スペインの不動産の収用 - ランズグラブ

収用とは「所有者の同意なしに土地を収用すること」と定義されています。

所有者の同意なしに所有者の土地を収奪すること以上に、所有者の財産権に直接的な影響を及ぼす可能性のある政府権限の行使を想像することは困難です。

専門家として、私たちは収用問題に関して両方の地主からよく相談を受けます。 多くの場合、収用請求で生じる評価の問題は複雑です。

収用プロセスを理解することは、すでに相当な仕事に直面している鑑定士にとって大きな助けとなる可能性があります。

このプレゼンテーションは、収用プロセスの最初から最後までの一般的な概要と理解を提供することを目的としています。 当然のことながら、収用のプロセスは高度に技術的かつ専門的であり、地主と収用当局の両方にとって、プロセスを理解した上で重要な戦略的問題に関する専門家のアドバイスが、公正かつ公平な結果を生むか、惨事になるかの違いを生む可能性があります。

収用が「公益」の目的によって正当化される場合、所有者は行政のこの決定に対して異議を唱えることはできない。

必要的または義務的な収用は、国民に財産や財産を行政に強制的に引き渡すことを意味するため、国民間の不信の原因となることがよくあります。 道路、橋、スポーツエリア（公共インフラ）を建設する過程では、物件に属する土地の所有権を主張する必要があることがよくあります。 行政は、特定の事項に自分の所有物を強制的に提供するのに十分な数の教員が存在する唯一の組織であることを考慮する必要があります。 そして、この力に対して、特定の者は反対することができない。

たとえば、所有者は経済的損害の補償、または他の資産との交換を受け取ります。 この補償は次のように知られています 「適正価格」（ジャスティプレシオ）残念ながら、これは望ましいほど「公平」ではないことが非常に多く、プロセスの中で最も争点となります。

収用の原因。 スペインの法律

義務的収用は、特定の者から主管庁への所有権の移転を意味し、主管庁は所有者の同意がなくてもそれを取得できる。 で規制されています 1954 年からの義務的収用法 (Ley de Exppropiación Forzosa de 1954)、1957 年の規制法 (RD 1957)、 と新 20 年 2008 月 2 日から土地返還法 (Real Decreto Legislativo 2008/20, de XNUMX de junio, por el que se aprueba el texto returnido de la ley de suelo)。

これらの規制の主な結果は、使用目的が法律に適合している場合に、行政が要求する財産を提供する義務があることです。

法律は、収用は不動産、地域政府によって決定できることを確認しています（自律コミュニティ）、 県 （県)、島、または地方議会 (市役所）、これは公権力の最も絶対的な現れであり、公権力の前では、その行為が正当に正当化され、法律に従っている場合、特定の人は法的に反対することはできません。

このため、収用プロセスの最初のステップは次の宣言です。 "公益企業" 財産または収用する権利から。 実は、その権利や財産を「公益事業」として宣言するためには、絶対に必要不可欠なのです。

この「公共事業」の要件は非常に重要であるため、収用を実行しなければならない組織は「公共」でなければなりません。 これは、例えば、この地域の AVE プロジェクトでは、収用機関が公共インフラ省 (Ministerio de Obras Públicas) であり、RENFE や ADIF ではないことを意味します。

どのような物品が没収できるのでしょうか？

ほとんどの場合、収用は不動産の所有権をめぐって行われますが、芸術作品、自動車、船舶、債券、株、その他のあらゆる権利など、あらゆる種類の資産が収用の対象となる可能性があります。 「公益事業」に必要なもの。

収用プロセス

最初のステップは「公益事業」の宣言です。 この宣言は、不動産または資産が国家によって開発される公共プロジェクトにとって絶対に「不可欠」である場合を除いて、常に法的行為、または大臣評議会（Consejo de Ministros）の合意を通じて行われなければなりません。エステート。

これらの最後のケースでは、「公的公益」は黙示的であると見なされ、行政は没収する資産または財産を公務員公報 (Boletín Oficial del Estado – BOE) または州公報 (Boletín Official) に掲載するだけで済みます。 de la Provincia)、この州で最も人気のある新聞の XNUMX つです。

この公開後、次の期間が始まります。 15日 公開情報の。 最終的に異議を申し立て、情報の不規則性を修正するかどうかは、影響を受けた当事者に委ねられることになる。

この 15 日間の後、さらに 20 日間、政権は得られた反対意見や不正行為を XNUMX つずつ検討します。 この期間を過ぎると、政権は「占領の必要性」(necesidad de ocupación)を宣言し、これを公表し、影響を受けるすべての人に個別に通知する必要があります。

実際、関係者への個別通知は非常に重要です。 そうでなければ、収用は「合法」とは言えません。 この通知に対して、特定者は異議を唱えることはできませんが、行政手続きおよび裁判所および法廷において、自分の財産の「公益」の宣言、または「占有の必要性」の宣言を無効とみなすことができます。

収用プロセスに対する反対の最も一般的な原因の 15 つは、XNUMX 日間にわたる情報公開プロセスにおけるミスです。

通知を受け取ったら、特定者はその通知に対して 10 日間異議を申し立てることができます。 この異議申し立ては裁判所ではなく直接行政手続きに委ねられ、政権は20日以内に決定を下すことになる。 一方、収用手続きは30日間の期限付きで待機する。

「適正価格」 – Justiprecio

収用が確認されると、影響を受けた人は「公正価格」または「ジャスティプレシオ」として知られる補償金を受け取る権利を有します。 この補償金の額は、収用の対象となる資産と権利の事前の評価に基づいて計算され、15 日以内に当事者間で「友好的に」合意することができます。

この金額にご納得いただけましたら手続きは終了となります。

たとえば、部品がその価格で合意に達しない場合は、行政が所有者に不動産評価に関する検討事項を提示し、価格を提案するまで 20 日間の猶予を与えるという新しいプロセスを開始する必要があります (Hoja de Aprecio) ）。

その後、政府はこの提案を受け入れるか拒否することができます。 受け入れられた場合、プロセスは完了します。

たとえば、行政が部品の提案価格の受け入れを拒否した場合、再度の評価 (Hoja de Aprecio) が行われ、所有者に 15 日間調査するよう通知されます。

彼が受け入れた場合、プロセスは完了します。

たとえば、所有者が行政が提示した最終価格を受け入れない場合、訴訟は州に持ち込まれることになります。 収用裁判所 (フラド州収奪)、最終的に公正価格を決定することになります。

これらの法廷は州都 (アリカンテ、ムルシア、アルメリア、アルバセテ、バレンシア、マラガ、グラナダ、カディス) にあり、裁判官 8 名と公務員協会 (カマラ) の代表者である補佐官 XNUMX 名で構成されています。アグラリア）、公証人。 彼らの役割は、部品からの価格提案を検討し、適切な決定を下すことです。 理論的には、決定を下すまでに最大 XNUMX 日かかるはずです (私の経験から、場合によっては XNUMX 年か XNUMX 年かかることを知っています)。

収用裁判所の決定は拒否され、上級裁判所に送られることができます。 収用裁判所の決定が 6 か月以上遅れた場合、利息を補償金に加算することができます。 また、価格決定があったにもかかわらず行政が 2 年以上支払いをしない場合、それ以降の価値を確認するためにその不動産を新たに評価しなければなりません。これは「再評価」と呼ばれます。

「レタシオン」の提示後、新たな「公正価格」を取得するプロセスを再度開始します。 新しい価格が取得され、支払われると、その不動産は限られた期間内に行政によって占有されることができます。 行政は、収用された不動産の代金を別の不動産と交換することを決定する場合があります。

復帰権

収用プロセスは、双方が「公正価格」に関して合意に達するまで数年間延長される可能性がありますが、収用プロセスがそこで終了するわけではありません。 このようにして、Ley 38/1999 de Noviembre 5 de Ordenación de la Edificación (LOE) は「復帰の権利」を導入しました。 この権利により、収用の原因となったプロジェクトが進行しない場合、所有者は受け取った補償金の対応者による返金により、資産の全額または一部を取り戻すことができます。

以下のような場合があります。

• 行政はそのプロジェクトを進めないことを決定した
• 管理当局から敷地を占有されてから XNUMX 年間、敷地内で一切の作業が行われなかった。

• プロジェクトは開発されましたが、現在その特性を満たす機能は「公益」ではありません。 たとえば、AVE の場合、土地は鉄道駅を作るために取得され、現在この駅はまったく使用されていないため、所有者またはその相続人は補償金を支払ってその不動産を再取得する権利を使用できます。収用のために受け取った（その時点で更新される） – 土地が以前に検討されていた用途には役立たないが、使用できる場合

  別の「公共利用」のために。

この規則には、復帰の権利が作用できない例外が XNUMX つだけあります。

– 土地が以前に検討されていた用途には役立たないが、使用できる場合

別の「公共利用」のために。

– 土地が10年以上公共事業として使用されている場合。