損害については開発者または建設者自身が直接責任を負うものとした。過程の中で。
この手続きは、建設保証を行政から開発者に置き換えることを意味していた。 このように、開発者は、住宅を規制に適合させる責任を直接引き受けることで、プロセスの法的確実性を個人的に付与し、建設された住宅の迅速な更新を可能にしました。
ただし、前述の手順によれば、まだ XNUMX つのフェーズがありました。
– 最初は責任宣言の発表でした
– XNUMX 番目は市議会による最終的な占有許可の発行でした。
そしてこのことが、長年にわたり、多くの自治体が責任ある宣言を、同じ職業許可の規制効果を与えることなく、職業許可の単なる「要請」または「申請」とみなしているという事態を招いてきた。
言い換えれば、 責任ある宣言は、その家を占有するための「有効な権利」とはみなされなかった、適切な検査の後、行政によって付与される最終的な占有許可が取得されるまで。
その結果、たとえ DR が創設されたとしても、建設者と買主は、建設物の売却と占有の両方に対して行政による LO の承認を待たなければならなかった。
2021 年 XNUMX 月の新しい手順 – バレンシア コミュニティ
2021 年 XNUMX 月から XNUMX 月にかけて、バレンシアのコミュニティで職業許可を取得するための新しい規制プロセスが作成されました。
この条項の目的である新しい規制を通じて、バレンシア共同体の政府は、地域全体に新しいシステムを確立しました。これにより、責任ある宣言には、占有許可と同じ有効性と同じ「有効な権利」が付与されます。住宅の販売と占有を許可する。
このように、一度責任宣言を提出すると、その効果は占有許可と同化され、その後の占有許可の取得を待つ必要がなくなりました。
つまり、「責任宣言」を市議会に提出するだけでよいと考えられます。 「十分なタイトル」 建築業者/開発業者に住宅を販売する権限と、購入者によるその住宅の占有権限を付与します。 したがって、工事が完了すると、プロモーターは役場に責任ある申告書を提出することにより、購入者に購入手続きの完了と残りの価格の支払いを要求し、強制することができます。
同様に、買い手は、開発者が取得した責任宣言書を利用して、責任宣言書を通じて、水道、電気などのサービスを直接契約することができます。
原則として、この規制の範囲は、以前の規制を明示的に引き続き遵守するものを除き、バレンシアのコミュニティのすべての町議会が対象となります。
つまり、責任ある宣言が第一占領の解決と同じ効果をもたらす新たな条例を採用する自治体が存在する可能性がある。 しかし、以前の規制を引き続き遵守することを希望し、直接工事の訪問検査を通じて建設工事が以前の占有許可を取得することを要求する責任ある宣言を有効にすることを拒否する他の自治体が存在する可能性があります。市議会によって。
管理方法と施工保証。
この記事で述べているように、RD を完全に効果的にするということは、プロセスを合理化するために建設的な保証を行政から推進者に移すことを意味します。 ただし、同じ規則により、以前のプロセスを補完する新しい制御および検査メカニズムが確立され、後で作業を訪問して物理的に検査する権限が常に維持されます。
この法律に対する私たちのコメント:
私たちのオフィスからは、次のような質問をしてみます。
建設者が占有許可、買主が不動産の権利書を取得し、売却を完了する責任ある宣言を取得し、その後の検査で市議会が不備を発見し、さらには不動産の無効を決定した場合はどうなるでしょうか。建設上の克服できない欠陥により、占有許可が失効したのか？ –
このような場合、消費者に対する保護が欠如しているという構図が生まれ、消費者は制度の法的安全性を信頼して不動産を購入し取得し、代金を支払い、家を占有し、その後、行政は建設会社に責任を負わせる判決を下すことでこの契約を取り消すが、建設会社は民事上も刑事上も直接責任があるとされているにもかかわらず、買い手や消費者にとっては請求が難しい立場に置かれることになる。
つまり、この買い手、つまりこの消費者は、開発業者や建設会社から補償を得るために、誰も望んでいない裁判所や法的手続きで戦わなければならないことになる。
この点に関するバレンシア政府の反応は、この規制はバレンシア共同体だけでなくバレンシア共同体自身によっても推進されているというものである。 欧州法の調和 それは何年もの間、 スペイン政府に対し、これらの問題やプロセスをより迅速に進めるとともに、スペインの建設業者に対する信頼と責任を高めるよう求めている。
したがって、この新しい規制を通じて行われているのは、スペインにおける建設および不動産活動のより機敏でシンプルなメカニズムを取得するために、欧州共同体の他の加盟国ですでに適用されているメカニズムと手順を適用および開発することです。
