不動産の売買プロセスでは、買主への不動産の販売において売主と建設者が負う責任を考慮することが非常に重要です。
欠陥のある不動産が市場で見つかるのはごく普通のことです。買主は、これまで発見されていなかった問題や構造上の欠陥を見つけたときに、どのように行動すればよいのか、法律に基づく権利は何なのかをよく知りません。販売。
スペインで不動産を購入する買主だけでなく、売主、建設者からの権利と義務が何であるかを確立することが重要です。 そのため、視覚的または隠れた欠陥を確認する際の概念と手順を明確にするためにこのレポートを作成しました。
欠陥：まず、「」によって理解できることを特定しましょう。欠陥”。 私たちは欠陥や建設的な欠陥を理解しています 構造内で発見され、品質を低下させるあらゆる種類の欠陥。 この欠陥により、所有者はその不動産を通常の方法で享受し、使用することができなくなります。
さらに、欠陥または建設的な欠陥が「深刻な」または「墓」という場合には、 もし買い手が販売前にそれを発見していたら、購入を拒否するか、売り手と価格交渉した結果だったでしょう。
XNUMX 種類の欠陥: 視覚的欠陥と隠れた欠陥
目に見える欠陥 建物の建設過程での目視検査、または購入者による目視検査によって容易に検出できるものです。 つまり、知識や準備を構築しなくても、誰でも簡単に検出できます。
これらの目に見える欠陥は販売者の責任ではありません。 したがって、売主は、この方法で買主によって発見された可能性のある目に見える欠陥について、特に不動産の価格に影響を与えたり変動させたりしない場合には責任を負いません。
隠れた欠陥たとえば、目に見えにくいため、建設プロセスでは検出できなかったものです。 新築の場合、これらの欠陥は建設プロセス中に建築家や検査官などのさまざまな専門家によって検出されませんでした。
すべての欠陥に責任が生じるわけではありません。 そのためには、エフェクトが次の条件を満たしている必要があります。
- 簡単に検出できなかったこと
- 購入者がそれを知らなかったということ
- 購入を確定する前に存在していたこと
例として、Casuistry で最も頻繁に繰り返される隠れた欠陥をリストします。
- 建物の構造に影響を与える損害。 これらは、建物の安定性と構造に大きな影響を与える作業上の欠陥です。
- 家の中で雨漏りを引き起こす雨漏り、防水の問題。
- 建物の沈下の問題。 建物が建設されると、建物の沈下不良や地下室の不良により、亀裂や亀裂などが発生することがあります。
責任
隠れた瑕疵の責任を考える場合、新築住宅と分譲住宅を区別して考える必要がある。
新築住宅の保証と、隠れた瑕疵に対する購入者の請求権は、次の XNUMX つのタイプに分けられます。
- 一年: 内装舗装、外装、大工工事、新品器具等の仕上げに問題がある場合 施工日からXNUMX年以内、または 六ヶ月 購入/完了日から。
- XNUMX年: 物件に生じた欠陥で、居住性に直接影響を与え、低下させるもの。 この場合、衛生、健康、水密、健康などに影響を与える問題の問題です。 このような瑕疵がある場合は、屋内での居住が不可能となるような方法で物件を退去する必要があります。。 そのため、居住に支障のない「二次的瑕疵」については補償対象外となりますので、予めご了承ください。
- また、基礎、柱、梁、床など建物の構造に関わる問題に対しては、 XNUMX年。 これらの欠陥は、建物の安定性を損なうようなものでなければなりません。
新築物件では、スペインでは提出が義務付けられています。 XNUMX 進保険 （または XNUMX年間の保険）建物の構造損害を10年間補償します。 これらの欠陥は、これらの欠陥の一部が現れた場合、購入者が自分の保険に通知し、建物のプロモーターまたは建設業者が以前に提供した XNUMX 年間の保険を請求して使用できるようにする方法でカバーされます。 このようにして、購入者は新築住宅の消費者として、これらの欠陥に対して XNUMX 年間正式に補償されることが保証されます。
ここで、「」の家の場合は次のように言う必要があります。自動車プロモーション」（自民）とのことですが、XNUMX年保険の契約は義務ではなく任意です。 建物の最終消費者が同じ土地の所有者であり、家を建てるためだけに建設業者を雇う場合、建設は自己宣伝となります。 このように、敷地の所有者は作品の「推進者」の立場となり、建築家や工務店などのさまざまな専門家の雇用も自らが行うことになります。
このような場合、家は買い手を探して市場に販売されるのではなく、同じ所有者によってのみ使用されることを考慮すると、スペインの法律では、プロモーターが10年間の保険に加入するかどうかを許可しています。 所有者が当該保険に加入しないことを選択した場合、XNUMX年の保証期間内に不動産を売却することにした場合、最終的な買主にその家にはそのような保険が付いていないことを通知しなければならず、買主はこの状況を明示的に受け入れなければなりません。
これは新しい物件に関して言えば…ですが、再販ではどうなるでしょうか? 隠れた瑕疵に対して売り手は責任を負うのか？
答えは肯定的です。 再販住宅を販売する売主は、これらの物件に存在する可能性のある隠れた欠陥に対しても責任を負います。 この責任は、物件に存在する隠れた瑕疵に関するものであり、 六ヶ月、販売完了から XNUMX か月以内に発見される可能性のある上記のあらゆる種類の欠陥については、販売者が責任を負います。
隠れた瑕疵に対する買主の責任を主張する権利を行使するには、以下のことが必要です。
1.- 欠陥を検出する必要があります。
2.- 売り手には、書面 (通常は内容証明郵便) で、欠陥を認識し、考えられる原因と問題を修復する手段を説明する通知を受け取る必要があります。
3.- 売り手が自らの責任を認識していない場合、買い手は、問題、欠陥、および修理費用を公式報告書で判断する独立した専門家、可能であれば専門家から書面による報告書を取得する必要があります。
売主が、問題の原因、その修理、およびそれに伴う費用を立証する独立した専門家の報告書を受け取り、その修理を担当しない場合、買主は次のことを行うために弁護士のアドバイスを受ける必要があります。問題を解決するために存在する法的な方法にはどのようなものがあるのかを確認してください。
通常、ささいな考慮事項の隠れた欠陥から派生した法廷の請求は、通常、費用がかかり、長期間になると言わなければなりません。 したがって、売主との示談交渉を常に試みることをお勧めします。
居住性や建物の構造に影響を及ぼす実際の問題がある深刻なケースの場合は、最善の方法で買主の立場を弁護し、そうでない場合は裁判所に行く可能性を常に考慮する必要があります。売り手との合意を見つけること。
