ホリデーレンタル。 バレンシア地域。 登録プロセスと税金
通常、物件を借りるには次の 3 つの方法があります。
- 短期賃貸: このタイプの賃貸料は、観光/休暇で物件を使用したい観光客向けです。 このタイプの賃貸物件はバレンシアの特別な登録簿に登録する必要があり、要件の 2 つは居住証明書です。 短期滞在：XNUMXヶ月以内。
- 長期レンタル: 観光目的ではなく、長期滞在・居住目的での利用を希望する場合です。 この種の賃貸料の規制は観光地向けの規制とは異なるため、このようにして、常に不動産を貸すことが許可されます。 長期滞在：XNUMX年以上。
- 中期レンタル： これは、テナントが数日間の休暇を過ごすことも、永住権として長期滞在することも望んでいない場合です。 一定期間の就労、購入物件探しのための滞在、教育期間中の学生等の利用を目的とした入居者 規制：長期と同様、厳格な規制は受けない観光客向けの条件。 中期滞在：2ヶ月から11ヶ月まで。
賃貸物件の利回りが最も高くなるのは観光活動からであり、その結果、従来の XNUMX 期賃貸物件よりも家賃が高くなります。
ただし、観光ライセンスを取得するための要件が増加しているため、両方のレンタルの途中で、長期よりも良い収入を得られる中期アクティビティというオプションがあります。 上で説明したように、中期テナントとは、その施設に長期滞在する予定のテナントですが、永続的な目的ではありません。 彼らは観光客よりも物件を尊重し（しばらくの間使用するため）、滞在期間が短いため、より高い家賃を支払うことを受け入れます。
また、中期的な活動は、観光活動を管理しない厳格な法律によって規制されることはありません。
以上を踏まえて、観光活動について話しましょう。
観光活動:
登録のプロセス、規制および手順
バレンシア地域（「Comunidad Valenciana」）のスペインの賃貸不動産市場では、バレンシア地域で賃貸活動を展開するための正確な要件、義務、プロセスに関して大きな混乱が生じています。 この点に関して何十もの情報要求を受けた後、私たちはクライアントや連絡先から要求される最も一般的な質問を明確にするためにこのレポートを詳しく説明することにしました。
前例と法律:
観光目的で不動産を借りることを決定する際には、考慮すべき重要な側面が 2 つあります。
- 正式な義務
- 納税義務
正式な義務
観光活動に関する一般法令があります。 法令 92/2009、3 からrd 7月の2009 。 この法令には次のような目的があります。
– 家主の法的義務と責任の確認
– 消費者とユーザーの権利の保護を保証する
– 家主の活動を管理する
この法律は具体的に次のように述べています。
1.-「」とは何ですか住宅 or アパルタメント トゥリスティコ"？
以下の条件を満たす物件です。
・利用に対して対価が発生する場合。
– アパートがすぐに空室になる場合。
– アパートの「用途」または「運命」が「観光」である場合
– 「定期的に」行われる場合。 定期的とは、 ONE 以下の場合のうち
– 大手観光事業者・会社が家賃を管理している場合
– 観光チャネル (インターネット、新聞など) で宿泊施設を公開する場合。
– 「会社」ではない場合でも、不動産のメンテナンスと修理、ルームサービス、アパートやトイレなどの清掃、私服やアパートの備品（シーツ、タオルなど）の洗濯、荷物の保管、等
そう、 「居住」目的で不動産を賃貸している場合家族や個人が「観光」ではなく「生活」のために中長期的に借りる場合、 あなたの不動産はこの「観光不動産」規制の対象外です。 「住宅の家賃」は、一般賃貸法（または「レイ・デ・アレンダミエントス・ウルバノス」）によって規制されます。 したがって、これらの正式な登録要件に従う必要はありません。ただし、以下で説明するように、スペインの税金のために賃貸収入を申告する必要があります。
2.- このアクティビティを開発するにはどのような手続きが必要ですか? –ホリデー レンタル バレンシア レジストリ (HRVR) への登録。
– からレンタルするだけの場合 XNUMXつ 4つの物件へとして登録する必要があります。 "特定の".
– 4物件以上借りる場合, 次に、「」として登録する必要があります。会社" or 「ビジネスディーラー"。
ただし、バレンシアの登記簿に不動産を登録しないことに決めた場合でも、あなたの不動産は次のセクションに記載されている品質と設備の法的基準を満たしている必要があります。
[gdlr_notification icon=”icon-flag” type=”color-border” border=”#99d15e” color=”#000000″] 15 年 2018 月 7 日法律第 XNUMX 号、観光地が有利であることを証明する必要があります。 都市適合性証明書 住宅が観光目的での使用を認可されている自治体が発行するもの。 この有利な互換性レポートには、電子ドキュメントの完全性と信頼性を検証し、電子コピーを取得できる安全な検証コード (CSV) が必要です。[/gdlr_notification]
3.- 物件要件-品質と設備の法的基準:
登録されているかどうかにかかわらず、観光目的で賃貸として市場に提供されるすべての不動産は、「スタンダード」、「プライマリー」、または「スーペリア」のいずれかの分類について法律で定められた要件を満たさなければなりません。 不動産を登録するには、少なくとも「標準」要件を満たしている必要があります。
法律の附属書 では、これらの分類ごとの要件を用語で詳しく説明します。
法律で定められた要件に加え、物件は居住、保全、清潔といった完璧な状態で顧客に提供され、すべての公共設備とサービスが入居初日から準備が整います。
買い手が明示的にそれ以上の金額に同意する場合を除き、所有者は手付金/保証金/保証に従って顧客に 250 ユーロを超える金額を要求することはできません。
居住許可・居住証明書が必要
物件には居住証明書 (「Licencia de ocupación」または「Cédula de Habitabiridad」) が必要であり、すべての白物家電と、完璧な状態で完璧な衛生状態で使用できる設備が備え付けられている必要があります。
素朴な土地にある家は土地の区分を変更する必要があります
不動産が田舎の土地にある場合は、この使用を許可するために土地の分類を変更する必要があります。 これは「Declaración de Interés Comunitario」と呼ばれる非常に複雑なプロセスで、トゥーン・ホールが地方政府の聴衆とともに土地の使用変更を承認します。 。
その他の正式な義務:
法律で義務付けられている最終的な正式な義務および納税義務に加えて、次のことを特に推奨します。
- 建築士証明書: 不動産が法律上の要件を満たしているかどうかを確認するには、専門家のアドバイスを受けることが非常に重要です。 したがって、建築家がその物件を訪問し、その物件が賃貸の準備ができているかどうかを証明する必要があります。
- エネルギー性能証明書: 最近のスペインの規範では、家主は賃貸物件に対してエネルギー性能証明書を取得することが義務付けられています。 したがって、この証明書は、不動産を賃貸市場に提供する前に取得する必要があります。 エネルギー性能証明書の要件の詳細については、ここをクリックしてください。
- 住宅保険： 家主として、容器、内容物、民事責任をカバーする保険に加入することを特にお勧めします。 レンタル時の保険について詳しくはこちらをご覧ください。
すでに不動産の保険に加入していて、それを賃貸することに決めた場合、それは非常に重要です。 あなたは保険会社に通知します この事実について。 そうしないと、保険会社が申告されていない活動によって生じた損害を補償しない可能性が高くなります。
4.- 登録プロセス
a) 形式: 公式フォームに記入する必要があります。 ここをクリックして入手してください。 このフォームは「責任宣言」（または「責任宣言」）であり、含まれる詳細および情報が真実であり、含まれるコンテンツに直接責任があることを、あなた自身の責任の下で宣言および確認するものであることに注意してください。
したがって、含まれている情報が正しくない場合（たとえば、寝室の最小サイズが 8 平方メートルであると宣言した場合、実際にはそれより小さい場合）、虚偽の証言や詐欺などの責任を負う可能性があります。
したがって、自分の物件が「スタンダード」に達するためにすべての条件が必要であるかどうか、または自分の物件が「プレミアム」物件であるかどうかを確認するために 100% 確信が持てない場合は、建築家と調査サービスを契約してください。そしてあなたの財産がこれらの条件を満たしていることを確認し、証明するためです。
b) 登録。 フォーマットに記入したら、アリカンテ、バレンシア、またはカステリョンにあるバレンシア政府事務所のいずれかに提出する必要があります。
観光登録局 – アリカンテ
C/ Churruca、29 – 03003 アラカント/アリカンテ
観光登録局 - カステリョン
アヴダ。 エルマノス・ボウ、47 – 12003 カステリョン・デ・ラ・プラナ
観光登録局 – バレンシア
PL. アルフォンソ・エル・マグナーニモ、15 – 46003 バレンシア
登録完了を確認する書類が届きます。 登録番号を取得したら、活動から派生したすべての広報、フォーマット、契約などに登録する必要があります.
5.- 罰金
義務的な登録を行わずにサービスを提供すると、次のような結果が生じる可能性があります。
– 最大90.000ユーロの罰金
– 最長 3 年間、その土地での活動の停止
– 所有者に対する活動の停止は最長3年間
6.- その他の側面
物件を宣伝する場合、登録番号を通知して宣伝する必要がありますか?
はい。 あなたの登録番号は、あらゆる種類の情報、広報、広告主などに表示されなければなりません。各住居に割り当てられた登録番号です。
部屋だけを貸すことはできますか?
いいえ。 不動産は全額賃貸しなければならず、所有者がそこに住むことはできません。
この物件を標準の短期賃貸料として借りてもいいですか?
はい。 ただし、法律では観光ルートでの「標準家賃」の広告を認めていないため、この方法では観光登録簿への登録を取り消す必要があります。 物件を借りる場合には、次の XNUMX つの方法があります。
- 標準家賃に登録します。 賃貸契約に基づく短期または長期の賃貸料をいい、観光目的以外での使用をいいます。 このようにして、この家を観光チャンネル（たとえば AirBNB など）で公開することはできません。
- 観光利用の登録。 この場合、不動産は観光チャネルで宣伝できます。
ゲストのためにエントリーブックを保管しておく必要がありますか?
はい。 すべての顧客が記録された帳簿を保管する必要があります。この帳簿は、物件がある場所の地元の警察署またはグアルディア シビルで入手する必要があります。
財政および税金の要件
A) 手続き – 宣言:
不動産を所有していて、それを永住権として使用していない場合、毎年、その不動産についての税金申告を行う必要があります。これは、その不動産が賃貸であるか賃貸でないかに関わらずです。 そして、これは年次納税申告を通じて行われます。
そして、あなたが不動産を借りて「収入」を受け取ったとき、あなたは収入を受け取ったのと同じ瞬間に、四半期宣言で宣言しなければなりません。
不動産を借りると、スペインの「所得税」の対象となる「収入」を受け取ります。 スペインでは、あなたが「スペイン納税居住者」であるか「スペイン非居住者」であるかによって異なります。
居住者の場合、税金は居住者所得税（IRPF-「Impuesto de la Renta de lasPersonasFisicas」）であり、非居住者の場合、税金は非居住者所得税（IRPFNR-「Impuestode la RentadelasPersonasFísicasNoResidentes）。
「スペインの税務上の居住者」である場合は、年次税申告書（モデル100）で賃貸収入を申告する必要があります。
ただし、スペイン以外の居住者である場合は、次の方法で非居住者所得税（モデル210）で所得を申告する必要があります。
– 四半期ごと: 不動産を賃貸している場合、これらの収入が発生した年の同じ四半期にこれらの収入を申告します。 したがって、この投稿では、家賃が「観光」目的である場合を検討しましたが、「居住」目的で借りることもできます。 どちらの場合も、その年の対応する四半期に所得を申告する必要があります。
「住宅賃貸」とは、「住宅」を目的として賃貸する場合で、中長期の家族や個人が「観光」ではなく「生活」のために賃貸することを意味します。
– 毎年: 居住者または非居住者として、税金を毎年申告する必要があります (IRPF /IRPFNR)。 したがって、非居住者として不動産を借りていない期間には税金を支払う必要があり、これは翌年の年末に申告されます。
例：
あなたは非居住者であり、2015年XNUMX月に観光用不動産の家賃を取得します.
1.- 四半期ごとの申告: 同じ四半期にその収入を申告する必要があります。 これらの宣言の提示は、四半期終了後 20 日までに行う必要があります。 この例の場合、20月からXNUMX月までの四半期の家賃収入は、XNUMX日までに提出する税務申告書に記載する必要があります。th 4月2015の
2015年の残りの期間、この物件にはそれ以上の家賃はありません。
2.- 年次申告: 翌年の 2016 年末までに、税金の申告書を提出し、不動産を借りていない期間分の税金を支払う必要があります。
したがって、観光目的で不動産を借りる場合は、不動産を登録する法的義務とともに、四半期ごとに、その後は毎年、その年の残りの期間、所得を申告する税務上の義務があることに注意してください。
VATを支払う必要がありますか? 市場では大きな混乱が生じているため、この質問は避けてください。 純粋に、賃貸収入には VAT はかかりません。
したがって、居住目的または観光目的の両方で不動産を賃貸する場合、請求書を作成する必要はなく、取引には VAT が課税されません。
ただし、これはあなたが受け取る収入が家賃のみである場合に備えてのことです。 ただし、次のようなホテルと同様の他のサービスを提供する場合は、
–レストラン、食事、朝食
–アパート内の掃除
–タオル、シーツなどを洗う。
このような場合、請求書を作成し、サービスに対して VAT を請求する必要があります。 要件は次のとおりです。
–各ゲストに請求書を作成します
– VATの請求（10％）
–四半期ごとにVATを申告する
–毎年VATを申告する
–税務署にビジネスプロフェッショナルとして登録する
–四半期ごとに所得税を申告する
–毎年所得税を申告する
B) 支払う税金:
上記を明確にしたので、これから検討します お支払い方法 別荘を通じて得た収入。
家賃から受け取った純額に対して、 あなたは減らすことができます:
–不動産の取得に支払われる住宅ローン（または不動産の購入に使用されるその他の種類のクレジット）の比例利息（資本ではない）。
–比例カウンシル税、ごみ収集、住宅保険、コミュニティ料金など。
–比例改革、メンテナンス、家具、設備、水、電気、インターネットなど。
–マーケティング、宣伝、弁護士など。
例：
「A」はコスタブランカに恒久的な家として使用されていない家を持っており、Airbnbまたは他の同様のプラットフォームを介してそれを借りることに決めました。
- 得られた家賃の申告： 家の価値は150.000ユーロで、6.000年4月、2015月、XNUMX月、XNUMX月のXNUMXか月間で得られた総家賃はXNUMXユーロでした。
- カウンシル税。 年間500ユーロです。 したがって、500/12 * 4 = 166,6EURです。 これは、家を借りた4か月間のカウンシル税の比例額です。
- 住宅ローンの利息：「A」はその年に1.200ユーロの住宅ローンの利息を支払ったため、400ユーロは賃貸期間に相当します。
- コミュニティ料金：年間600ユーロなので、200ユーロはレンタル期間に相当します。
- ガベージコレクション：150 /年。 したがって、50ユーロはレンタル期間に相当します。
- 住宅保険：350 /年。 したがって、33,1EURはレンタル期間に対応します。
- マーケティング費用の支払い：300ユーロ
- 水、電気、ガス、インターネット：450ユーロはレンタル期間に相当します。
総経費：1.599,7ユーロ。 これは、「A」が受け取った収入から差し引くことができる合計金額になります。 そう：
6.000 – 1.599,7 ユーロ = 4.400,3 ユーロ
4.400,3ユーロの金額が支払われます 税金836,057ユーロ、以下のスケールに従って：
2016 年の税率:
- 0 ～ 12.450 ユーロ – 19%
- 12.451 ユーロから 200 – 24%
- 20.201 ユーロから 35.200 ユーロ – 30%
- 35.201 ユーロから 60.000 ユーロ – 37%
- 60.001 ユーロから -45%
そして、この税の宣言は、2年の適切な四半期に行われた2015つの宣言で行われるべきでした。このように：
– 20月とXNUMX月に取得した家賃は、XNUMX年より前に行われた四半期宣言で宣言されている必要があります。th 7月2015の。
– 20月とXNUMX月に取得した家賃は、XNUMX年より前に行われた四半期宣言で宣言されている必要があります。th 10月2015の
- 今年の残りを宣言する： その家は恒久的な家ではないため、「A」は、その年の残りの期間、家が空であることを申告し、支払わなければなりません。 したがって、これは支払われます:
–所得税の年次宣言。 「A」がスペイン居住者であった場合、2016年31.12.2016月末まで、「A」が非居住者であった場合、XNUMX年XNUMX月XNUMX日以前。
– レート: カタストラル値からの平均 0,5 %。
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