住宅に対する権利に関する法律 12/2023、24 月 XNUMX 日 (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda)。 法律を確認するにはここをクリックしてください .
I.- 一般的な側面
住宅に対する権利に関する法律は 26 年 2023 月 XNUMX 日に発効しました 官報（BOE）に掲載された後。 不動産業界からの批判にもかかわらず、この法律は立ち退き、空き家の先取特権、家賃更新の上限、所有者に対する新たな税制上の優遇措置などに関する規制をもたらしている。
参照インデックス 所得計算において CPI に代わる指標が作成されます。 主な論争は、「大きな分岐点」の数字と、賃貸市場の支配を意味する緊迫した賃貸地域の創設を自治コミュニティ（CCAA）の手に委ねることに集中している。
国家の介入主義的性質
この法律は、憲法の承認以来、住宅への権利を規制する初めての州の規制となる。
この法律は、これまでさまざまな地域に対応していた不動産および都市レベルでの権限を制限し、条件付けするものであるため、地域および自治コミュニティに対する中央州の明らかに介入主義的な法律である。 したがって、この法律は、住宅問題に関して完全な管轄権を持つ自治コミュニティによって適用される管轄規則を確立しています。
また、公権力は、契約の権利と財産の権利の両方に関連する個人間の私的な法的関係を妨害し、制限し、条件付けするため、私的領域への公権力の明確な介入を想定しています。
この法律の目的は何ですか?
この法律の目的は次のとおりです。
- 住宅に関する国民の権利と義務を規制する
- 経済的に困難を抱える人々がまともで適切な住宅へのアクセスを促進し、住宅の機能と安全を保証する
- 州の住宅計画とプログラムを定義する
- 公共住宅公園の法制度を規制する
- さまざまな共生形態に適した住宅類型の開発を推進する
- とりわけ、住宅購入および賃貸業務における保護を強化します。
法律ではどのような措置が導入されていますか?
即時施行される注目すべき法律の措置の一部は次のとおりです。
- 住宅とその所有者に関するデータを提供する所有者と仲介業者の義務
- 収入を更新するための新たな基準指標の作成
- 空き家に課税の可能性。
ただし、家賃の上限やストレスの多いエリアなどの他の措置は CCAA の宣言の対象となり、追加の手順と条件が必要になります。
要約すると、住宅権利法は、国民の権利から手頃な価格の住宅用公共公園の創設に至るまで、住宅に関連するさまざまな側面を規制しようとしています。
この法律は物議を醸したが、顕著な介入主義的な性質を持ち、この憲法上の権利を規制する最初の州法であるため、画期的な出来事となった。
どのような措置が講じられていますか?
すでに施行されている住宅法の措置は次のとおりです。
- 家賃収入の更新制限 ：2022年XNUMX月以降、消費者物価指数（CPI）はいわゆる「賃料更新の参考指数」ではなくなりました。
31 年 2023 月 2 日まで、既存の賃貸契約における年間賃料の値上げは 2024% を超えることはできません。 3 年には、この制限は XNUMX% に引き上げられます。
2025 年からは、スペイン行政によって毎年発表される新しい賃貸指数が適用されます。
- 住宅購入および賃貸業務における最低限の情報: 仲介業者は、購入および賃貸業務において、不動産とその所有者に関する詳細な情報を提供する必要があります。 これには、経済状況、職業許可または居住証明書、家と建物の重要な特徴、売主または家主の身元情報が含まれます。 遵守しない場合は経済制裁につながる可能性があります。
買主またはテナントへの通知義務に関する詳細情報は、専門記事でご覧いただけます。 スペインの売買プロセスにおける住宅権利法の影響 .
- 弱者に対する賃貸契約の異例の延長： テナントが社会的、経済的に脆弱な状況を示し、家主が大規模な住宅所有者である場合、賃貸契約には XNUMX 年間の強制延長が定められています。
- 空き家に対する IBI 追加料金 : 少なくとも 150 年間居住されていない住宅に対しては、不動産税 (IBI) に追加料金が適用されます。 この追加料金は最大 XNUMX% まで上昇する可能性があり、一時的な空室の正当な理由がない限り、所有者あたり少なくとも XNUMX 戸の住居がある物件に適用されます。
これらの措置は、住宅市場の規制、賃貸価格の管理、取引の透明性の向上、空き家の占有の促進を目的としています。
「保護された住宅」または「奨励された住宅」
前述の措置に加えて、住宅法には、「保護」または「奨励」住宅制度、家賃収入の電子支払い、大口住宅所有者の数字、不動産管理の費用、立ち退きの変更に関するその他の規定が含まれています。 、差し押さえと不動産競売。
「保護住宅」に関しては、正当な例外を除き、これらの住宅は恒久的な公的保護制度の対象となることが定められています。 さらに、その販売またはレンタルには、対応する自治共同体の事前の許可が必要です。
「奨励された手頃な価格の住宅」に関しては、公権力がこれらの住宅の存在を促進し、経済的に困難な人々のアクセスを保証するために価格制限を適用することが認められています。
家賃の「現金」または「現金」の支払いが完了しました
義務が定められているのは、 家賃収入の支払いは主に電子的な方法で行われます ただし、当事者の一方がこれらの手段を利用できない場合を除き、その場合、賃貸住宅では現金での支払いが許可されます。 。
住宅の「大口所有者」とみなされるのは誰ですか?
大規模住宅所有者とは、住宅を所有する自然人または法人として定義されます。 10以上の都市型不動産 または 建築面積1,500㎡以上の住宅用 .
ただし、この定義は次の宣言に適用できます。 ストレスにさらされた住宅市場環境 を含めることができます。 それらの地域で 5 つ以上の都市不動産の所有者 、管轄当局、つまり自治コミュニティの宣言を条件とします。
不動産仲介手数料は誰が支払うのですか?
家主。
不動産の管理や契約の締結にかかる費用は賃貸人が負担することが定められています。
立ち退き。 脆弱な状況におけるテナントの保護を強化
この法律は、脆弱な状況における立ち退き手続き、差し押さえ、不動産競売に大幅な変更を導入しています。
- 保護は、立ち退きや差し押さえの手続きにおいて脆弱な状況にある住居の居住者にも適用されます。
- 自然人については 2 ヶ月、法人については 4 ヶ月の立ち退き手続の停止制度が設けられている。
- 原告が大規模な住宅所有者であり、その住宅が経済的に脆弱な状況にある占有者の常居所である場合の請求の認容性については、追加の要件も定められている。
- 不動産競売では、執行者は、占有者が経済的に脆弱な状況にあるかどうか、当事者間で調停または調停の手続きが行われたことを証明する必要がある。
これらの措置は、脆弱な状況にある住宅の居住者にさらなる保護を提供し、補助金付きの住宅や不動産市場全般に関連するさまざまな側面を規制することを目的としています。
「緊張した」住宅市場地域の宣言
住宅法では、住宅市場が逼迫している地域の宣言が保留されるまでの措置を検討している。 これらの措置は、その地域がそのように宣言され、観察された不均衡を是正するための具体的な計画が策定された後に適用されます。 これらの対策の一部は次のとおりです。
- ストレスがかかっていると宣言された地域における現在の契約は、一般的なレベルで設定された増加制限を維持することになる。つまり、2年に2023％、3年に2024％、そして2025年からは新しい賃貸基準指数となる。
- 緊張が高まっている地域では、テナントは、一定の要件が満たされている限り、最初の契約期間が終了した後、最長 3 年間の臨時延長を要求することができます。 他の条件が合意されている場合、または家が個人使用に必要な場合を除き、家主はこの延長を受け入れる義務があります。
- 重点が宣言されている地域で締結される新規契約では、貸主が小規模所有者であるか大規模所有者であるかに応じて、特定の条件が適用されます。 小規模所有者の場合、合意された賃料は、前の契約の最後の賃料を超えることはできませんが、特定の場合には最大 10% の増額が加えられます。 大口所有者の場合、賃料は以前の契約または参考価格指数に基づいて設定された上限価格によって制限されます。
- ストレスのかかる地域では、資産の維持に関連する特定の一般費用が借手の責任であることに当事者が同意する場合があります。 ただし、前の契約にこの条項が含まれていなかった場合、新しい契約には反映されません。
- 住宅賃貸借契約の年次更新については、新たな基準指数が設定され、31年2024月XNUMX日までに国立統計研究所（INE）によって定義される予定である。この新たな指数は、住宅賃貸借契約の年次更新に伴う不均衡な増加を避けるための基準値として機能する。賃貸契約の家賃。
- 家主に対する税控除は、1 年 2024 月 XNUMX 日から施行されます。減税は、一般的な純賃貸利回りと、ストレスの多い地域での契約における家賃の減額やその地域の若者への賃貸などの特定の状況の両方に対して確立されます。 これらの減税は、住宅市場が逼迫していると宣言された地域にのみ適用されます。
これらの措置は、住宅市場が圧迫されている地域の宣言と、それに対応する特定の計画の承認が条件となることを強調することが重要です。
税制上の優遇措置
XNUMX 番目の最終条項。 個人所得税において住宅用不動産のリースに適用される税制優遇措置。
この法律の発効後に締結された住宅賃貸借契約については、個人所得税および法人税、非居住者所得に関する法律の一部修正に関する法律 35/2006 (28 月 XNUMX 日) に次の修正が導入されています。そして富:
2つ。 第 23 条の第 XNUMX 項は次のように修正されます。
「2. 住宅用不動産の賃貸借の場合、前項の規定に従って計算されるプラスの純利回りが減額されます。
a) 90パーセントまで 同じ家主が、次の地域にある住宅の新しい賃貸契約を正式に締結したとき。 住宅市場が逼迫している地域 , 該当する場合、以前の契約の年次更新条項が適用された後、同じ住宅に対する以前の賃貸契約の最後の家賃と比べて、最初の家賃が 5% 以上減額されている場合。
b) 70パーセントまでに 上記の a) に示された要件が満たされていない場合、次のいずれかの状況が発生します。
1. 納税者が初めて住宅を賃貸したこと。ただし、住宅市場が逼迫した地域に位置し、借主の年齢が 18 歳から 35 歳であることが条件。 同じ住宅に複数のテナントがいる場合、この減額は、この書簡に記載されている要件を満たすテナントに比例する純利回りの部分に適用されます。
第 2 回 賃借人が、非営利団体の税制に関する 49 年 2002 月 23 日法律第 19 編第 2021 編に規定される特別制度が適用される行政機関または非営利団体である場合。 後援に対する税制上の優遇措置。これは、州住宅計画の賃貸補助プログラムで定められた月収よりも低い月収の社会賃貸料、または法律 20/XNUMX に基づく経済的脆弱な状況にある人々のための宿泊施設に住宅を割り当てます。最低生活所得を定める XNUMX 月 XNUMX 日、または住宅が公営住宅または資格プログラムの対象となる場合、所管行政はこれに基づいて家賃収入の制限を設けます。
c) 60パーセントまでに 以前の書簡の要件を満たしていないために、その住居が法廷の対象となったとき。 リハビリテーションアクション 税法第 1 条第 41 項に規定された条件に基づき、XNUMX 年で終了するはずでした。 賃貸借契約の締結日より前。
d) 50パーセントで 、その他の場合。
示された要件はリース契約時に満たされている必要があり、満たされ続ける限り減額が適用されます。
これらの減額は、そのような申告の検証を目的に含むデータ検証、限定的検証または検査手順が開始される前に提出された自己申告書で納税者によって計算された正味プラスの申告にのみ適用されます。 。
いかなる場合においても、控除は、含まれていない収入、または納税者の自己申告において不当に控除された経費から得られるプラスの純利益のうち、前段落で述べた手続きのいずれかで正規化された部分に関しては適用されません。たとえそのような状況が手続きの過程で納税者によって申告または受諾された場合であっても。 また、都市賃貸借法第 6 条第 17 条の規定を遵守しない賃貸借契約に関しても減額は適用されません。
不動産資本によるプラスの純利益 締結された住宅賃貸借契約に基づくもの 12 年 2023 月法律の発効前 住宅に対する権利については、24 月 2 日付けで、23 年 31 月 2021 日現在の文言では、本法第 XNUMX 条第 XNUMX 項に規定される減額の対象となる。」
IBI 追加料金
恒久的に空き家となっている住宅用不動産の場合、地方自治体は最大で IBI の追加料金を要求する場合があります。 50パーセント 税額の正味額。
これらの目的のために、 プロパティ 正当な理由もなく、継続的に占有されないままである。 XNUMX年以上の期間 、税条例で定められた要件、証拠手段、手続きに従って、永久に占有されていない不動産とみなされ、居住用のXNUMXつ以上の不動産の所有者に属します。
追加料金は次のとおりです 100パーセント 空室期間が経過した場合の純税額 XNUMX年以上 、空室期間に基づいて調整される場合があります。
さらに、市町村は、上記に応じて、対応する課徴金の割合を引き上げることができます。 最大 50 パーセントポイントの追加 に属する財産の場合 XNUMX つ以上の住宅用不動産の所有者 同じ市区町村の区域内に空いているもの。
いずれにしても以下のような原因が考えられます 正当なものと見なされます:
- 仕事や研修のための一時的な転勤、
- 依存症、健康上の理由、または社会的緊急事態による住所変更、
- 最長XNUMX年間連続空室可能なセカンドレジデンス住宅用途を目的とした物件、
- 作業または修復措置の対象となる不動産、または効果的な占有が不可能なその他の状況、
- 住宅が訴訟の対象となっているか、その使用や処分を妨げる司法上または行政上の解決が係争中であること、またはその住宅が市況に応じて所有者が売りに出す不動産であること（この状況では最長 XNUMX 年間）。または賃貸の場合、この場合は最長 XNUMX か月です。
この税の納税者に要求される追加料金は 31 月 XNUMX 日に発生し、その日に不動産の空室が確認された後、行政法とともに自治体によって毎年精算されます。と宣言した。 。
永久空家物件としての市の申告には、課税対象者の事前の聴聞と、空室の表示に関する市議会の認定が必要となる。空室の表示は同条例で規定されており、その中には市の登記簿のデータに関連するものが含まれる可能性がある。供給サービスの消費だけでなく。」
土壌保護区
適切かつ十分な土地を生産用途と住宅用途に割り当て、いかなる場合でも、販売、賃貸、またはその他の形式の住宅へのアクセスの最高価格を設定できる公的保護制度の対象となる住宅に提供される部分を確保し、地上権や行政利権など。
この埋蔵量は、領土および都市計画に関する法律によって決定されるか、またはそれに基づいて計画文書によって決定され、社会的結合の原則を尊重したその位置の分布が保証され、少なくとも以下が含まれます。都市計画で定められた住宅建築可能面積の40パーセントを実現するのに必要な土地は、新たな都市化措置に含まれる農村部の土地であり、都市化改革または更新措置が必要な都市化土地の20パーセントである。
トラコープ 2023
