スペインの田舎の土地に家を建てる方法 – 都市化不可能な土地
一般的な側面
TLA の弁護士は 15 年以上にわたり、スペイン全土の田舎の土地の不動産取引や事件を扱ってきました。 から カタルーニャ (タラゴナとバルセロナ)、 バレンシア地方 (カステリョン、バレンシア、アリカンテ – コスタブランカ)、 ムルシア、アルメリア（アルマンゾーラ渓谷）、 マラガ.
私たちの幅広い経験と、さまざまな地域規範を認識した結果、スペインの田舎の素朴な地域に家を建てるプロジェクトを伴う区画/土地を購入しようと考えている人のために、従うべきガイドを用意しました。それ。
田舎で土地や農家 (コルティホ) などの不動産を購入する場合は、それが住宅地に設置されているかどうかを確認することが不可欠です。 市街化が許可されている地域 (この場合は「fincaurbana」または「suelourbano」と呼ばれます) または都市化と住宅開発が許可されていない場所 (「フィンカ ルスティカ」または「スエロ ルスティコ」)。
スペインの土地はいくつかのタイプに分類されます。
1. ウーバンランド – “スエロ・ウルバーノ「
これは、都市または地域の「開発計画」に含まれる明確な仕様に基づいて建設することが許可されている土地です（都市計画総局 PGOU）、または「部分計画」と呼ばれる特定の都市化ゾーン（プレーンズ パルシアリス）、等。
この土地には、適切な水と電気の供給、本下水システムへの接続、公園と緑地、スポーツ、教育、病院など、人口密度の高い場所に住むためのすべての設備と要件が備わっています。
アーバンランドまたは「スエロ・ウルバーノ「」とは、都市、村、または都市化地域でよく見られるもので、かつては舗装道路、歩行者専用エリア、街路、商業エリア、保健センター、学校、病院、スポーツ施設など、道路によって適切にアクセスできていました。
2. 市街化不可能な土地 – ” スエロの都市化可能
「都市化不可能」 は土地の種類です。 工業用地、住宅用地、商業用地を開発することはできません。 なぜなら、保護された用途を決定することを目的としており、主に 森林、農業、その他。 したがって、この種の土地では、住宅、工業、商業などの他の用途は非常に限定され、制限されており、常に許可されているわけではありません。
「非都市化可能」土地内では、許可されている用途と保護レベルに応じて、土地のサブタイプが分類されています。
- 保護された土地 (スペイン語で「Suelo No Urbanizable Protegido」): これは、明確な理由（通常は自然、森林などに関連する）により、明確な価値を「保護する」ために、建設やその他の種類の活動が制限されている土地です。
- 保護されていない土地 (スペイン語で「Suelo No Urbanizable Comun」): これは、主な用途が農業および農業であり、一定の条件を尊重してその他の用途（住宅、商業など）が許可される可能性がある土地です。
「素朴な土地」は通常採用される名前です。 スエロの都市化可能なコミュニティ スペインで。 言い換えると： 都市化が開発できない地域では、農業用途が予定されていますが、常に一定の規範と条件を尊重して、住宅や産業などの建設として他の用途が許可されています。
3.- 都市化可能な土地 – “スエロ アーバナイズブル"
将来的に市街化、商業地、工業団地等の開発が可能な土地です。 したがって、公共または民間の建設プロジェクトが承認された場合、その地域は市街化される可能性があります。
田舎の土地に住宅を建てる場合の手順
今話しているのは 「素朴な土地」、これは許可されている主な用途が「農業」、または農民が農業活動を展開するために使用することである土地です。
しかし、この土地では例外的に住宅用の建物を新築することが認められています。 これらの建設は、「事実上の都市化」を引き起こす可能性のある高密度の建設地域の形成を避けるために、非常に低い建設密度で行われなければなりません。
したがって、土地が最小サイズ（5.000 平方メートル、2 平方メートル、または 10.000 平方メートルなど）の場合にのみ、「コルティホ」、「ヴィラ」、「 「マシア」、「シャレ」、「シャレー」、「ハシエンダ」など。
スペインの田舎や田園地帯ではよく見られます。 建築権を取得するために必要な面積よりも小さな敷地に建てられた住宅（たとえば、10.000 平方メートル未満の敷地に建てられた住宅） これは、これらの建物が新しい規制が発効する前に建てられたため、または単に法律を尊重せずに建てられたため、現在は建築物とみなされているためです。」フエラ デ オルデナシオン」（現在の規範から外れています）。 これは、昔に建てられた物件が現在の基準を満たしていない場合に当てはまります。 この種の不動産は現在完全に合法である可能性がありますが、いくつかの使用制限が課せられています（最も重要なのは、住宅とその敷地内の残りの既存の建築物が行政によって尊重されることですが、それらを延長することはできません。その敷地に新しい建物を建設する権限を与えられています）。
したがって、「田舎の土地」エリアに住宅を建設するプロジェクトを開発する場合は、まず法的当局 (主に市庁舎、議会 = 「アユンタミエント」) に仕様書、要件、および仕様書を確認する必要があります。そこに構築する必要がある制限。
1. 最初のステップ: プロジェクトが開発可能かどうかを確認する
「建設業許可」、「建設業許可」、または「建設業許可」（建設業許可、または エディフィカシオンライセンス、または オブラ市長免許証).
前に指摘したように、あなたの意図が「素朴な土地」エリアのいずれかでプロジェクトを開発することである場合、 まず地方自治体（主に市庁舎または議会 = 「アユンタミエント」）に確認する必要があります。、または代わりに、相談してアドバイスを受けることもできます。 弁護士 建設と田舎の開発の専門家.
したがって、プロセスの高度なステップに進む前に、次のことを行うことが重要です。 地域の規制や制限についての適切な情報を入手する、 そしてその プロジェクトを開発および実行する可能性。 他の国と同様に、市庁舎から「建築許可」または「建築許可」を取得すると、プロジェクトの認可が正式に承認されます。
だから、 最初のステップは、地域の規範がその敷地に住宅を建設することを許可しているかどうかを知ることです.
非常に重要: 水と電気の供給
上で説明したように、本水道と電気の供給、および下水道サービスは、都市部に住む国民に「スエロ・都市」として保証されているものです。 しかし、田舎の土地は都市部から外れており、水道や電気の主要な接続点からも外れていることがよくあります。
実際には、 市役所には、田舎の土地に主な水と電気を供給する義務はない。 都市部のみ。 したがって、選択した区画で水と電気を利用できる可能性を慎重に検討することが非常に重要です。
例： 土地の近くに水道と電気の供給があり、接続できれば問題ありません。
しかし、時々、次のようなことが起こります。 電気や水道の接続が最も近い場所が遠い。 つまり、接続するには、高いコストと、物件に電源を供給するための費用を支払う必要があるということです。
のみ 地元の電気技師や配管工に相談する、または地元の建設業者に問い合わせれば、その区画への水と電気の供給と接続の可能性を確認するために必要な情報が得られます。
したがって、購入プロセスに進む前に、プロセスの最初からこれを考慮する必要があります。
敷地内に設置された内部貯留タンクと典型的なスペインの水道水からいつでも水を得ることができます。 「ポゾス」＝井戸。 同様に、ソーラーパネルや風力発電から電気を得ることができます。 しかし、この種の物資は必ずしも地元の市役所によって建設の許可を与えられているわけではありません。 したがって、この情報は購入/構築プロセスの非常に初期の段階で考慮する必要があります。
したがって、土地を購入する前に次のことをお勧めします。、または取引に関して何らかの決定を下すには、次の点に留意してください。 プロジェクトの予備調査 地元の弁護士、建築家、建設業者、または市庁舎建築局の建設技術スタッフに相談する (コンセハリア デ 都市部）。 結局のところ、土地の購入に進む前に、その区画に建設するための条件と制限について具体的なアイデアを持ち、認識することになるため、これにより投資がより安全になります。 弁護士に依頼して検討することをお勧めします 建設の専門家 そして可能であれば、プロジェクトと建設を開発する建築家に相談します。
また、その予備調査では、その土地の特定の建築権利を確認するだけでなく、新しい道路、高速道路、鉄道路線、工業団地、商業地域など、その地域で他の開発が計画されているかどうかも確認するよう弁護士に依頼してください。あるいは都市化さえも。
この情報は、市庁舎での面談や地元の規範の検討を通じて弁護士から入手できます。また、市庁舎から「CÉDULA URBANÍSTICA」という名前の文書で入手することもできます。
その土地に建設が許可されている建物の種類を正確に知ったら、建築家とサービスを契約して、その建物を開発する必要があります。 建設プロジェクトまたは 建築プロジェクト.
建築プロジェクトでは、建築家はあなたのアイデアや好みをその地域の市庁舎からの特定の規制に適合させる必要があります。 したがって、建築家がこのプロセス全体を通してあなたをガイドし、地域の規制を満たす建築であなたの「理想の家」を変えるためのさまざまな可能性についてお知らせします。
最も重要なことは、建築家があらゆる詳細を指定することです。 建築家に計画をできる限り詳細に検討してもらいます。 それぞれの窓からの景色はどうなるのか、客室のベッドサイズはどのくらいまで対応できるのかなどをイメージしてみてください。
簡単に言えば、建築家から最終的な家がどのようになるかについてできるだけ多くの情報を得るように努めてください。 まだ紙の上にあるうちに、家に家具を揃えて住んでみてください。 寝室の中心からずれた窓や、バスルームのシンクの真上にない天窓など、今後何年も悩まされる可能性のあるものを現場にいないかもしれません。
プロジェクトが完了したら、建築家は地元の市庁舎の建築局で建築プロジェクトに立ち会わなければなりません（「都市部「お」または「コンセハリア デ ウルバニスモ”）。 建設業許可の申請には市税がかかりますが、 Impuesto sobre Construcciones、Instalaciones y Obras、これは建設業許可が必要なすべての開発に適用されます（申請の有無に関係なく）。 この税は、お住まいの地域の市庁舎に応じて、建設費の 2% から 4% まで異なります。
次に、プロジェクトがその地域の特定の条件や制限にどの程度適合しているかを検討します。
あなたのプロジェクトが規範を満たし、その地域で建設するための規制と要件を満たしている場合、適切な「」条件を付けてその地域に建設することが許可されます。建設業許可」または「建築許可」と記載されているため、プロジェクトで市庁舎に提示されたものとまったく同じ物件をそこに建設する権利が与えられます。
2.- 第 XNUMX ステップ: 構築プロセス
してください、 下をクリック スペインで建設プロジェクトを開発することに決めたときに、建設プロセスに関する詳細情報を入手するには。
