違法建築物の登録 – フエラ・デ・オルデナシオン
一般的な側面
スペインの規制では、建築物が財産登録簿にアクセスできるようにするために、公証人は、建築許可証の提供と、最終的な作業証明書などを含むすべての建設文書の提供を要求する必要があることを確立しています。
これは、2015 年 30 月 XNUMX 日の勅令第 XNUMX 号で述べられていることです (土地法の統合テキスト)。
建築確認を受けずに建てられた建物はどうなっているのでしょうか？
これらの場合、同じ土地法は、その第 28.4 条で、制限の満了により、取り壊しを意味する都市の合法性を回復するための措置を講じることがもはや適切でなくなった建造物、建物、設備について定めています。対応する期間、 プロパティ レジストリにアクセスできる可能性があります。
「許可なく」建物が不動産登記簿にアクセスできる目的は何ですか?
この根本的な理由は、財産登録簿の一部ではない建設は、いかなる法的取引の一部にもならないからです。 つまり、購入、売却、相続、住宅ローン、税金の支払いなどはできません。
これにより、不動産登記簿にアクセスすることで、その建築物が法的取引の対象となり、所有者の財産権の一部となることが可能になります。 そしてさらに、法制度によって当該財産を取り壊したり、取り壊したり、その他の方法で破壊することはできないことを暗黙に暗示しています。 これにより、所有者は、たとえそれが無認可で建設されたものであっても、当該建設物に対する財産権を統合することになります。
許可なく建設された建設が不動産登記簿に提出された場合、それは完全に合法化されますか? 言い換えれば、それは100％合法であると考えることができますか？
答えは複雑です。
前に述べたように、プロパティ レジストリへのライセンスなしで構造物にアクセスすることは、この構造物を法的に可視化することを意味します。
言い換えると 建設業許可を受けて建設工事が行われると、市議会に工事実施の旨が通知されます。 、そしてスペインの法制度はこの解釈に注目しています。 また、この建設が完了したときは、建築家の仕事の完了証明書、および対応する新築の宣言による公証人のオフィスでの宣言によって通知されます。 このように、建設業許可を受けて建設された建造物は、法制度によって自動的に識別および認識されます。
ただし、無断で建設された建造物 建設ライセンスは、その建設が行政に報告されていないため、合法的な交通の一部ではありません . 税金、土地台帳、および Ibi の目的で、上記の建設の記録がある可能性がありますが、これは、建設の合法性を目的として、領土内の作業を管理および監督する担当機関が、この法的構造に気づきました。
また、このような場合、つまり行政が違法な建築物があることを知っていれば、違法とみなされたとして、自動的に当該建築物の解体を命じる行動をとらざるを得なくなります。
何が起こるかというと、 スペイン行政 、法的および商業的行為の合法的なトラフィックにおけるセキュリティの同じ原則により、 違法に行われた工事や建設に対して無期限に行動することはできません。
これにより、スペインのさまざまな地域規制により、行政が無許可で建設された工事や建設物を発見し、行政制裁、罰金、さらには取り壊し命令などの罰則を科すことができる最長期限が常に定められています。 この時間が経過すると、管理者が発見したり、建設に反対したりすることなく、所有者の資産で合法化され、家産化されます。
地域別の「Fuera de ordenación」
ここでは、バレンシア コミュニティとアンダルシアの XNUMX つのケースについて説明します。
バレンシア地方のフエラ・デ・オルデナシオン
バレンシアコミュニティでは、規制はに基づいています 5 年 2014 月 25 日の「領土計画、都市計画および景観」に関する法律第 XNUMX 号 バレンシア コミュニティの ("としてよく知られている) ロットアップ 2019 年 5 月 8 日から施行されている 2019 月 XNUMX 日の法律により、昨年 XNUMX 年に修正されました。
この法律は、次のことを定めています。 有効期限 :
これらの場合に行政の措置の有効期限を決定するには、XNUMXつのケースを区別する必要があります。
- 未開発の土地、素朴、保護 . 開発不可能な土地または保護された土地にある作品の場合、 有効期限はありません .
したがって、前述の作品を財政的に制裁する可能性がなくなったかどうかに関係なく、管理者の権利は規定していないため、いつでもライセンスなしで建設された作品の解体を命じることができます。
- 都市または都市化可能な土地: 都市の開発可能な土地に関しては、LOTUP の発効時 (2024 年 XNUMX 月) に以前の法律に従って有効期限を規定していなかった建築物の制限期間は次のとおりです。 15年間。 以前の時効は4年でした。
つまり、以前に完成したものであれば、ライセンスなしで作品を宣言することができます。 2010 年 8 月 20 日 . この日付は非常に重要です。 四年間 20 年 2014 月 XNUMX 日に正確に行われた LOTUP の発効前。
どれで、 この法律の発効日において、建設期間が 2010 年を超えるものと規定されていた都市または都市化可能な土地での工事（つまり、XNUMX 年 XNUMX 月より前に完了したすべての工事）は、次の法律によって合法化することができます。プロパティレジストリにアクセスします。
しかしながら、 20 年 2010 月 XNUMX 日以降に認可を受けずに建設された開発可能な都市の土地に建設されたもの 、例えば、2011年、2012年、2013年など、当該建造物の解体命令の時効期間 15年になります .
上に構築された構造でも同じことが起こります 一般的な未開発の土地 、その 20 年 2010 月 XNUMX 日より前に建てられた場合は、プロパティ レジストリにアクセスできます。
しかし、非常に重要なことに、2010 年 2014 月の時点で完成した未開発の土地でのこれらの建設は、LOTUP の第 XNUMX 法/XNUMX の非処方箋制度の対象となります。
そして、に関しては 保護された未開発の土地であり、1 年 2002 月 XNUMX 日より前に完成したライセンスのない建造物のみが宣言される可能性があります。
これは、この日付が以前の法律で管理されていた16年間の経過と、2003年1月2006日に発効したバレンシア都市法XNUMX/XNUMXの発効と一致するためです。保護された土地のために。
アンダルシアのフエラ・デ・オルデナシオンのコンセプト -「DAFO」
同じことがアンダルシアでも起こりますが、都市化と非都市化の区別はありません。 どちらの場合も、7 年 2022 月 8 日の最後の修正後の文言で、アンダルシアの都市計画法 2012/4 は、行政が作品の取り壊しを要求する権利の制限期間を 6 年から XNUMX 年に延長します。 . 無免許で建設。
バレンシア共同体と同様に、この期間はライセンスのない作品に適用されるものと理解されており、法律が承認された日に、以前の法律で定められた 4 年の期間が経過しています。 つまり、8 年 2008 月 XNUMX 日より前に建設されたすべての建造物が合法化される可能性があります。
したがって、この日以降に建設された建設物については、時効は6年になります。
カタルーニャにおける「フエラ・デ・オルデナシオン」の通訳
カタルーニャでも同じことが言えます。 1 月 2010 日の立法令 3/4 は、カタロニア都市計画法の改正文を承認し、建物の都市の合法性を回復するための行動の制限期間を 6 年から XNUMX 年に延長しました。
つまり、その解体または解体を要求することです。
しかし、カタロニアでは、6 年の新しい延長期間が適用され始める期間のアンダルシアおよびバレンシアの解釈は与えられていません。 カタロニアの基準によると、法律の承認前、つまり 3 年 2010 月 4 日より前に建設された作品には、6 年の時効があります。 そして、後で構築されたものは、用語が XNUMX になります。
わかった。 わかる！。 では、私の自治コミュニティの法律で定められた期間が認可されずに経過したライセンスなしの建設がある場合、私の家は 100% ですか?
答えは少し複雑です。
この報告書で示したように、建設を制裁/罰する期限の経過により、当該建設を不動産登記簿に登録する権限が付与されます。 この意味は：
所有者はライセンスなしで作品を「所有」できます。 抵当に入れたり、リースしたり、売却したり、相続したり、寄付したりすることができますが、スペインの制度はもはやその取り壊しを命令することはできません。
ただし、スペインの制度はそのような建築を合法であると認めていますが、合法な建築が持つすべての権利と利点をそれに与えることはできません。 言い換えれば、スペインの制度は、法律を遵守せず、建設税や建築家などを支払わなかった違法な建築物を、これらの手続きを経て、法律に従って建設され、建設された合法的な工事と同化することはできない。彼らはそれに相当する税金や経費をすべて支払いました。
このため、許可なく建設されたが不動産登記簿に登録されているこれらの建築物は、特別な方法で目録に登録されています。 彼らは「規範から外れている」と言われます（「フエラ・デ・オルデナシオン」）構造。
このタイプの構造は、法的な構造に関して一定の制限を受けます。
- 保全、安全、健康に限定された改革作業以上は許可されません。 したがって、彼らはリハビリテーション作業を行うことはできません。
- 既存の建物の拡張工事は許可されていません。
- 建物が自然に取り壊された場合（天災、廃墟、災害、水害など）、再建することはできません。 それらは再構築できません。
- 彼らは居住証明書を取得するのに問題を抱えています。 地域によっては、市庁舎が居住証明書を取得するために（素朴な）都市化工事を行うよう要求したり、完全に拒否したり、居住証明書を発行するために建物の不法部分の取り壊しを要求したりする場合もあります。
ここで、居住証明書について話します。
- アンダルシア: 住宅や建築物 Fuera de Ordenación に対する居住証明書の発行は許可しませんが、いわゆる「DAFO」 (「Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación」) を与えます。居住証明書は提供されていませんが、その不動産は合法的な方法で水道や電気に接続できます。
- バレンシア: この種の家屋には居住証明書の発行を許可しないが、田舎の土地では、周囲の道路、舗装を改善し、最新の残留水浄化システムを設置するために何らかの工事を行う場合には、居住証明書を許可するという合法化システムが創設されている。居住証明書、さらには不動産の構造改革の可能性、さらには廃墟になった場合の再建権さえも与えられます。
小さなガイドの違い メジャーワークスライセンス & マイナーワークスライセンス
メジャーワークスライセンス
これは、複雑な技術を必要とし、経済的に重要な工事に対して市庁舎から取得する建築許可です。 このため、これらの作業は安全性、居住性などに関する規制によって規制される必要があります。
Major Works License を取得するには、建築家やエンジニアなどによって ARCHITECT PROJECT を作成する必要があります。
原則として、次の場合には大規模建築許可が必要となります。
- 住宅全般のリフォームを行っております。
- 住宅の構造に影響を及ぼす工事（基礎、躯体、外壁、屋根など）
- 建物の高さ、つまり容積を増やします。
- 防火に関する行為。
- 取り壊し、または分譲地。
- 建物や住宅の用途変更。
- 商業施設のコンディショニング。
- 新築工事。
- 建物の共通要素に影響を与える作品。
マイナーワークスライセンス
リフォームなどの軽微な工事も許可が必要です。 ただし、これらはプロジェクトや専門プロジェクトを必要としない単純な作業であり、コストははるかに低くなります。 これらの例としては、小規模なリフォーム、壁や外装の変更、室内装飾プロジェクト、建築上の障壁の除去、舗装の変更、キッチンやバスルームのリニューアル、暖房、下水道、配管、電気の設置、調査、テストなどが挙げられます。
バレンシア州における合法化の例
1979年にバレンシア地方のルスティカの土地に建てられた家。
この物件は、10.000 平方メートル (その地域で建築権を持つための最小敷地面積) 未満の素朴なエリアに配置されました。 そして2年築とかなり古い物件でした。 これが古い物件であるという事実により、市庁舎は、1979 平方メートル未満で建てられ、「規範から外れている」既存の建築物を尊重し、これらの建築物を「その時までに法的に統合された」ものとみなしています。 たとえば、現在の編集を拡張することはできません。 そのため、敷地内に新たに建物を建てることはできません。 市庁舎では、この種の物件の内部リフォームは許可されていますが、ガレージやプールなどの他の建物の増築や建設は許可されていません。
また、市庁舎は、基礎や屋根などの建物の「必須」構造部分をリフォームする許可を承認しない可能性があります。市庁舎は、既存の家の「リフォーム」や既存の構造物の「修理」は認めますが、認めません。古い部品を「取り外し」て新しい部品を取り付けます。 たとえば、自然災害や浸水が発生し、住宅の構造に影響を及ぼす可能性がある場合、市庁舎はその不動産を「再建」する権利を与えない場合があります。 結論として、市庁舎は建物を維持するための内部改革は認めていますが、梁、基礎、屋根の変更などの構造改革は認めていません。このため、自然災害やその他の影響が市庁舎に影響を与える場合には、保険会社に指示することをお勧めします。既存の建築物は、完成時に住宅と契約するために義務付けられている保険でカバーされなければなりません。
私たちは、この地域が幹線の下水システムに接続されていないことを確認しました。
バレンシア地方で住宅が「フエラ・デ・オルデナシオン」とみなされた場合の法的影響
2010 年 XNUMX 月までに罰則が課せられなかった場合、後で罰則を課すことはできず、スペインの制度によって破壊することもできず、その時点までに法的に統合されます。
- 既存の 構造は尊重される サイズ的にはですが、 新たに建物を建てることはできない 素子 既存のものを拡張することさえできませんs.
- また、そのため市庁舎は既存の建築物を尊重していますが、 延長することはできません。 そのため、敷地内に新たに建物を建てることはできません。
- 市庁舎 内部改革が可能になる このような種類のプロパティについて。 しかし、その物件が基準を逸脱しているという事実により、市庁舎は基礎や屋根などの建物の「重要な構造部分」を改修する許可を認めません。市庁舎は既存の建物の「改修」を認めることになります。既存の構造物を「修理」しますが、古い部品を「取り外して」新しいものを設置するわけではありません。 たとえば、家の構造に影響を与える可能性のある「火災」または浸水が発生した場合、市庁舎はその不動産を「再建」する権利を与えない場合があります。 結論として、市庁舎は構造を維持するための内部改革は認めていますが、梁、基礎、屋根の変更などの構造改革は認めていません。
- 「基準外」の考慮を得る条件の 15 つは、その物件が建設後 XNUMX 年間に罰則を受けていないことを証明することです。
居住証明書
もう XNUMX つの点は、その地域の市庁舎と、建設および/または区画の個々の法的条件に応じて、「フエラ デ オルデナシオン」の所有権が決まるということです。 居住証明書を持っている場合と持っていない場合があり、これに応じて、市庁舎はこの証明書を取得または更新するために明確な法的側面や敷地内での作業を要求する場合があります。
参考までに、これは、以下のことを確認する地域の市役所が発行した文書です。 不動産が居住要件を満たしている.
この物件は「」を取得していません。居住証明書」（CH）、 そして、現時点ではこの証明書を取得することは不可能であると市役所に確認されました。
この書類は次の目的にも必要です 水道と電気を敷地に接続する 水道や電気の契約をあなたの名前で変更することもできます。
バレンシア地域の合法化プロセスを完了するために開発される都市化コスト
最近の未来、市庁舎 不動産をより良く、より快適に使用するという観点から、現在の所有者に対し、道路（歩行者専用エリア）、舗装、公共照明、下水などのインフラを改善するための工事を行う/支払うよう要求する場合があります。敷地の一部を道路、歩行者専用エリア、緑地に割り当てること。
今後、役場が所有者にどのような工事を依頼し、その費用を誰が負担するのかを見極める必要がある。 この瞬間に、 2019年に最近承認された新しい法律（LOTUP）には、まだ法律によって確認されていない都市化事業を開発するために、この種の住宅群と協力する精神が盛り込まれています。
都市化の最も高価なコストは、町からの本下水システムへの接続であることを指摘しておきます。 これらの物件は町からかなり離れているため、次のことが受け入れられるかもしれません。 本下水システムに接続する代わりに、所有者が廃水をろ過して浄化する浄化システムを備えた浄化槽を設置できるようにする
この地域の不動産の大部分には、残留水を処理するための正式に規制された浄化槽や最新の浄化槽が設置されていません。 ですので、今後、市庁舎のプロジェクトが提示されれば、 当面の費用は、敷地内に最新の浄化槽を設置することになります。
不動産会社からの連絡によると、浄化槽が現行の規制に適合していないことが非常に多いとのこと。
都市化計画が提示されておらず、都市化が完了していない場合、市庁舎が敷地の構造改革を認可する際に問題が生じる可能性があります。 既存の建築物はその規模が尊重されますが、新しい建築要素を建設したり、既存のものを拡張したりするためのライセンスや許可を取得するのが難しい場合があります。
ただし、都市化計画 (MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL と呼ばれる) に基づいて必要な都市化工事を行ってその地域の住宅を改善すると、次のような利点があります。
- この住宅は「完全に合法」な建築とみなされ、もはや「規範外」とはみなされなくなり、既存建築の建て替え、構造改革、建て替えなどが認められるようになる。
- 物件には居住証明書が発行されます
