サンセバスティアンドノスティの不動産を購入する方法

1 サンセバスチャン・ドノスティ市
2 サンセバスティアドノスティで家を購入する際のヒントと実践的な側面

DONOSTI について知る – 将来の不動産購入者と不動産投資家のためのサンセバスティアン

サンセバスチャン・ドノスティ市

はじめに – ドノスティの起源

歴史的に サン・セバスティアンの起源となった集落は、サン・セバスティアン・エル・アンティグオの修道院、モンテ・ウルグルの城、そして住民が歴史的に言うところの土地とつながっていた古墳にある町であったと言われている。彼らは漁業と商業活動に専念していました。

周囲には農作業を営む農家も点在していた。

サンセバスティアンは、海と内陸という XNUMX つの異なる地域の接点として位置していると言わざるを得ません。内陸部にアクセスするために、陸路はウルメア川を通って海岸にアクセスし、内陸部との商業および交易活動を発展させました。

実際、この都市には長年サンセバスティアンの管轄下にあったパサヘス港の他に、海港ともう XNUMX つの川港 (またはサンタカタリナ島) がありました。

この控えめな人口密集地に認可を与えたのはサンチョエルサビオでした。なぜなら、この街はすでに初期の商業活動を始めていたからです。

長い年月を経て、国境に近いことから、軍事的にも一定の重要性を持っており、そのためさまざまな要塞の建設が行われ、19 世紀半ばまでの時間をかけて開発されました。

　 都市開発 サン・セバスティアン・ドノスティにはいくつかの フェーズ :

最初は1813年の包囲による破壊まで（スペイン独立戦争） .

中世から 16 世紀まで、町には大きな構造的変化はありませんでした。それは規則的な幾何学的タイプの計画を備えた城壁に囲まれた都市の核であり、隣接する農業地域とそれを取り囲むいくつかの小さな核に対する重要な管轄権を持っています。

ウルグルの原始的な中世の城の周囲には、19 世紀まで都市開発を制限するさまざまな城壁が築かれました。

16 世紀には、新しい城壁の建設と拡張が行われました。

これらの工事は 17 世紀にも継続して行われ、18 世紀には規模は縮小します。

この段階は 1813 年の都市のほぼ完全な破壊で終わります。この日、ウェリントン公爵の都市包囲 (独立戦争) によって都市は破壊され、再建され、現在の古い部分が現れます。

1854 年にサンセバスティアンはギプスコアの首都に指定されました。

19 世紀半ば以来、この都市は王室の夏の離宮として選ばれてきたため、これらの期間中、重要な観光活動が市の商業および行政活動に加わります。

当時、壁の破壊が許可されたため、街は戦争の場所ではなくなりました。

この頃からアンサンチェ地域の開発が始まり、サンセバスティアンエンサンチェ南部の建設が始まり、沼地やアレナレスデウルメアも占領されました。

アンサンチェには規則的なパターンがあり、正方形の格子を形成する直線の通りがあり、いわゆるリベルタード通りを強調しています。

このエリアはコンチャ通りとともに重要な観光地やレクリエーション地として使われています。また、重要な住宅、管理、商業用途もあります。

産業活動はイバエタ、アンティグオ、そして後にバリオ・デ・グロスとなる地域に向かって進んでいます。

最も卑しい階級は古い部分に集中するか、古い部分に向かって移動しています。

その後、ウルメア川とウリア山の斜面の間に広がるアレナレスで、アンサンチェデグロまたはスリオラの工事が始まりました。

現在中心部と考えられているエリアは、1867 年から 1910 年の間に建設されました。市の重心はギプスコア広場からリベルタード大通りに移り、今日ではドノスティの中心軸を構成しています。旧市街は、その枠組みが難しいため、近代的な商業、交通、輸送活動を発展させる準備ができていないため、レクリエーションと小さな商店のエリアに移されています。

その後、都市開発はサンマルティン通り、ブエンパストール広場周辺の通り網、プリム通りへと二極化し、グロス通り、アンティグオ通り、アマラビエホ通りの建設が目立ちました。

ドノスティ広場

ドノスティには、さまざまな広場が数多くあります。 憲法広場、人気、スポーツ、文化的な性質の社交やイベントのためのスペースであり、アーケードの下に商業フロアがあり、その上に住宅があります。

憲法広場に加えて、ドノスティには次の広場があります。

　 トリニダード広場、文化・スポーツ活動を目的としています。
　 スロアガ広場 ここには庭園エリアとサンテルモ博物館があります。
さらに、小さなものを見つけます。 プラザ・ラサラ.
また、 大通りの路地、その中央スペースは庭園と公共サービスによって占められており、道路網の基本的な軸のXNUMXつであり、古い部分と拡張部分との結合です。
　 ギプスコア広場の庭園を中心に、小さな池のある憩いの場となっています。周囲には商業施設があり、その上に住宅やオフィス、 ギプスコア州議会宮殿。それは都市の魅力と中心性の場所を表しており、拡張の中心的な位置も占めています。
　 ブエン牧師広場 レジャーエリアです。この広場には大聖堂があり、商業フロアのある家々に囲まれています。この広場の周囲には、ユニークなコレオスの建物とコルドミトクセレナ文化センターがあります。
　 ビルバオ広場 Calle Primの循環エリアの片側にも位置しています。
　 プラザデルセンテナリオ アマラヌエボ地区とアマラビエホ地区の間の接続点です。
　 ピオ XII 広場 は、都市の最も重要な内部接続エリアと外部接続エリアの XNUMX つに位置しています。ここを通って、ビルバオ - ベホビア高速道路と接続します。この中には政府補助使節団、バスターミナル、ホテルアマラプラザがあります。
　 イルン広場、アマラ・ヌエボ地区にあります。マドリード通り、ウルメア川、そしてロイオラとのつながりを結ぶネットワークがこの広場にあります。その中でひときわ目立つのがARCCOショッピングセンターです。
アマラヌエボ地区の残りの広場は街区の内側にあり、その一部は低層の商業施設、ガレージ、作業場となっており、その他の広場は小さな庭園やレクリエーションエリアとなっています。

これらは次の正方形です アルメリアス、フェレリアス、エチェベリ、コフラディアス、メルカンドレス、ソルダードス、マリノス、プレボステ、 & 研究。

　 サラゴサ広場 中心部とミラコンチャの移行とレクリエーションの場所です。
　 エウスカディ広場 とスペイン広場は通り間の通路であり、これらの広場とサンタカタリナ橋を通って、グロス、アマラ、エギアアトーチャ、セントロの各地区を結んでいます。

ドノスティ地区

ムース

アルツァ地区は、パサイア湾を見下ろす丘の XNUMX つに位置し、その斜面を占めています。ここは市の最東端の地区で、パサイアとレンテリアの境界に位置しています。この丘は丘の上に広がり、その頂上には人口集中地があったが、過去 XNUMX 年間で北、東、西の斜面が徐々に占拠され、国道前の建設も進んだ。チングリ渓谷とモリナオ渓谷にあり、市内ではっきりと識別できる部分を構成しています。

物理的環境のまさにその特徴、特にその周囲（パサイア港、ビルバオ – ベホビア高速道路、ラ・エレーラと港との接続）で実行される大規模なインフラストラクチャーのレイアウトによって強調される地形が、今日を構成しています。近隣の境界は、パサイアのアントチョ地区の東への連続性ソリューションと南西に位置するガーベラ地区を除いて、完全に定義されています。

敷地面積は約 230 ヘクタールあります。 PGOU は XNUMX の指定都市介入地域 (AIU) に細分されます: ラ・ヘレーラ、チングリ、ララチョ、アルツァ・オーヴァー、ラルディ・アルデ、ジョラストキエタ、ピカベア、オレタ、アリア、カレテラ NI (ラ・ヘレーラ～ブエナビスタ区間)、ラレス、ブエナビスタ、アルトデブエナビスタ、エスカランテジ、メンディビル、プチュズロ、モリナオ、パピン、ランダロ、ガーベラ、エスナビデ、ドンボスコ、ラスメルセデス、オーディッツアクラル、ルズリアガ。

相容れない用途の共存と未完成スペースの再開発の必要性が、工業用地 7,501 平方メートル、三次用途 139,716 平方メートルの合計 2 戸の住宅が位置するこの地区のさらに 55,207 つの特徴を構成しています。

地域設備の提供レベルでは、アルツァ市は、ラレススポーツセンター、カサレス文化会館、保健センター、教育センターなど、近年実施された取り組みから導き出された自治体平均を上回る基準を持っています。重要な再構築プロセス。

この問題を考慮して、PGOU は都市構造の修復、産業移転、代替工業用地の準備、三次土地の提供などを選択しています。具体的な行動としては、以下を強調する必要があります。そしてブエナビスタへのアクセス。 Intxaurrondo と Molinao からの新しいアクセスの実行。エレーラ、ララチョ、ブエナビスタの内装改革。アルツァ、アリア、モリナオにおける統合リハビリテーション。オレタ地区とダリエタ地区の完成。ランダロとミアマルカに工業用地の造成。ラルディアルデのショッピングおよびオフィスセンターの予測。アリア、ガルベラコ・ガイナ、ラレスの公園の処刑。そしてラレスのスポーツ複合施設の拡張。

アマラ・ベリ（アマラ・ヌエボ）

総面積は 132 ヘクタールで、北はムンダイズ半島に接する曲がりくねったウルメア川によって制限されています。東と南へは「バイパス」道路で、西へはユースコ鉄道のトレンビデク線と新しいアマラ-アイエテ道路で向かいます。これには、ウルメア平原の平地と、平野土壌の自然の広がりを構成するアノエタ谷とモルランス谷（その下部）が含まれます。川の右岸に位置しますが、アルコレア公園 (イバイアルデ地区) の斜面の一部も組み込まれています。開発中の土地として分類されているアンサンチェデアマラ IV 地区とリベラスデロヨラ地区を除き、近隣の大部分は PGOU によって都市用地とみなされています。

アマラベリは市の住宅開発において最も重要な地域の 13,199 つであり、一般計画の開発期間には合計 XNUMX 戸の住宅が計画されています。

アノーガ

アニョルガ地区は、NI ハイウェイの両側、イバエタ南への変種道路との接続部とラサルテ市の間のセクションに位置する XNUMX つの大きな土壌ポケットで構成されています。

およそ123ヘクタールの面積を占めています。 NI から既存の住宅地へのアクセスが不十分であり、その結果として孤立が生じることと、設備のレベルが低いことが、マイナス面で際立っている XNUMX つの問題です。

ザオールドオンダレッタ

エルアンティグオオンダレッタ地区は、海岸とルガリッツ (セミナリオ) の丘に至るまでのベガデイバエタの平坦な地域の北部を占め、面積は 116 ヘクタールで、北へのアクセス道路によって制限されています。イゲルドとオンダレッタビーチ ; Camino de los Pinos を南に進み、Fundación Matía への歩行者アクセスを利用できます。東にはパラシオ通りとドクター・マラニョン通りがあり、西にはアヴダ通りがあります。デ・トロサとモンテ・イゲルドの斜面。

1990 年代には、住宅と設備 (スポーツセンター、外来診療所など) の建設が大幅に増加しました。

それは次の都市行動エリアに分かれています: ミラマー・オンダレッタ、エル・アンティグオ、セミナリオ、ルガリッツ、リザリトゥリ、ベンタ・ベリ、ノース大学キャンパス、エンサンチェ・デ・オンダレッタ、シウダー・ハルディン・デ・オンダレッタIおよびII。

アテゴリエタ・ウリア

アテゴリエタ - ウリア地区は、ウリア山の南斜面の麓に発展しています。面積は 67.53 ヘクタールで、西はサグエス、南はアヴダに隣接しています。 de Navarra と RENFE 鉄道を経由し、Alto de Miracruz を東に進みます。

その発展は基本的に直線的で、最初は古いアテゴリエタ道路、その後はナバラ通りとアテゴリエタ通りに支えられ、比較的均質な最大コーニス基準を維持しながらウリアの丘の中腹を登っていきます。集落の類型は、現代的ではありませんが、一般的に低開発の住宅施設や孤立した住宅に対応しており、その中には住宅環境の中で対照的な大きな建物が占める従来の区画が急増しています。

近隣では、マンテオ、ウリア・バレン、ミトクセレン、トキ・エーデル、アテゴリエタの XNUMX つのエリアが区別されており、計画実施の目的で都市用地として分類されています。

見かけの均質性にもかかわらず、バリオの問題は多様です。不十分な道路網、特定の地域の高密度、用途の混在、駐車場や無料スペースの不足などの問題により、再開発の必要性があります。

マンテオ地域では、アクセシビリティの問題を伴う占有密度が高く、他の地域では環境の質がより高くなりますが、同じ分野での欠陥も伴います。近隣地域の低密度類型は、近年行われた介入の後、マンテオでは高い水準に達する公共スペースの分散を引き起こし、これらの類型では通常のように田園都市地域では縮小しています。

この地域を再開発する義務が守られており、それは一連の都市活動の形をとっている：工業用途の三次用途への転換、サンタ・テレサやマンテオなどでの新しい広場や自由空間の創設、ウリア公園の都市化。近隣地域に隣接する地域、スポーツセンターの建設、マンテオの地下駐車場の提供。一方で、特徴的な用途としての低密度住宅類型の統合、道路網の適応と優先順位付け、空き隙間エリアの開発、接続不足の解消、用途の大部分の統合なども必要である。装置。

アエテ

アエテ地区は市の中心部に位置し、イバエタ平野とウルメア平原の間に位置するアルトデアエテの頂上と斜面を占めています。

およそ 233 ヘクタールの面積を持ち、南はサンセバスティアン通り、北はパセオデミラコンチャとカミーノデサンロケ、東はユースコ鉄道線に隣接しています。トレンビデク、新しいアマラ - アイェテ道路、エルロンド道路、そして西にはルガリッツ峠の端、イバエタ - アイェテ道路、アベニダデトロサがあります。

アイエテは一般的に、市街地が中程度に密集した田園都市の特徴と、公共設備の不足、さまざまな開発地域間の道路接続の不足、商業活動への支援の少なさを挙げている。これらすべての理由から、いくつかの都市活動を実行することが計画されています。それは、チャサンチャ・エレカスポーツセンター、ランベリ、プヨ、パゴラスポーツエリアです。チャサンチャ - エレカ・ショッピングセンター ; アマラ-アイエテ-イバエタ/エル・アンティグオ道路の建設（1999年）。そして、プヨとアルバイゼネアのパークの創設。

センターセントロ

北は外海、東はウルメア川、西はバイア・デ・ラ・コンチャ川とアイエテ丘陵に囲まれ、南は新しいアンサンチェ・デ・アマラによって囲まれています。一般計画は、歴史地区、19 世紀のアンサンチェス、ミラコンチャ通り、サンバルトロメの丘で構成されており、これらすべての市街地にウルグル山とサンタクララ島が追加されています。

面積は 116 ヘクタールで、ウルグル - サンタクララ、港、パルテビエハ、エンサンチェ、サンバルトロメ、アマラザハラ (旧アマラ)、パセオデミラコンチャで区切られています。これらはすべてアーバンランドとして分類されます。

優れた環境、建築、都市の質を備えた地域として、PGOU が計画しているセンターの活動は、基本的にその特徴を保存することを目的としています。

このようにして、20 世紀最後の 3 年間に、歴史地区の修復計画、建築遺産の保護、エウスコ道路を埋める可能性を考慮した別の交通再構築計画が策定されました。トレンビデク、サン・バルトロメ地区でのエンサンチェの導入1999、旧ペスカデリアの文化センター（1999年）、およびバス停の候補地。注目に値する重要性は、大通り (1998 年) とアルデルディ・エデル (1993 年) の再配置と改修の計画であり、この計画は、道路網の新たな配置による歩行者化と合わせて、大通り改善の基本的要素を構成するはずです。環境品質。アンサンチェとその商業的魅力について。この分野の最後に、コルド・ミトクセレナ文化センター (XNUMX 年) が実施され、あらゆる面で大きな成功を収めた工事の XNUMX つであることを示してください。

エギア

エギアは、都市構造の中で明確に識別可能な地区を構成していますが、鉄道の東側の位置と地形のせいで中心性が低下しています。

この地区には完全に認識できる物理的限界があり、それは部分的には都市の他の部分との関係における障壁を表しています。したがって、北は RENFE の鉄道配置と接し、西と南はウルメア川の流れと接し、東はマルトゥシピ渓谷とバラツァテギ地区と接していますが、そこでは敷地の連続性が生じています。より明らかです。

都市の一部を都市に統合するために、旧アトーチャスタジアムとメルカドデフルタスが占めていたスペースは、住宅、オープンスペース、三次用途 (司法宮殿) の建設が予定されており、問題を解決するための一般計画を提唱しています。イズトゥエタ高架橋の周囲で通信を行い、サンタ・カタリナ橋の高さでその高架橋を渡る歩行者接続と、駅の既存の高架橋を改造してアラバ公園の前に計画された新しい橋によって補完された（1999年）。さらに、PGOUは、アマラ・オシナガやインチャウロンドなどからの新しい道路アクセスを提案しています。エギアには存在しないスポーツ施設があるため、マルモレス・カンタブリアの敷地内にスポーツセンター、フロントンコート、補完的なトラックが建設され、問題が解決されました。一方、アヴダの延伸により、この界隈とインツァウロンドとの接続は改善されました。デ・アメツァガイナ。また、ウルメア通りとバテイジャでの住宅建設 (1999 ～ 2000 年) も注目に値します。

ビッグ

面積はおよそ 44 ヘクタールで、より小さな範囲の PGOU によって区切られた近隣地域を構成しています。これは、川と海から埋め立てられた土地の漸進的な物理的占有を伴う、連続的な段階で投影された都市の東側の拡大を表しています。現時点では未完成ですが、最終的な構成を決定する予定です。

この地域は顕著に水平であり、都市の中心にあるにもかかわらず、その歴史的記憶とその限界の分類性により、明確に識別可能な部分を構成しています：西のウルメア川、南のRENFE鉄道線、アヴダ。東はナバラ州、モンテ・ウーリアの麓、北は海に面しています。

近隣全体がアーバンランドとして分類されます。注目に値するのは、スリオラのビーチと遊歩道の改造（1995年）、クルサール講堂とカンファレンスセンターの建設（1999年）、サグエスの都市化と復興計画、そしてグロス市場の取り壊しと市場の建設からなる介入である。敷地内に住宅が建っている（1997年）。

河川

面積は 192 ヘクタールで、アニョルガの変種の合流地点からエンサンチェデオンダレッタまでの同名の平野の平坦なエリアと、それを区切るルガリッツとイゲルドの斜面の一部を占めています。それぞれ東と西。

丘の中腹には過剰な建物の開発が見られ、互いに無関係であり、フリーゾーンの計画が部分的に調整されておらず、適切な基本的な道路形状と地域のフリースペースが欠如しています。これらの欠陥を軽減するための介入の予測としては、住宅用建物（オンダレッタ、ベンタ－ベリ、エロタブル、ベリオなど）、イガラ、エル・インフィエルノ、ズアツの工業地帯、イバエタ－アイエテ道路の建設が挙げられる。 Avda の改善が期待されます。デ・トロサは地域全体の都市開発の基本的な構成要素として、大学キャンパスを完成させ、ベンタ・ベリ（1999年）と大学スポーツセンター、アルモルザ公園とルガリッツ公園、そして別の一連の公園と庭園を建設しました。

同様に、エル・アンティグオ・オンダレッタ地区に属するベガの残りの地域とともに、都市中心部に代わる極を構成するために必要な中心性の条件をこの地区に与える、統合された複雑な利用プログラムが提案されている。

ムイテギ（「スポーツパーク」の造成）、ベリヨ（「オープン建設」と「開発中」の混合住宅開発）、イガラ（産業利用の維持）、エロタブル（住宅と高層ビルXNUMX棟の建設）における活動。用途、そのうちの XNUMX つはギピシュパ州財務省の本部）とズアツ（工業団地と技術パークの中間に非汚染モダリティの導入を目的とした新しい「産業利用」ゾーンの創設）です。

イゲルド

この地区は、モンテイゲルドの開発不可能な地域に組み込まれた、明確に区別された 25.8 つの都市飛び地で構成されており、総面積は XNUMX ヘクタールです。

私たちがほのめかした飛び地とは、まず第一に、イゲルド (「ファロ」と「プエブロ」) と頂上へのアクセス道路によって制限された、モンテの東斜面を含む地域です。 XNUMX つ目は「アメスティ」住宅地で構成されており、モンテの北斜面に位置する狭い土地で構成され、南はイゲルドの市街地へのアクセス道路によって制限されています。後者は、その周囲に境界を定められた新たに開発された領土とともに、イゲルドを構成する前述の飛び地の XNUMX 番目を構成します。

イゲルドに存在する都市問題は次のとおりです。住宅地の過度の密集化、交通の通過、そしてカスコの封じ込められた段階的な開発の必要性です。これに、イゲルドの斜面の景観の重要性を加えなければなりません。

密集化を避けるために、既存の建物を統合することが意図されており、「イーゲルドコ・ザバルペナ」のエリアに対応する建物よりも特定の関連性のある建物の開発は予定されていません。カスコが抱える問題については、「プエブロ・デ・イゲルド」環状道路の建設により、カスコを通過する道路交通は解消されることになる。これに加えて、PGOU は遊園地の拡張と一般的な規模のオープンスペースの創設を規定しています。

クルミの木

インツァウロンドは市の東に位置し、1970 年代にドノスティア - サンセバスティアンバイパスの建設によって作られた人工的な切り込みを飛び越えた後、アメツァガイナの高地に近づく斜面に向かって上昇しています。

元の核を除いて、RENFE 鉄道のレイアウトにより北部に限定されます。エギア地区（「ジャイアライ」とポロエ墓地のエリア）のある西へ。南には高速道路とアメツァガイナ丘陵を含むラウ・ハイゼタ公園へのアクセスがあり、東には前述のバリエーションのエレーラ - インツァウロンド間のリンクがあります。

その延長範囲は 156 ヘクタールのエリアに達しており、そこでは孤立、道路へのアクセスの悪さ、特定の分野の空きスペース、駐車場、設備の不足など、都市郊外に特有の問題が観察されています。それでも、これらの問題の大部分は、Avda からの新しいアクセスの実行により大幅に改善されました。デ・アテゴリエタとそのバリエーション。

この問題を解決するために、多くの都市計画が提案されており、そのうちのいくつかはすでに実行されています。パセオ・デ・ズビアウレの創設。マルトゥシピ、アルツァ、アマラ・ベリを通る新しい道路アクセス。モンスとバラツァテギにおける公共主導の新しい住宅の予測。マルトゥシピにショッピングセンターを設置する。マルトゥシピとバラツァテギの公園、庭園、広場の創設。スポーツセンター、診療所、学校、高齢者向け住宅の建設。駐車場の提供。

ロイオラ＝マルトゥテネ

およそ 114 ヘクタールの面積を持つロイオラマルトゥテーネ地区は、市の南東ゾーンを通過するウルメア川平野の平地を占めており、ロイオラ地区とショアーズ地区を隔てるラ・サール丘も含まれています。ロイオラの。

北はウルメア川とその変種道路によって制限され、東と西はそれぞれインツァウロンド・アルツァとゾロアガの斜面によって制限され、南はアスティガラガのあるサン・セバスティアン市の限界まで達している。

既存の住宅と産業の中心地の比較的無秩序で設備が整っていない都市構造を再認定することは、間違いなく、この地区への介入の基本的な目的の XNUMX つであり、また隣接するアマラ・ベリ地区との都市レベルでの適切な接続も同様である。

したがって、ロイオラは駐車場、交通、設備の不足、空きスペースの問題に悩まされています。さらに、密度が高く、互換性のない用途が混在しており、フラッディングの問題が頻繁に発生する傾向があります。

これらすべての理由から、ロイオラ、チョミン・エネア、マルトゥテネでは特別なリハビリ計画が提案されており、川の水路と高速道路のレイアウト、川沿いの散歩、マルトゥテネのスポーツ公園の建設に関するプロジェクトが提案されています。なお、ガレージとオフィスを備えたラ・サール・スポーツセンターは1997年に完成した。

ミラクルス - ビデビエタ

市の東、ウリア山の南斜面に位置し、パサイアと隣接し、南は RENFE 鉄道線まで伸びています。面積は 57.10 ヘクタールで、その時間的および物理的構成はさまざまな瞬間や類型に対応します。こうして、孤立した一戸建ての建物、高い塔を特徴とするオープンプランのポリゴン、計画外に出現した建築物が道路に面して立ち並び、この地区のイメージを構成している。

この地域の都市計画を見ると、アベニーダアルカルデエロセギの両側に XNUMX つの非常に異なる状況があることがわかります。北側には、直線状のブロックとタワーの開発が位置しており、自由空間の専門化、階層化、管理に問題があると診断されており、それに加えて、未開発の空洞の存在、特定の建物のアクセス条件の不安定さ、駐車場の不足と用途の不可解さ、ゴミステギの場合のように、明らかな矛盾を伴う場合もある。

南部では、集落は主に低開発の類型、つまり道路区間とアクセスのしやすさを具体的な問題として挙げています。

このような状況に直面して、PGOU は道路上での行動を提案し、環境とアクセシビリティ条件を改善するためにゴミステギでの新たなつながりを投影しています。道路セクションの使用法も変更され、北ゾーンの車道を減らして駐車場と歩道を確保し、南ゾーンではセクションと速度の低下が共存する道路を計画します。

つまり、ゴミステギ地区の内部改革と公共空間の再配置・再開発を促進するために行われた開発が統合される。

ミラモン - ゾロアガ

この 265 ヘクタールの空間は市の南に位置し、ウルメア渓谷とバルカイステギ川とアニョルガ川を見下ろす丘の上にあります。北は高速道路、西はアニョルガ・チキ、南はオリアメディとバルカイステギ渓谷、東はロイオラ採石場とマルトゥテネに続く斜面に限定されています。

現在、この地域は人がまばらな地域であり、主に孤立した類型の住宅と、シウダード・サニタリア、ギプスコア総合病院、エウスカル・テレビスタなどの大きな施設が点在している。

解決すべきマイナスの問題は、アクセシビリティと不十分な道路網です。高速道路からの新しいアクセスの確立と、アルダペタ道路とアノエタ道路の改善により、解決策が提供されることが期待されています。

この提案は、現在存在するものと同様の用途と類型の解決におけるこの地域の専門化も考慮しており、ミラモン・テクノロジー・パークやイルンベ・レクリエーション施設に典型的な活動に拡張されており、そこには以下を含むレジャーセンターが建設されている（1999年）。闘牛場 (1998)。

ズビエタ

本稿でいう面積とは、開発不可能地に分類されない地域、すなわち46ヘクタール強を指します。 770ヘクタールのうち。これらは、この西の飛び地のほぼ全体を構成し、前述の平野またはそのすぐ近くに位置し、したがって実質的に平らな領域に定住しており、その前にはいわゆるアイズプルアの家とドノスティアが占領した地域も位置しています。 -サン・セバスティアン競馬場および各種施設・設備。

飛び地と前述の入植地は両方ともドノスティア市に完全に属しているわけではなく、最近合意された境界設定によれば、部分的には隣接するウスルビル市に相当する。

近隣の都市問題は、中心部を通過する交通と一般的なアクセスを解決する必要性に集中しています。この目的を達成するために、PGOU は道路を改善し、ラサルテ・オーリアとチキエルディからのアクセス道路に歩道を設ける計画を立てています。同様に、平原における無差別占領の緊張を回避する住宅の提供を生み出すために、これまで実を結ばなかった絶え間ない取り組みの目的である核の住宅開発のためのガイドラインを定義するのは好機であると考えられている。

一方で、競技場やその周辺環境、最終的な需要と拡張の可能性の施設を再配置する必要があり、地形やアクセスのしやすさに優れたさまざまな用途に適した土地を確保して、どんな状況でも平原を守る機会が必要です。場合。北と、いずれにせよ、領土の特殊な環境条件を考慮します。

未開発地への都市介入に関して、PGOUは、メンディゾロッツ、ウリア、ラウ・ハイゼタ、オリアメンディに加え、不活性廃棄物の管理型埋め立て地の開設を強調しなければならない。

ドノスティの都市枠組み

閉じたブロックと開いたブロック (中心に空きスペースがある)、規則的 (定義された幾何学的形状を持つ)、および不規則 (正多角形のない) を見つけることができます。

一方で、いわゆる中心都市とその補完地域の一部の計画には対称性と均一性が見られますが、開発の異なる段階を区別することができます。

都市の歴史における都市の枠組みと構造の発展は、すでに以前に分析されています。ここで、市域全体の現在の都市の枠組みに止まります。

旧市街の計画だけが、この都市の最初の都市構造について漠然としたアイデアを与えることができます。 18 世紀までは中世の飛行機が普及していたことを覚えておく必要があります。 18 世紀以前の計画では、壁で囲まれた敷地は完全に家々のブロックで占められており、道路や州によって規則的に分断されており、軍事キャンプを彷彿とさせます。これらの街区では、プエルタ・デ・ティエラにつながるビエハ広場を除いて、住宅が空きスペースを残さずにコンパクトにまとめられています。 18 世紀には、街の中心部に美しい柱廊を備えたヌエバ広場が導入されました。

すでに言及した火災は、都市の構造や都市形態に変化をもたらしませんでした。家々は同じ特徴を持って古い敷地に再建されました。

1813 年の火災の後、市は城壁の中に残ったまま再建されました。工事の遂行には 36 年かかり、その結果、モンテウルグル、現在の大通り、港、サンフアン通りの間にある面積 10 ヘクタールの現在のパルテビエハが完成しました。

再建委員会は建築家のペドロ・マヌエル・ウガルテメンディアに委ねられ、区画の所有者とのいくつかの衝突の後、建築家のアレホ・デ・ミランダとともに既存の区画で都市の再建を進めた。このようにして、建築家たちに残された唯一の慰めは、一部の街路を規則的にして拡張し、建物の類型と形態について条例を制定することでした。

城壁の取り壊しが許可された後 (1863 年)、アントニオ・デ・コルタサルの提案に従って、南エンサンチェの工事が 1864 年に始まり、その後の拡張工事により、約 70 の地区に影響を与えるようになりました。 XNUMX年。この間に著名な人物が紹介されました。この複合施設は、旧市街のマヨール通りに続く南北軸 (現在のヘルナニ通り) を中心に構成されています。エルナニ通りと平行し、川の流れに沿って、サンタカタリナ橋とスリオラ橋の間に、アルゼンチン共和国パセオがあります。アラメダ・デル・ブールバードとアラメダ・デ・ラ・リベルタードは、それぞれアンサンチェ川の北側と南側を閉じています。

この北部地区では、柱廊のあるギプスコア広場が中心点となります。都市構造は 56 × 84 メートルの長方形のブロックで構成されており、エルナニ、ガリバイ、チュルカ、エルカノ、イディアケス、レガスピ、オケンド、アルゼンチン共和国広場の通りの間に、これらの特徴を持つ XNUMX 個のブロックが並んでいます。ペーニャフロリダ、ベンゴエチェア、アンディア、カミーノの通りが以前のものと交差し、この地域の都市構造が完成しました。アルゼンチン共和国大通りとオケンド通りの間には庭園エリアがあり、そこにビクトリアユージニア劇場とマリアクリスティーナホテルがあります。 XNUMX つのブロックが残っており、ラコンチャ湾に面した端の幅の狭い長方形のブロックと、ウルメア川に面した端のオケンド通りとパセオデラレプブリカアルゼンチンの間にある台形のブロックです。

アンサンチェ川の南部はリベルタ大通りからブエンパストール広場まで広がっており、他の境界はラコンチャ湾とウルメア川です。サンマルシアル、アラサーテ、サンマルティン、サンバルトロメ、アルフォンソ 56 世の通りが水平軸を形成し、マンテロラ、イーソ、ウルビエタ、ロヨラ、フエンテラビア、ゲタリア、ベルガラ、エチャイデの通りが垂直軸を形成します。コンチャ通り、ロスフエロス通り、ビルバオ広場、サラゴサ広場でこのセットが完成します。その中心となるのはブエン牧師広場で、アシャンプラのこの地区の面積がより広いため、現在もこの広場が残っています。若干西に移動しました。ここにあるブロックは、54×XNUMXメートルの四角形に近い形をしています。

サン・バルトロメの丘では、イーソ通りの延長を妨げていた部分が撤去された。 1995 年の一般計画では、前述の開墾地の拡大とアマラビエホに近い地域の改造が規定されています。

私たちは現在、この分野で商業活動の発展と、文化、レクリエーション、レジャーの提供が強化されているのを目の当たりにしていることに注目すべきです。市内のこの部門が受けた変化に関しては、主にコルド・ミトクセレナ文化センターもあるブエン・パストール地区を指摘しなければなりません。これに加えて、Boulevard (1999) と Alderdi Eder (1998) の都市化です。この計画は、新しい道路網の配置によってもたらされる歩行者専用化と合わせて、アシャンプラの環境の質とその商業的魅力を改善するための基本的な要素を構成する必要があります。

いわゆる東部アンサンチェは、旧市街とウルメア川の河口の間に開発され、海から土地を埋め立て、川の左岸を整形して流しました。メインセットはサラマンカ通りとアルダマール通りの間に設置されています。このエリアの建設期間はエンサンチェデコルタサルの開発期間内であるため、各街区は同様の特徴を持ち、より小さなパティオと長方形の平面図を備え、5.3 ヘクタールの敷地を最大限に活用しようとしています。海から勝ち取ったスリオラ橋と大通りは、それぞれこの延長部分をグロスと市内中心部に結びつけています。

ミラコンチャにはヴィラと高級住宅が混在しています。現在、古い邸宅やシャレーはその場所を高級住宅地に譲りつつあります。

グロ地区は、ウルメア川の河口とウリア山のふもとの間に位置する砂丘と中州に建設され、重要な土地も海から得ました。一戸建ての複合施設や小さなホテルが建設され始めましたが、すぐにあらゆる種類の不動産乱用が許可され始め、住居と作業場、小規模産業が混在し、緑地やオープンスペースが消滅しました。スリオラビーチは、強い波にさらされる小さなエリアに縮小されました。ただし、これはその構造が大幅に変更された領域の XNUMX つです。モンパスからスリオラ橋までの歩行者専用遊歩道としての海岸線の再開発に焦点を当てます。また、新しいグロスビーチと川の右岸の延長として建設された新しい堤防を統合したいと考えている。これら XNUMX つの取り組みに加えて、おそらく最も重要なのは、講堂とカンファレンスセンターの文化複合施設の建設です。

グロ地区には、サンセバスティアンの都市化の最も混沌とした例の XNUMX つがあります。街区は非常に不規則で、商業フロア、作業場、小規模工業、倉庫、ガレージなどが入り乱れる迷路のように、ある種の窒息感と混乱の感覚を生み出しています。

最も規則的な位置合わせは、Avda の後に見られます。デ・ナバラのヌエボ・グロと呼ばれる地区では、旧プラザ・デ・トロスの土地が、都市の飽和と混雑の一因となっている一連の商業ブロックと地下室の建設に利用されていた。質の高い家ではありますが、近所の。建物がより規則性を保っているこのエリアは、アヴダに沿って続いています。デ・ラ・スリオラとパセオ・デ・ラモン・マリア・デ・リリ。

グロ地区における最も重要な都市変化の中で、いわゆる「コラソンデグロ」の歩行者化は際立っています。同様に、拡張工事の道路網の建設を完了し、影響を受ける地域（グロスマーケット周辺）の内部改革に取り組み、新たな用途や地域を地上の公共利用に適応させることを目的としています。

近隣に存在する最も重要なオープンで緑豊かな空間はカタルーニャ広場で、その下に 1970 年代に地下駐車場が建設されました。

スリオラビーチとモンテウリアの麓の間にあるサグエス地区は、小規模な低品質の住宅街区であり、以前の計画には応じておらず、その修復が計画されています。

ウリアアテゴリエタ複合施設には、一連の一戸建て住宅のほか、低所得者向け住宅の小さなブロック、一部の教育、保健、宗教センター、高級ヴィラが含まれています。

グロスの南には、アトーチャとエギアの複合施設が始まります。アトーチャでは、古いアトーチャサッカー場、アバストス、旧陸軍病院、タバコ工場の建物の前にあるパセオデルドゥケデマンダス沿いに規則正しく並んでいます。

また、注目に値するのは、イズトゥエタ高架橋エリアの改造の可能性と、バスク政府の都市・住宅・環境局による「公的に保護された住宅」、「ガレージ」、および補完的な「オフィス」施設のプログラムのパセオでの建設である。デル・ウルメアでは、「プライベート・ガーデン」が隣接する「オープン・ビルディング」の類型論によると、

アンティグオとオンダレッタの近隣では、類型学的に大きな違いが見られます。数年前、オンダレッタ全域では別荘と低層の建物が優勢で、モンテ・イゲルドの近くには質の悪い住宅が 20 軒並んでいた。今日、私たちは XNUMX つの配列の消失を観察します。同様に、人口密度が低いアンサンチェ・デ・オンダレッタと、XNUMX世紀の最後のXNUMX年間にかなりの数の住宅が建設されたリザリトゥリ工場の消滅にも注目する価値がある。

アンティグオ地区には、マティア通りによって制限されたズマラカアレギ通りに沿って 6 つのブロックが並んでいる高層住宅地区があり、そこからはあらゆる種類の雑多な通りや住宅が見つかります。エルアンティグオは、イバエタ、ロレア、ザパタリ、イガラ、アニョルガの住宅、教育、工業地域に広がっています。

このサンセバスティアン地区は最も変化した地区の XNUMX つであるため、いくつかの行動を指摘するのが便利です。ベンタベリでは、活動の「中心」として構成され、エルアンティグオとイバエタの近隣地域からなる都市複合体を代表する「住宅」および「三次」エリアが開発されています。イバエタの大学都市、UPV の南北大学キャンパス、および工学部 (ナバラ大学) も開発する必要があります。

ベリヨでは、「オープンビル」と「開発中」の混合住宅開発が提案されており、既存の校舎を統合し、地域とその周辺との直接的な関係を可能にする道路ネットワークを構築します。イジャラでもイザと同様に新たな低密度住宅地の建設が計画されている。エロタブル地域には「住宅」という「特徴的な用途」が割り当てられ、かなりの割合の「三次用途」がそれを補完することになる。

最後に、Zuatsu では、「ハイテクノロジー」または「R + D」（研究開発）と呼ばれるようになったものに枠組みされた、非汚染モダリティの実装のために新しい「産業利用」領域が創設されました。

エルアンティグオの半田園地帯は、アイエテ複合施設とエチャディ田園都市と接続する地点に達し、さらにアルダペタ、ビデビエタ 2、アルトデミラコンチャと接続します。

これらのエリアから、同じ分散特性で、アルトデエロロンド、アルトアマラ、モルランス、アマラビエホなどの人気の地区や小規模で古い建物にアクセスできます。アルトデエロロンドからは、病院、保健住宅、ポリクリニック、亡命施設、フィンカデミラモンなどがあるゾロアガ – ミラモンの医療およびケアサービスエリアにアクセスできます。

ウルメア川の流れと湿地の乾燥によって発展するアマラ・ヌエボ地区では、いくつかの地域を区別する必要があるが、それらすべてに共通するのは、人口密度が高く、住宅が密集している大きなブロックである。そして都市化における欠陥構造。

最もオープンで質の高いエリアがアヴダから広がっています。デ・カルロスXNUMX世からパセオ・デ・エロンドとポダヴィネスまで。その中心軸はホセ・マリア・サラベリア通りであり、未開発の区画が残されています。アヴダの東側から。デカルロス XNUMX 世から川、鉄道、パセオデゾロアガまでは、アヴダを主軸とする古くて質の悪いセクターが広がっています。デ・マドリッド。

ピオ XII 広場の北からは、アラバ公園とセンテナリオ広場に至る地区の北部エリアが始まり、アマラビエホ地区とブエンパストール広場からアマラのこの地区まで広がるアンサンチェ複合施設につながります。ヌエボは、アンサンチェの残りの部分と同様の特徴を示しますが、形態学的および機能的劣化が大きく、より小さく不規則なブロックが存在します。この地区の軸は、イーソ通り、ウルビエタ通り、プリム通りによって形成され、オープンエリアとしてウルメア川の流れに沿ったアルボルデゲルニカ通りがあります。

アマラヌエボ地区の南側の複合施設は、アノエタスポーツエリア、ピオ XNUMX 世広場の庭園、サグラダファミリア教会、政府副代表団の複合施設、中等教育研究所、その他の教育センター、教育センターで完成しています。ホテルアマラプラザの隣にあるバス停。アノエタではスポーツエリアが際立っています。

いわゆるアペンディックス・デ・アマラ（アマラ・オシナガ）では、建物は住宅用途を目的としたブロックで開発されています。「XNUMX階」にはARCCOショッピングセンター以外にも「三次用途」があります。

アマラ地区からウルメア川の流れをたどって、私たちはロヨラとチョミン・エネアによって形成されたグループに到着します。そこでは、田園都市を作ろうとした試みの記憶である別荘の小さな区画、陸軍兵舎、軍の住宅、チョミン・エネアの散在する住宅地、そしてロヨラの無秩序な集団。

市内の他の地域（ラパス、エレーラ、ビデビエタ、アルザ、アスティガラガ、インチャウロンド、ララチョ、マルトゥテネ、サルエタなど）では、分散と集中の間には強いコントラストがあります。人口密度が高く、低品質の住宅が多く、大規模な街区、通信やアクセスの悪さ、オープンスペースの不足または欠如、サービスの弱さなどが挙げられますが、近年、設備や設備に関連するすべての点で顕著に改善されています。サービス。

インチャウロンドとアルザ地域では、バラツァテギとブスティンチュロ (インチャウロンド - 南) の重要な「住宅地」、そしてガーベラショッピングセンターの開発について触れなければなりません。

ドノスティの形態領域

以下では、建物の物理的状態について言及します。これにより、上記のことと合わせて、都市のさまざまな形態学的領域の均一性の程度を確認できるようになります。

旧市街は明らかに形態学的保存地域ですが、この地区の歴史的および感傷的価値を損なわない程度にその機能をある程度活性化する傾向にあります。

この保護地域グループ内には、他の理由 (景観の美しさ、レクリエーションスペースなど) により、イゲルド、ミラコンチャ、アイエテ、ウリアアテゴリエタ、オンダレッタ、ズビエタ、ゾロアガ – ミラモンの地区が含まれます。最初の XNUMX つは、かなり急速な改修プロセスが行われ、美しい邸宅が消滅し、高層で密度の高い住宅団地に置き換わりました。

エルアンティグオ、エギアアトーチャ、ロヨラ、アマラビエホ、セントロ、グロス、その他の周辺地域には、古い建物、作業場、小規模な工業用倉庫が新しい住宅用の建物に建て替えられている、または建て替えられている地域があります。このようにして、私たちは荒廃した地域が再生されるプロセスの前にいます。

非常に老朽化が進み、まだ改修工事が始まっていない地域もある。

リベルタード通りでは、高級住宅や銀行、オフィスなどの建物が出現し、形態的更新のプロセスが加速しています。

プラザデトロスが占めていた古い土地でも、改修と加速された変革のプロセスがあり、いわゆるニューグロスが形成されました。このようにして、一連の住宅街区と商業施設が建設されました。これと同じ意味で、インチャウロンド、アルザ、アスティガラガ、ララチョ、ビデビエタ 1 および 2、ラパス、エレーラ、ロテタ、ロヨラ、エルアンティグオイバエタ、アイェテ、エギアアトーチャ、およびその他の小規模地域でもプロセスが加速されています。近所の周辺機器。

論理的には、これらのプロセスは、センター、中心都市、サン・セバスティアンとその周辺地域によって形成される複合施設全体で発生する相互関係と相互依存性の全体的な開発に関連して、多かれ少なかれダイナミズムを持っています。

サンセバスティアンの都市モデル

この呼称では、ギプスコアンの首都と一連の近隣自治体を形成する都市複合体の形態的・機能的現実への近似を指しており、その一部は湾の間の海岸の一部分を占めるドノスティアとの都市圏を形成している。コンチャとパサイア、ラスベガス・デル・ウルメア、オーリア、オイアルツン、レガタ・デ・アニョルガ出身。

この都市モデルは孤立しているようには見えませんが、その形成の初期プロセスから、より高い単位であるギプスコア都市地域の一部を形成しています。私たちの県では、ギプスコアの地理全体に分散している、半閉鎖的で方向性のある景観の中に、散在する農家や小さな田園地帯が複雑に絡み合っており、都市現象が発展するにつれて、少しずつ独自性を取り戻しつつあります。産業と都市化のプロセス。

私たちはギプスコアを、海洋サブシステム内の周辺地域を含むサン・セバスティアンによって組織された空間として、バスク周辺都市システム全体の結節地域として考えることができます。

州内のすべての自治体を考慮すると、首都ギプスコアンは非常にダイナミックな自治体であり、商品やサービスの集中が増加した結果、その中心性が高まっています。しかし、この増加は州内ではかなりのものであるが、中心都市に典型的な商業機能を持ち始めているすぐ周辺の自治体ではそうではない。

この都市モデルは、その形態、土地利用、施設、インフラ、社会経済活動、流れなどを含み、さまざまな段階を経て構成されています。

1) 12 世紀半ばまでは、田舎の性格が優勢でした。

2) 12 世紀半ばから 15 世紀初頭にかけて、首都の創設と地域初の都市中心としての集中、その要塞化、人口増加と大都市圏の支配、開発が行われた。港湾商業ネットワークと道路ネットワークの構築。

3) 15 世紀初頭から 18 世紀末にかけて、都市の軍事的役割と経済力の衰退が目立ち、市政任期の短縮、アンティグオ、サンマルティン、サンマルティンの郊外の成長が見られました。サンタカタリナ島、港の拡張工事。

4) 19 世紀初頭から 1863 年の壁の破壊まで、1813 年の火災、1816 年の再建工事、1845 年の観光開始、N-1 高速道路の開通を強調する段階。 1847年に首都となり、1854年に首都となった。

5) 1864 年から 1955 年にかけて、コルタサルからアベニーダまでの拡張、南拡張、東拡張、他の近隣地域の発展、ベガデルウルメアの一部の占有、中央および周辺都市複合体全体の一般的な成長、そして1950年の総合計画。

6) 1956 年から現在まで、土地法、1962 年のサン・セバスティアン総合計画および周辺地域の自治体のその他の計画、1966 年のギプスコア都市計画計画、1990 年の土地計画法およびその指令。 1994 年、1995 年のドノスティア総合計画、都市周辺部、機能エリアの形成、およびドノスティア-バイオナ軸による大都市圏の構成プロセス。

都市モデルの単位は次のとおりです。

* 中心地区 (CBD) と補完エリアを持つ中心都市。

※準大都市回廊と郊外回廊を有する周辺地域。

サンセバスティアンドノスティ市

中央地区の主軸はリベルタード通りで、この軸から大通りとブエン牧師広場まで伸びています。このエリアでは、ギプスコア広場と州議会宮殿が目立ちます。私たちは、重要な金融活動と商業活動が行われている、市の最も代表的かつ公式な活動地域にいます。

補完エリアは、中央地区の機能を中心に展開するサービスや活動を備えた異質な性格を持ち、居住活動の重要な存在も当てにしています。この地域には、センターの一部を構成するアンサンチェ川の西部と南部地区、ミラコンチャ、アルダペタ、アイエテ、ムント、ベラベラ、エチャディ、オンダレッタ、イゲルド、エル・アンティグオ、ベンタ・ベリがあり、西部の延長として南部セクターの延長として、アマラビエホ、サンロケ、モルランス、アマラヌエボ、ゾロアガ、アノエタ、エロロンド、シウダードサニタリア、ミラモンが含まれます。さらに、旧市街、アンサンチェオリエンタル、グロ、サグエス、チェモリヤ、アトーチャ、エギア、ムンダイズなどのエリアもあります。

残りの都市ユニットは、私たちが周縁エリアと呼ぶエリアに含まれます。このエリアでは、最高の密度と都市の連続性を備えた準大都市回廊と、密度と都市の連続性がわずかな特徴を示す郊外回廊とが区別されます。

準大都市回廊には、ウリア、アテゴリエタ、インチャウロンド、ラパス、ビデビエタ、エレーラ、アルザ、ララチョ、そしてパサイア、レソ、レンテリア、オイアルツンの自治体があります。

南東郊外回廊には、ゴミステギ、ロイオラ、チョミン・エネア、マルトゥテネ、サルエタ、アスティガラガ、エルゴビア、ランダルバソ、ヘルナニ、ウルニエタがあります。一方、スオリエンタル・オクシデンタルでは、パケア、ベリヨ、シウダー・ウニベルシタリア、ロレア、ザパタリ、イバエタ、イガラ、エロタブル、アニョルガ・チキ、レゾラ、レカルデ、ズビエタ、ラサルテ・オーリア、ウスルビル、アンドアインがいる。

ドノスティ周辺エリア

まず、ギプスコアは、都市産業現象の影響を強く受けた景観の中で、領土全体に分散している、点在する集落、小さな農村中心部、町や村のネットワークが複雑に絡み合っている地域であることに留意すべきです。。、それを使用して都市地域として定義できます。

この地域全体では、人口と都市中心部の空間分布には一定のバランスが保たれていますが、歴史的中心部とその周辺部の両方で、またインフラや設備のレベルにおいて、深刻な都市計画と環境問題を抱えています。

海岸と渓谷で開発された都市の枠組みは、多数の都市圏を生み出しました。つまり、サン・セバスティアンとその周辺地域の場合のように、別々に成長する XNUMX つ以上の核が最終的に都市複合体に加わります。イルン-オンダリビア ; アンドアイン・ビラボナ ; アラサーテ・アレチャバレタ ; ズマラガ -ウレチュ ; ベアサイン – オルディツィア – ラスカオ – オラベリア; アスペイティアアズコイティア ; 等

ドノスティア - サンセバスティアン地域とバホビダソア (イルン - オンダリビア) 地域は、いわゆる首都圏を構成しています。その特徴として、主要な中核または中心都市の存在とその影響範囲、人口の大幅な集中が挙げられます。地域内での職位、第三次活動の優位性、異なる中核間の相互依存関係、経済的および社会的コミュニケーションにおける高度な相互関係、そして中心都市と都市間の関係を維持するために十分に発達した交通および通信システムの存在。近隣の他の都市システムとの接続を促進しながら、その影響範囲を拡大します。

サン・セバスティアンが中心性の高い自治体であることは以前にもコメントしました。しかし、レンテリアやエルナーニなどの周辺地域の自治体は、首都に対する機能的な地位を維持しています。パサヘス、ウルニエタ、ウスルビル、アンドアイン、ラサルテ・オーリアは徐々に中心性を高めている。しかし、レゾとオイアルツンでは、人口と相関的に、第三の財産は（ハイパーマーケットを除いて）増加していないことがわかります。

このすべての周辺地域では、人口の増加に伴い、商品やサービスの集中が増加する傾向があります。優位性を考慮すると、ドノスティアの自治体が減少する傾向にある一方で、周辺地域が適度に増加していることが観察できます。

ドノスティア・サンセバスティアンの残りの周辺地域の統合

都市システムとは、一連の都市とその特徴に加えて、都市間、都市とその特徴、および特徴間の関係を意味します。

「関係」という言葉は、システム全体で発生する可能性のある相互関係、相互接続、相互依存性、および相互作用を指します。

バスク地方では、現在都市システムと呼ばれるものが徐々に形成されており、ギプスコアはその郡と機能地域を含む都市地域としてバスクに統合されています。

バスク都市システムの形成の歴史的決定要因として、中世の別荘の基礎と沿岸地域の工業化の影響があります。

現在、バスク都市システムでは、ビルバオを先頭に、サン・セバスティアン、パンプローナ、ビトリア、バヨナのコマルカスまたは大都市圏が続く、あまり目立たない人口・空間構造が見られます。これに加えて、ギプスコアがビスカヤおよびラブルディ海岸とともに見られる沿岸サブシステムと、アラバ、ナバラ、ベナバラ、ズベロアの土地を含む内陸サブシステムを区別することができます。

沿岸サブシステムでは、中小規模の核が分散しているギプスコアと比較して、ビルバオとバイオナ地域の集中が際立っており、関係、つながり、土地利用、地域の開発、計画政策の点でより良いバランスが保証されています。準州の。

ビスカヤ-ギプスコア-ラブルディの場合のように、形成されつつある開発軸も考慮する必要があります。ビスカヤ・カンタブリア州のもの。アラバブルゴス ; ギプスコア・ナバラ州; ナバラ - ラブルディ - ベナバラ - ズベロア。これらは、大西洋弧、エブロ渓谷 - 地中海沿岸、またはカスティージャレオン、マドリード、エストレマドゥーラ州、ポルトガルの土地に向かう N-1 などの主要軸に関連しています。

このシステム内で、ギプスコアは、重要な都市圏を形成するバイオナが主宰するラブルディ海岸との関係、および自治共同体の他の地域およびナバラとの関係を通じて、ヨーロッパの都市空間との関係に関して戦略的な位置を占めている。エブロ軸。伝統的なダイナミズムと領土バランスを備えたギプスコア県は、ダイナミズムを維持し、投資を誘致し、環境の質を向上させるという点で、バスク都市システム全体に対して非常に重要な貢献を行っています。同時に、行政上の制限も改善されています。現在急速に発展しているヨーロッパの大都市システムに統合された地域空間を実現するためには、その周縁部に留まる危険性がある。

ギプスコアでは、ドノスティア・サン・セバスティアン大都市圏の役割が際立っており、重要な住宅地、商業地、工業地帯があり、イルン・オンダリビアまで広がっています。一方、パンプローナとの連絡高速道路はナバラやエブロ渓谷との関係を強化した。

ドノスティア - サンセバスティアンとその周辺地域は、ラブルディ海岸線につながる連続した都市空間であり、バスク都市システムの重要な要素であり、大都市段階にあります。首都は、レンテリア、パサイア、レソとともに大都市圏を形成しており、イルン・オンダリビアおよびラブルディ海岸と結合すると、ドノスティア・バイオナ回廊を構成します。次いで、ヘルナニ、ラサルテ＝オーリア、オイアルツン、アンドアイン、ウスルビル、ウルティエタ、アスティガラガが重要性を持っている。依存関係ではなく機能の専門化が、都市中心部間の関係の度合いを確立します。

高密度（1,007人/Km2）にもかかわらず、人口の空間分布はかなりバランスが取れており、成長は遅く、自治共同体の第三次産業で最も発達した都市空間であり、活動人口の58％を占めています。建設部門が 6%、工業部門が 33%、第一次部門が 3% を占めています。つまり、ギプスコアの首都は金融、保険、個人サービス、交通機能が際立っており、周辺部 (エルナニ、パサヘス、レンテリア、オイアルツン、ウルニエタ、ウスルビル) の港、工業および小規模商業部門の中心に分散しています。。

最後に、このセットはオリオ、ビラボナ、ジズルキル、アドゥナ、ナバラ北西部の地域にも影響を与えることに注意する必要があります。

情報源とソース: ハビエル・ゴメス・ピニェロ氏 /ドノスティア・サン・セバスティアンの地理と歴史 /https://www.ingeba.org/liburua/donostia/53geourb/53geourb.htm

サンセバスティアドノスティで家を購入する際のヒントと実践的な側面

サンセバスティアンで家を購入する際にかかる税金は何ですか?

中古住宅

納める税金は「財産譲渡税」で、以下のとおりです。

7%: 不動産の譲渡
4%: 住宅の伝送
5%：常居所の移転
4%: 動物および個人所有物の感染

新しい建物/住宅

次の税金が支払われます。

- 付加価値税：10％
- AJD: 0.5%

サンセバスティアンで家を購入する際のその他の法的側面 - 居住証明書

販売者の職業許可は必要ありません。何年も前、バスク地方では古い「居住証明書地方自治体が交付していた「第１種職業許可証」は廃止され、現在新築住宅において地方自治体・市役所が発行している「第１種職業許可証」に置き換えられた。
建設に都市計画違反がなく、物件が「故障」とみなされないことを市議会に確認することをお勧めします。
都市部の物件では、建物が基準を満たしていることを確認する必要があります。 ITE（「建築物技術検査」） 10歳から50年ごとに過ぎます。
地籍: バスク地方には独自の地籍組織があり、州の他の地域とは異なる方法でアクセスされます。
税額: 不動産の地籍記録はその税額を示し、確認します

ドノスティ・サン・セバスティアンで観光ライセンス登録を取得するためのプロセスと要件

サン・セバスティアンの一般都市計画計画の一般都市規則の第 8 条および第 9 条の規定に従って、観光客用住宅の都市使用は三次用途を構成し、その中にはホテル用途が含まれます。なお、常居所にある部屋を観光目的で貸与することは、住宅用途に準じた用途に該当します。

観光客用の住宅の利用や、公的保護住宅や寄附宿泊施設における観光客向けの常居所の部屋の貸し出しは開発できない可能性がある。

観光用賃貸住宅の申請は責任ある宣言によって行われ、そのように登録する必要があります。登録が完了すると、DONOSTI 観光住宅国勢調査に表示されます。 https://www.donostia.eus/ataria/es/web/hirigintza/censo-de-viviendas-turisticas

ドノスティにおける観光客向け家賃規制のゾーンの分布

規制へのアクセス :

サン・セバスティアンの観光利用は次のように分けられます。 XNUMXつのゾーン :

ゾーンA（飽和ゾーン） 。ゾーン A または飽和ゾーンでは、観光用住宅の都市利用の実施は完全に制限されています。 観光目的で常居所にある部屋を貸与することも禁止されています。 この条例の発効前に認可を受けているか、その時点で適用されている規制に従って有利な都市計画報告書が発行される適切な事前連絡を登録している不動産は、飽和地域の宣言の影響を受けません。。
ゾーンB（需要の高いゾーン） .: この条例の計画に指定されているゾーン B または需要の高いゾーンでは、 住宅の建物の部分占有 観光客用住宅としての使用は、以下の一般基準に従って許可されます。

a) XNUMX階 、観光用住宅の都市使用は、総合都市計画計画および異なる住宅建築計画における住宅の使用の実施を規制する地方自治体の条例で定められた住宅の使用の実施の場合および条件で許可されます。、既存の住宅区画も同様です。
b) XNUMX階、または同化可能、 住宅への共用アクセスを伴う観光用住宅の都市使用は、住宅への共用アクセスを伴う建物内の残りの非住宅用途とその有効面積を加えた面積が 250 有効平方メートル以下の場合に許可されます。また、住宅の別の階における住宅の使用の実施を規制する条例及び都市計画総合計画に定められた住宅の使用の実施の条件を遵守しなければならない。既存の住宅区画。
c) 上層階 前の住居の上に位置する場合、住居への共用アクセスを備えた観光用住居は許可されます。ただし、その下に位置する住居のいずれも住宅用途に予定されていない、または住居用途に使用される予定ではないため、これらの階すべてが他の用途に使用される必要があります。住宅用途以外の許可された用途の種類、および共用アクセスを伴う建物内の残りの非住宅用途にその有効面積を加えたものが、建物全体の平方メートル (u) 制限以下で 250 有効平方メートル以下であること住居への共用アクセスを伴う非住宅用途の有効面積が建物全体で 250 平方メートルを超えない場合、住居への共用アクセスを有する単一の観光用住居は、存在しないという要件を適用することなく許可されます。または、住宅用途は、最低 7 階建て (B+6) の建物の上層階に観光用住宅を建設し、さらに 6 階ごとに別の観光用住宅を追加階のいずれかに配置するという要求を下回って予測されます。

ゾーンC（観光客向け宿泊施設の提供が増加する可能性のあるゾーン） 。これらの C ゾーンでは、観光客向け宿泊施設の提供を増やす可能性があり、ゾーン B には、最低 7 階建ての建物の上層階に 6 つの観光客向け住宅 (B+6) が追加されます。そして、追加の XNUMX 階ごとに XNUMX 軒の住宅が追加の階のいずれかに配置されます。

このような許可は、上記の場合、建物全体で共用アクセスのある観光用住宅を含む非住宅用途の有効平方メートルの制限 350 を超えず、また、非住宅用途の有効平方メートルの制限を超えないことを条件として発効します。住宅用途。観光用住宅を除く、住宅への共用アクセスのある住宅。

ドノスティの観光ライセンスのための XNUMX つのタイプの観光宿泊施設

このようにして、バスク地方の観光に関する法律 13/02016 (28 月 XNUMX 日) に従って、ビルバオ市議会は、それに含まれるさまざまな手段をグループ化し、XNUMX つの異なるカテゴリに集中します。

ツーリストルーム : このタイプの宿泊施設では、観光活動ライセンスの所有者が、観光客向けに部屋を貸し出す家に登録されている必要があります (永住する必要があります)。住宅の使用には、専ら住居として使用する場合に許可されているのと同じ条件または可能性が適用され、いかなる状況においても、同じ人が複数の住宅に部屋を提供することはできません。
観光住宅 : 完全に観光目的に特化されており、位置する必要があります。 住宅用建物内およびそのXNUMX階のみ - または、家の下に位置し、独立してアクセスできる場合は、上層階にあります。公道からこちらへ。
ホテル、ホステル、ペンション ：それらは機器の使用に同化されたままであり、その規制は、その場所に関する一般都市計画計画の規制と、カスコ・ビエホのPERおよびカスコ・ビエホのPERRIの規制に従って、現在認可されているのと同じ条件のままです。ビルバオ・ラ・ビエハが当該地域で実施される場合。
観光用アパートメントおよびアパートホテル : バスク地方の観光に関する法律 13/2016 (28 月 XNUMX 日) に含まれる説明によると、アパートメントは寝室だけでなくトイレとキッチンも備えたものとみなされます。このグループの観光施設は、一般的なホテルの使用に関して地方自治体の計画によって課される条件に加えて、従来の住宅の部屋に必要な照明、換気、その他の衛生条件に関する技術仕様の遵守が条件となります。